Kuntotarkastus ei anna turvaa asuntokaupassa

Myyjän tilaama kuntotarkastus on usein pintapuolinen. Asuntokaupan riskien vakavuutta ei täysin ymmärretä, sanoo alan asiantuntija Pentti Kaasinen.

Asuntokaupassa on käynnissä hektinen kevät. Korot ovat toistaiseksi matalalla, ja moni päätyy kauppoihin pikapäätöksellä.

Kuntotarkastukset ovat yleistyneet varsinkin omakoti- ja rivitalokauppojen yhteydessä.

Usein kuntotarkastajan tilaa ja maksaa kiinteistön myyjä. Tarkastuksessa pyritään saamaan puolueetonta tietoa rakennuksen teknisestä kunnosta, vaurioriskeistä ja korjaustarpeesta.

"Kuntotarkastuksen ongelmana on pintapuolisuus", arvostelee Pentti Kaasinen. Hän on rakennus- ja kiinteistöalaan erikoistunut ympäristöfyysikko, joka on toiminut eri ministeriöiden sekä Asumisterveysliiton asiantuntijana.

Pintapuolisuus tarkoittaa, että kuntotarkastuksissa tehdään vain aistinvaraisia huomioita, eikä seinä- tai kattorakenteita avata.

Esimerkiksi kosteusmittaus tehdään pintamittarilla. Silloin rakenteissa mahdollisesti piilevät kosteusvauriot jäävät piiloon.

Jotkut kuntotarkastuksissa kelvollisiksi todetut talot ovatkin paljastuneet hometaloiksi, ja ne ovat saaneet purkutuomion.

"Myös rakenteisiin kohdistuvia epäilyksiä pitäisi pystyä selvittämään. Vakavimmat ongelmat kun ovat juuri siellä. Joskus tuntuu, että pintapuolinen tarkastus on suorastaan järjenvastainen."

Kosteusmittaustulokset ovatkin Kaasisen mukaan usein vain koristeita kuntotarkastusraportissa. Pintamittarilla tehdyllä kosteusmittauksella ei ole merkitystä ilman arviota rakenteista, materiaaleista ja rakennuksen käytöstä.

"Mittaustuloksilla tarkastaja luo mielikuvaa tarkastuksensa kokonaisluotettavuudesta. Tätä hän ei tee harhauttaakseen tilaajaa, käytäntö vain on vakiintunut sellaiseksi. Raportit suosittelevat 'tarkempia tutkimuksia', mutta suosituksen vaikutus on lähinnä tarkastajan vastuun väheneminen."

Kaasinen ei halua kritisoida kuntotarkastajia ammattilaisina, sillä he toimivat vakiintuneiden mallien mukaan. "Pintapuolisuus on huomaamatta standardoitunut."

Kuntotarkastusten toimintamalli julkistettiin 2001. Mukana prosessissa olivat ympäristöministeriö, kuluttaja-asiamies, projektin vetänyt yritys, kiinteistövälittäjien keskusjärjestö ja Huoneistokeskus.

Välittäjien toiveena oli, että kuntotarkastus nopeuttaisi ja yksinkertaistaisi kaupantekoa ja vähentäisi myyjäpuolen vastuuta teknisistä riskeistä.

Tämä toteutui. Myyjän vastuu vähenee merkittävästi teknisten kysymysten osalta, kun ostaja on lukenut kuntotarkastusraportin.

Aina raportin sisältöä tai termejä ei kuitenkaan edes ymmärretä. Jos raportti on tärkeä peruste ostopäätökselle, se on hyvä lukea asiantuntijan kanssa.

Kuluttajalle vakavimmat riskit piilevät Kaasisen mukaan omakoti- ja pientalojen kaupassa.

"Jos katolta tuleva vesi ohjautuu suoraan sokkelin viereen ja siitä rakenteisiin, pohjalaatat ovat kastuneet tai salaojat eivät toimi, pitäisi riskien vakavuus ymmärtää."

Aina ei ole kyse rakennusvirheistä. Suurta osaa asuntojen kuntovaurioista voi pitää asukkaiden tai omistajien itse aiheuttamina. Varsinkin pientalojen – mutta myös kerrostalojen – ylläpito ontuu.

Ostajan on usein syytä varautua siihen, että kuntotarkastuksessa havaitut puutteet ja ongelmat osoittautuvatkin oletettua laajemmiksi, sanoo Kuluttajariitalautakunnan varapuheenjohtaja Tarja Raiskinen.

"Kuntotarkastus ei ole koko totuus kohteesta. Jos kuntotarkastus ei tuo esiin tutkimusmenetelmiin liittyviä rajoituksia, se voi olla omia johtamaan harhaan."

Miten asunnon ostaja tai myyjä voi ylipäätään suojautua?

Aina kannattaa etsiä pätevä tarkastaja, joka on suorittanut asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinnon. Lista löytyy Kiinteistöalan Koulutussäätiön rekisteristä.

Tarkastajalle kannattaa antaa tarkat tiedot rakennuksesta, ja tarkastuksessa on hyvä olla mukana. Kauppakirjaan voi liittää vastuunrajausliitteitä, jotka ovat ostajan suojaamisessa keskeisiä.

Ostaja voi myös käyttää perusteellisempia tarkastuksia, esimerkiksi VTT:n asiantuntijapalveluita tai Keskuskauppakamarin rakennusalan tavarantarkastuspalveluita. Ne tosin maksavat ainakin tuplasti tavalliseen kuntotarkastukseen verrattuna. Lisäksi pitää saada myyjän lupa rakenteiden avaamiseen.

Pintapuolisessakin kuntotarkastuksessa on silti pointtinsa: se kertoo ilmeisimmistä riskeistä. Niiden ymmärtäminen on sitten eri kysymys. "Ostajan on otettava viattomiltakin näyttävät riskit todellisina", Kaasinen painottaa.

Helsingin Sanomat | hs.asunto@sanoma.fi