Enemmän asuntoja – halvemmat hinnat

Helsingin kaupunki on viime aikoina luovuttanut muutamia asuntotontteja tarjousten perusteella. Tontit on myyty korkeimpien tarjousten tekijöille, mutta ei kuitenkaan huutokaupalla. Tarjousten tekijät ovat voineet rauhassa harkita, millaisen hinnan tonteista tarjoavat.

Lisäksi he ovat voineet halutessaan laatia tontille luonnossuunnitelmat ja tehdä kustannusarvion. Viimeksi kaupunki on kilpailuttanut tontteja Eiranrannassa.

Menettelyä on arvosteltu siitä, että tonttien tarjouskilpailut nostaisivat asuntotonttien yleistä hintatasoa ja sitä kautta myös yleisemmin asuntojen hintoja.

Asuntojen hintatason määrittelee markkinoilla kuitenkin pääosin asuntojen kysyntä ja tarjonta.

Viime vuosina asuntojen suuri kysyntä ja liian vähäinen asuntotuotanto, alhainen korkotaso ja pidentyneet laina-ajat ovat kaikki osaltaan vaikuttaneet siihen, että asuntojen hinnat ovat kohonneet voimakkaasti.

Jos pääkaupunkiseudulla tuotettaisiin kysyntään nähden riittävästi asuntoja ja saataisiin käyttöön tarpeeksi asuntotontteja, ei hintatilanne olisi nykyisen kaltainen.

Vaikka Helsingin kaupunki luovuttaisi kaikki omistamansa asuntotontit tuotantoon alle käypien hintojen, ei asuntojen yleinen hintatilanne juurikaan muuttuisi nykyisestä.

Pääosa asuntokaupoista koskee jo rakennettuja asuntoja. Uustuotannon osuus asuntokannasta on vain noin 1,5 prosenttia ja vuotuisista asuntokaupoista ehkä noin 15 prosenttia.

Markkinoilla uusien asuntojen hinnat seuraavat vanhojen asuntojen hintoja, ja ovat näitä noin 20 prosenttia korkeammat. Jos vanhojen asuntojen hinnat olisivat alhaisemmat kuin uusien asuntojen tuotantokustannukset, ei uusia omistusasuntoja kannattaisi lainkaan rakentaa.

Näin tapahtui viimeksi 90-luvun laman aikana, jolloin myös maan hinta laski ja valtion tukemaa tuotantoa rakennettiin myös muutoin selkeästi kovan rahan tonteille.

Asuntojen hintoihin vaikuttaa erittäin merkittävästi sijainti. Keskeisillä paikoilla sijaitsevat asunnot ovat selvästi kalliimpia kuin syrjempänä olevat vastaavat asunnot.

Halvempien asuntojen ostajat siis maksavat matkakustannuksina ja matka-ajassa osan asumiskustannuksistaan. Toki hintoihin vaikuttavat etäisyyden lisäksi myös monet muut tekijät kuten alueen ympäristö ja imago.

Asuntojen rakennuskustannukset ovat sijainnista riippumatta keskenään melko saman suuruiset.

Hintaerot muodostuvat siis pääosin asunnon sijainnista ja siihen liittyvistä arvostustekijöistä. Kun kaupunki luovuttaa keskeisellä alueella olevia tontteja esimerkiksi Katajanokalta, Eiranrannasta tai Leppäsuolta, on maan arvo siis joka tapauksessa varsin korkea.

Jos kaupunki luovuttaisi nämä tontit käypää tasoa alempaan hintaan ilman, että rakennettavien asuntojen myyntihintaa kontrolloitaisiin, hyötyisi tonttien rakentaja tai asuntojen myyjä välittömästi hintaerosta.

Tällaista tulonsiirtoa ei voine pitää perusteltuna ja edunsaajien valinta voisi johtaa ei-toivottuihin sivuvaikutuksiin kuten keinotteluun.

Sen vuoksi on parempi, että kaupunki saa tonteista niiden oikean hinnan ja käyttää saamansa tulot esimerkiksi maanhankintaan, kunnallistekniikan rakentamiseen, ympäristörakentamiseen, palveluiden tuottamiseen tai vaikkapa viime kädessä yleisiin kaupungin menoihin.

Valtaosa kaupungin asuntotuotantoon luovuttamista rakennuspaikoista luovutetaan edelleen ilman tarjousmenettelyä, jolloin luovutushinnat arvioidaan ja päätetään kaupungin sisäisinä päätöksinä ottaen huomioon kaupunginvaltuuston asettamat asuntopoliittiset tavoitteet.

Tällöinkin hinnoittelussa pyritään pitämään lähtökohtana eri alueiden arvioituja käypiä hintoja.

Vapaarahoitteiseen sääntelemättömään asuntotuotantoon kaupunki luovuttaa tontteja käypään hintaan ja säänneltyyn tuotantoon käypää hintaa alempaan hintaan.

Nykyisen asunto-ohjelman mukaan kaupunki luovuttaa omistamistaan asuntotonteista pääosan säänneltyyn ARA- ja hitas-tuotantoon ja vain 23 prosenttia sääntelemättömään omistusasuntotuotantoon.

Toimenpide, jolla tehokkaimmin voitaisiin vaikuttaa asuntojen hintojen kohtuullisuuteen, olisi asuntorakentamisen voimakas lisääminen.

Lähivuodet Helsingissä eivät tässä suhteessa näytä lupaavilta. Vasta Vuosaaren sataman valmistuminen tämän vuosikymmenen lopulla parantaa asuntorakentamismahdollisuuksia.

Tavoitteeksi tulisikin asettaa asuntotuotannon määrän lisääminen koko pääkaupunkiseudulla. Yhden kaupungin tai kunnan ratkaisut eivät tässä koko seutua koskevassa ongelmassa yksin riitä.

virastopäällikkö

Helsingin kaupungin

kiinteistövirasto

vs. osastopäällikkö

Helsingin kaupungin

kiinteistöviraston tonttiosasto

Helsingin Sanomat | hs.mielipide@sanoma.fi