Miten sijoitusasunnon tuotto lasketaan?

Kerro, miten oikeasti lasketaan sijoitusasunnon tuottoprosentti! Jotkut laskevat tuottoprosentin ennen asuntoon kohdistuvia kuluja, esimerkiksi yhtiövastiketta, toiset tuottoprosentin kaikkien kulujen jälkeen. Oma esimerkkini on seuraava: Ostin kolme vuotta sitten eräästä kaupungista 20 000 eurolla yksiön, jossa on koko omistusaikani ollut vuokralainen. Vuokra oli ensimmäisenä vuonna 270 euroa, toisena 290 euroa ja kolmantena 310 euroa kuukaudessa. Tällä hetkellä asunnon arvo on 26 000 – 27 000 euroa. Yhtiövastike oli kahtena ensimmäisenä vuonna satasen, vuoden 2007 alusta 120 euroa kuukaudessa. Lisäksi olen maksanut vesimaksua noin kymmenen euroa kuukaudessa. Eräs vuokralainen teki pientä remonttia, jonka materiaalikulut minulle olivat noin 200 euroa. Vuokralaisen vaihtuessa on tullut pieniä ilmoituskuluja. Muita kuluja minulla ei ole asunnosta ollut lukuun ottamatta varainsiirtoveroa, jonka maksoin asunnon ostaessani. Ostin asunnon omalla rahallani. Onko tuottoni mielestäsi hyvä ja kilpailukykyinen? Miten asunnon arvonnousu otetaan huomioon tuotossa?

Asuntosijoituksesi tuoton voi laskea samalla tavalla kuin muidenkin sijoituskohteiden: Lasketaan yhteen sijoituksesta saadut tuotot ja vähennetään summasta siitä aiheutuneet kulut. Tuottoprosentti saadaan, kun lopputulos jaetaan sijoitetulla pääomalla.

Käytännössä näin: Sait ensimmäisenä vuonna tuottoa 3 240 euroa (270 euroa/kk) ja maksoit yhtiövastikkeita ja vesimaksuja 1 320 euroa (110 euroa/kk). Rahoitusvastiketta et mainitse, mutta jos olisit sitä maksanut, sekin pitäisi ottaa laskelmiin mukaan. Jos mainitsemasi remontti tehtiin vuokrausjakson ensimmäisenä vuonna, kulut nousivat 1 520 euroon. Näin laskien tuottojen ja kulujen erotus oli 1 720 euroa ja tuotto 8,5 prosenttia (1 720 euroa jaettuna asunnon hankintahinnalla, johon on lisätty varainsiirtovero, yhteensä 20 320 euroa).

Toisena ja kolmantena vuonna tuottoprosentti oli 10,6. Näin keskimääräinen vuosituotto nousee 9,9 prosenttiin. Tätä voi verrata vaikkapa vähäriskiseen pitkän koron rahastoon. Niiden tuotto on kolmen viime vuoden aikana jäänyt alle kolmen prosentin. Karkeasti laskien olet tienannut asuntoriskiä ottamalla yli kuuden prosenttiyksikön lisätuoton.

Tarkkaan laskien huomioon pitäisi ottaa sekin, että olet saanut vuokratuloja joka kuukausi. Olisit voinut sijoittaa varat uudelleen ja ansaita lisätuottoa. Olen tässä olettanut, että vuokratulot on talletettu nollakorkoiselle käyttelytilille.

Tuottolukuja nostaa se, että asuntosi on ollut vuokrattuna koko ajan. Olet ollut onnekas, sillä yleensä asukkaat vaihtuvat vinhasti juuri pienissä asunnoissa. Esimerkiksi vuokranantajien etuja ajavan Suomen Vuokranantajien mukaan vuokraamattomat kaudet nipistävät tuotosta keskimäärin puoli prosenttiyksikköä.

Myös remonttikulusi ovat olleet poikkeuksellisen pienet. Kunnossapitämisen arvioidaan syövän tuotosta tyypillisesti yhdestä kahteen prosenttiyksikköä. Nyt eletään myös putki- ja julkisivuremonttien kulta-aikaa, minkä vuoksi taloyhtiön remontit saattavat tuoda huomattavia lisäkustannuksina. Niiden tosin pitäisi näkyä asunnon arvonnousuna tulevaisuudessa.

Verottajankin olemassaolo kannattaa muistaa. Jouduthan maksamaan vuokratuloistasi sekä asunnon myydessäsi sen mahdollisesta asunnon arvonnoususta 28 prosentin veron. Verot huomioiden vuokratuotto putoaa ensimmäisenä vuonna 6,1;een ja seuraavina vuosina 7,7 prosenttiin (olettaen, että tuotot ja niistä vähennettävät kulut pysyvät entisellään tämän vuoden loppuun asti).

Arvonnousu on hieman kimurantimpi juttu. Suomen Vuokranantajien mielestä tulevaisuuteen katsovissa laskelmissa arvonnousu pitäisi joko jättää huomiotta tai ottaa se mukaan vain silloin, kun kaavailtu sijoitusaika on vähintään 15 vuotta. Muissa tapauksissa myyntihinnan arviointiin liittyy sen mielestä liikaa epävarmuutta.

Jos kuitenkin oletetaan, että todella myyt asunnon 26 500 eurolla tämän vuoden lopussa, arvonnousua kertyy 6 180 euroa. Kun siihen lisätään saamasi vuokratuotot (6 040 euroa ennen veroja), päästään 12 220 euron kokonaistuottoon. Näin laskien sijoituksesi on kolmessa vuodessa poikinut noin 60 prosentin tuoton. Se vastaa noin 17 prosentin vuotuista tuottoa, mikä on poikkeuksellisen korkea luku vertasipa sitä melkeinpä mihin tahansa. Esimerkiksi osakemarkkinoiden keskimääräinen vuotuinen tuotto on asettunut yhdeksän prosentin tuntumaan. Voi olla, että hallussasi on ihanteellinen sijoitusasunto. Erään kokeneen asuntosijoittajan mukaan paras riskin ja tuoton suhde syntyy, kun sijoittaa 38 neliön suuruiseen asuntoon. Se on pienin koti, johon mahtuu kaksi maksukykyistä vuokralaista.

Lisää aiheesta:

Helsingin Sanomat | hs.talous@sanoma.fi