Valikko
Kaupunki

Asuntosijoittaja saa verokikalla valtiolta puhdasta rahaa – laskelma näyttää, miten yksiön ostolla voi tienata 40 000 euroa

Uuden asunnon hinnasta valtaosa voi olla yhtiölainaa. Sijoittaja saa vähentää lainan lyhennykset vuokratuloista ja hyötyä tuhansia euroja vuodessa.

Asuntosijoittaja voi hankkia asunnon uudesta kerrostalosta kymmeniä tuhansia euroja halvemmalla kuin taloon itse muuttava omistaja. Tämän mahdollistaa eräs verotuksen ominaisuus, joka ei ole laajasti tunnettu sijoittajapiirien ulkopuolella.

Asian ydin on, että rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatulojen verotuksessa. Monissa uudiskohteissa on hyvin suuri yhtiölainaosuus. Myyntihinta saattaa olla vain neljänneksen tai kolmanneksen asunnon velattomasta hinnasta.

Näin ollen ostaja pääsee kiinni asuntoon suhteellisen pienellä summalla. Loput hinnasta maksetaan sen jälkeen rahoitusvastikkeen muodossa, ei esimerkiksi tavallisen pankkilainan lyhennyksinä.

Kun rahoitusvastikkeen vähentää, asunnosta saadusta vuokratulosta joutuu maksamaan hyvin vähän veroa. Valtio siis käytännössä tukee sijoittajan asunto-ostosta. Asiasta on kirjoitettu lähinnä muutamissa sijoitusblogeissa.

Otetaan laskuesimerkki

Vantaan Tikkurilassa on myynnissä 32 neliön yksiö vuonna 2018 valmistuvassa talossa.

 Asunnon velaton hinta on 198 780 euroa ja myyntihinta 70 924 euroa. Yhtiölainaosuus on siis 127 856 euroa.

 Sitä voi alkaa lyhentää 424 euron kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Tässä tapauksessa sen voi vähentää verotuksessa, kuten myös 128 euron hoitovastikkeen. Vähennettävää on siis yhteensä 552 euroa kuukaudessa.

 Jos asuntoon saa vuokrattua 700 eurolla, verotettava tulo on vain 148 euroa kuukaudessa.

 Tilanteen voi ilmaista toisinkin. Koska vähennyskelponen yhtiölaina on noin 128 000 euroa ja pääomatulojen vero on 30–34 prosenttia, verottaja maksaa sijoituksesta 38 000–42 000 euroa.

Mitä tämä tarkoittaa?

Käytännössä tilanne vastaa sitä, että sijoitusasuntoa varten otetun pankkilainan lyhennykset saisi vähentää verotuksessa. (Todellisuudessa tällaisesta lainasta saa vähentää vain korot ja sivukulut.)

Tavallinen, asuntoon itse muuttava ostaja ei vastaavaa etua saa. Rahoitusvastiketta ei asukas voi vähentää.

Jotta sijoittajat saisivat vähennyksen, maksetut rahoitusvastikkeet pitää käsitellä tulona taloyhtiön kirjanpidossa. Toinen vaihtoehto on, että ne rahastoitaisiin.

Sijoittajat suosivat ymmärrettävistä syistä ensimmäistä vaihtoehtoa. Uusissa kohteissa tämä menettely on lähes säännönmukaisesti käytössä, kertoo Kiinteistötahkolan kirjanpitäjä Mikko Pulkki Helsingistä.

”Asuntosijoittajat kysyvät sitä aika paljon – viimeisin vuoden aikana on kysytty yhä enemmän ja enemmän”, sanoo rakennusyhtiö SRV:n myyntipäällikkö Niina Koivisto. Hän myy laskuesimerkkinä käytettyä Tikkurilan asuntoa.

Varsin tavallista on myös, että rahoitusvastike pitää ensimmäisinä vuosina sisällään vain korot. Yhtiölainan lyhentäminen alkaa vasta sen jälkeen.

”Siinä saa aika kivaa vuokratuottoa ensimmäisille vuosille. Jotkut sijoittajat odottelevat 2–5 vuotta ja sen jälkeen joko myyvät asunnon ja kuittaavat arvonnousun tai alkavat lyhentää yhtiölainaa.”

Verohyödyn kääntöpuoli tulee esiin, jos sijoitusasunto myydään. Silloin sellaisia yhtiölainan lyhennyksiä, jotka on jo vähennetty verotuloista, ei voi käyttää verotettavan myyntivoiton pienentämiseen. Tosin moni sijoittaja hankkii asuntoja pitkäaikaseen omistukseen, jolloin korkeampaa myyntivoittoveroa ei tule.

Sijoittajien kova kiinnostus uusiin asuntoihin näkyy myös myyntiluvuissa. Uudet asunnot ovat lisänneet selvästi osuuttaan pääkaupunkiseudun asuntokaupassa. Nyt jo lähes joka neljäs asuntokauppa tehdään uudesta asunnosta. Osuus on kasvanut muutamassa vuodessa yli kymmenellä prosenttiyksiköllä.

Yksi keskeinen syy uusien asuntojen suosioon on sijoittajien suuri kiinnostus asuntoihin. Erilaiset sijoittajat ostavat merkittävän osan myös tavalliseen myyntiin tulevista asunnoista, vaikka iso osa rahastojen tekemistä kaupoista tehdään kokonaisina kohteina ohi asuntokauppatilastojen.

”Kaikki alle 40-neliöiset asunnot myydään nopeasti”, sanoo SRV:n Koivisto.

Sijoittajat suosivat talojen halvimpia asuntoja, koska niistä saa parhaan tuoton.

”Alimmat kerrokset myydään ensimmäisenä, ehkä ihan ensimmäisenä kakkoskerros.”

Sijoittajan näkökulmasta uusien asuntojen etuna on helppous, koska isoja remontteja ei ole. Hyväkuntoiseen asuntoon voi myös olla helpompi saada vuokralainen ja vuokra on todennäköisesti korkeampi kuin vanhassa asunnossa.

Uusien asuntojen suosio on vaikuttaa vanhojen asuntojen myyntiin: pääkaupunkiseudulla käytettyjen asuntojen kauppa on pudonnut selvästi 2000-luvun huipusta. Asiasta kerrotaan tarkemmin Rakennuslehden jutussa.

”Kun ostajia on rajoitetusti, uusien asuntojen kauppa vähentää käytettyjen asuntojen kauppaa”, Kiinteistönvälitysalan keskusliiton toimitusjohtaja Jukka Malila sanoo.

Rakentamisen suhdanteet vaihtelevat. Taantumassa kuluttajat ovat Malilan mukaan nykyistä varovaisempia ja ostavat edullisempia asuntoja. Vilkkaan asuntorakentamisen taustalla ovat asuntosijoittamista suosivat asumisen tukitoimet, Valila sanoo.

”Vuokralaiset saavat niin hyvät tuet, että asuntoihin sijoittaminen on järkevää. Uusien asuntojen rooli asuntokaupassa pysyy, jos tukijärjestelmiin ei tehdä isoja muutoksia.”

Valtiovarainministeriö: Verotus on ”yleisen logiikan mukainen”

Asuntojen rahoitusvastikkeiden vähentäminen verotuksessa ei perustu mihinkään erilliseen säädökseen.

”Se mene verojärjestelmän yleisen logiikan mukaisesti”, sanoo valtiovarainministeriön (VM) vero-osaston hallitusneuvos Panu Pykönen.

”Tuloista voidaan vähentää tulonhankkimisen kulut.”

Nykyinen käytäntö, jossa rahoitusvastikkeet luetaan tulonhankkimisen kuluiksi, perustuu korkeimman hallinto-oikeuden ennakkoratkaisuihin. Verohallinto toimii ennakkoratkaisuista syntyneen käytännön mukaan.

VM:stä myönnetään, että sijoittajat hyötyvät nykytilanteesta.

”Tietenkin nykykäytäntö on sijoittajalle edullinen, todella edullinen”, Pykönen sanoo.

Hän huomauttaa, että rahoitusvastikkeeseen sisältyvät kulut olisivat joka tapauksessa vähennyskelpoisia, kun asunnon myy. Jos kulut on jo vähennetty vuokratuloista, muodostuu luovutusvoittoverosta suurempi.

Edullisuus perustuu ennen kaikkea siihen, että kulut voi vähentää heti kun vuokratuloja syntyy. Näin rahaa vapautuu muuhun sijoituskäyttöön. Jos asuntoa ei myy ollenkaan, verotus iskee vasta perinnön yhteydessä.

Sijoittajien verotuksen muuttaminen on poliittinen kysymys, Pykönen sanoo.

”Jos tätä haluttaisiin muuttaa, se olisi ilman muuta lainsäädäntöasia.”

Tällä hetkellä muutoksia rahoitusvastikkeiden verokohteluun ei ole vireillä VM:ssä.

Asuntokaupan verotukseen tehtiin merkittävä muutos vuonna 2013, kun varainsiirtoveron maksuperusteita muutettiin. Tähänkin liittyivät suuret yhtiölainat ja pienet myyntihinnat.

Aiemmin 1,6 prosentin varainsiirtoveroa maksettiin vain myyntihinnasta. Muutoksen myötä vero nousi 2 prosenttiin ja sitä alettiin periä asunnon koko velattomasta hinnasta.

Uuden asunnon hinta nousi veromuutoksen takia tuhansilla euroilla, Helsingin seudulla jopa yli kymmenellä tuhannella eurolla.

Korjaus 25.11. klo 14.34: Esimerkkinä käytetty talo valmistuu vuonna 2018, ei keväällä 2017. Korjaus 25.11. klo 17.10: Esimerkissä korjattu virhe vastikkeiden yhteenlaskussa.

Nyt asuntoja rakennetaan ja myydään paljon

 Pääkaupunkiseudulla on myynnissä yli 3 600 uutta asuntoa. Se on noin 1 100 asuntoa enemmän kuin keskimäärin kymmenen vuoden aikana.

 Tuetut vuokra- ja asumisoikeuskohteet lisäävät rakentamisen vilkkautta.

 Pääkaupunkiseudulla on rakenteilla noin 3 000 myyntiin tarkoitettua asuntoa.

Erityisesti kerrostaloja rakennetaan.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntosijoittaminen
  • Rakentaminen
  • Helsinki

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    1. 1

      Ilmavoimat on perustanut kaikessa hiljaisuudessa Raven-erikoisjoukon – ”korpit” suojelevat vip-matkustajia mahdollisesti vaarallisilla paikoilla

    2. 2

      Näin lähtee Jopo hävyttömän varkaan mukaan helsinkiläisnaisen kotipihasta – ”Toivottavasti tämä toimii muille opetuksena”

    3. 3

      Hampurilaistesti: Maistoimme juustohampurilaisia kuudesta helsinkiläisravintolasta – selkeä voittaja ja häviäjä löytyivät

    4. 4

      Trump leikki ajavansa rekkaa, tööttäili ja intoili kuin pikkulapsi, internet riemastui kuvista

    5. 5

      Vantaan Koivuhaassa on Jehovan todistajien päämaja, jossa valikoitu joukko odottaa pääsyä paratiisiin – lapset on kielletty ja raamatuntulkinta ainoaa oikeaa

    6. 6

      Kymmenet tutkijat varoittavat: Hallituksen biotalousinto kiihdyttää ilmastonmuutosta ja vaarantaa metsäluonnon

    7. 7

      Herätkää poliittiset päättäjät – Suomi on sairastunut, ja taudin nimi on avoin rasismi

    8. 8

      Turvapaikanhakijat eivät työllisty – etenkin Irakista ja Somaliasta tulevien työllisyys on hyvin heikko

    9. 9

      Suomalaisten suosikkiauto sai alkunsa tämän miehen ideasta – Näin maasto- ja henkilöauton yhdistelmä valloitti maailman

    10. 10

      Seksi neandertalilaisten kanssa tartutti papilloomaviruksen nykyihmiseen, osoitti suomalainen paleogeneetikko

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Tuhansia suomalaisia ryöstettiin orjiksi, mutta sitä hädin tuskin muistetaan – moni kansa ei unohtaisi moista vääryyttä ikinä

    2. 2

      Hampurilaistesti: Maistoimme juustohampurilaisia kuudesta helsinkiläisravintolasta – selkeä voittaja ja häviäjä löytyivät

    3. 3

      Toni Kitin kova flunssa olikin aids – Nyt hän toivoo, että muut eivät uskoisi netin valesivuja

    4. 4

      Vantaan Koivuhaassa on Jehovan todistajien päämaja, jossa valikoitu joukko odottaa pääsyä paratiisiin – lapset on kielletty ja raamatuntulkinta ainoaa oikeaa

    5. 5

      Aikuiset ihmiset ovat unohtaneet, ettei töykeyttä voi perustella millään

    6. 6

      Turvapaikanhakijat eivät työllisty – etenkin Irakista ja Somaliasta tulevien työllisyys on hyvin heikko

    7. 7

      Happohyökkääjä vaanii nuoria naisia Berliinissä – uhreja ainakin kuusi

    8. 8

      Tohtori Tuulan ja tehdastyöntekijä Ritvan rakkaus oli monelle yllätys – ”Alemmassa sosiaaliluokassa ajatellaan, että herrat eivät pidä maailmaa käynnissä”

    9. 9

      Telia luopuu roaming-maksuista – kuluttajille kotimaan hinnat kaikissa EU-maissa

    10. 10

      En halua olla sukupuoli­neutraali, haluan olla nainen – kotona pesen mielelläni mieheni pyykit

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Tuhansia suomalaisia ryöstettiin orjiksi, mutta sitä hädin tuskin muistetaan – moni kansa ei unohtaisi moista vääryyttä ikinä

    2. 2

      Vanha hinnasto saattaa olla arvokkaampi kuin romaani eivätkä Myrna-kupit kiinnosta ketään – asiantuntijat kertovat, mitkä käytetyt tavarat nyt käyvät kaupaksi

    3. 3

      Lenkille lähtenyt helsinkiläisnainen huomasi itkevän autoilijan tien poskessa – kuljetti satamaan ja juoksi takaisin

    4. 4

      Jopa puolet liikunnan harrastajista treenaa liian lujaa, sanoo asiantuntija – Iltakävely voi usein olla hikilenkkiä parempi

    5. 5

      En halua olla sukupuoli­neutraali, haluan olla nainen – kotona pesen mielelläni mieheni pyykit

    6. 6

      Toni Kitin kova flunssa olikin aids – Nyt hän toivoo, että muut eivät uskoisi netin valesivuja

    7. 7

      Ottelun parhaaksi pelaajaksi valitun hyökkääjän tunteellinen emämoka: kiitti haastattelussa vaimoaan – ja tyttöystäväänsä

    8. 8

      Kela vaatii, että 6-vuotiaalle lapsenlapselle säästämäni rahat käytetään perheen elättämiseen

    9. 9

      Finnair perui koko kesän Miamin-lennot – mitä lentoyhtiössä oikein tapahtuu?

    10. 10

      Vanhuksia on jäänyt ilman ruokaa Helsingissä, eikä edes kaupunki tavoita uutta lähettiyritystä – lopulta kotihoito tilasi ruokaa Helvi Ukkola-Saariselle, 91

    11. Näytä lisää