Valikko
Kaupunki

Asuntosijoittaja saa verokikalla valtiolta puhdasta rahaa – laskelma näyttää, miten yksiön ostolla voi tienata 40 000 euroa

Uuden asunnon hinnasta valtaosa voi olla yhtiölainaa. Sijoittaja saa vähentää lainan lyhennykset vuokratuloista ja hyötyä tuhansia euroja vuodessa.

Asuntosijoittaja voi hankkia asunnon uudesta kerrostalosta kymmeniä tuhansia euroja halvemmalla kuin taloon itse muuttava omistaja. Tämän mahdollistaa eräs verotuksen ominaisuus, joka ei ole laajasti tunnettu sijoittajapiirien ulkopuolella.

Asian ydin on, että rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatulojen verotuksessa. Monissa uudiskohteissa on hyvin suuri yhtiölainaosuus. Myyntihinta saattaa olla vain neljänneksen tai kolmanneksen asunnon velattomasta hinnasta.

Näin ollen ostaja pääsee kiinni asuntoon suhteellisen pienellä summalla. Loput hinnasta maksetaan sen jälkeen rahoitusvastikkeen muodossa, ei esimerkiksi tavallisen pankkilainan lyhennyksinä.

Kun rahoitusvastikkeen vähentää, asunnosta saadusta vuokratulosta joutuu maksamaan hyvin vähän veroa. Valtio siis käytännössä tukee sijoittajan asunto-ostosta. Asiasta on kirjoitettu lähinnä muutamissa sijoitusblogeissa.

Otetaan laskuesimerkki

Vantaan Tikkurilassa on myynnissä 32 neliön yksiö vuonna 2018 valmistuvassa talossa.

 Asunnon velaton hinta on 198 780 euroa ja myyntihinta 70 924 euroa. Yhtiölainaosuus on siis 127 856 euroa.

 Sitä voi alkaa lyhentää 424 euron kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Tässä tapauksessa sen voi vähentää verotuksessa, kuten myös 128 euron hoitovastikkeen. Vähennettävää on siis yhteensä 552 euroa kuukaudessa.

 Jos asuntoon saa vuokrattua 700 eurolla, verotettava tulo on vain 148 euroa kuukaudessa.

 Tilanteen voi ilmaista toisinkin. Koska vähennyskelponen yhtiölaina on noin 128 000 euroa ja pääomatulojen vero on 30–34 prosenttia, verottaja maksaa sijoituksesta 38 000–42 000 euroa.

Mitä tämä tarkoittaa?

Käytännössä tilanne vastaa sitä, että sijoitusasuntoa varten otetun pankkilainan lyhennykset saisi vähentää verotuksessa. (Todellisuudessa tällaisesta lainasta saa vähentää vain korot ja sivukulut.)

Tavallinen, asuntoon itse muuttava ostaja ei vastaavaa etua saa. Rahoitusvastiketta ei asukas voi vähentää.

Jotta sijoittajat saisivat vähennyksen, maksetut rahoitusvastikkeet pitää käsitellä tulona taloyhtiön kirjanpidossa. Toinen vaihtoehto on, että ne rahastoitaisiin.

Sijoittajat suosivat ymmärrettävistä syistä ensimmäistä vaihtoehtoa. Uusissa kohteissa tämä menettely on lähes säännönmukaisesti käytössä, kertoo Kiinteistötahkolan kirjanpitäjä Mikko Pulkki Helsingistä.

”Asuntosijoittajat kysyvät sitä aika paljon – viimeisin vuoden aikana on kysytty yhä enemmän ja enemmän”, sanoo rakennusyhtiö SRV:n myyntipäällikkö Niina Koivisto. Hän myy laskuesimerkkinä käytettyä Tikkurilan asuntoa.

Varsin tavallista on myös, että rahoitusvastike pitää ensimmäisinä vuosina sisällään vain korot. Yhtiölainan lyhentäminen alkaa vasta sen jälkeen.

”Siinä saa aika kivaa vuokratuottoa ensimmäisille vuosille. Jotkut sijoittajat odottelevat 2–5 vuotta ja sen jälkeen joko myyvät asunnon ja kuittaavat arvonnousun tai alkavat lyhentää yhtiölainaa.”

Verohyödyn kääntöpuoli tulee esiin, jos sijoitusasunto myydään. Silloin sellaisia yhtiölainan lyhennyksiä, jotka on jo vähennetty verotuloista, ei voi käyttää verotettavan myyntivoiton pienentämiseen. Tosin moni sijoittaja hankkii asuntoja pitkäaikaseen omistukseen, jolloin korkeampaa myyntivoittoveroa ei tule.

Sijoittajien kova kiinnostus uusiin asuntoihin näkyy myös myyntiluvuissa. Uudet asunnot ovat lisänneet selvästi osuuttaan pääkaupunkiseudun asuntokaupassa. Nyt jo lähes joka neljäs asuntokauppa tehdään uudesta asunnosta. Osuus on kasvanut muutamassa vuodessa yli kymmenellä prosenttiyksiköllä.

Yksi keskeinen syy uusien asuntojen suosioon on sijoittajien suuri kiinnostus asuntoihin. Erilaiset sijoittajat ostavat merkittävän osan myös tavalliseen myyntiin tulevista asunnoista, vaikka iso osa rahastojen tekemistä kaupoista tehdään kokonaisina kohteina ohi asuntokauppatilastojen.

”Kaikki alle 40-neliöiset asunnot myydään nopeasti”, sanoo SRV:n Koivisto.

Sijoittajat suosivat talojen halvimpia asuntoja, koska niistä saa parhaan tuoton.

”Alimmat kerrokset myydään ensimmäisenä, ehkä ihan ensimmäisenä kakkoskerros.”

Sijoittajan näkökulmasta uusien asuntojen etuna on helppous, koska isoja remontteja ei ole. Hyväkuntoiseen asuntoon voi myös olla helpompi saada vuokralainen ja vuokra on todennäköisesti korkeampi kuin vanhassa asunnossa.

Uusien asuntojen suosio on vaikuttaa vanhojen asuntojen myyntiin: pääkaupunkiseudulla käytettyjen asuntojen kauppa on pudonnut selvästi 2000-luvun huipusta. Asiasta kerrotaan tarkemmin Rakennuslehden jutussa.

”Kun ostajia on rajoitetusti, uusien asuntojen kauppa vähentää käytettyjen asuntojen kauppaa”, Kiinteistönvälitysalan keskusliiton toimitusjohtaja Jukka Malila sanoo.

Rakentamisen suhdanteet vaihtelevat. Taantumassa kuluttajat ovat Malilan mukaan nykyistä varovaisempia ja ostavat edullisempia asuntoja. Vilkkaan asuntorakentamisen taustalla ovat asuntosijoittamista suosivat asumisen tukitoimet, Valila sanoo.

”Vuokralaiset saavat niin hyvät tuet, että asuntoihin sijoittaminen on järkevää. Uusien asuntojen rooli asuntokaupassa pysyy, jos tukijärjestelmiin ei tehdä isoja muutoksia.”

Valtiovarainministeriö: Verotus on ”yleisen logiikan mukainen”

Asuntojen rahoitusvastikkeiden vähentäminen verotuksessa ei perustu mihinkään erilliseen säädökseen.

”Se mene verojärjestelmän yleisen logiikan mukaisesti”, sanoo valtiovarainministeriön (VM) vero-osaston hallitusneuvos Panu Pykönen.

”Tuloista voidaan vähentää tulonhankkimisen kulut.”

Nykyinen käytäntö, jossa rahoitusvastikkeet luetaan tulonhankkimisen kuluiksi, perustuu korkeimman hallinto-oikeuden ennakkoratkaisuihin. Verohallinto toimii ennakkoratkaisuista syntyneen käytännön mukaan.

VM:stä myönnetään, että sijoittajat hyötyvät nykytilanteesta.

”Tietenkin nykykäytäntö on sijoittajalle edullinen, todella edullinen”, Pykönen sanoo.

Hän huomauttaa, että rahoitusvastikkeeseen sisältyvät kulut olisivat joka tapauksessa vähennyskelpoisia, kun asunnon myy. Jos kulut on jo vähennetty vuokratuloista, muodostuu luovutusvoittoverosta suurempi.

Edullisuus perustuu ennen kaikkea siihen, että kulut voi vähentää heti kun vuokratuloja syntyy. Näin rahaa vapautuu muuhun sijoituskäyttöön. Jos asuntoa ei myy ollenkaan, verotus iskee vasta perinnön yhteydessä.

Sijoittajien verotuksen muuttaminen on poliittinen kysymys, Pykönen sanoo.

”Jos tätä haluttaisiin muuttaa, se olisi ilman muuta lainsäädäntöasia.”

Tällä hetkellä muutoksia rahoitusvastikkeiden verokohteluun ei ole vireillä VM:ssä.

Asuntokaupan verotukseen tehtiin merkittävä muutos vuonna 2013, kun varainsiirtoveron maksuperusteita muutettiin. Tähänkin liittyivät suuret yhtiölainat ja pienet myyntihinnat.

Aiemmin 1,6 prosentin varainsiirtoveroa maksettiin vain myyntihinnasta. Muutoksen myötä vero nousi 2 prosenttiin ja sitä alettiin periä asunnon koko velattomasta hinnasta.

Uuden asunnon hinta nousi veromuutoksen takia tuhansilla euroilla, Helsingin seudulla jopa yli kymmenellä tuhannella eurolla.

Korjaus 25.11. klo 14.34: Esimerkkinä käytetty talo valmistuu vuonna 2018, ei keväällä 2017. Korjaus 25.11. klo 17.10: Esimerkissä korjattu virhe vastikkeiden yhteenlaskussa.

Nyt asuntoja rakennetaan ja myydään paljon

 Pääkaupunkiseudulla on myynnissä yli 3 600 uutta asuntoa. Se on noin 1 100 asuntoa enemmän kuin keskimäärin kymmenen vuoden aikana.

 Tuetut vuokra- ja asumisoikeuskohteet lisäävät rakentamisen vilkkautta.

 Pääkaupunkiseudulla on rakenteilla noin 3 000 myyntiin tarkoitettua asuntoa.

Erityisesti kerrostaloja rakennetaan.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntosijoittaminen
  • Rakentaminen
  • Helsinki

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    1. 1

      Sveitsiläislehti hehkuttaa suomalaista vaikenemista – omisti tuppisuisuudelle koko numeron

    2. 2

      Presidentti Niinistö torjui virkanimityksen – ministeriön ehdotus oikeuskansleriksi poistettiin valtioneuvoston käsittelystä, vaikka siitä oli jo kerrottu hakijoille

    3. 3

      Rumatkin miehet koetaan viehättäväksi, jos jutut ovat hyviä – naisilla tilanne on monimutkaisempi, selvisi viehätysvoimatutkimuksessa

    4. 4

      Mitä varakas eläkeläinen tekee isolla osakesalkulla? Perilliset ottavat kuitenkin rahoista kaiken ilon irti

    5. 5

      Trump varoittaa ”vakavasta, vakavasta” konfliktista Pohjois-Korean kanssa

    6. 6

      Onko ratkaisu perustulo, robottivero vai kapina? Automaatio vie valkokaulustyöt, eikä koulutuskaan enää pelasta keskiluokkaa

    7. 7

      Venäjän aktivisteja sotkee nyt vihreä litku – oppositiojohtaja Aleksei Navalnyi joutui sen vuoksi torstaina sairaalaan

    8. 8

      Ruskeat tytöt ovat tottuneet elokuviin, joissa heiltä näyttävät ihmiset ovat terroristeja – Koko Hubara kirjoitti siitä kirjan, johon espoolaisteinit samastuvat

    9. 9

      Kaksoiselämän luonut saksalaisupseeri esiintyi syyrialaisena pakolaisena ja sai paikan vastaanotto­keskuksesta – Epäillään suunnitelleen iskua

    10. 10

      ”Anna on taas lihonut” – Suomalainen suosikkibloggaaja laihdutti lukijoidensa edessä, lihoi entiselleen, päätti lopettaa jojoilun – ja saa nyt kuulla siitä jatkuvasti

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Jako hyviin ja huonoihin työttömiin ärsyttää Kaisa Heikkilää, 29, joka päätti olla ylpeästi työtön – ”Suomessa työ määrittelee ihmistä”

    2. 2

      ”Anna on taas lihonut” – Suomalainen suosikkibloggaaja laihdutti lukijoidensa edessä, lihoi entiselleen, päätti lopettaa jojoilun – ja saa nyt kuulla siitä jatkuvasti

    3. 3

      Rumatkin miehet koetaan viehättäväksi, jos jutut ovat hyviä – naisilla tilanne on monimutkaisempi, selvisi viehätysvoimatutkimuksessa

    4. 4

      Sveitsiläislehti hehkuttaa suomalaista vaikenemista – omisti tuppisuisuudelle koko numeron

    5. 5

      Isän väkivaltaisuuteen ei kiinnitetty huomiota ennen kuin hän surmasi vaimonsa ja lapsensa – Suomesta on lähtenyt YK:lle kolme valitusta perhe­väkivallasta

    6. 6

      Uusi oikeusministeri Antti Häkkänen: ”Väkivalta- ja seksuaalirikoksista on annettu kohtuullisen lieviä tuomioita”

    7. 7

      Metsään kadonnut kuopiolaismies oli jo alkanut riisua vaatteitaan hypotermiassa – onneksi poliisikoira Körmy löysi lumen alta pipon

    8. 8

      Kaksoiselämän luonut saksalaisupseeri esiintyi syyrialaisena pakolaisena ja sai paikan vastaanotto­keskuksesta – Epäillään suunnitelleen iskua

    9. 9

      Anemia voi tulla, vaikka söisi oikein – Nämä kuusi myyttiä raudasta on aika kumota

    10. 10

      Kyllä, Donald Trumpin työpöydällä on nappi, jota painamalla saa Cokista – internet tietysti rakastaa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kun pienten tyttöjen isä nukkui viiden tunnin päiväunia, se ei ollut merkki väsymyksestä vaan aivosyövästä – Kirsi Karhusen mies sai Suomen parasta saattohoitoa, mutta moni muu ei saa

    2. 2

      ”Se on kuin jokin uskonto: usein kun suomalainen lähtee töistä, hän ei enää vastaa puhelimeen” – USA:ssa uraa tehnyt Tero Kuittinen hämmästelee suomalaista keskustelua työuupumuksesta

    3. 3

      Kolmentuhannen euron lasku kuoleman jälkeen yllätti omaiset

    4. 4

      Jako hyviin ja huonoihin työttömiin ärsyttää Kaisa Heikkilää, 29, joka päätti olla ylpeästi työtön – ”Suomessa työ määrittelee ihmistä”

    5. 5

      Metsään kadonnut kuopiolaismies oli jo alkanut riisua vaatteitaan hypotermiassa – onneksi poliisikoira Körmy löysi lumen alta pipon

    6. 6

      Selvitys: Lähes kolmannes pohjoiskorealaisista käyttää huumeita – metamfetamiini on monille jo arkipäiväistä

    7. 7

      Onko tässä Helsingin pienin ja kallein vuokrayksiö? 10 neliömetriä, 1 941 euroa kuukaudessa

    8. 8

      Nyt on hyvä aika päivittää televisio – alle kuukauden päästä kanavasi voivat pimentyä

    9. 9

      Stella Sironen, 19, loi vahingossa valtavan netti-ilmiön kulmakarvakuvallaan, isot ulkomaiset mediat ottavat jatkuvasti yhteyttä – ”Kyllähän tämä tuntuu ihan absurdilta”

    10. 10

      Erittäin tappava tunnistamaton tauti levinnyt Liberiassa – alustavien tietojen mukaan kyse ei ole ebolasta

    11. Näytä lisää