Valikko
Kaupunki

Asuntosijoittaja saa verokikalla valtiolta puhdasta rahaa – laskelma näyttää, miten yksiön ostolla voi tienata 40 000 euroa

Uuden asunnon hinnasta valtaosa voi olla yhtiölainaa. Sijoittaja saa vähentää lainan lyhennykset vuokratuloista ja hyötyä tuhansia euroja vuodessa.

Asuntosijoittaja voi hankkia asunnon uudesta kerrostalosta kymmeniä tuhansia euroja halvemmalla kuin taloon itse muuttava omistaja. Tämän mahdollistaa eräs verotuksen ominaisuus, joka ei ole laajasti tunnettu sijoittajapiirien ulkopuolella.

Asian ydin on, että rahoitusvastikkeen voi vähentää pääomatulojen verotuksessa. Monissa uudiskohteissa on hyvin suuri yhtiölainaosuus. Myyntihinta saattaa olla vain neljänneksen tai kolmanneksen asunnon velattomasta hinnasta.

Näin ollen ostaja pääsee kiinni asuntoon suhteellisen pienellä summalla. Loput hinnasta maksetaan sen jälkeen rahoitusvastikkeen muodossa, ei esimerkiksi tavallisen pankkilainan lyhennyksinä.

Kun rahoitusvastikkeen vähentää, asunnosta saadusta vuokratulosta joutuu maksamaan hyvin vähän veroa. Valtio siis käytännössä tukee sijoittajan asunto-ostosta. Asiasta on kirjoitettu lähinnä muutamissa sijoitusblogeissa.

Otetaan laskuesimerkki

Vantaan Tikkurilassa on myynnissä 32 neliön yksiö vuonna 2018 valmistuvassa talossa.

 Asunnon velaton hinta on 198 780 euroa ja myyntihinta 70 924 euroa. Yhtiölainaosuus on siis 127 856 euroa.

 Sitä voi alkaa lyhentää 424 euron kuukausittaisella rahoitusvastikkeella. Tässä tapauksessa sen voi vähentää verotuksessa, kuten myös 128 euron hoitovastikkeen. Vähennettävää on siis yhteensä 552 euroa kuukaudessa.

 Jos asuntoon saa vuokrattua 700 eurolla, verotettava tulo on vain 148 euroa kuukaudessa.

 Tilanteen voi ilmaista toisinkin. Koska vähennyskelponen yhtiölaina on noin 128 000 euroa ja pääomatulojen vero on 30–34 prosenttia, verottaja maksaa sijoituksesta 38 000–42 000 euroa.

Mitä tämä tarkoittaa?

Käytännössä tilanne vastaa sitä, että sijoitusasuntoa varten otetun pankkilainan lyhennykset saisi vähentää verotuksessa. (Todellisuudessa tällaisesta lainasta saa vähentää vain korot ja sivukulut.)

Tavallinen, asuntoon itse muuttava ostaja ei vastaavaa etua saa. Rahoitusvastiketta ei asukas voi vähentää.

Jotta sijoittajat saisivat vähennyksen, maksetut rahoitusvastikkeet pitää käsitellä tulona taloyhtiön kirjanpidossa. Toinen vaihtoehto on, että ne rahastoitaisiin.

Sijoittajat suosivat ymmärrettävistä syistä ensimmäistä vaihtoehtoa. Uusissa kohteissa tämä menettely on lähes säännönmukaisesti käytössä, kertoo Kiinteistötahkolan kirjanpitäjä Mikko Pulkki Helsingistä.

”Asuntosijoittajat kysyvät sitä aika paljon – viimeisin vuoden aikana on kysytty yhä enemmän ja enemmän”, sanoo rakennusyhtiö SRV:n myyntipäällikkö Niina Koivisto. Hän myy laskuesimerkkinä käytettyä Tikkurilan asuntoa.

Varsin tavallista on myös, että rahoitusvastike pitää ensimmäisinä vuosina sisällään vain korot. Yhtiölainan lyhentäminen alkaa vasta sen jälkeen.

”Siinä saa aika kivaa vuokratuottoa ensimmäisille vuosille. Jotkut sijoittajat odottelevat 2–5 vuotta ja sen jälkeen joko myyvät asunnon ja kuittaavat arvonnousun tai alkavat lyhentää yhtiölainaa.”

Verohyödyn kääntöpuoli tulee esiin, jos sijoitusasunto myydään. Silloin sellaisia yhtiölainan lyhennyksiä, jotka on jo vähennetty verotuloista, ei voi käyttää verotettavan myyntivoiton pienentämiseen. Tosin moni sijoittaja hankkii asuntoja pitkäaikaseen omistukseen, jolloin korkeampaa myyntivoittoveroa ei tule.

Sijoittajien kova kiinnostus uusiin asuntoihin näkyy myös myyntiluvuissa. Uudet asunnot ovat lisänneet selvästi osuuttaan pääkaupunkiseudun asuntokaupassa. Nyt jo lähes joka neljäs asuntokauppa tehdään uudesta asunnosta. Osuus on kasvanut muutamassa vuodessa yli kymmenellä prosenttiyksiköllä.

Yksi keskeinen syy uusien asuntojen suosioon on sijoittajien suuri kiinnostus asuntoihin. Erilaiset sijoittajat ostavat merkittävän osan myös tavalliseen myyntiin tulevista asunnoista, vaikka iso osa rahastojen tekemistä kaupoista tehdään kokonaisina kohteina ohi asuntokauppatilastojen.

”Kaikki alle 40-neliöiset asunnot myydään nopeasti”, sanoo SRV:n Koivisto.

Sijoittajat suosivat talojen halvimpia asuntoja, koska niistä saa parhaan tuoton.

”Alimmat kerrokset myydään ensimmäisenä, ehkä ihan ensimmäisenä kakkoskerros.”

Sijoittajan näkökulmasta uusien asuntojen etuna on helppous, koska isoja remontteja ei ole. Hyväkuntoiseen asuntoon voi myös olla helpompi saada vuokralainen ja vuokra on todennäköisesti korkeampi kuin vanhassa asunnossa.

Uusien asuntojen suosio on vaikuttaa vanhojen asuntojen myyntiin: pääkaupunkiseudulla käytettyjen asuntojen kauppa on pudonnut selvästi 2000-luvun huipusta. Asiasta kerrotaan tarkemmin Rakennuslehden jutussa.

”Kun ostajia on rajoitetusti, uusien asuntojen kauppa vähentää käytettyjen asuntojen kauppaa”, Kiinteistönvälitysalan keskusliiton toimitusjohtaja Jukka Malila sanoo.

Rakentamisen suhdanteet vaihtelevat. Taantumassa kuluttajat ovat Malilan mukaan nykyistä varovaisempia ja ostavat edullisempia asuntoja. Vilkkaan asuntorakentamisen taustalla ovat asuntosijoittamista suosivat asumisen tukitoimet, Valila sanoo.

”Vuokralaiset saavat niin hyvät tuet, että asuntoihin sijoittaminen on järkevää. Uusien asuntojen rooli asuntokaupassa pysyy, jos tukijärjestelmiin ei tehdä isoja muutoksia.”

Valtiovarainministeriö: Verotus on ”yleisen logiikan mukainen”

Asuntojen rahoitusvastikkeiden vähentäminen verotuksessa ei perustu mihinkään erilliseen säädökseen.

”Se mene verojärjestelmän yleisen logiikan mukaisesti”, sanoo valtiovarainministeriön (VM) vero-osaston hallitusneuvos Panu Pykönen.

”Tuloista voidaan vähentää tulonhankkimisen kulut.”

Nykyinen käytäntö, jossa rahoitusvastikkeet luetaan tulonhankkimisen kuluiksi, perustuu korkeimman hallinto-oikeuden ennakkoratkaisuihin. Verohallinto toimii ennakkoratkaisuista syntyneen käytännön mukaan.

VM:stä myönnetään, että sijoittajat hyötyvät nykytilanteesta.

”Tietenkin nykykäytäntö on sijoittajalle edullinen, todella edullinen”, Pykönen sanoo.

Hän huomauttaa, että rahoitusvastikkeeseen sisältyvät kulut olisivat joka tapauksessa vähennyskelpoisia, kun asunnon myy. Jos kulut on jo vähennetty vuokratuloista, muodostuu luovutusvoittoverosta suurempi.

Edullisuus perustuu ennen kaikkea siihen, että kulut voi vähentää heti kun vuokratuloja syntyy. Näin rahaa vapautuu muuhun sijoituskäyttöön. Jos asuntoa ei myy ollenkaan, verotus iskee vasta perinnön yhteydessä.

Sijoittajien verotuksen muuttaminen on poliittinen kysymys, Pykönen sanoo.

”Jos tätä haluttaisiin muuttaa, se olisi ilman muuta lainsäädäntöasia.”

Tällä hetkellä muutoksia rahoitusvastikkeiden verokohteluun ei ole vireillä VM:ssä.

Asuntokaupan verotukseen tehtiin merkittävä muutos vuonna 2013, kun varainsiirtoveron maksuperusteita muutettiin. Tähänkin liittyivät suuret yhtiölainat ja pienet myyntihinnat.

Aiemmin 1,6 prosentin varainsiirtoveroa maksettiin vain myyntihinnasta. Muutoksen myötä vero nousi 2 prosenttiin ja sitä alettiin periä asunnon koko velattomasta hinnasta.

Uuden asunnon hinta nousi veromuutoksen takia tuhansilla euroilla, Helsingin seudulla jopa yli kymmenellä tuhannella eurolla.

Korjaus 25.11. klo 14.34: Esimerkkinä käytetty talo valmistuu vuonna 2018, ei keväällä 2017. Korjaus 25.11. klo 17.10: Esimerkissä korjattu virhe vastikkeiden yhteenlaskussa.

Nyt asuntoja rakennetaan ja myydään paljon

 Pääkaupunkiseudulla on myynnissä yli 3 600 uutta asuntoa. Se on noin 1 100 asuntoa enemmän kuin keskimäärin kymmenen vuoden aikana.

 Tuetut vuokra- ja asumisoikeuskohteet lisäävät rakentamisen vilkkautta.

 Pääkaupunkiseudulla on rakenteilla noin 3 000 myyntiin tarkoitettua asuntoa.

Erityisesti kerrostaloja rakennetaan.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntosijoittaminen
  • Rakentaminen
  • Helsinki

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää

    Luetuimmat

    1. 1

      Lääketeollisuus salaa suurimman osan lääkäreille maksetusta rahasta – katso, kuuluuko oma lääkärisi eniten rahoitusta saaneiden joukkoon

    2. 2

      Toimeentulotuen siirrolla Kelaan on kafkamaisia seurauksia – jopa vähävaraiselle vainajalle on haettava toimeentulotukea

    3. 3

      Virkanainen kyllästyi työhönsä ja laski, ettei tarvitse kuukausipalkkaa – hän muutti alkeelliseen mökkiin ja hakkaa metsää

    4. 4

      Vaatteet paljastavat usein ihmisen luokka-aseman, vaikka sitä yrittäisi salata, kertoo tutkija – Tältä köyhyys näyttää ja tuntuu Suomessa

    5. 5

      Pelastuslaitos kiittelee autoilijoita, jotka muodostivat Turun moottoritielle pelastuskujan – ”Erinomainen ilmiö”

    6. 6

      Muutaman kuukauden seurustelusta seurasi kahdeksan vuoden piina – Poikaystävä vei Minnan, 26, pankkitunnukset ja otti kymmeniä lainoja

    7. 7

      Poliisi väijyi kuukauden Itiksen käytävillä – kiinni jääneen huumekoplan jäljiltä löytyi kilokaupalla amfetamiinia ja kokaiinia

    8. 8

      Uusi hoito näyttää hävittäneen hi-viruksen viidessä potilaassa

    9. 9

      Valkoinen talo torjui osan toimittajista lehdistötilaisuudesta – NYT:n mukaan vastaavaa ei ole tapahtunut ikinä

    10. 10

      Isotuloinen lääkäri vaatii avoimuutta muiltakin – ”Jos asia koetaan hankalaksi, pitää olla toinen systeemi, joka toimii”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Vaatteet paljastavat usein ihmisen luokka-aseman, vaikka sitä yrittäisi salata, kertoo tutkija – Tältä köyhyys näyttää ja tuntuu Suomessa

    2. 2

      Pelastuslaitos kiittelee autoilijoita, jotka muodostivat Turun moottoritielle pelastuskujan – ”Erinomainen ilmiö”

    3. 3

      Oksennuksen ja ulosteen löyhkä piinaa Helsingissä ja Espoossa

    4. 4

      Suomalaisen postimyynti­yrityksen epäillään jättäneen maksamatta kaksi miljoonaa euroa veroja – ”Asiakkaita ihan valtavasti”

    5. 5

      Lääketeollisuus salaa suurimman osan lääkäreille maksetusta rahasta – katso, kuuluuko oma lääkärisi eniten rahoitusta saaneiden joukkoon

    6. 6

      Mies vainosi naapuriaan kuukausia: odotti melkein joka yö pimeässä rappukäytävässä töistä palaavaa naista

    7. 7

      Pilvi Hämäläiselle, 31, sanottiin, ettei hänestä voi tulla näyttelijää – nyt hän on Aina Inkeri Ankeinen, Putouksen uusi tähti

    8. 8

      Poliisi väijyi kuukauden Itiksen käytävillä – kiinni jääneen huumekoplan jäljiltä löytyi kilokaupalla amfetamiinia ja kokaiinia

    9. 9

      Laura ja Kosti Paloposki kävivät läpi hedelmöityshoidot sekä Thaimaan, Kolumbian ja Suomen adoptiojonot – 11 vuoden jälkeen puhelin soi

    10. 10

      Virkanainen kyllästyi työhönsä ja laski, ettei tarvitse kuukausipalkkaa – hän muutti alkeelliseen mökkiin ja hakkaa metsää

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Vaatteet paljastavat usein ihmisen luokka-aseman, vaikka sitä yrittäisi salata, kertoo tutkija – Tältä köyhyys näyttää ja tuntuu Suomessa

    2. 2

      Suomalaiset nimet aiheuttavat hauskoja ja kiusallisia tilanteita ulkomailla – ”Vieraat ihmiset saattavat hätkähtää, kun he huomaavat, etten ole arabi”

    3. 3

      Rivitaloremontti meni järkyttävällä tavalla pieleen Järvenpäässä – löperösti toiminut valvoja joutuu maksamaan peräti miljoonan euron korvaukset

    4. 4

      Ex-toimitusjohtaja Kari Savolainen, 65, kyllästyi ahneuteen – antaa miljoona euroa, jotta Kirkkonummen korpeen saadaan halpojen asuntojen ekokylä

    5. 5

      Kiusattu koulupoika näki näyn ja perusti oman kirkon Kokkolaan – Patrick Tiaisella, 23, on paljon seuraajia ja outoja kokemuksia

    6. 6

      Pahoinpitelyt ja nöyryyttäminen mursivat 15-vuotiaan sipoolaispojan – Äiti kertoo, että nyt riittää: ”En anna tämän enää olla”

    7. 7

      Trump viittasi terrori-iskuun Ruotsissa – Carl Bildt ihmetteli, onko presidentti poltellut jotain

    8. 8

      Lauri Katajainen, 20, etsii rakkautta, joka näkisi autistisen kuoren sisälle – ”Tajuan, etten aiheuta suuria intohimoja tytöissä”

    9. 9

      Tätä on seksi nyt: Tinder-sukupolvi ei eläkään yltä­kylläisyydessä, parisuhteissa etenkin miehet kärsivät puutteesta – mistä se johtuu?

    10. 10

      ”Toni” vaati treffien jälkeen kumppania maksamaan puolet ja syntyi jupakka – siellä, missä nimetön keskustelu Suomessa muuten toimii

    11. Näytä lisää