Välittäjät markkinoivat asuntoja väärillä neliöillä, jolloin neliöhinta ”laskee” jopa tuhansia euroja – ostaja voi pettyä pahasti

Jos asuntoa markkinoidaan epävirallisilla neliömäärillä, kodin neliöhintaa saadaan keinotekoisesti laskettua jopa kolme neljä tonnia.

Helsinkiläisperhe löysi Oikotien myytäviä asuntoja selatessaan kiinnostavan rivitaloasunnon. Asuinneliöitä 1950-luvun myyntikohteessa oli nettihakupalvelun mukaan 114. Koti sijaitsi loistopaikalla meren ja hyvien kulkuyhteyksien läheisyydessä.

Perhe sopi asunnon välittäjän kanssa näytöstä.

Pian kävi kuitenkin ilmi, että kaikki 114 neliötä eivät olleetkaan yhtiöjärjestyksen mukaisia asuinneliöitä. Isännöitsijäntodistuksessa asuinpinta-ala oli vain 86 neliötä, minkä lisäksi asuntoon kuului yhtiöjärjestyksen mukaan 12 neliön autotalli.

Neliöt oli saatu kasvatettua 86:sta 114:ään, kun niihin oli laskettu myös kellarikerroksen tilat. Kellarikerros oli nyt sisustettu asuinkäyttöön. Aiempi omistaja oli rakennuttanut tilaan saunan ja pesuhuoneen sekä oleskelutilan. Kellarin oleskeluhuonetta oli suurennettu pienentämällä autotallia ja siirtämällä seinää.

Muutostöille ei ollut haettu rakennuslupaa.

Kiinteistönvälittäjä myönsi ostajaehdokkaille, että pahimmassa tapauksessa sauna ja pesuhuone voitaisiin joutua purkamaan.

Rakennusluvan puute ja pienemmäksi osoittautuneet viralliset neliöt olivat helsinkiläisperheen mielestä ongelma.

Asunnon neliöhinnan välittäjä laski 114 neliön mukaan. Mutta jos neliöhinnan laski yhtiöjärjestyksen mukaisilla neliöillä, se kipusi huimasti korkeammaksi, yli 2 000 eurolla neliötä kohden.

Eikä siinä vielä kaikki: asuntoon kuulunut autotalli piti vielä ostaa erikseen 5 000 eurolla. Tästäkään ei ollut mainintaa Oikotiellä, jossa asunnonetsijät vertailevat kohteita ja tekevät usein haun ensikarsinnan.

Saako asuntoa markkinoida suuremmilla neliöillä kuin mitä yhtiöjärjestykseen on kirjattu?

Ei saa, sanoo Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton toimitusjohtaja Jaana Anttila-Kangas. ”Rivitaloissa on aina keskeistä selvittää, mitä tiloja yhtiöjärjestyksen mukaiseen pinta-alaan on laskettu ja ilmoittaa asuintilat sen mukaan.”

Oliko edellä mainitun asunnon markkinointi siis harhaanjohtavaa? Välittäjä markkinoi asuntoa 114-neliöisenä ja ilmoitti tällä perusteella neliöhinnan, vaikka mainitsikin esitteessä myös, että yhtiöjärjestyksen mukaisia asuinneliöitä oli vain 86.

”Ei näin pidä ilmoitusta tehdä, se ei ole hyvän välitystavan mukaista. Pinta-ala täytyy ilmoittaa siten, että siitä ilmenee asunnon pinta-ala eriteltynä asuintiloihin ja muihin tiloihin”, Anttila-Kangas sanoo.

Kiinteistönvälittäjien toimintaa säätelee asuntomarkkinointiasetus. Siinä todetaan, että välittäjän täytyy ilmoittaa asunnon pinta-ala ja eritellä, kuinka paljon on asuintiloja ja muita tiloja.

Ongelma tulee siitä, että lainsäädännössä ei ole määritelty yksiselitteisesti, mitä asuintiloihin ja muihin tiloihin lasketaan.

Pinta-aloiltaan selkeimpiä tapauksia ovat tammikuun 1992 jälkeen perustetut asunto-osakeyhtiöt ja erityisesti kerrostalohuoneistot. Niissä yhtiöjärjestykseen merkitty huoneistoala on useimmiten sama kuin asuintilojen pinta-ala, ja ostaja voi luottaa siihen.

Ongelmallisempia ovat rivi­talohuoneistot. Aina ei yksiselitteisesti tiedetä, onko jokin huone asuintilaa vai muita tiloja. Kellarissa voi olla esimerkiksi harrastetila. Kiinteistönvälittäjäliitto suosittaa, että tällaiset tilat merkitään varmuuden vuoksi muihin tiloihin.

Eniten ongelmia on omakotitalojen kiinteistökaupoissa.

”On todella tärkeää, että kiinteistön ja sillä sijaitsevan rakennuksen kaikki mahdolliset tiedossa olevat pinta-alat kerrotaan ja käydään läpi ostajaehdokkaan kanssa. Asunto-osakeyhtiöissä kerrostalojen osalta voi lähteä siitä, että yhtiöjärjestyksen huoneistoala on sama asia kuin asuintilojen pinta-ala”, Anttila-Kangas sanoo.

Helsinkiläisperhe kävi katsomassa myös toista 1950-luvun rivitaloa samalta alueelta. Sitä markkinoitiin Oikotien asuntohakupalvelussa yli 200-neliöisenä. Niin isoa kotia perhe ei etsinyt, mutta sijainti houkutti.

Yhtiöjärjestyksessä neliöitä oli kuitenkin vain sata. Virallisen sataneliöisen asuinkerroksen lisäksi asunnossa oli saunaosastolla varustettu sokkeloinen alakerta sekä parvikerros, josta suurin osa oli ikkunatonta varastotilaa. Perheen mielestä suurta osaa alakerrasta ja parvitilasta olisi vaikea hyödyntää asuinkäytössä.

Tässä asunnossa neliöhinta vaihteli laskutavasta riippuen vielä ensimmäistä tapaustakin enemmän. Välittäjä ilmoitti neliöhinnaksi runsaat 4 300 euroa neliöltä. Mutta jos käytti vain yhtiöjärjestyksen mukaisia neliöitä, neliöhinta oli yli kaksinkertainen. Juttu jatkuu kuvan jälkeen.

Asuntoa välittänyt laillistettu kiinteistönvälittäjä Nina Norrgård, millä perusteella asuntoa markkinoitiin asuinpinta-alaltaan yli kaksi kertaa suuremmaksi kuin mitä yhtiöjärjestykseen oli kirjattu?

”Yhtiön huoneistot ovat alunperin identtisiä, ja yksi asuinnoista on tarkistusmitattu”, Norrgård vastaa. Hän työskentelee Bulevardin Kotimeklarit -kiinteistönvälityksessä.

Tarkistusmittauksessa samanlaisen asunnon asuinpinta-alaan oli ilmoitettu kolmen kerroksen tilat autotallia, lämmönjakohuonetta ja ullakkovarastoa lukuun ottamatta. Norrgård huomauttaa, että alimman kerroksen tilat olivat ikkunallisia, tarpeeksi korkeita ja silläkin perusteella laskettavissa asuintilaan.

Eikö yhtiöjärjestykseen kirjattu huoneistopinta-ala sitten sido markkinointia mitenkään?

”Kyllähän se tietenkin sitoo. Jos huoneistossa ei olisi noin kahtasataa neliötä, olisi hyvän kiinteistönvälitystavan vastaista myydä se sellaisena, jos yhtiöjärjestyksessä lukee sata. Toisaalta: jos laitan siihen sata, niin ne, jotka tarvitsevat isompia neliöitä ja useampaa huonetta, eivät löydä asuntoa”, Norrgård sanoo.

Anttila-Kankaan mielestä kyseisen asunnon markkinointi on ollut harhaanjohtavaa, eikä perhe ollut voinut muodostaa oi­keaa kuvaa asunnon pinta-alasta ilmoituksen perusteella. Pyrkimys on tosin todennäköisesti ollut kertoa, millainen kokonaisuus rivitalo-osake on ollut.

Kiinteistönvälittäjät puhuisivatkin mieluusti juuri kokonaisuuksista. Esimerkiksi Helsingin Käpylän puutaloista ostetaan Norrgårdin mielestä ennen kaikkea kokonaisuuksia, ei neliöitä. Monissa Euroopan maissa asuntoja markkinoidaan huoneiden, ei neliöiden perusteella.

Pinta-alatiedot aiheuttavat asuntokaupoissa hurjan paljon riitoja. Kiistoja on puitu oikeusistuimissa ja kuluttajariitalautakunnassa. Tällöin riidat ovat koskeneet usein sitä, että asunto on osoittautunut tarkistusmittauksessa pienemmäksi kuin se on kaupassa ilmoitettu.

Pinta-alojen mittausta yritettiin selventää vuonna 2011 voimaan tulleella standardilla. Kiinteistönvälittäjien edunvalvoja Anttila-Kangas kertoo, että välittäjiä on koulutettu paljon tästä SFS 5139 -standardista. ”Harmittavaa, että ongelmia on yhä.”

Pinta-alat voivat joka tapauksessa heitellä suuntaan tai toiseen vanhoissa, ennen vuotta 1992 perustetuissa asunto-osakeyhtiöissä. Anttila-Kangas suosittaakin tarkistusmittausta, jos pinta-alasta on epäselvyyttä.

”Mutta jos vaikka kolmelle insinööritoimistolle antaa tällaisten kohteiden pinta-alamittauksen, saa kolme eri tulosta, vaikka käytössä on sama standardi”, Anttila-Kangas kertoo.

Eikö asunnon pinta-aloja koskevia käsitteitä voisi määrittää lainsäädännöllä yksiselitteisesti?

Helppoa se ei ole, kertoo lainsäädäntöneuvos Katri Kummoinen oikeusministeriöstä.

”Pinta-alalla on eri funktioita. Yksi asia ovat asuntoilmoitukset, toinen on yhtiöoikeudellinen puoli.” Useimmissa taloyhtiöissä vastike lasketaan yhtiöjärjestykseen merkittyjen asuinneliöiden mukaan. Nämä neliöt on yleensä mitattu sen standardin mukaan, joka on ollut käytössä yhtiö­järjestyksen laatimishetkellä.

”Kyse on myös siitä, minkälaisia kustannuksia ja hallinnollista taakkaa aiheuttaisimme. Jos sanottaisiin, että kaikkien talo­yh­tiöiden pitää mittauttaa asuntojen pinta-alat nykystandardien mukaisesti vain asuntojen mahdollista myyntiä silmällä pitäen, se voisi tuottaa kovasti nurinaa.”

Oikeusministeriössä on huomattu, että asunnonostajan kannalta tilanne kaipaa selkeyttämistä. Muutoksia lainsäädäntöön pyritään valmistelemaan heti, kun se muut hankkeet huo­mioon ottaen on mahdollista.

Helsinkiläisperhe kävi katsomassa samalta alueelta kolmattakin vanhaa rivitaloa. Siitäkään ei tullut kauppoja. Perheen isä halusi kuitenkin kiittää välittäjää: tämä oli merkinnyt asuintiloiksi vain yhtiöjärjestyksen mukaiset neliöt, ei kellarikerrosta. Juttu jatkuu kuvan jälkeen.

Mitä eri pinta-alat tarkoittavat?

Jos olet ostamassa uutta kotia asunto-osakeyhtiöstä, törmäät todennäköisesti moniin erilaisiin pinta-alatermeihin. Myynti-ilmoituksissa puhutaan asuinpinta-alasta ja kokonaispinta-alasta, yhtiöjärjestyksessä taas huoneistoalasta. Miten ne eroavat toisistaan?

Asunto-osakeyhtiön asuntokaupassa pärjäät yleensä seuraavilla keskeisillä käsitteillä, mutta kiinteistökaupoissa erilaisiin pinta-alaa koskeviin tietoihin kannattaa tutustua vielä tarkemmin.

Huoneistoala

Asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestyksessä puhutaan huoneistoalasta. Huoneistoala on huoneistoa ympäröivien kantavien seinien sisälle jäävä ala.

Asuinpinta-ala

Asuntojen myynti-ilmoituksissa käytetään termiä asuinpinta-ala. Kerrostaloissa asuinpinta-ala on yleensä sama kuin huoneistoala.

Asuintiloja ovat asumisen toimintoihin tarvittavat tilat: asuinhuoneiden lisäksi keittiö, ruokatilat, wc:t, sauna, kodinhoitotilat, säilytystilat ja eteinen.

Pientaloissa asuintila voi olla pienempi kuin huoneistoala.

Rivitalossa on tärkeää katsoa, onko ilmoitettu asuinpinta-ala yhtiöjärjestyksen mukainen ja mitä tiloja ja huoneita asuinpinta-alaan on otettu mukaan. Onko esimerkiksi mahdollinen takkahuone laskettu mukaan yhtiöjärjestyksen mukaiseen pinta-alaan vai onko se muita tiloja?

Muut tilat

Muita tiloja voivat olla erilaiset varastotilat kellarissa, ullakolla ja muualla kuin asuintilojen välittömässä yhteydessä sekä autotalli ja tekniset tilat.

Standardi SFS 5139 ei ohjeista sitä, ovatko rakennuslupapiirustuksessa esimerkiksi takka- tai askarteluhuoneeksi merkityt kellaritilat asuintilaa vai muuta tilaa. Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto suosittelee nämä tilat merkittäväksi muihin tiloihin.

Kokonaispinta-ala

Asuinpinta-alan lisäksi asuntoilmoituksissa käytetään termiä kokonaispinta-ala. Tähän lasketaan asunnon pohja: asuinpinta-ala ja muut tilat sekä mahdollisesti esimerkiksi asunnossa olevan hormin pohja. Hormin pohjaa ei lasketa asuinpinta-alaan mukaan.

Lähteet: Standardi SFS 5139, Jaana Anttila-Kangas

Helsingin Sanomat ja Oikotie kuuluvat Sanoma-konserniin.

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    1. 1

      Stockmannin hallituksen puheenjohtaja myi puolet osakkeistaan ennen kurssin laskua – selitti tarvitsevansa rahaa putkiremonttiin

    2. 2

      Miss Helsinki -kisoissa vedettiin alkuperäiskansojen asut päälle, järjestäjien mukaan kyse on ”fantasiapäähineistä” – saamelaisnuoret: ”Täysin absurdi väite”

    3. 3

      IL: Laboratoriohoitaja kertoo videolla kohtelevansa maahanmuuttajia kaltoin – laboratorion johtaja HS:lle: ”Olemme ryhtyneet toimenpiteisiin”

    4. 4

      Verkko pursuaa lentoja ja majoituksia vertailevia hakukoneita, mutta moni niistä jekuttaa kuluttajaa – Näillä ammattilaisten vinkeillä löydät varmasti halvimmat liput ja majoitukset

    5. 5

      Saudi-Arabiassa historiallinen käänne: Naiset saavat luvan ajaa autoa – ”Suuri askel oikeaan suuntaan”

    6. 6

      Trump uhkasi Pohjois-Koreaa sotilaallisilla toimilla: ”Jos päädymme siihen vaihtoehtoon, siitä tulee tuhoisaa”

    7. 7

      Yksi Suomen teollisuuden suurimpia julkisia salaisuuksia: Sakon asetehdas osui napakymppiin, kun sen kivääreistä tuli hitti Yhdysvalloissa

    8. 8

      ”Hoitoa tarvitseva seksiaddikti” saattoi tehdä Trumpista presidentin – Anthony Weiner on ehkä Amerikan vihatuin mies

    9. 9

      Länsimetroa riivaa nyt vakava sähkövika, jonka syytä ei tiedä kukaan – koeajoa varten on tehty ”purkkaviritys”, aloitus voi viivästyä viikkoja

    10. 10

      Trump kysyi, mitä Ruotsissa tapahtui eilen illalla – nyt joukko maan parhaita valokuvaajia vastaa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Yksi Suomen teollisuuden suurimpia julkisia salaisuuksia: Sakon asetehdas osui napakymppiin, kun sen kivääreistä tuli hitti Yhdysvalloissa

    2. 2

      Trump kysyi, mitä Ruotsissa tapahtui eilen illalla – nyt joukko maan parhaita valokuvaajia vastaa

    3. 3

      Verkko pursuaa lentoja ja majoituksia vertailevia hakukoneita, mutta moni niistä jekuttaa kuluttajaa – Näillä ammattilaisten vinkeillä löydät varmasti halvimmat liput ja majoitukset

    4. 4

      Länsimetroa riivaa nyt vakava sähkövika, jonka syytä ei tiedä kukaan – koeajoa varten on tehty ”purkkaviritys”, aloitus voi viivästyä viikkoja

    5. 5

      Länsimetroon vedettiin kenenkään tilaamatta liki 2,5 kilometriä salaojaa – Destia yritti laskuttaa työstä 30-kertaisen hinnan

    6. 6

      Helsingin hinnat karkaavat ensiasunnon ostajien käsistä, huonokuntoinen pikkukaksio voi maksaa jo 250 000 euroa – katso laskurista, kuinka suureen asuntolainaan sinulla olisi varaa

    7. 7

      Miss Helsinki -kisoissa vedettiin alkuperäiskansojen asut päälle, järjestäjien mukaan kyse on ”fantasiapäähineistä” – saamelaisnuoret: ”Täysin absurdi väite”

    8. 8

      Vanhanpiian vero poistui vuonna 1975, mutta sinkkuja sorretaan yhä yhteiskunnassa – ”Maksoin yhden hengen lisää matkasta, mutta jouduin silti jakamaan huoneen”

    9. 9

      Autoilijoiden törttöily käy yhä villimmäksi Töölössä – video näyttää, miten auto toisensa perään koukkaa kiveyksen yli pyöräilijöiden sekaan pyörätielle

    10. 10

      Tajuttomana 15 vuotta maannut mies virkosi, kun tutkijat osuivat oikeaan hermoon – löydös voi parantaa koomapotilaiden hoitoa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Maailmanloppu tulee lauantaina, kun mysteeriplaneetta iskeytyy Maahan, selittää amerikka­lainen profeetta – Voiko aurinko­kunnassamme piileskellä tuntematon planeetta?

    2. 2

      Länsimetroon vedettiin kenenkään tilaamatta liki 2,5 kilometriä salaojaa – Destia yritti laskuttaa työstä 30-kertaisen hinnan

    3. 3

      Helsingin poliisin raiskaustilastoissa toistuu tuttu tarina – HS:n kokoama kartta näyttää, mihin kaupunginosiin raiskaukset keskittyvät

    4. 4

      Kuvia Suomesta: Outi Pyhäranta kuvasi Miss Suomi -kisan osallistujia arkioloissa

    5. 5

      Nuori lääketieteen nero Helsingin Tammisalosta keksi aivoporan – pääsi huippukirurgin ryhmään heti opintojen alussa

    6. 6

      ”Hän on se, jonka silmät ovat täynnä iloa” – Viisivuotias Lucas Räisänen on vakavasti sairas, ja nyt viranomaiset pohtivat, saako hän jopa miljoonia maksavan lääkkeen

    7. 7

      Jos olet ollut lapsi 1990-luvulla, syönyt, leikkinyt, pukeutunut, käynyt koulua tai viettänyt synttäreitä, teit näitä asioita

    8. 8

      Bussikaaos jatkuu myös iltapäivällä pääkaupunki­seudulla – Nobinan lakko vaikuttaa 200 000 ihmisen liikkumiseen

    9. 9

      Mies kaatoi pastakattilan lattialle Punavuoressa – alkoi riita, jonka seurauksena taloyhtiö vaatii mieheltä 30 000 euron korvauksia

    10. 10

      Asutko Mersu-seudulla vai Toyota-kulmilla? HS selvitti koko Suomen postinumeroalueiden suosituimmat automerkit

    11. Näytä lisää