Valikko

Nuottokarit rakennuttavat kerrostaloa yhdessä viiden perheen kanssa ja säästävät rahaa – Näin sinustakin voi tulla ryhmärakennuttaja

Maria ja Jaakko Nuottokari eivät löytäneet perheelle sopivaa kerrostalokotia, ja siksi heistä tuli ryhmärakennuttajia

Vielä juhannuksena tontilla kasvoi puita. Nyt Etelä-Haagan Isonnevantielle on kohonnut kolmikerroksisen pienkerrostalon runko. Työmiehet valuttavat betonia seinärakenteisiin. Pihassa seisovat Maria, 34, ja Jaakko Nuottokari, 35, lapsineen. He ovat yksi kuudesta taloon muuttavasta lapsiperheestä.

Nuottokarit etsivät pitkään Etelä-Haagasta isompaa kerrostaloasuntoa, mutta sellaista ei löytynyt. Perheasunnoista on suuri pula.

Nuottokarit eivät halunneet maksaa vanhojen talojen putkiremonteista tai muusta kunnostamisesta. He halusivat myös asunnon, jossa on isot pesutilat. Siksi he päättivät itse rakennuttaa itselleen kerros­taloasunnon. Ryhmärakennuttamalla toteutettava talo valmistuu ensi toukokuussa.

Yhä useampi suomalainen ryhmärakennuttaa. Asuntorakentamisen termi tarkoittaa, että ryhmä ihmisiä perustaa oman asunto-osakeyhtiön ja rakennuttaa itse itselleen talon, ilman gryn­deriä.

Ryhmärakennuttamisella voi parhaimmillaan saada asunnon keskeiseltä paikalta omakustannehintaan. Ryhmärakennuttaja säästää myös siinä, että varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa. Moniin vetoaa myös rakennustavan yhteisöllisyys.

Ryhmärakennuttaminen on silti vielä melko harvinainen tapa hankkia oma koti. Se vaatii paljon enemmän aikaa, vaivaa ja joustavampaa budjettia kuin tavallinen asuntokauppa tai talon rakentaminen itse.

Se on riskialttiimpaa kuin tavallinen asuntokauppa, sillä siinä ei ole perinteisessä mielessä myyjää ja ostajaa.

Kun ostaa uuden asunnon vapailta markkinoilta ja asunnosta paljastuu jokin vika, voi ostaja vedota myyjän vastuuseen ja takuuseen. Ryhmärakennuttaja ei voi esittää muille tällaisia vaatimuksia. Hän on yhdessä ryhmänsä kanssa vastuussa kaikesta taloon liittyvästä.

Nuottokarien ja heidän naapuriensa taloprojekti on edennyt ilman isoja ongelmia, vaikka ulkopuolista rakennuttajakonsulttia ei ole. Konsultin käyttö on suositeltavaa muttei pakollista.

”Emme kokeneet tarvitsevamme konsulttia mihinkään. Hankkeen aloitti kokenut rakennusarkkitehti. Hän keksi tontin ja avasi keskustelun kaupungin kanssa. Minä taas vedän työssäni paljon projekteja”, kertoo Jaakko Nuottokari.

Hän on taloyhtiön eli Asunto Oy Isonnevantien Kotikutosen puheenjohtaja. Talon tulevissa asukkaissa on myös talousammattilaisia.

Nuottokarit kuulivat suunnitelmasta puolitoista vuotta sitten, kun alueellisessa Facebook-ryhmässä huhuiltiin taloon asukkaita.

Sitä edelsi kuitenkin vuosien hiljainen työ. Hankkeen suunnittelu alkoi jo ennen kuin tonttia edes oli kaavoitettu asumiseen.

Poikkeuksellisen talosta tekee ryhmärakennuttamisen lisäksi myös se, että se on rakennettu kaupungilta vuokratulle hintasäädellylle hitas-tontille. Kaupunki edellyttikin, että rakennuttajat palkkaavat ulkopuolisen valvojan. Muuten tonttia ei olisi herunut.

”Vaikein vaihe oli noin vuosi sitten, kun meillä oli jo tontti, mutta emme meinanneet löytää talolle rakentajaa emmekä saaneet pankista lainaa”, Nuottokari kertoo.

Isot rakennusliikkeet eivät olleet kiinnostuneita. Pankit taas pelkäsivät rakennustavan riskejä, Nuottokari sanoo.

Kerrostalossa asukkaat maksavat myös yhteisistä tiloista. Niitä ei voi jättää kesken, jos yhden asukkaan rahat loppuvat.

Lopulta rahoitus järjestyi rakennusyrityksen kautta niin, että asukkaat maksavat kymmenen prosenttia asunnon hinnasta heti, loput sitten, kun talo on valmis. Pankki myöntää lainan, ja vakuutena on valmis talo.

”Osa naapureista myi vanhan asuntonsa ennen rakennusvaiheen alkua, me laitoimme vanhan asuntomme juuri myyntiin”, Nuottokari sanoo. Juttu jatkuu kuvan alla.

Ryhmärakennuttaa voi kolmella tavalla.

Ennen kuin lähtee mukaan mihinkään hankkeeseen pitää selvittää, kuka projektin on aloittanut ja kuka sitä johtaa.

Tämä on tärkeää, koska se vaikuttaa suoraan rakennuttajan, siis yksittäisen asukkaan tai perheen, vaikutusmahdollisuuksiin ja siihen, millaista valmiissa talossa lopulta on asua.

Ystäväjoukon projekti

Rakennuttamisprojektin voi aloittaa vaikka ystäväjoukko. Esimerkiksi kuusi vanhaa kaverusta hankkii yhdessä tontin.

He palkkaavat projektille johtajan eli konsultin. Konsultti kilpailuttaa arkkitehdin ja muut suunnittelijat, kuten sähköt ja lvi-suunnittelun, neuvottelee ja tekee asianmukaiset sopimukset.

Hän hankkii urakkatarjoukset, työmaavalvonnan ja järjestää luvat, valvoo aikataulua ja hoitaa yhteydet rakennuttajien ja urakoitsijoiden välillä. Konsultti valvoo asiakkaiden etua.

Konsulttiyrityksen hanke

Rakennuttamishankkeita perustavat yksityisten lisäksi myös konsulttiyritykset.

Ryhmärakennuttajakonsultti hankkii tontin, suunnittelijat ja tekee alustavat suunnitelmat. Niiden perusteella projektia markkinoidaan potentiaalisille ryhmärakennuttajille eli tuleville asukkaille.

Konsultti siis etsii asukkaat tulevaan taloon. Asukkaat voivat useimmiten vaikuttaa esimerkiksi asunnon pohjaan.

Rakennusliike aloittaa

Myös rakennusliike voi aloittaa ryhmärakennuttamisen.

Silloin rakennuttajakonsultti on samaan aikaan myös urakoitsija, jolloin hän ei välttämättä esimerkiksi kilpailuta pääurakkaa asukkaiden eduksi samaan tapaan kuin silloin, kun rakennuttamista hoitaa vaikkapa ystäväjoukon palkkaama konsultti.

Etelä-Haagaan nousevan talon ovat suunnitelleet Nuottokarit naapureineen valokatkaisijoiden paikoista alkaen. Sinne tulee lapsiperheiden arkea helpottavia asioita. Katutasoon tulee yhteinen kuraeteinen sekä kuivauskaapit, ja sieltä pääsee hissillä suoraan omaan kotiin.

Nuottokarien lapset Miio, 1, Nooa, 4, ja Ainu, 5, saavat kerralla 12 uutta leikkikaveria muiden perheiden lapsista.

Erityisen halpa talosta ei tule. Neliöhinta on 4 700 euroa, mikä vastaa lähes täysin uusien osakeasuntojen keskimääräistä neliöhintaa pääkaupunkiseudulla. Taloon tulee neljän ja viiden huoneen asuntoja, joiden koko on 92–102 neliötä.

Hankkeella on urakkahinta ja Nuottokareilla henkilökohtainen yläraja, jonka yli ei oman kodin materiaalivalinnoissa mennä.

Kolmen pienen lapsen perhe elää kiireisiä ruuhkavuosia, mutta tarve isommalle asunnolle on nyt. Siksi projektiin kannatti lähteä.

”Ryhmärakennuttaminen vaatii luovaa hulluutta ja epävarmuuden sietokykyä. Osa kavereistamme on pitänyt meitä vähän hulluina, osa itsekin innostunut”, Maria Nuottokari sanoo.

Kaikkien asukkaiden pitää haluta, että talo valmistuu.

”Pikkuasioihin ei saa takertua, ja kompromisseihin pitää olla valmis. Sisäiset ristiriidat olisivat tuhoisia talolle.”

Kun Nuottokarit lähtivät mukaan projektiin, ei esimerkiksi vielä ollut tiedossa, milloin talo valmistuisi.

”Pitää olla kykyä ottaa riskejä. Tässä otetaan vähän riskiä ja saadaankin vähän enemmän”, Jaakko Nuottokari sanoo.

Nuottokarit tutustuivat jo suunnittelu- ja rakennusvaiheessa muihin asukkaisiin.

”Kokoustamme talon isien kanssa joka sunnuntai kello kuusi. Meillä on Facebook- ja Whatsapp-ryhmät, ja lapset ovat käyneet jo leikkitreffeillä. On vaikea kuvitella, että naapureiden kanssa syntyisi enää riitoja.” Juttu jatkuu kuvan jälkeen.

 

1. Selvitä taustat huolellisesti

Ennen kuin lähtee mukaan hankkeeseen on syytä tarkistaa, että sitä vetävät ammattitaitoiset ihmiset, oli projektin aloittaja sitten ystäväjoukko, konsulttiyritys tai rakennusliike. Pitää selvittää kustannusarviot ja rakentamisen aikataulu.

Kannattaa varmistaa, että sopimukset ovat hyvät ja riittävän yksityiskohtaiset myös tilanteisiin, joissa jotain menee pieleen.

Jos rakennetaan kerrostaloa, saattaa budjetti olla jopa kymmeniä miljoonia euroja. Rakennuttajat vastaavat siitä yhdessä. Siksi myös asukkaiden keskinäisten sopimusten pitää olla selvät.

Jokaisen rakennuttajan rahatilanne pitää varmistaa, ettei yhden perhekunnan budjetin pettäminen kaadu muiden niskaan. 

2. Varaudu ottamaan ja kestämään riskejä

Kannattaa miettiä, kuinka paljon riskejä on valmis ottamaan ja miten paljon vastuuta kantamaan. Asunnon lopullinen hinta paljastuu täysin vasta kun ihan viimeiset naulat lyödään seinään. Budjetin epävarmuutta pitää sietää, sekä henkisesti että lompakossa.

Ongelmia voivat aiheuttaa epäpätevät konsultit tai urakoitsijat. Rakentamisen pitkittyessä hinnat voivat nousta ja kustannusarvio muuttua olennaisesti. Jos ihmiset eivät osaa kokoustaa ja neuvotella, voi koko projekti ajautua umpikujaan. 

3. Palkkaa pätevä konsultti

Ryhmärakennuttamisessa talon tulevien asukkaiden eli rakennuttajien asioita koordinoi ryhmärakennuttajakonsultti. Konsultin palkkaaminen ei ole lain mukaan pakollista, mutta käytännössä se on kuitenkin aina välttämätöntä.

Ryhmärakennuttaminen on paljon monimutkaisempi tapa rakentaa kuin se, kun yksi ihminen rakennuttaa tai rakentaa taloa itselleen. Hanke voi olla liian työläs vedettäväksi läpi muiden töiden ohella.

4. Pohdi, sopiiko tapa luonteellesi ja elämäntilanteeseesi

Ryhmärakennuttaminen ei ole helppoa ja nopeaa. Se sopii valppaille kansalaisille jotka jaksavat perehtyä. Kokouksista ja yhteistyöstä täytyy pitää. Jos elää elämänsä ruuhkavuosia, kannattaa miettiä tarkkaan sitoutuuko työlääseen projektiin.

5. Miten projektin voi rahoittaa?

Ryhmärakennuttamisen hankkeisiin on vaikea saada rahoitusta pankeista. Ilmiö on uusi, eikä rakennuttamishankkeen takana ole yritystä, jolla olisi vakuudet isolle lainalle. Siksi osakkaiden pitää varautua maksamaan rakennusaikaisia kuluja omasta pussistaan.

Monissa hankkeissa ihmiset ovat joutuneet rahoittamaan rakennuskuluja säästöillä tai muilla sijoituksilla. Pankit eivät tavallisesti ole hyväksyneet tulevan talon asunto-osakkeita lainan vakuudeksi. Yhtiölainoja ryhmärakennuttamishankkeille on myönnetty vain vähän.

6. Miksi kannattaa ryhmärakennuttaa?

Ryhmärakennuttamisella voi parhaimmillaan säästää, kun välikädet eli urakoitsijan ja rakennuttajan osuus budjetista jää pois. Ryhmärakennuttamisella voi päästä asumaan omistusasuntoon keskeiselle paikalle edullisemmin kuin ostamalla asunnon vapailta markkinoilta.

Asunnon ryhmittelyyn voi vaikuttaa paljon enemmän kuin tavallisissa uusien asuntojen kaupoissa, jolloin ostaja ei tavallisesti koskaan pääse samaan pöytään arkkitehdin kanssa.

Asukkaat voivat yhdessä päättää, miten he haluavat asua, ja suunnitella talon sen mukaan. Yhteisöllisyys ei kuitenkaan tule automaattisesti. Jos asukkaat taloon hankkii konsultti, ei porukka välttämättä ryhmäydy.

Lähde: Ryhmärakennuttajat ry:n puheenjohtaja ja Ryhmärakennuttajan opas -kirjan kirjoittaja, konsultti ja Malta-talon asukasyhdistyksen puheenjohtaja Salla Korpela

Juttu jatkuu kuvan alla.

 

 

Uusi laki voi vaikeuttaa konsultin löytämistä

Laki ryhmärakennuttamisesta astui voimaan syyskuussa 2015. Se jakaa mielipiteitä.

Lainsäädäntö lisäsi hankkeissa käytettävän ryhmärakennuttajakonsultin vastuuta. Sitä konsultilla on ryhmärakennuttamisessa enemmän kuin tavallisissa rakennushankkeissa. Ryhmärakennuttajakonsultin on todistettava pätevyytensä, ja hänellä pitää olla vastuuvakuutus.

Konsultin vastuun kasvaminen on johtanut siihen, että etenkin rivitalojen ja muiden pienten ryhmärakennuttamis­projektien toteuttaminen on vaikeutunut. Rakennuttajakonsulttia voi olla vaikea löytää. Konsultin mukanaolo voi olla edellytys esimerkiksi tontin saamiselle.

Konsulttiyritys Conectin toimitusjohtaja Jukka Lauri pitää lakia täysin epäonnistuneena. ”Konsultin vastuut ovat kasvaneet kestämättömiksi. Olemme toteuttaneet vuosien saatossa lukuisia ryhmärakennuttamiskohteita, mutta emme tee niitä enää”, kertoo Lauri.

”Konsultin vakuutus, jos sellaista edes olisi saatavilla, on kallis ja itse palkkio työstä jää pieneksi.”

Pankkien asukkailta vaatima omarahoitusosuus voi Laurin mukaan olla jopa 40 prosenttia. Se johtaa helposti siihen, että ryhmärakennuttamisesta tulee vain varakkaiden asunnon ostajien keino hankkia asunto.

Lain tarkoitus oli parantaa ryhmärakennuttajien oikeudellista asemaa sekä muun muassa helpottaa rahoituksen löytämistä. Uusi laki koskee hankkeita, joissa asuntoja valmistuu enemmän kuin kolme. Laki määritti, mistä asioista ja miten ryhmärakennuttamishankeen alkaessa pitää sopia.

Se rajoittaa muun muassa sitä, kuinka paljon rakennuttamisessa mukana olevilta ihmisiltä voi kerätä rahaa ennen varsinaista rakentamista. Laki määrää rakennuttajia tekemään tarkat sopimukset myös ongelmatilanteita varten. Laissa säädetään myös, miten ryhmärakennushankkeita pitää markkinoida.

Vakuutusyhtiöille rakennustapa on uusi, eikä heillä välttämättä edes ole sopivaa vakuutusta tarjolla. Isompia rakennusliikkeitä, joille vastuukysymys ei ole ongelma, eivät pienet hankkeet välttämättä kiinnosta.

Myös urakoitsijoiden vastuut ovat tavallista pidemmät, mikä voi vähentää niiden kiinnostusta. Joissain tapauksissa uusi laki on helpottanut rahoituksen saamista.

”Ilman lakia yhtiölainan saaminen tuskin olisi vielä onnistunut”, sanoo Juha Sarakorpi Saracosta. Saraco on ryhmärakennuttamishankkeita vetävä konsultti­yritys. Se toimii parhaillaan rakennuttajakonsulttina hankkeissa Jätkäsaaressa ja Kalasatamassa.

”Laki nostaa konsulttien kynnystä lähteä liian kevyin eväin hankkeita käynnistämään. Laki on selvästi lisännyt myös kaupungeilta saatavia tonttivarauksia”, Sarakorpi sanoo. Hän edusti Ryhmärakennuttajat ry:tä lakia valmistelleessa työryhmässä.

Helsinki tukee ryhmärakennuttamista

 Helsingin kaupunki on viime vuosina pyrkinyt edistämään ryhmärakennuttamista. Vuosina 2013–2015 kaupunki varasi 36 tonttia erityisesti ryhmärakennuttamiseen.

 Kaupunki järjesti viime vuonna erillisen tonttihaun ryhmärakennuttamiseen varatuista tonteista.

 Tontteja oli tarjolla 16 hankkeelle. Tontti (tai tonttiryhmät) varattiin lopulta 12 eri ryhmärakennuttamishankkeelle. Niistä viisi oli kerrostalohankkeita. Rakentaminen on aloitettu neljässä kohteessa.

 Ryhmärakennuttamisen tapoja on voitu soveltaa myös muilla kuin erityisesti siihen varatuilla tonteilla.

Lähde: Helsingin kaupungin kiinteistövirasto

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    1. 1

      Nuukan aviomiehen kuolema paljasti leskirouvalle jättiomaisuuden – Nordea tarjosi neuvojaan ja yhtäkkiä rahat hupenivat

    2. 2

      Suuren urheilusponsorin perijä välttelee oikeudenkäyntiä kuolonkolarista – ja viettää yhä ylellistä elämää

    3. 3

      Pahoinpitelyn silminnäkijänä minut haastettiin todistajaksi – oikeus kertoi nimeni syytetyille, ja pelkään nyt kostoa

    4. 4

      Palkittu kerrostalo osoittautui seulaksi Helsingin Jätkäsaaressa – kukaan ei tiedä, mistä vesi vuotaa ihmisten koteihin

    5. 5

      Henri Karvinen jätti lukion väliin, työskenteli 10 vuotta rakennuksilla ja pääsi lääkikseen – Nyt hän kertoo, mikä oli onnistumisen salaisuus

    6. 6

      Sara Forsbergin piti esiintyä Katy Perryn kanssa, mutta Pietarsaaren Halpa-Hallin lavalle nousi uransa kadottanut lupaus – voiko tubetähti vielä nousta menestykseen?

    7. 7

      Kelan maksujen takkuaminen aiheuttaa jo ongelmia vuokrien maksamisessa – ”Moni on kertonut, että nyt on häätöuhka päällä”

    8. 8

      Juha Kankkunen sai viinanjuonnin kuriin, kun tarttui uudelleen rattiin – nelinkertainen rallin maailmanmestari opettaa nyt luksusturisteja ajamaan autoa

    9. 9

      ”Mikä Juha Sipilää vaivaa?” – Hallituskumppanit kummastelevat pääministerin outoja ja arvaamattomia avauksia

    10. 10

      Timo Soini ei kannata maksutonta varhaiskasvatusta: ”Miksi vuorineuvosten mukuloille pitäisi olla maksuton päivähoito?”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Henri Karvinen jätti lukion väliin, työskenteli 10 vuotta rakennuksilla ja pääsi lääkikseen – Nyt hän kertoo, mikä oli onnistumisen salaisuus

    2. 2

      Sara Forsbergin piti esiintyä Katy Perryn kanssa, mutta Pietarsaaren Halpa-Hallin lavalle nousi uransa kadottanut lupaus – voiko tubetähti vielä nousta menestykseen?

    3. 3

      ”Mikä Juha Sipilää vaivaa?” – Hallituskumppanit kummastelevat pääministerin outoja ja arvaamattomia avauksia

    4. 4

      Poliisin mukaan moni käännytettävä uhkailee itsemurhalla – Mitä afganistanilaiselle Rezalle tapahtui sen jälkeen, kun hän oli kiivennyt köysi kädessä Rautatientorin puuhun?

    5. 5

      Melania Trump piti harvinaisen julkisen puheen rohkeista naisista, ja Suomi oli näyttävästi esillä (tai ainakin yksi suomen kielen sana oli)

    6. 6

      Radikaali rehellisyys voi muuttaa elämäsi ja tuhota parisuhteesi, mutta on sen arvoista, sanoo Tuuli Syvänen: ”Vaihtoehto on elää feikkaamalla”

    7. 7

      Huumevalistus vie lapsilta lelut saksalaisissa päiväkodeissa – Suomalaistutkija: ”Kannattaa kokeilla kotonakin”

    8. 8

      Jättimäinen pyton söi miehen Indonesiassa

    9. 9

      Tukiopetusta jäi pitämättä Lauttasaaressa – rehtori antoi rahat opettajille joululahjaksi

    10. 10

      Putin on valmis tapaamaan Trumpin Suomessa – Niinistö: ”Isännöimme ilomielin, mutta pitää olla myös jotain sanottavaa”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Sara Forsbergin piti esiintyä Katy Perryn kanssa, mutta Pietarsaaren Halpa-Hallin lavalle nousi uransa kadottanut lupaus – voiko tubetähti vielä nousta menestykseen?

    2. 2

      Hampurilaistesti: Maistoimme juustohampurilaisia kuudesta helsinkiläisravintolasta – selkeä voittaja ja häviäjä löytyivät

    3. 3

      ”Ahne”, ”ikävä tapaus”, ”nuoria naisia lähentelevä outolintu” – tv-pomo Jorma Sairasen muistelmissa Spede, Petelius ja muut tv:n kultakauden suosikit saavat huutia

    4. 4

      Synnytyssaleihin tulee ympärileikattuja naisia jo viikoittain – ”Vaikeuttaa monin tavoin synnytystä”

    5. 5

      Henri Karvinen jätti lukion väliin, työskenteli 10 vuotta rakennuksilla ja pääsi lääkikseen – Nyt hän kertoo, mikä oli onnistumisen salaisuus

    6. 6

      Lääkkeillä laihtumisesta on saatu lupaavia tuloksia – näistä syistä me lihomme rajummin kuin koskaan

    7. 7

      Mätä brassiliha järkyttää, mutta Suomessakin kuluttajaa sumutetaan – ihan joka päivä

    8. 8

      Amatöörin voittama Jussi-palkinto on märkä rätti ammatti­näyttelijöiden kasvoille – Yleisön suosikit on Jusseissa unohdettu

    9. 9

      Vantaan Koivuhaassa on Jehovan todistajien päämaja, jossa valikoitu joukko odottaa pääsyä paratiisiin – lapset on kielletty ja raamatuntulkinta ainoaa oikeaa

    10. 10

      Jättimäinen pyton söi miehen Indonesiassa

    11. Näytä lisää