Valikko

Mitä hyötyä on, että asuntosi myy laillistettu kiinteistönvälittäjä? Testaa, olisiko sinusta kiinteistönvälittäjäksi

Aluehallintovirasto on antanut jo 11 varoitusta välitysliikkeille, jotka eivät ole täyttäneet kiristyneitä vaatimuksia

On aamukymmenen Helsingin Messukeskuksessa. Edessäni pöydällä on paperi, jossa lukee suurin kirjaimin lkv-koe 12.11.2016. Vähän pienemmällä on kirjoitettu tarkat ohjeet kokeeseen vastaamisesta.

Kolmea yli kymmenen välittäjäkoelautakunnan puheenjohtaja Tapio Nevala antaa luvan aloittaa, ja 319 koekysymyspaperia kääntyy ympäri lähes yhtä aikaa.

Olen kuluneen syksyn aikana opiskellut Kiinteistönvälittäjän käsikirjaa (719 sivua), Kiinteistölainsäädäntöä (1 030 sivua) sekä istunut kolme päivää Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton järjestämässä lkv-valmennuksessa.

Niin on moni muukin. Mutta toisin kuin muilla paikalla olijoilla, minulla ei ole päivääkään kiinteistönvälitysalan työkokemusta. En ole koskaan myynyt itse edes omaa asuntoani.

Osallistun lkv-kokeeseen saadakseni selville, mitä laillistetun kiinteistönvälittäjän pitäisi osata.

Kiinteistönvälittäjien pätevyysvaatimukset kiristyivät tämän vuoden alusta.

Nykyisen lain mukaan jokaisessa välitysliikkeen toimipisteessä pitää vähintään puolella välitystyötä tekevistä olla lkv-pätevyys. Ennen riitti, että liikkeen vastaavalla hoitajalla oli pätevyys.

Lakimuutos on saanut sadat välitystyötä tekevät suorittamaan lkv-koetta. Koe ei kuitenkaan ole ihan helppo.

Tehtävä 1. Milloin välitysliikkeellä on velvollisuus tehdä ilmoitus epäilyttävästä liiketoimesta? Mainitse vähintään kaksi tilannetta.

Ei havaintoa. Arvaan, että laki rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä ja selvittämisestä saattaa liittyä kysymykseen.

Plaraan myrkynvihreää tiilis­kiveäni, Kiinteistölaindäädäntö-kirjaa. Kokeeseen hyvin valmistautuneet ovat laputtaneet omat kirjansa niin, että oikeat pykälät löytyvät nopeasti. Oma lakikirjani on lähes korkkaamaton, mutta onneksi asiahakemisto on erinomaisen selkeä.

Ajattelen, että koe sujuu yllättävänkin hyvin, koska en ole täysin pihalla. Avaan suklaapatukan kääreen ja muistelen, mitä lakimies Marko Rintanen opetti meille lkv-valmennuksessa välittäjäkokeeseen vastaamisesta:

”Keskity ainoastaan siihen kysymykseen, mihin olet vastaamassa. Kavereilla kynät sauhuavat ja itse tunnet olevasi pihalla kuin lumiukko. Rauhoita tilanne ja unohda muut. Tämä on ihan mentaalijuttua tältä osin.”

Kieltämättä olo on kuin yli­opiston pääsykokeissa. Tässäkin kokeessa suurin osa reputtaa. Juttu jatkuu kuvan jälkeen.

Keskimäärin välittäjäkokeen läpäisee noin joka kolmas, mikä tarkoittaa käytännössä sitä, että moni välittäjä joutuu osallistumaan kokeeseen monta kertaa.

Niin kuin helsinkiläinen Kenneth Katter, joka istuu edessäni omaan kokeeseensa uppoutuneena. Snellman Sotheby’s International Realtyn toimitusjohtaja kertoi ennen kokeen alkua jääneensä edellisellä kerralla vain kahden pisteen päähän läpipääsystä.

Kello tulee yksitoista, ja kokeesta on lupa poistua. Kukaan ei lähde.

Kiinteistönvälittäjän käsikirjan mukaan ”välittäjäkokeella osoitettava ammattipätevyys sisältää erityisesti sen, että kokeessa hyväksytty tuntee toiminnan harjoittamisen kannalta tarpeellisen lainsäädännön ja hyvän välitystavan sekä hallitsee välitystoimeksiannon hoitamisen edellyttämät käytännön toimet.”

Kun ryhdyin valmistautumaan lkv-kokeeseen, opin nopeasti, että tätä ”toiminnan harjoittamisen kannalta tarpeellista lainsäädäntöä” on aika paljon.

Sitä löytyy henkilötietolaista, säätiölaista, avioliittolaista, perintökaaresta, vahingonkorvauslaista, asuntokauppalaista, ryhmärakennuttamislaista, osakeyhtiölaista, osuuskuntalaista, asunto-osakeyhtiölaista, kuluttajansuojalaista, konkurssilaista, ulosottokaaresta, opintotukilaista, maankäyttö- ja rakennuslaista, ympäristönsuojelulaista, jätelaista, vesilaista, aravalaista, tuloverolaista, ennakkoperintä­laista, perintö- ja lahjaveroista, varainsiirtoverolaista, arvonlisä­verolaista – sekä tietenkin maakaaresta, joka sääntelee kiinteistön kauppaa.

Tehtävä 3: Kauppakirjassa sovitaan, että kiinteistön omistusoikeus siirtyy A:lta B:lle 15.12.2016 ja B maksaa samalla 180 000 ­euron suuruisen kauppahinta­osuuden. Hallintaoikeus siirtyy B:lle 10.1.2017, jolloin B maksaa kauppakirjan ehtojen mukaisesti loppukauppahintaosuuden eli 20 000 euroa. Kenelle vuoden 2017 kiinteistövero määrätään?

Kello tulee yksi. Vastausaikaa on jäljellä kaksi tuntia ja vain harva on poistunut muualle kuin vessaan.

Kiinteistönvälitysketju SKV:n toimitusjohtaja Timo Kaisla suoritti lkv-tentin viime keväänä. Kaisla sai kokeessa 41 pistettä 60:stä. Keskimäärin läpipääsyyn vaaditaan 28 pistettä.

Laki ei määrää, että myös kiinteistönvälitysliikkeen toimitusjohtajalla olisi oltava lkv-pätevyys, mutta Kaislan mukaan lkv-tason tietämys auttaa työssä.

”Vaikka meillä onkin alan konkari vastaavana hoitajana, minultakin kysytään usein kantaa asioihin”, hän kertoo.

Koe oli ollut vaikea.

”En ole juristi enkä ole lukenut päivääkään lakia, joten pelkkä lakikirjan käyttö oli haastavaa.”

Hän käytti vastaamiseen koko annetun ajan eli viisi tuntia ja olisi kuulemma voinut käyttää vielä yhden tunnin lisää.

Kaisla yllättyi siitä, että kokeessa piti osata ratkoa myös hyvin maanläheisiä ongelmia.

Esimerkiksi tänä vuonna kokeessa piti pystyä avaamaan tilannetta, jossa ollaan tekemässä kauppaa asemakaava-alueen tontista. Tontilla on jo yksi omakotitalo, mutta rakennusoikeus mahdollistaisi sinne vielä toisenkin talon.

Kaikki sujuu hyvin siihen saakka, kunnes ostajille selviää kaksi päivää ennen lopullista kaupantekoa, että alueella on voimassa maankäyttö- ja rakennuslain mukainen rakennuskielto asemakaavan muuttamista varten. Ostajat haluavat vetäytyä kaupasta.

Voivatko ostajat vetäytyä kaupasta? Mitä vireillä oleva asemakaavamuutos tarkoittaa tontin vastaisen käytön kannalta?

Luen tehtävän huolella, mutta en todellakaan tiedä.

Eiköhän tämä ollut tässä. Olen syönyt kaikki eväätkin. Kirjoitan vastaukseni vielä puhtaaksi. Juttu jatkuu videon jälkeen.

Monet kiinteistönvälittäjät ovat sitä mieltä, että kaikilla välitystyötä tekevillä olisi syytä olla lkv-pätevyys. Mutta auttaisiko se vähentämään virheitä asunto- ja kiinteistökaupoissa?

Käräjäoikeudet ovat asunto- ja kiinteistökauppariitoja täynnä. Vuosittain niistä päätyy 30–40 vielä Korkeimpaan oikeuteen.

Tyypillinen riita koskee niin sanottua piilevää virhettä eli ­virhettä, josta myyjäkään ei ollut tietoinen. Oikeuden tehtävänä on ratkaista, onko virhettä ­ylipäänsä olemassa ja jos on, miten iso virhe on kyseessä. Oikeus voi tuomita kaupanpurkuun tai hinnanalennukseen.

Korkeimman oikeuden esittelijäneuvos Juha Mäkelä ei usko, että pätevyysvaatimusten kiristämisellä olisi suurta vaikutusta riitojen määrään.

Hän muistuttaa, että asuntokauppa on tavalliselle ihmiselle iso taloudellinen investointi. Ja koska kysymys on ihmisten kodeista, niihin liittyy myös inhimillinen puoli.

”Kiinteistönvälittäjän pätevyys voi vaikuttaa lähinnä siihen, että kaikki selvitettävissä oleva tieto annetaan asianmukaisesti ostajalle”, Mäkelä sanoo.

Mäkelän mukaan tapaukset, joissa myös kiinteistönvälittäjään kohdistetaan vaatimuksia, ovat yleistyneet viime vuosina. Viimeksi viime vuonna Korkein oikeus määräsi kiinteistönvälittäjän maksamaan yhteisvastuullisesti myyjän kanssa hinnanalennusta ja vahingonkorvausta ostajalle.

Oikeus katsoi, että myyjä ei ollut kertonut ostajalle, että osa kiinteistöistä oli kaava­rungossa osoitettu uimaranta- ja venevalkama-alueeksi.

Poistun Messukeskuksesta hyvillä mielin. Kokemus oli pelkästään myönteinen ja opin paljon uutta.

Otan vielä yhteyttä Timo Kaislaan.

Mitä neuvoja antaisit niille, jotka eivät nyt osanneet riittävästi ja joutuvat menemään kokeeseen ensi keväänä uudelleen?

”Valmistautuminen pitää ottaa tosissaan ja lukemiseen pitää budjetoida aikaa. Aikaa pitää ottaa sekä omasta työstä että vapaa-ajasta. Kyse on investoinnista, jossa muut asiat saavat hetken kärsiä.” Juttu jatkuu testin jälkeen.

Testaa, olisiko sinusta kiinteistönvälittäjäksi

 

Kiinteistönvälittäjät tarttuivat kepulikonsteihin

Kiinteistönvälittäjien uudet pätevyysvaatimukset tulivat voimaan tämän vuoden alusta.

Aluehallintovirastot (avi) eri puolilla Suomea vahvistavat, että osa välitysliikkeistä on lain seurauksena joutunut lopettamaan toimintansa. Potkujakin on kuulemma jaettu, jos välittäjä ei ole päässyt lkv-kokeesta läpi.

Tavallisempaa näyttää olevan se, että kiinteistönvälitysliikkeet ovat uudelleensijoitelleet ihmisiä niin, että joka toimipisteessä on riittävä määrä lkv-päteviä. Pienet liikkeet ovat saattaneet yhdistää voimansa.

Uudet pätevyysvaatimukset eivät tulleet yllätyksenä. Siirtymäaikaa oli annettu kolme vuotta. Silti moni jätti lkv-kokeeseen menemisen viime tippaan.

Itä-Suomen avin ylitarkastaja Minna Karppisen mukaan kiinteistönvälitysliikkeet ottivat ahkerasti yhteyttä ennen kuin laki astui voimaan. ”Ne hakivat selvästi keinoja kiertää lakia.”

Viranomainen osasi siis odottaa sitä, että osa liikkeistä turvautuisi kepulikonsteihin.

Välitysliikkeet ovat olleet kiinnostuneita muun muassa siitä, mikä katsotaan välitystyöksi. Jospa välitysliikkeen työntekijän titteliä muutettaisiinkin vaikka myyntisihteeriksi?

Tätäkin on kokeiltu. Ei mene läpi. ”Meitä ei kiinnosta, millä nimikkeellä välitysliikkeessä työskennellään vaan se, tekeekö ihminen välitystyötä vai ei”, sanoo Länsi- ja Sisä-Suomen avin yksikön päällikkö Kalle Tervo. Juttu jatkuu grafiikan jälkeen.

Avilla on ollut paljon työtä. Myyntisihteerien lisäksi erilaiset harjoittelijat näyttävät yleistyneen. Avin valvonnassa on tullut ilmi kiinteistönvälitysliikkeitä, joiden nettisivuilla on listattu sellaisia lkv-päteviä välittäjiä, joiden nimiä ei kuitenkaan näy yhdessäkään kohdeilmoituksessa.

Tai päinvastoin kohdeilmoituksissa on ollut sellaisia lkv-päteviä välittäjiä, jotka nettisivujen perusteella eivät työskentele siellä.

Missä he todellisuudessa ovat töissä? Sitä Avi on selvitellyt.

Avin urakkaa on hieman helpottanut se, että kilpailijat ovat ilmiantaneet toisiaan.

Suurimmassa osassa välitysketjuja pätevyysvaatimukset täyttyvät, ja suurin osa myös niistä, joihin avi on ollut yhteydessä, ovat korjanneet puutteet.

Elokuussa Etelä-Suomen avi joutui kuitenkin antamaan kahden viikon määräaikaisen toimintakiellon Lahdessa toimivalle Asuntoclubille. Avin mukaan Huoneistomedia-ketjuun kuuluvassa kolmen työntekijän toimipisteessä ei ollut riittävää määrää lkv-päteviä.

Kun HS tällä viikolla kysyi asiasta, avi totesi, ettei Asunto­club näytä vieläkään korjanneen asiaa ja lähettää liikkeeseen kirjallisen selvityspyynnön. HS yritti tavoittaa myös Asunto­clubin yrittäjä Kari Sileniä, mutta ei saanut häntä kiinni.

Kiinteistönvälitysliikkeet joutuvat rekisteröitymään avin välitysliikerekisteriin. Jos välitysliike ei noudata lakia, viranomaisella on mahdollisuus myös poistaa se rekisteristä eli käytännössä lopettaa liikkeen toiminta kokonaan. Ainakaan toistaiseksi yhtään välitysliikettä ei ole poistettu rekisteristä sen vuoksi, että lkv-päteviä välittäjiä on ollut liian vähän.

 

Lkv, ked, julkkis vai huippumyyjä?

Suomessa voi kuka tahansa millä tahansa koulutuksella mennä töihin kiinteistönvälitysliikkeeseen. Kuka tahansa ei kuitenkaan voi kutsua itseään kiinteistönvälittäjäksi.

Esimerkiksi mäkihyppääjä Toni Niemistä on julkisuudessa nimitetty kiinteistönvälittäjäksi, vaikka hänellä ei ole kiinteistönvälittäjän pätevyyttä. Järvenpään Huom!-välitysliikkeen sivuilla Niemisen titteli on asuntomyyjä.

Muita välitysliikkeiden käyttämiä nimikkeitä ovat muun muassa myyntiedustaja tai myyntineuvottelija.

Nimikkeiden käyttö on täysin laillista, mutta asiakkaan on hyvä tietää, ettei se kerro välittäjän koulutuksesta tai pätevyydestä yhtään mitään.

Vielä vähemmän kertovat sellaiset nimikkeet kuin yrittäjä, osakas tai kodinvaihtaja.

Tai huippumyyjä.

”Nämä ovat puhtaasti markkinointinimiä. Huippumyyjä on ehkä tehnyt monta kauppaa, mutta ei se kerro mitään välittäjän pätevyydestä”, sanoo koulutuspäällikkö Esa Heikkinen Kiinteistöalan koulutuskeskuksen Kiinkosta.

Heikkinen listaa alalla käytettyjä nimikkeitä:

Ykv on ylemmän kiinteistönvälittäjän tutkinto. Tutkinto on jatkokoulutus lkv-pätevyyden suorittaneille kiinteistönvälittäjille.

Kiat on kiinteistönvälitys­alan ammattitutkinto, joka ei oikeuta käyttämään kiinteistönvälittäjän titteliä.

Aka viittaa auktorisoituun kiinteistönarvioijaan, mutta ei oikeuta käyttämään kiinteistönvälittäjän titteliä.

Ked on kiinteistöedustajan tutkinto, joka toimii hyvänä valmennuksena itse lkv-kokeeseen.

Kohdeilmoituksissa ja kiinteistönvälitysliikkeiden netti­sivuilla näkee myös kirjainyhdistelmiä mba tai ktm.

Esa Heikkisen mielestä korkeakoulututkinto ilman muuta lisää luottamusta välittäjän osaamista kohtaan, mutta muistuttaa, ettei sekään takaa, että välittäjä on pätevä nimenomaan kiinteistönvälitysalalla.

Kiinteistönvälitysala on itse aktiivisesti puhunut sen puolesta, että välittäjien pätevyyttä nostettaisiin. Se nostaisi koko alan profiilia.

Alalle on ollut perinteisesti helppo tulla, mikä on varsinkin nousukaudella houkutellut myös epäpäteviä ihmisiä.

Nykyään monien kiinteistönvälitysketjujen tavoitteena on, että kaikki niiden välittäjät olisivat lkv-päteviä, vaikka laki ei sitä edellytäkään. Vielä.

Kerro, paljonko maksoit välityspalkkiota

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää

    Luetuimmat

    1. 1

      Lääketeollisuus salaa suurimman osan lääkäreille maksetusta rahasta – katso, kuuluuko oma lääkärisi eniten rahoitusta saaneiden joukkoon

    2. 2

      Toimeentulotuen siirrolla Kelaan on kafkamaisia seurauksia – jopa vähävaraiselle vainajalle on haettava toimeentulotukea

    3. 3

      Virkanainen kyllästyi työhönsä ja laski, ettei tarvitse kuukausipalkkaa – hän muutti alkeelliseen mökkiin ja hakkaa metsää

    4. 4

      Vaatteet paljastavat usein ihmisen luokka-aseman, vaikka sitä yrittäisi salata, kertoo tutkija – Tältä köyhyys näyttää ja tuntuu Suomessa

    5. 5

      Pelastuslaitos kiittelee autoilijoita, jotka muodostivat Turun moottoritielle pelastuskujan – ”Erinomainen ilmiö”

    6. 6

      Muutaman kuukauden seurustelusta seurasi kahdeksan vuoden piina – Poikaystävä vei Minnan, 26, pankkitunnukset ja otti kymmeniä lainoja

    7. 7

      Poliisi väijyi kuukauden Itiksen käytävillä – kiinni jääneen huumekoplan jäljiltä löytyi kilokaupalla amfetamiinia ja kokaiinia

    8. 8

      Uusi hoito näyttää hävittäneen hi-viruksen viidessä potilaassa

    9. 9

      Valkoinen talo torjui osan toimittajista lehdistötilaisuudesta – NYT:n mukaan vastaavaa ei ole tapahtunut ikinä

    10. 10

      Isotuloinen lääkäri vaatii avoimuutta muiltakin – ”Jos asia koetaan hankalaksi, pitää olla toinen systeemi, joka toimii”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Vaatteet paljastavat usein ihmisen luokka-aseman, vaikka sitä yrittäisi salata, kertoo tutkija – Tältä köyhyys näyttää ja tuntuu Suomessa

    2. 2

      Pelastuslaitos kiittelee autoilijoita, jotka muodostivat Turun moottoritielle pelastuskujan – ”Erinomainen ilmiö”

    3. 3

      Oksennuksen ja ulosteen löyhkä piinaa Helsingissä ja Espoossa

    4. 4

      Suomalaisen postimyynti­yrityksen epäillään jättäneen maksamatta kaksi miljoonaa euroa veroja – ”Asiakkaita ihan valtavasti”

    5. 5

      Lääketeollisuus salaa suurimman osan lääkäreille maksetusta rahasta – katso, kuuluuko oma lääkärisi eniten rahoitusta saaneiden joukkoon

    6. 6

      Mies vainosi naapuriaan kuukausia: odotti melkein joka yö pimeässä rappukäytävässä töistä palaavaa naista

    7. 7

      Pilvi Hämäläiselle, 31, sanottiin, ettei hänestä voi tulla näyttelijää – nyt hän on Aina Inkeri Ankeinen, Putouksen uusi tähti

    8. 8

      Poliisi väijyi kuukauden Itiksen käytävillä – kiinni jääneen huumekoplan jäljiltä löytyi kilokaupalla amfetamiinia ja kokaiinia

    9. 9

      Laura ja Kosti Paloposki kävivät läpi hedelmöityshoidot sekä Thaimaan, Kolumbian ja Suomen adoptiojonot – 11 vuoden jälkeen puhelin soi

    10. 10

      Virkanainen kyllästyi työhönsä ja laski, ettei tarvitse kuukausipalkkaa – hän muutti alkeelliseen mökkiin ja hakkaa metsää

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Vaatteet paljastavat usein ihmisen luokka-aseman, vaikka sitä yrittäisi salata, kertoo tutkija – Tältä köyhyys näyttää ja tuntuu Suomessa

    2. 2

      Suomalaiset nimet aiheuttavat hauskoja ja kiusallisia tilanteita ulkomailla – ”Vieraat ihmiset saattavat hätkähtää, kun he huomaavat, etten ole arabi”

    3. 3

      Rivitaloremontti meni järkyttävällä tavalla pieleen Järvenpäässä – löperösti toiminut valvoja joutuu maksamaan peräti miljoonan euron korvaukset

    4. 4

      Ex-toimitusjohtaja Kari Savolainen, 65, kyllästyi ahneuteen – antaa miljoona euroa, jotta Kirkkonummen korpeen saadaan halpojen asuntojen ekokylä

    5. 5

      Kiusattu koulupoika näki näyn ja perusti oman kirkon Kokkolaan – Patrick Tiaisella, 23, on paljon seuraajia ja outoja kokemuksia

    6. 6

      Pahoinpitelyt ja nöyryyttäminen mursivat 15-vuotiaan sipoolaispojan – Äiti kertoo, että nyt riittää: ”En anna tämän enää olla”

    7. 7

      Trump viittasi terrori-iskuun Ruotsissa – Carl Bildt ihmetteli, onko presidentti poltellut jotain

    8. 8

      Lauri Katajainen, 20, etsii rakkautta, joka näkisi autistisen kuoren sisälle – ”Tajuan, etten aiheuta suuria intohimoja tytöissä”

    9. 9

      Tätä on seksi nyt: Tinder-sukupolvi ei eläkään yltä­kylläisyydessä, parisuhteissa etenkin miehet kärsivät puutteesta – mistä se johtuu?

    10. 10

      ”Toni” vaati treffien jälkeen kumppania maksamaan puolet ja syntyi jupakka – siellä, missä nimetön keskustelu Suomessa muuten toimii

    11. Näytä lisää