Askarruttaako asuminen?

Lakimiehet vastaavat asumista koskeviin lukijakysymyksiin. Kysymyksiä voi lähettää osoitteella hs.asunto@sanoma.fi tai PL65, 00089 Sanoma.

Naapuri saa johtaa vedet tonttien rajaojaan

Tonttimme rajalla kulkee avo-oja, johon takana oleva naapurimme johtaa sade- ja perusvedet. Tämä menettely on hyväksytty heidän aikanaan saamassaan rakennusluvassa.

Haluaisimme nyt putkittaa ja peittää ojan, jotta se olisi siistimmän näköinen. Myös tonttimme käyttösuhde paranisi. Vesiä ojaan johtavat naapurit eivät halua osallistua hankkeeseen tai sen kustannuksiin.

Onko meidän toteutettava hanke omin voimin ja omalla kustannuksella vai tuleeko myös naapureiden osallistua hankkeeseen? Kuka vastaa rajaojasta ja sen ylläpidosta? Onko meillä mahdollisuuksia vaatia tontin kauppahinnan alennusta, koska vesien johtamisesta ei ole olemassa rasitetta eikä järjestelystä ole meille kaupantekohetkellä kerrottu? Jos naapureille ei ole muuta tarkoituksenmukaista tapaa johtaa sade- ja perusvesiään pois tonteiltaan, heillä on lähtökohtaisesti oikeus johtaa vedet pois kysyjän rajalla kulkevaa avo-ojaa pitkin ottaen huomioon myös sen, että rakennuslupaviranomainen rakennusluvan yhteydessä on myös hyväksynyt tämän menettelyn.

Maanomistajien arviointikeskuksen päälakimiehen Heikki Heinon mukaan lähtökohtana on, että taustalla tulisi olla sopimukseen perustuva ojarasite tai viranomaispäätöksellä perustettu ojarasite. Kun kiinteistön asiakirjoissa ei näy ojarasitetta, kysymyksessä on todennäköisesti sopimukseen tai suostumuksen perustuva lupa vesien johtamiseen rajaojaan.

Rajaojaan vettä johtavien naapurien on pidettävä oja kunnossa. Normaalisti kunnossapito ei tarkoita avo-ojan putkittamista, mutta tässä tilanteessa olisi kohtuullista, että ojitushyötyä nauttivat naapurit osallistuisivat putkituksen kustannuksiin vähintään summalla, joka olisi heidän osansa avo-ojan kunnostuskustannusten hinnasta.

"Avo-ojaa putkiojaksi muutettaessa on kiinnitettävä erityistä huomiota siihen, että ojitusmuodon muutos ei aiheuta haittaa, esimerkiksi padotusvaikutusta kiinteistölle, joka johtaa vettä ojaan. Ojaan laitettavan putken on oltava riittävän suuri, jotta se toimisi muun muassa tulvahuippujen aikaan", Heino huomauttaa.

Kiinteistön kaupassa ostajalla on aina tarkastusvelvollisuus kaupan kohteen osalta, jolloin avo-ojan olemassaolo yleensä havaitaan ainakin kesäolosuhteissa tehtävässä tarkastuksessa. Mikäli myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon ojasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, kiinteistössä on laatuvirhe.

Kiinteistön myyjän olisi tullut kiinnittää erityistä huomiota siihen, että kiinteistön asiakirjoista ei näy kiinteistön kautta johdettavia ulkopuolisten kiinteistöjen sade- ja perusvesiä. Näin etenkin, jos tämä ei ole ollut selvästi todennettavissa ostajan tarkastaessa kiinteistöä.

Ostajalla voi olla virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja vahingonkorvaukseen myyjältä.

Oikeus kiinteistön kaupan hinnanalennukseen edellyttää virheen vaikutuksellisuutta, eli aivan vähäisten virheiden perusteella ei kannata lähteä vaatimaan hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.

Nyt käsiteltävässä tilanteessa liikutaan rajavyöhykkeellä, ja asiasta on syytä tehdä puhevallan säilyttämiseksi reklamaatio myyjälle ja selvittää, mitä virheen korjaaminen eli avo-ojan putkitus maksaisi.

Heikki Heinon mielestä ennen ojan putkitusta on hyvä olla yhteydessä rakennuslupaviranomaisiin ja varmistaa, katsooko viranomainen toimenpiteen olevan lupa- tai ilmoitusvelvollisuuden alainen toimenpide. Mikäli alueella on asemakaava, täytyy tarkastaa, onko kaavassa ojitusta koskevia määräyksiä.

"Näkemykseni mukaan avo-ojasta aiheutuva haitta voidaan merkittävältä osin poistaa putkituksella, joten kohtuullista olisi, että mahdollisessa kiinteistökaupan virhetilanteessa kiinteistön myyjä sekä ojitushyödyn saajat yhdessä kysyjän ja hänen naapurinsa kanssa jakaisivat putkituskustannuksen. Samalla ojasta ja sen kunnossapidosta olisi hyvä tehdä sopimus kaikkien osapuolten kesken", Heino katsoo.

Helsingin Sanomat | hs.asunto@sanoma.fi