Näin omistusasunnon verohuojennuksiin päädyttiin

Finanssioikeuden professori Esko Linnakangas Helsingin yliopistosta kertoo oheisessa muistiossa tarkemmin, kuinka asuntojen korkovähennyksiin ja myyntivoiton verovapauteen on aikojen kuluessa päädytty:

Suomessa oli aina 1970-luvulle asti voimassa lainsäädäntö, jonka mukaan kaikenlaisten velkojen korot sai verotuksessa vähentää tulosta, myös ansiotulosta.

Korkojen vähennyskelpoisuuteen ei vaikuttanut se, oliko velka otettu tulon hankintaan, omaan asumiseen tai mihin hyvänsä kulutukseen. Ainoastaan kunnallisverotuksessa oli kiinnitettyjen velkojen korkoja koskevia vähennysrajoituksia.

Noin laaja korkojen vähennysoikeus tuntuisi tänä päivänä kovin oudolta.

Erikoinen se olikin varsinkin, kun mm. pankkiin tehdyistä talletuksista saatavat korkotulot oli säästämisen edistämiseksi säädetty verovapaiksi.

Järjestelmä mahdollisti jopa sen, että kannatti (jos sai) ottaa lainaa korkovähennyksen saamiseksi ja jättää rahat verovapaalle pankkitilille.

1970-luvulla säädettiin rajoituksia korkojen vähentämiseen.

Tuolloin käyttöön otettiin järjestelmä, jossa vain ansiotoimintaan liittyvien velkojen korot saatiin vähentää ilman ylärajaa.

Vakituisen asunnon hankintaan ja perusparannukseen otetun velan vähennyskelpoiselle korolle säädettiin markkamääräinen raja. Kulutusluottojen koroille säädettiin vielä alempi markkamääräinen raja.

Erityislain nojalla verovapaan omaisuuden hankkimisvelan korot säädettiin vähennyskelvottomiksi.

Vuoden 1993 alussa korkojen vähennysoikeus verotuksessa muuttui olennaisesti.

Siitä lähtien korkovähennys on tehty pääomatulojen verokannan suuruisena joko pääomatulosta tai ansiotulojen verosta.

Pääomatulojen ja samalla korkovähennyksen verokanta on nykyisin 28 prosenttia, mutta ensiasunnon osalta se voi olla 30 prosenttia.

Tulonhankkimisvelan ja opintovelan lisäksi korkovähennys tulee nykyisin kysymykseen vain, jos velka kohdistuu vakituisen asunnon hankkimiseen tai peruskorjaukseen.

Jos verovelvollisen pääomatulot riittävät vähennyksen tekemiseen, korkovähennykselle ei ole ylärajaa. Jos pääomatulot eivät riitä ja vähennys tehdään ansiotulojen veroista, sovellettaviksi tulevat laissa säädetyt euromääräiset rajat, joiden määrään vaikuttaa verovelvollisen perheen koko.

Nykyisiä säännöksiä luotaessa 1990-luvun alussa pohdittiin myös mahdollisuutta poistaa asuntovelkojen korkojen vähennysoikeus, mutta sellaiset esitykset torjuttiin.

Suomessakin oli aina 1980-luvulle asti voimassa lainsäädäntö, jossa erotettiin toisistaan tulot ja pääomanlisäykset.

Tulot olivat veronalaisia ja pääomanlisäykset verovapaita.

Erottelu tehtiin yleensä kaavamaisesti omistusajan mukaan. Jos verovelvollinen oli omistanut myymänsä omaisuuden viisivuotta tai kiinteä omaisuuden ollessa kysymyksessä kymmenen vuotta, sen myynnistä saatua voittoa ei pidetty veronalaisena tulona vaan verovapaana pääomanlisäyksenä.

Verovapaana pääomanlisäyksenä pidettiin myös sellaisen omaisuuden myyntiä, jonka verovelvollinen oli saanut perintönä, testamentilla tai lahjana.

Pitkän omistusajan tai saannon vastikkeettomuuden katsottiin varmistavan sen, ettei kysymys ollut keinotteluvoitoista.

Mainitut 5 ja 10 vuoden rajat koskivat alun perin myös oman asunnon myyntiä. Se vaikeutti lyhyemmän ajan omistetun asunnon vaihtamista (lukkiutumisvaikutus) esimerkiksi perheen kasvaessa tai verovelvollisen muuttaessa toiselle paikkakunnalle työn perässä.

Ongelman teki pahaksi erityisesti voimakas inflaatio.

Tämän takia oman asunnon luovutusvoitto säädettiin 1970-luvun alussa verovapaaksi, jos asunto oli omistettu vähintään yhden vuoden ajan ja uusi asunto oli hankittu viimeistään seuraavan vuoden kesäkuun loppuun mennessä.

Sittemmin poistettiin verovapauden edellytyksenä ollut vaatimus uuden asunnon hankinnasta. Nykyisin verovelvollisella voi siis olla samaan aikaan moniakin verovapaasti myytäviä asuntoja, kunhan hän on asunut niissä kussakin riittävän pitkään.

Oman asunnon luovutusvoittoja ja eräitä muita poikkeuksia lukuun ottamatta luovutusvoitot ovat olleet 1980-luvun lopulta lähtien veronalaisia omistusajasta riippumatta.

Pitkään omistetun omaisuuden luovutusvoittoverotusta kuitenkin lievennettiin 1980- ja 1990-lukujen vaiheessa hyvin suurilla vapaaosavähennyksillä (joita vähitellen pienennettiin) ja runsailla hankintameno-olettamilla.

Vuodesta 1993 lähtien pääomatulot, joita ovat myös luovutusvoitot, on verotettu suhteellisella verokannalla (nykyisin 28 %).

Vapaaosavähennykset on toisaalta nykyisin kokonaan poistettu ja hankintameno-olettamiakin yhä pienennetty.

Oman asunnon myyntivoiton verovapaus on yhä säilytetty. Omistus- ja asumisaikavaatimus on nykyisin kaksi vuotta.

Varainsiirtoveron historiallisena taustana on leimavero. Leimaverotus keksittiin 1600-luvun alkupuolella.

Tuolloin Hollannin hallitus lupasi palkinnon sellaisen uuden rahanhankkimismuodon keksimisestä, joka olisi sodan köyhdyttämälle valtiolle tuottoisa mutta jota kansalaiset eivät kuitenkaan kokisi rasittavaksi.

Keksimiskilpailu tuotti leimapaperiveron. Sen mukaan veron, jonka tuli olla määrältään vähäinen, kerääminen toimitettaisiin siten, että oikeudellisesti tärkeät asiakirjat piti laatia erityiselle leimatulle paperille; muuten asiakirja olisi mitätön.

Leimaveroa alettiin periä monenlaisista asiakirjoista myös meillä.

Varainsiirtoveroa on suoritettava valtiolle kiinteistön ja arvopaperin luovutuksesta; ns. arvopaperipörssissä tapahtuvaa luovutusta lukuun ottamatta. Veromäärä on nykyisin kauppahinnasta 4 prosenttia, kun kysymyksessä on kiinteistö, ja se on 1,6 prosenttia arvopaperin ollessa kyseessä.

Myös omana asuntona käytettävät kiinteistöt ja asunto-osakkeet kuuluvat lähtökohtaisesti varainsiirtoverotuksen piiriin.

Ensi asunnon hankinnat ovat kuitenkin olleet tietyin edellytyksin varainsiirtoverottomia 1990-luvun alusta, millä on haluttu helpottaa nuorten ensimmäisen asunnon hankintaa.

Veronalaiseksi tuloksi katsottiin aikoinaan Suomessakin rahaksi arvioituna se asuntoetu, joka verovelvollisella oli omaan tai perheensä tarpeeseen käytetystä omasta asunnosta taikka sellaisesta asunnosta, joka hänellä on osakeyhtiön osakkaana tms. perusteella ollut käypiä vuokramaksuja alemmasta vastikkeesta.

Tuollaisen asuntoedun verotus korvattiin 1970-luvulla säätämällä laki asuntotulon verottamisesta.

Sen mukaan verovelvollisen omistamasta asunnosta, jota hän käytti omaan tai perheensä asumiseen tai vapaa-ajan viettoon, verotuksen perusteeksi pantava tulo vahvistettiin valtion- ja kunnallisverotuksessa asunnon verotusarvon perusteella.

Asuntotulo jätettiin verottamatta siltä osin kuin sen perusteena ollut asunnon verotusarvo ei ylittänyt tiettyä markkamäärää.

Asuntotulon verotuksen tilalle säädettiin vuodesta 1993 lähtien kiinteistövero, jolla korvattiin asuntotulon verotuksen lisäksi kiinteistöjen harkintaverotus, katumaksu ja manttaalimaksu.

Kiinteistövero suoritetaan kunnalle. Sen määrä kiinteistöveroprosentin mukainen osuus kiinteistön verotusarvosta. Vakituisten asuinrakennusten veroprosentti on yleistä kiinteistöveroprosenttia alempi.

Kiinteistöjen merkityksen verotuskohteena on sanottu kulkevan U-kirjaimen muotoista rataa (näin lakia valmistellut Timo Viherkenttä).

Vuosisatojen ajan ne olivat keskeinen verotulojen lähde, mutta 1900-luvulla kiinteistöjen verottamisen suhteellinen merkitys väheni, kunnes uusi nousu, joka tuntuu yhä jatkuvan, alkoi etsittäessä sellaisia verokohteita, jotka eivät voi paeta maasta.

Suomen veropohjaa laajennettiin 1980-luvun lopulla ja 1990-luvun alussa. Tuolloin uskottiin sellaisen mallin hyvyyteen, jossa veropohja on laaja ja verokanta matala. Viime vuosina suunta on kuitenkin vähitellen muuttunut. Uusia vähennyksiä ja verovapauksia on säädetty niin paljon, että nyt on aika miettiä taas suunnan muutosta veropohjankin turvaamiseksi. Näin myös Hetemäen työryhmä tekee.

Veronhuojennukset koetaan helposti sellaisiksi saavutetuiksi eduiksi, joihin ei saa puuttua.

Onkin selvää, ettei esimerkiksi asuntolainan korkovähennyksiä tai oman asunnon myyntivoiton verovapauksia ole mahdollista rajoittaa yhtäkkiä.

Verovelvollisten luottamuksensuoja ja perustuslakikin vaatii tällaisissa pitkäaikaisissa investoinneissa pitkiä siirtymäkausia järjestelmää olennaisesti muutettaessa.

Veroporkkanapenkkiä tuskin pystytään nykyoloissa paljonkaan perkaamaan, mutta asian esillä pito toivottavasti vaikuttaa siihen, ettei veropohjaa päästetä kokonaan rapautumaan.

Haluaisin uskoa siihen, että ihmiset osaavat ja tulevaisuudessa myös saavat tehdä järkeviä päätöksiä ihan itse – ilman verottajan joka asiaan ulottuvaa ohjausta.

Lisää aiheesta:

Helsingin Sanomat | hs.online@hs.fi