Pauli K. Mattilan analyysi asumisen verotuksesta

Keskuskauppakamarin varatoimitusjohtaja Pauli K. Mattila kertoo, miksi korkojen vähennysoikeuteen tai oman asunnon luovutusvoittojen verottomuuteen kajoaminen on veromallien rakentajillekin vaikea tehtävä:

Oman asunnon hankkiminen on valtaosalle suomalaisia heidän koko elinaikansa ylivoimaisesti suurin investointi, joka sitoo jopa vuosikymmenten ajan. Pienikin muutos koron suuruudessa tai tulonhankinnassa voi aiheuttaa ongelmia selviytyä velan hoidosta.

Osa velanhoitosuunnittelua pitää sisällään oletuksen velan korkojen vähennysoikeudesta. Yhtäkkinen muutos tässä suhteessa olisi monelle täysi katastrofi.

Poliittinen realismi sanoo, että tällainen äkillinen muutos olisi mahdoton toteuttaa.

Mutta onko todella niin, että korkojen vähennysoikeus verotuksessa suosii omistusasujia vuokralla asujien kustannuksella?

Korko liittyy asunnon hankintaan. Asunnon voi hankkia omistusasuja tai asunnon vuokralle antava henkilö. Meillä on pidetty selvänä, että vuokranantaja saa vähentää veronalaisen vuokratulon hankkimiseen liittyvän velan koron. Tämä vähennysoikeus alentaa vuokratasoa ja hyödyttää täten vuokralla asujaa.

Miksi samaa vähennysoikeutta ei saataisi antaa omistusasujalle?

Eikö ole yhdenvertaisuusperiaateeen mukaista, että velan korot vähennetään samalla tavalla riippumatta siitä, kuka asunnossa asuu?

Jos vähennyksen saa vain vuokralleantaja, omistusasujaa kohdellaan epäoikeudenmukaisesti.

Myös kiinteistövero on vähennyskelpoinen tuloverotuksessa, jos asunto on vuokrattu. Jos asunto on omassa käytössä, kiinteistöveroa ei saada vähentää tuloverotuksessa. Tämä vero suosii vuokralla asumista.

Yhteenveto edellä olevasta: verotus ei itsestään selvästi tuekaan yksipuolisesti omitusasumista vaan tukielementtejä on myös vuokralla asumisessa, ja näistä osa on jopa sellaisia, jotka tukevat vain vuokralla asumista.

Verotukena oman asunnon myyntivoiton verovapaus on eri asemassa kuin korkovähennys.

Myyntivoitossa on kysymys tulosta, kun koroissa on kysymys menoista.

Tulot ilmentävät paremmin veronmaksukykyisyyttä kuin menot.

Oman asunnon myyntivoiton verovapauden ainoa hyväksyttävä peruste on turvata uuden, ehkä isomman tai ainakin kalliimman asunnon hankinta.

Tämä hankinta voi olla tarpeen esimerkiksi perhekoon kasvaessa. Suomalaiset asuvat perinteisesti ahtaasti.

Tämän verovapauden peruste on täysin kestämätön nykyisin entistä useammin tapahtuvissa luovutuksissa, joissa vanhemmat siirtyvät lasten poismuuton jälkeen pienempiin ja halvempiin asuntoihin.

Näiden verovapaus tulisi poistaa.

Verovapaus oli aikaisemmin sidottu juuri uuden asunnon hankintaan määräajassa. Tämä vaatimus johti vaikeisiin tulkintoihin ja väkinäisiin asuntokauppoihin. En pidä paluuta tähän suotavana. Ruotsissa on edelleen tällainen malli.

Oman asunnon myyntivoiton verovapauden poistaminen johtaisi todennäköisesti nykyistä paljon laajemman ns. mustan kauppahinnan käyttämiseen.

Yhteenveto: oman asunnon myyntivoiton verovapaus on paljon huonommin perusteltavissa kuin korkovähennys.

Jos jotain on tehtävä verotuen pienentämiseksi, niin perkaus on syytä aloittaa juuri myyntivoittojen verotuksen uudistamisesta.

Asuntovelan koron vähennysoikeutta voidaan ja tuleekin tarkastella myös erilaisten asunnonostajien välisenä kysymyksenä.

Rikkaat ja rikkaiden lapset voivat ostaa asuntonsa ilman velkaa. Jotta myös köyhemmillä olisi varaa ostaa asunto, he tarvitsevat korkovähennyksen tuoman edun selviytyäkseen asunnon hankinnasta.

Tässä on yksi oikeudenmukaisuusargumentti korkovähennysoikeuden puolesta. Toisaalta sitä vastaan puhuu se, että ihan köyhimmille korkovähennyksestä ei ole alinkaan hyötyä, koska heillä ei ole tuloja, josta korot voidaan vähentää.

Tähän tulee toki lisätä, että eivät tällaiset asuntoja osta, vaikka korkovähennysoikeusetu olisi poistettu muiltakin.

Tyypillinen asuntovelallinen on juuri opintonsa päättänyt nuori henkilö tai perhe. Koulutuksen saaneina heillä on todennäköisesti suhteellisen hyvä palkka, mistä seuraa progressiivisessa tuloverotuksessa keskimääräistä ankarampi verotus. Juuri tästä syystä korkovähennyksellä on heille poikkeuksellisen suuri merkitys.

Tässä on näkyvissä yksi progressiivisen verojärjestelmän rakenneongelma.

Sillä, että asuntovelan korkovähennys poistetaan, ei välittömästi tueta vuokralla asuvia.

Jos velan korkoja ei saada verotuksessa vähentää, oman asunnon hankinta saattaa estyä tai hankitaan pienempi/halvempi asunto.

Suomessa ei ole toimivia asuntomarkkinoita ainakaan haja-asutusalueilla.

Jos potentiaaliset omistusasujat pakotetaan siirtymään vuokralla asuviksi, tästä seuraa kysynnän seurauksena vuokratason nouseminen, mikä haittaa jo ennen vuokralla asuneita.

Lisäksi tulee muistaa, että yhteiskunta tukee rajuilla satsauksilla vuokralla asumista eri muodoissa ilman, että sama tuki kohdistuisi omistusasumiseen. En tunne tarkkaan tuen euromäärää, mutta kysymys on yhteenlaskettuna suurista summista.

Jos asumistuen verovapausetu on arvioitu 280 miljoonaksi euroksi, itse avustus on silloin vähintään miljardi euroa.

Euromääräisesti suurin omistusasumiseen liittyvä verotuki on laskennallinen asuntotulon verovapaus (Hetemäki: 1 800 miljoonaa euroa/vuosi). Etu koituu siitä, että omassa asunnossa asuva pääsee asumiskuluissaan halvemmalla kuin vuokralla asuva.

Etu on ekonomistien mielestä kiistaton, mutta tavallisen ihmisen järjellä ajateltuna täysin käsittämätön.

Jos 99 prosenttia äänestävistä ihmistä ei ymmärrä tällaisen veron perustetta, sitä on mahdotonta säätää laiksi demokraattisessa järjestelmässä.

Meillä oli joku vuosikymmen sitten tämän tyyppinen vero, joka lienee ollut vihatuin vero aikanaan.

Kotitalousvähennys taas ei kohdistu erityisesti omistusasumiseen, koska vähennyksen saa myös vuokralla asuva.

Pieni epäsuhta voi olla siinä, että omistusasuntoon voidaan tehdä juuri ennen sen myyntiä kotitalousvähennykseen oikeuttava remontti, joka nostaa asunnon verovapaata myyntihintaa.

Tämäkin epäkohta juontaa juurensa verovapaasta myyntivoitosta.

Näkemys, että omistusasuminen heikentää työvoiman liikkuvuutta on myytti niin kauan, kunnes maassa on toimivat vuokra-asuntomarkkinat.

Asuntovelan korkojen vähennysoikeus kapitalisoituu asuntojen hintaan. Tästä kärsivät eniten ensiasunnon hankkijat ja hyötyvät vanhat, velattomat omistajat.

Tässäkin on yksi syy, miksi oman asunnon myyntivoiton verovapaus on ongelmallinen.

Lisää aiheesta:

Helsingin Sanomat | hs.online@hs.fi