Tarkista selaimen asetuksista, että JavaScript ja evästeet ovat käytössä.

Mikäli JavaScript on käytössä, mutta jokin selainlaajennus estää sen lataamisen, poista selainlaajennus käytöstä.

Alhaiset korot saavat piensijoittajankin innostumaan asunnoista – markkinoille voi päästä jopa parilla satasella

Asuntorahastomarkkinoilta löytyy tuotteiden viidakko. Mistä rahastosijoittaja oikein maksaa, ja kuinka se eroaa sijoitusasunnon hankkimisesta?

Talous
 
Evelin Kask HS
Jos sijoitusasunto on pienehkö, oikealla alueella kasvukeskuksessa ja hyvässä taloyhtiössä, mahdollisuudet tasaisiin vuokratuottoihin ja tulevaan myyntivoittoon ovat hyvät.
Jos sijoitusasunto on pienehkö, oikealla alueella kasvukeskuksessa ja hyvässä taloyhtiössä, mahdollisuudet tasaisiin vuokratuottoihin ja tulevaan myyntivoittoon ovat hyvät. Kuva: Evelin Kask HS

Kun korot matelevat alhaalla ja kaupunkien pienistä vuokra-asunnoista kilpaillaan, yhä useampi piensijoittajakin on kiinnostunut asuntomarkkinoista.

Perinteinen sijoittamistapa on ostaa asunto ja vuokrata se eteenpäin. Vuokratulot saa pääomatuloveron jälkeen pitää ilman välikäsiä, mutta projekti vaatii hieman paneutumista. Aluksi on etsittävä sopiva kohde ja vuokralainen, myöhemmin on oltava kartalla muun muassa korjaustarpeista.

Jos sijoitusasunto on pienehkö, oikealla alueella kasvukeskuksessa ja hyvässä taloyhtiössä, mahdollisuudet tasaisiin vuokratuottoihin ja tulevaan myyntivoittoon ovat hyvät. Varsinkin isot remontit on kuitenkin syytä ottaa budjetissa huomioon.

Suurimmat riskit liittyvät vuokralaisen valintaan. Rästivuokrien periminen tai yllätysremontti tappaa tuotot nopeasti.

”Kaikki riskit ja mahdollisuudet ovat omissa käsissä. Asuntosijoittaminen on myös ehkä helpommin ymmärrettävissä kuin se, kuinka rahastosijoittaminen toimii ja mitkä sen mahdollisuudet ovat”, kiteyttää Suomen vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Jos aika on tiukassa tai kaipaa asiantuntijan neuvoja, lähes kaikki on mahdollista ulkoistaa. Tyypillisimmin välittäjä otetaan avuksi kohteen tai vuokralaisen löytämiseen. Asunnon hallinnoinnista piensijoittajat huolehtivat Koro-Kanervan mukaan yleensä itse.

Viime vuosina yleistyneet asuntorahastot ovat toinen vaihtoehto, jos asuntomarkkinat kiinnostavat, mutta kymmenientuhansien sijoitus hirvittää. Sana ”asuntorahasto” voi tosin johtaa harhaan: markkinoilla on monenlaisia tuotteita, joista vain osa on varsinaisia sijoitusrahastoja.

Lähinnä perinteistä sijoitusrahastoa ovat vuokramarkkinoille sijoittavat erikoissijoitusrahastot. Niihin voi päästä kiinni rahastosta riippuen muutamalla sadalla tai tuhannella eurolla. Sijoittajalle maksetaan tuottoja tyypillisesti vuosittain sen mukaan, miten rahasto on on tuottanut nettokassavirtaa.

Pisimpään toimineiden suomalaisrahastojen kolmen vuoden tuotto on Suomen Sijoitustutkimuksen raportin mukaan vaihdellut seitsemän ja kymmenen prosentin välillä, kun merkintä- ja lunastuspalkkioita ei oteta huomioon.

Tuote on Suomen markkinoilla tuore, joten pitkän aikavälin tuottoja ei tiedetä. Alkuvaiheessa rahastojen tuottoja nostaa usein niin sanottu volyymialennus, kun ne ostavat paljon asuntoja kerralla.

Ensimmäisinä markkinoille tulleista Ålandsbankenista ja OP:stä kerrotaan, että rahastoilla on ollut kysyntää, joskin matalat korot ovat ylipäänsä lisänneet kiinnostusta asuntomarkkinoihin.

”Meillä on yli 15 000 osuudenomistajaa, pääsääntöisesti yksityishenkilöitä. Tuote on ollut erittäin kysytty”, sanoo myös toimitiloihin ja rakentamiseen sijoittavan OP-Vuokratuotto-rahaston salkunhoitaja Antero Tenhunen.

Myös Ålandsbankenin toimitusjohtajan Tom Petterssonin mukaan piensijoittajien kiinnostus on ylittänyt ennakko-odotukset.

”Kun asuntorahastoa suunniteltiin, ajattelimme, ettei se olisi jokamiehelle ihan ensimmäinen vaihtoehto. Suurella osalla väestöstä on tietysti ollut jossain vaiheessa oma asunto tai aikomus ostaa sellainen, joten asuntosijoittaminen on luonteva asia”, Pettersson miettii.

Rahastojen valtteja ovat helppous ja sijoituksen hajautuminen, jolloin esimerkiksi hankala vuokralainen ei kaada taloutta. Rahastosijoittajan ei tarvitse huolehtia remonteista eikä vuokralaisen hankkimisesta – joskin vaivattomuudella on hintansa. Juoksevat kulut hallinnointipalkkioineen ovat vähintään kahden ja puolen prosentin luokkaa.

Myyminen on asuntorahastoissa hitaampaa kuin osakerahastoissa, sillä kaupankäyntimahdollisuuksia on neljästi vuodessa. Joissakin rahastoissa osuuden myyminen on sitä edullisempaa, mitä pidempään se on ollut myyjän hallussa.

Niin sanottu reit-kiinteistörahasto on Suomessa uudehko käsite. Tarkkaan ottaen kyse on kiinteistöihin sijoittavasta, tietyt ehdot täyttävästä osakeyhtiöstä. Porkkanana on se, että kiinteistörahastoja koskevan lain mukaan reit-rahaston pitää maksaa vähintään 90 prosenttia voitoistaan osinkoina osakkeenomistajille, jotta se voi saada veroetuja.

Kansainvälisiltä markkinoilta vaihtoehtoja löytyy runsaasti. Suomalaisiin kiinteistöihin sijoittaa tällä hetkellä vain yksi, Orava Asuntorahasto. Käytännössä tuotot ovat olleet herkkiä hintaheilahduksille, ja kevätkesällä rahasto teki tappiota.

Lisäksi asuntorahastojen nimellä toimii esimerkiksi asuntoihin sijoittavia kommandiittiyhtiöitä. Niihin sijoitettavat summat ovat yleensä suuria ja sijoittajat tyypillisesti ammattimaisia.

Kotiläksyt on tehtävä riippumatta siitä, mihin päättää sijoittaa. Sijoitustuotetta valitessaan kannattaa kysyä, mitä tarkkaan ottaen on ostamassa, millaisia kuluja rahastoon sisältyy ja mihin tuotto-odotukset perustuvat.

”Vertaillessa kannattaa tutustua joka rahaston erikoispiirteisiin, jotta tietää tarkalleen, mihin menee mukaan ja mihin ei”, Ålandsbankenin Pettersson muistuttaa.

Suora asuntosijoitus vai rahasto-osuus?
Minimisijoitus

Suora asuntosijoitus: Useita kymmeniä, jopa satoja tuhansia.

Osuus erikoissijoitusrahastosta: 200–5 000 euroa.

Tuotto

Suora sijoitus: Säännöllinen vuokratulo, kunhan maksukykyinen vuokralainen löytyy. Myyntivoitto, jos asunnon arvo nousee.

Rahasto: Vuosittainen, vuokratuloihin verrattuna niukka voitto-osuus. Myyntivoitto, jos rahaston arvo nousee.

Kulut

Suora sijoitus: Asunnonomistajan ja vuokranantajan kulut, kuten hoitovastike, remontti- ja kunnossapitokulut ja mahdollisen lainan hoitokulut.

Rahasto: Hallinnointipalkkiot ja muut rahaston juoksevat kulut. Merkintä- ja lunastuspalkkiot.

Riskit

Suora sijoitus: Huonosti valittu vuokralainen tai yllätysremontti voi käydä kalliiksi. Ostovaiheessa on pohdittava asunnon arvon säilymistä.

Rahasto: Hajauttaminen pienentää riskiä. Myös rahaston arvo voi kuitenkin laskea.

Työmäärä

Suora sijoitus: Kohteen löytäminen ja vuokraaminen vie aikaa. Myöhemmin on huolehdittava mm. asunnon korjauksista ja yhteydenpidosta vuokralaisen kanssa.

Rahasto: Vähäinen.

Verotus

Suora sijoitus: Vuokratulojen verotuksesta voi vähentää tulonhankkimiskulut. Ostovaiheessa maksetaan varainsiirtovero.

Rahasto: Tuottoa ja mahdollista myyntivoittoa verotetaan kuten perinteisessä rahastosijoittamisessa.

Myyminen

Suora sijoitus: Myyntiaika ja -hinta riippuvat markkinatilanteesta.

Rahasto: Myyntimahdollisuus neljästi vuodessa tuolloisen arvon mukaan. Lunastuspalkkio tyypillisesti 1–4 prosenttia.

Tämä aihe on kiinnostava, haluaisin lisää tällaisia uutisia!

Kiitos mielipiteestäsi!

Uusimmat