Valikko
Talous

Sijoittajakonkarit paljastavat asuntosijoittamisen 10 tärkeää sääntöä: varo uusia asuntoja, älä ole ahne ja ole inhorealisti

Yhteensä yli kolmeatuhatta asuntoa vuokraavat yksityissijoittaja Jorma J. Nieminen ja Asuntosalkun toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa kertovat, miten asuntoja vuokraamalla voi vaurastua. Kauppaa ei kannata tehdä, jos illalla miettii, maksoiko liikaa.

Asuntosijoittaminen tuntuu turvalliselta vaihtoehdolta, kun korot ovat nollassa ja pörssikurssien nousu on jatkunut jo uhkaavan pitkään. Asuntoja vuokraamalla sentään voisi kuvitella saavansa maltillista ja suhteellisen varmaa tuottoa, kunhan sijoituskohteet valitsee huolella.

Mutta kannattaako ostokohteeksi valita uusi vai vanha asunto? Ja mitä muuta asuntosijoittajan on hyvä ottaa huomioon?

Kaksi asuntosijoittamisen todellista konkaria, noin 1 500 vuokra-asuntoa omistava kiinteistöneuvos Jorma J. Nieminen ja liki kahtatuhatta asuntoa hallinnoivan Asuntosalkku-sijoitusyhtiön toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa neuvovat HS:n lukijoita.

1. Osta alueilta, jotka tunnet

”Osta asuntoja vain alueilta, jotka tunnet. Jos asut Töölössä, tunnet Töölön ja tiedät, miten talot ja alueet eroavat toisistaan. Se on valtava etu. Paikalliset tietävät parhaiten ja ovat ostamassa parhaita kohteita”, sanoo Jaakko Sinnemaa.

”Kokemuksesta voin sanoa, että yksityissijoittajat ovat tyytyväisempiä kohteisiin, joita ovat ostaneet läheltä asuin- tai synnyinseutujaan.”


2. Laske kustannukset yläkanttiin

Myyjän tarinoihin alueen vuokratasosta ei kannata uskoa. Sinnemaa kehottaa selvittämään itse paikallisen vuokratason. Tähänkin on syytä laskea 5–10 prosentin varomarginaali.

”Jos ostat käytetyn asunnon, korjausten hintoja tyypillisesti vähätellään. Ole inhorealisti ja muista 10–20 prosentin turvamarginaalit ennusteiden päälle. Jos taloyhtiö on laskenut remonttien maksavan 600 euroa neliöltä, laske ne itse 700 euron mukaan”, Sinnemaa sanoo.

”Jos ostat uuden asunnon, laske asunnon kulut myös keskimääräisillä vastikkeilla. Usein vastikkeet on väännetty uusissa yhtiöissä aika kireäksi.”

3. Valitse tarkkaan, kenet otat vuokralaiseksi

Kiinteistöneuvos Jorma J. Nieminen kertoo antavansa välittäjien hoitaa vuokraamisen, yhdellä erikoisehdolla. Jos vuokralainen ei pysy asunnossa yhtä vuotta, välittäjä joutuu hoitamaan uuden vuokralaisen ilmaiseksi.

Myös Sinnemaa suosittelee käyttämään ammattimaista vuokranvälitystoimistoa. Työn voi kuitenkin tehdä myös itse, kunhan selvittää vuokralaisehdokkaan työpaikan ja todelliset tulot tarkkaan.


4. Älä ole ahne!

Sinnemaa korostaa, että hyvästä vuokralaisesta kannattaa pitää kiinni, jos sellainen on löytynyt.

”Älä ole ahne! Älä korota vuokria ollenkaan tai vain tosi vähän”, hän kehottaa.

”Vuokralaisella on oikeasti vaihtoehtoja, ja vaihdoista tulee kustannuksia. Ihmiset juurtuvat asuntoihinsa ja todennäköisesti maksavat hyvin sijoituksen takaisin, kun asuvat asunnossa pitkään.”

Niemisen kokemuksen mukaan vuokralaisten keskimääräinen vuokralla oloaika on kolme vuotta. Hän kertoo itse suosivansa kohteita halvemmilla alueilla ja varovansa kalleimpia alueita.

”Kun en kehtaa ottaa hintaa riittävästi.”

Erityisesti Helsingin keskustan kovat asuntojen hinnat hirvittävät Niemistä.

”Minulle kelpaa kerrostalo pienemmältäkin seudulta, kunhan se on kirkon ja osuuskaupan välissä keskustassa”, hän linjaa.

5. Varo uusia asuntoja

Nieminen ostaa pääsääntöisesti vanhoja kerrostaloasuntoja. Myös Sinnemaa varoittaa uuden asunnon ostamisesta.

Syynä on, että uusi asunto muuttuu nopeasti vanhaksi. Lisäksi kehittyville alueille tulee aina vielä uudempia asuntoja.

”Tällöin entisen uuden asunnon hinta junnaa helposti paikallaan, kunnes vähän vanhempien arvonkehitys ottaa ne kiinni. Vasta sitten tapahtuu arvonnousua”, Sinnemaa sanoo.

Hänen mukaansa vuokrassakin uuden ja vanhan asunnon hintaerot ovat pieniä. Kun uuden asunnon laittaa parin vuoden päästä uudelleen vuokralle, se ei ole enää uusi ja vuokraa täytyy jopa laskea. Jos vielä vastike samalla nousee, se on myrkkyä tuotto-odotuksille.

”Uuden asunnon ostaminen on usein kuin voodoota. Siinä ostetaan arpakuponki, jossa vuokratuotot menevät kuluihin, ja toivotaan asunnon arvonnousua”, Sinnemaa kuvaa.

”Vanhoja asuntoja ostaessa pitää tehdä töitä, tutkia ja tehdä remontteja, mutta todennäköisesti työstä tulee myös rahaa.”

6. Pidä puskurirahaa tilillä

Sinnemaa kehottaa pitämään tilillä yllättäviä kustannuksia varten 6–12 kuukauden kustannuksia vastaavaa rahamäärää koko ajan. Vesivahingot, tulipalot tai vuokralaisten maksuhäiriöt aiheuttavat kuluja, ja niihin täytyy varautua riittävällä puskurilla, jotta ehtii tehdä tarvittavat muutokset.

”Parempi, että lainaa on ottanut reilusti niin, että tilillä on rahaa kuin päinvastoin. Esimerkiksi 10 000 euron lainan kustannus on nykyisellä prosentin korkotasolla sata euroa vuodessa eli 8 euroa kuukaudessa. Se on halpa hinta vakuutuksesta sille, että voi toimia kustannusten yllättäessä.”

7. Pienistä saa paremman tuoton

Pienistä asunnoista saa yleensä isoja suuremman tuoton.

”Mutta pitääkö kaikkien asua kaksiossa perheen kanssa? Annoin juuri ohjeeksi kiinteistöjohtajalle, että vuokraa kolmiota kaksion hinnalla. Pahinta on, jos joutuu menemään liian korkeille vuokrille”, Nieminen toteaa.

Asuntosalkun Jaakko Sinnemaan mukaan pienet asunnot ovat sijoittajan kannalta parempia, koska vuokralainen miettii yleensä asumisen kokonaiskustannusta, ei neliövuokraa.

Siksi 20 neliömetrin yksiöstä saa yleensä paremman tuoton kuin 30 neliön yksiöstä, ja 40 neliömetrin kaksiosta paremman tuoton kuin 48 neliömetrin kaksiosta.

8. Julkisivuremontti on tärkein

Putkiremonteista puhutaan paljon, mutta julkisivuremontilla on iso vaikutus asunnon arvoon. Se on tärkein remontti vuokralaisen kannalta”, Sinnemaa sanoo.

”Yleisesti voi sanoa, että jos putkiremontti on tehty 1990-luvulla tai sen jälkeen, asiasta ei tarvitse juuri huolehtia.”

9. Vältä huonon rakentamisen aikoja

Asuntoa ostaessa on hyvä tietää, minä ajanjaksoina rakennettiin paljon. Tämä tarkoittaa usein puutteita laadussa.

Sekä Sinnemaa että Nieminen varoittavat 1970-luvun asunnoista. Niemisen mukaan erityisesti 1970-luvun rivitaloja on ”tosi vaikea ostaa”.

Hänelle 1980-luku on mieluisin. Sinnemaa kuitenkin muistuttaa, että vuosikymmenen lopulla ennen lamaa rakennettiin paljon.

”Jälki on välillä sen mukaista.”

”Ennen vuotta 1950 rakennetut ja tällä vuosituhannella rakennetut talot ovat yleisesti ottaen kelvollisesti rakennettuja”, Sinnemaa arvioi.

10. Tärkeintä on osata ostaa oikein

Lopulta tärkeintä asuntosijoittamisessa keskeistä on taito osata ostaa oikealla hinnalla, Nieminen sanoo.

”Aina kun tulee olo, että nyt mennään liian lujaa, täytyy muistaa pitää oma päänsä eikä uskoa, mitä kirjoitetaan.”

Nieminen sanoo, ettei saa nautintoa siitä, että on onnistunut ostamaan jotain halvalla.

”Mutta sen tiedän, että kauppaa ei kannata tehdä, jos illalla miettii, että maksoinko liikaa.”

Kuka ja mikä?

Jorma J. Nieminen


 Kiinteistösijoittaja Jorma J. Nieminen omistaa noin 1 500 vuokra-asuntoa.

 Hän on luonut yrityksillään vaurautensa pohjan. Ensimmäisen teollisuushallinsa hän rakennutti Saloon vuonna 1971.

 Nieminen lähti asuntomarkkinoille vuonna 1995.

 Nieminen perusti eristeyhtiö Finnfoamin vuonna 1985.

Asuntosalkku

 Asuntosalkku on kymmenen vuotta toiminut kiinteistösijoitusyhtiö, joka hallinnoi vajaata kahta tuhatta asuntoa 750 eri talossa. Kaksi kolmasosaa sijaitsee pääkaupunkiseudulla.

 Asuntosalkulla on asuntoja myös Turussa, Tampereella, Lahdessa ja Tallinnassa.

 Toimitusjohtaja Sinnemaan mukaan sijoitukset ovat aloitusajankohdasta riippuen tuottaneet 6–10 prosentin vuotuista tuottoa, kun tuottoa lasketaan vain vuokratulojen ja jo realisoitujen asuntojen osalta arvonnousut huomioon ottaen.

 Tuleva tuottotavoite on 5–10 prosenttia vuodessa. Asuntojen keskikoko on 37 neliömetriä.

 Asuntosalkku kuuluu samaan yritysryppääseen kuin Vuokraturva ja Myyntiturva.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntosijoittaminen
  • Sijoittaminen
  • Asunnot
  • vuokraus

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    1. 1

      Mätä brassiliha järkyttää, mutta Suomessakin kuluttajaa sumutetaan – ihan joka päivä

    2. 2

      Maailmanselitysten uusi supertähti povaa, että ihmislaji on tulossa tiensä päähän

    3. 3

      Donald Trump on hylännyt vallan kolmijako-opin ja haluaa hallita kuin Aurinkokuningas tai Mussolini, sanoo professori Martti Koskenniemi

    4. 4

      George W. Bush vangitsi tauluihinsa Irakissa vammautuneen sotilaan katseen – näin suomalaisgalleristi arvioi maailmalla kehutun presidentin kyvyt

    5. 5

      Kalliolaiskaksion hinnalla ostaisi Tallinnasta lukaalin, Lontoosta rahalla ei saisi yksiötäkään – HS vertaili, mitä saa 250 000 eurolla viiden eurooppalaisen pääkaupungin ”Kalliosta”

    6. 6

      Rekkojen ulosajot ovat päivittäinen ongelma valtatiellä 21 – Taksikuski: ”Tie on aivan katastrofaalinen, aina joku auto penkkaan pyllähtäneenä”

    7. 7

      Suomi on kaukana tasa-arvosta, sanoo tutkija – ”Rakenteellisia esteitä on vaikea nähdä, jos niitä ei itse kohtaa”

    8. 8

      Alko harppaa ajassa taaksepäin Töölössä – pullot pyydettävä syksystä lähtien myyjien selän takaa palvelutiskiltä

    9. 9

      Poliisi: Cincinnatin yökerhoammuskelussa ei toistaiseksi viitteitä terrorismista – yksi kuollut, 14 loukkaantunut

    10. 10

      Kotimainen hunaja on loppumassa kaupan hyllyiltä – lisää tulossa vasta kesällä

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Alko harppaa ajassa taaksepäin Töölössä – pullot pyydettävä syksystä lähtien myyjien selän takaa palvelutiskiltä

    2. 2

      Mätä brassiliha järkyttää, mutta Suomessakin kuluttajaa sumutetaan – ihan joka päivä

    3. 3

      Tampereella myydään marmorista miljoonataloa, jota on tirkistelty hakupalveluissa jo satatuhatta kertaa – HS kävi katsomassa Kruunukalusteen perustajien elämäntyötä

    4. 4

      Tässäkö on Suomen vanhin käytössä oleva kännykkä? Mikkoset soittelevat 15 vuotta vanhalla oranssilla Nokialla – ja sen akku kestää viikon

    5. 5

      Suomi on kaukana tasa-arvosta, sanoo tutkija – ”Rakenteellisia esteitä on vaikea nähdä, jos niitä ei itse kohtaa”

    6. 6

      Kalliolaiskaksion hinnalla ostaisi Tallinnasta lukaalin, Lontoosta rahalla ei saisi yksiötäkään – HS vertaili, mitä saa 250 000 eurolla viiden eurooppalaisen pääkaupungin ”Kalliosta”

    7. 7

      Amatöörin voittama Jussi-palkinto on märkä rätti ammatti­näyttelijöiden kasvoille – Yleisön suosikit on Jusseissa unohdettu

    8. 8

      Rekkojen ulosajot ovat päivittäinen ongelma valtatiellä 21 – Taksikuski: ”Tie on aivan katastrofaalinen, aina joku auto penkkaan pyllähtäneenä”

    9. 9

      Suomi on jo riittävän tasa-arvoinen, sanoo BMW:n ex-johtaja Mia Miettinen – ”Minulle ei ole koskaan ollut ongelma tehdä uraa ja samalla silittää mieheni paidat”

    10. 10

      Donald Trump on hylännyt vallan kolmijako-opin ja haluaa hallita kuin Aurinkokuningas tai Mussolini, sanoo professori Martti Koskenniemi

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Tuhansia suomalaisia ryöstettiin orjiksi, mutta sitä hädin tuskin muistetaan – moni kansa ei unohtaisi moista vääryyttä ikinä

    2. 2

      Vanha hinnasto saattaa olla arvokkaampi kuin romaani eivätkä Myrna-kupit kiinnosta ketään – asiantuntijat kertovat, mitkä käytetyt tavarat nyt käyvät kaupaksi

    3. 3

      Jopa puolet liikunnan harrastajista treenaa liian lujaa, sanoo asiantuntija – Iltakävely voi usein olla hikilenkkiä parempi

    4. 4

      En halua olla sukupuoli­neutraali, haluan olla nainen – kotona pesen mielelläni mieheni pyykit

    5. 5

      Hampurilaistesti: Maistoimme juustohampurilaisia kuudesta helsinkiläisravintolasta – selkeä voittaja ja häviäjä löytyivät

    6. 6

      Lenkille lähtenyt helsinkiläisnainen huomasi itkevän autoilijan tien poskessa – kuljetti satamaan ja juoksi takaisin

    7. 7

      Toni Kitin kova flunssa olikin aids – Nyt hän toivoo, että muut eivät uskoisi netin valesivuja

    8. 8

      Ottelun parhaaksi pelaajaksi valitun hyökkääjän tunteellinen emämoka: kiitti haastattelussa vaimoaan – ja tyttöystäväänsä

    9. 9

      Finnair perui koko kesän Miamin-lennot – mitä lentoyhtiössä oikein tapahtuu?

    10. 10

      Vanhuksia on jäänyt ilman ruokaa Helsingissä, eikä edes kaupunki tavoita uutta lähettiyritystä – lopulta kotihoito tilasi ruokaa Helvi Ukkola-Saariselle, 91

    11. Näytä lisää