Kaupunki

Helsingin Etelärannassa pitää majaansa vain kaksi vuotta vanha yritys, joka on hankkinut jo lähes 5 000 asuntoa Suomesta

Ulkomaisten asuntosijoittajien tulo Suomen markkinoille alkoi aiempaa voimakkaammin pari vuotta sitten, eikä miljardiluokkaan nousseelle sijoittamiselle näy loppua. Syrjäseutujen asunnotkin kelpaavat.

Olo Asuntojen kaupallinen johtaja Sami Haverinen esittelee yrityksen toimintaa Helsingin Etelärannassa. Vasta loppuvuodesta 2017 perustettu yritys on kasvanut pikavauhtia isoksi asuntosijoittajaksi.

Se omistaa hieman yli 4 600 asuntoa, ja luvusta puuttuu vielä 248 asuntoa Kuopiosta, jotka odottavat luovuttamista.

Asuntoneliöitä yhtiö on ostanut yhteensä noin 260 000.

Suomalaisesta nimestään huolimatta Olo Asunnot omistaa brittiläinen Round Hill Capital -yhtiö. Olo Asunnot ehti tosin olla amerikkalaisessakin omistuksessa ennen kuin Avant Capital Partners myi sen briteille toukokuussa 2018. Kaupassa siirtyi 3 263 asuntoa, mukana muun muassa Kojamolta vuoden 2017 alussa ostetut reilut 1 300 asuntoa.

Jo kahden miljardin asunto-omaisuus

Olo Asunnot on kuvaava esimerkki ulkomaisten sijoittajien tulosta voimalla Suomen asuntomarkkinoille. Jo vuonna 2016 ulkomaille myytiin Newsecin tietojen mukaan noin 4 000 asuntoa, mutta seuraava vuosi oli hiljaisempi. Viime ja tänä vuonna on tehty kaupat yli 9 000 asunnosta.

”Vuonna 2018 ulkomaisten toimijoiden tekemät asuntosalkkujen kaupat jo kolminkertaistuivat edellisvuodesta. Kasvu on jatkunut”, Newsecin tutkimusjohtaja Olli-Pekka Mustonen kertoo.

Kiinteistöpalveluyritys JLL:n tutkimusjohtaja Tero Lehtonen on Mustosen kanssa samoilla linjoilla. ”Kauppojen tahti on jatkunut kiivaana, eikä trendi ole muuttunut. Kansainvälisten sijoittajien pääomaa olisi tulossa, jos vain löytyy ostettavaa. Myöskään kohteiden hinnoittelussa ei ole havaittavissa merkittävää muutosta viimeksi kuluneen vuoden aikana”, Lehtonen sanoo.


Ulkomaiset asuntosijoitukset ovatkin kasvaneet rajusti. Newsecin ja JLL:n tietojen perusteella voi arvioida, että ulkomaisia asuntosijoituksia on Suomessa jo noin kahden miljardin euron arvosta. Asuntomäärä on valistuneen arvion mukaan noin 16 000–17 000.

Lisäksi Ruotsalainen Balder omistaa Satosta enemmistön.

Viimeisin iso kauppa julkistettiin syyskuun alussa. Siinä suomalaiset eläkeyh­tiöt myivät yli 2 000 asuntoa amerikkalaiselle Starwood Capital Groupille. Kauppa toteutettiin amerikkalaisten ja Avaran yhteisyrityksen kautta.

Kasvanut kysyntä näkyy myös Newsecissä. ”Esittelemme jatkuvasti Suomen markkinoita kiinnostuneille kansainvälisille sijoittajille, jotka haluavat lisätietoja. Nykyistä useampiinkin kauppoihin olisi kiinnostusta, mutta tänne tulemiseen puuttuu keinoja”, Mustonen sanoo.

Tuotto ratkaisee

Ulkomaisia asuntosijoituksia selittää luottamus Suomen yhteiskuntaan ja talouteen. Sitäkin tärkeämpi tekijä on kuitenkin asunnoista saatava tuotto. Se on Mustosen mukaan kilpailukykyisellä tasolla, mikä tarkoittaa parhaissa kohteissa vähän päälle 3 prosentin tuottoa. Nollakorkojen olosuhteissa kulta ja kiinteistöt ovat valikoituneet käytännössä ainoiksi sijoituskohteiksi. Kova kysyntä on laskenut kiinteistöjen tuottovaatimuksia.

”Yleisesti asuntoihin kohdistuva kiinnostus kasvaa koko ajan käsi kädessä muiden kiinteistöjen kiinnostavuuden kanssa. Asuntosijoitusten määrän kasvu on aika normaalilla tasolla muiden kiinteistöjen kehityksen kanssa”, Mustonen sanoo.

Myös kilpailutilanteen muuttuminen on ulkomaisten asuntoinvestointien kasvun taustalla. Erityisesti syrjäisemmillä alueilla on kilpailu vähentynyt, kun Kojamo ja Sato ovat keskittyneet kasvukeskuksiin. Suomesta myös löytyy aikaisempaa paremmin omaisuuden hoitajia ulkomaisten hankkimille asunnoille.

Kokonaisuutena ulkomaiset asuntosijoitukset jakautuvat melko tasan kasvukeskusten ja syrjäisempien ­alueiden välillä.

Asuntoja 35 paikkakunnalla

Olo Asunnot (Round Hill Capital) on asunnoilla mitattuna suurin ulkomainen asuntosijoittaja Suomessa. Sami Haverinen kertoo, että yhtiö omistaa asuntoja 35 paikkakunnalla. Suurin osa asunnoista sijaitsee kasvukeskusten ulkopuolella.

Pohjoisimmat asunnot ovat Rovaniemellä, Oulussa ja Kajaanissa. Eteläisimmät asunnot sijaitsevat Lohjalla, Kirkkonummella, Helsingissä ja Porvoossa.


Miksi britit sitten sijoittavat Suomeen?

”Yhtiö on katsellut Suomea pitkään. Omistajat kokivat, että heillä on Suomelle paljon annettavaa. He ovat Suomeen äärimmäisen tyytyväisiä”, Haverinen sanoo.

Round Hill Capital on iso toimija. Esimerkiksi Tšekissä sillä on noin 50 000 asuntoa.

Olo Asuntojen strategiana on sivummalla sijaitsevat asunnot. Se on myös ostanut paljon asuntoja kunnilta ja kaupungeilta, joskin enemmistö asunnoista on ostettu yksityisiltä myyjiltä.

Talousjohtaja Tomi Liukkosen mukaan sivummalla olevien asuntojen kiinnostavuutta selittää osittain se, että kilpailu on näistä asunnoista vähäisempää.

JLL:n Lehtosella on toinenkin selitys pienemmän kilpailun lisäksi sille, miksi kakkoskategorian alueiden asunnot kiinnostavat ulkomaisia toimijoita. ”Tuotot ovat sivummalla korkeampia. Kääntöpuolena on korkeampi riski ja heikompi likviditeetti”, Lehtonen sanoo.

Asuntosijoittamisessa toimitaan hänen mukaansa kahdella erilaisella strate­gialla. Toiset painottavat mahdollisimman matalaa riskiä, jolloin myös tuottotaso on matala. Toiset toimivat isolla riskillä ja isoilla tuotoilla. ”Isompia kotimaisia sijoittajia toimii ulkomaisia sijoittajia vähemmän korkean riskin alueella.”

Ulkomaiset sijoittajat voivat korkeamman riskikynnyksen myötä maksaa asunnoista korkeampia hintoja kuin suomalaiset sijoittajat. Kilpailuhyötyä ne voivat saada mukanaan tuomastaan rahoituksesta ja sijoitusten hajautuksista useisiin maihin, mikä pienentää kokonaisriskiä.

Sijoittajalle kelpaa, kunnille ei

Miten Olo Asunnot sitten aikoo menestyä sellaisten asuntojen kanssa, joista vaikkapa kuntatoimijat haluavat heikon kysynnän ja sijainnin takia eroon? Esimerkiksi Kuopion kaupungin vuokralaiset haluavat asua lähellä keskustaa.

Olo Asuntojen Haverisen mukaan vuokratalojen asukkaat pysyvät pitkälti samoina omistajan vaihtumisesta huolimatta. ”Kyllä asunnot kelpaavat edelleen, eivät vuokralaiset ole katoamassa.”

Haverisen puheissa toistuvat prosessit ja asukkaiden huomioon ottaminen. Niissä on oltava kilpailijoita parempi. Ulkomailta tuodun prosessiosaamisen keskeisin tekijä on asukas ensin -periaate. Jos jääkaappi menee rikki, uuden toimitukselle on oltava täsmällinen ajankohta. Eikä vuokralaisten yhteydenottoihin vastaamisessa saa vitkutella.

”Asukkaita on kuunneltava herkällä korvalla, eikä kuunnella voi liikaa. Toiminnan lainalaisuudet ovat kuitenkin erilaiset Helsingin Lauttasaaressa ja Kajaanissa. Asukkaiden viihtyvyys eli talon huolto, siivous ja turvallisuus ovat avaintekijöitä. Haluamme suoraa palautetta, siksi osallistumme asukaskokouksiin”, Haverinen sanoo.

Asuntojen vuokrauksesta ja isännöinnistä vastaa joko Newsec tai Colliers.

Omistajaansa vaihtaneen kohteen haltuunotto on ratkaiseva vaihe. Haverisen mukaan tiedotus on siinä avainasemassa.

Olo Asunnoilla on Haverisen mukaan oma tekninen johtaja. ”Kiinteistöjä hankittaessa niihin tehdään lyhyen ja pitkän tähtäimen korjaussuunnitelma.”

JLL:n Lehtonen pitääkin ulkomaisten sijoittajien tulossa myönteisenä sitä, että osa sijoittajista investoi asuntoihin ja nostaa niiden laatutasoa. Suomalaisille omistajille puolestaan tulee myyntimahdollisuuksia.

Olo Asunnot ei kerro vuokrausastetta. Sen nostamiseen ei ole ”pikavoittoja luvassa”.

DWS:lle rakenteilla olevia asuntoja

Olo Asunnot aikoo kasvaa edelleen. ”Emme ole tehneet tavoitteita, mutta maalissa emme vielä ole. Olemme tulleet tänne jäädäksemme”, Haverinen sanoo.

Olo Asunnoissa ei suljeta pois uustuotannon mahdollisuutta tulevaisuudessa, mutta tällä hetkellä se ei ole ajankohtaista.

Valtaosa ulkomaisista sijoittajista ostaa käytettyjä tai valmiita uusia asuntoja. DWS on kuitenkin tehnyt rakennusliike Lehdon kanssa sopimuksen, että tämä rakentaa ja myy saksalaisille 542 asuntoa. NREP ja Aberdeen puolestaan kehittävät itse asuntohankkeita.
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Thaimaan kuningas erotti ainoan jalkavaimonsa: syyksi kerrottiin ”karkea niskoittelu” ja kuningattareen liittyvä valtapeli

    2. 2

      Uudet liikuntasuositukset muuttavat koko liikunnan käsitteen – Testaa laskurilla, liikutko riittävästi

    3. 3

      Poliisien etu­järjestön puheen­johtaja Ohisalon selvitys­pyynnöstä: Vuoro­puhelun sisä­ministerin kanssa tapahduttava muualla kuin Twitterissä

    4. 4

      HS haastatteli kurdien mielenosoituksen osallistujia: näin tilanne kärjistyi

    5. 5

      Puhemies torjui Boris Johnsonin toivoman uuden äänestyksen brexit-sopimuksesta – suora lähetys britti­parlamentista jatkuu

    6. 6

      Kotityöt kasautuvat naisille miesten tajuamatta – Helsinkiläispari jakaa työt tasan: ”Excel on nostanut tyytyväisyyttäni enemmän kuin kosinta”

      Tilaajille
    7. 7

      Alma pääsi lämmittelijäksi Christina Aguileran Britannian-kiertueelle – Manageri: ”Christina oli nähnyt Alman keikan ja tykännyt kovasti”

    8. 8

      Iranilainen musiikkipalvelu poisti naiset kaikkien levyjen kansikuvista

    9. 9

      Hämmentynyttä Wikileaksin perustajaa Julian Assangea kuultiin oikeudessa Britanniassa

    10. 10

      Auto putosi Tuusulanväylältä kuusi metriä lasten koulutielle, kuljettaja kuoli: ”Onni onnettomuudessa, ettei kukaan ollut väylällä”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Uudet liikuntasuositukset muuttavat koko liikunnan käsitteen – Testaa laskurilla, liikutko riittävästi

    2. 2

      ”Koko Suomi kaatui minun vastaanotolleni”, sanoo lääke­kannabiksen reseptien kirjoittamisen lopettanut lääkäri

    3. 3

      Kotityöt kasautuvat naisille miesten tajuamatta – Helsinkiläispari jakaa työt tasan: ”Excel on nostanut tyytyväisyyttäni enemmän kuin kosinta”

      Tilaajille
    4. 4

      Nuori lääkäri avautui uuvuttavasta työstään ja sai aikaan vastausten tulvan: ”Haluan, että ihmiset ymmärtävät, miksi lääkärit eivät jää terveyskeskuksiin”

    5. 5

      Kuvia Suomesta: Ihminen löytää toisen pikkukaupungin yössä

    6. 6

      Maksoin hoitajan ojentamasta kumiletkusta 64 euroa: onko hoitokuluvakuutuksista tullut lääkäriasemille rahastusautomaatti?

    7. 7

      HS haastatteli kurdien mielenosoituksen osallistujia: näin tilanne kärjistyi

    8. 8

      Emeritusprofessori kiittää nuorta lääkäriä kannanotosta: ”Jos halutaan oikeasti hoitaa meidän vanhuksia, järjestelmää pitää muuttaa dramaattisesti”

    9. 9

      Omakotitalolle ei löydy ostajaa edes Järvenpäässä – Kari Sirola kertoo, miten vanhaa taloa voi pitää kunnossa halvalla

      Tilaajille
    10. 10

      Uni ja liikunta puhdistavat aivot, mutta korkea verenpaine heikentää pään pesukoneen tehoa

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kaikki Triplasta: HS:n erikoisartikkeli näyttää, miten uudessa Pasilassa liikutaan

    2. 2

      Johanna Huhtamäki, 38, kuuli oudon äänen, eikä tiennyt sen kielivän kuolemasta – Nyt hän toteuttaa unelmiaan, sillä pian saattaa olla liian myöhäistä

      Tilaajille
    3. 3

      Kuvia Suomesta: Ihminen löytää toisen pikkukaupungin yössä

    4. 4

      Demokraattien Nancy Pelosi kertoi syistä, miksi Trump sai ”hermoromahduksen” Syyria-kokouksessa

    5. 5

      ”Olen 31, enkä ole seurustellut kertaakaan” – Lyhyet miehet kertovat, millaista on elää maailmassa, jossa pituutta pidetään miehen mittana

      Tilaajille
    6. 6

      Keväällä Fazerin asmr-mainos sai monet raivon partaalle, ja nyt myös Mainonnan eettinen neuvosto otti siihen kantaa

    7. 7

      Nuori lääkäri avautui uuvuttavasta työstään ja sai aikaan vastausten tulvan: ”Haluan, että ihmiset ymmärtävät, miksi lääkärit eivät jää terveyskeskuksiin”

    8. 8

      Kim huijasi itselleen halutun kaupungin vuokra-asunnon läheltä Helsingin keskustaa – Rikosoikeuden professori: ”Moraalitonta tällainen kepulointi ainakin on”

      Tilaajille
    9. 9

      Kotona tehtävä tikkutesti on paljastanut jo monia oireettomia suolistosyöpiä

    10. 10

      HS:n erikoisartikkeli vie ruotsalaisten orjasaarelle: Gustavia oli Ruotsin yritys päästä siirtomaavallaksi, ja oli siellä mukana suomalaisiakin

      Tilaajille
    11. Näytä lisää