Saako Vantaa tienata rahaa lunastamalla satoja vuosia suvun omistuksessa olleen tilan? KHO:n ratkaisussa on ongelmia, sanoo asiantuntija

Korkein hallinto-oikeus (KHO) katsoi torstaina, että Vantaan kaupungilla oli perusteltu syy lunastaa Saraksen sukutila Keimolassa vastoin maanomistajien tahtoahttps://www.hs.fi/kaupunki/art-2000006307651.html.

Vantaa perusteli lunastushakemustaan sillä, että tila rajoittuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen. Maat, joista lunastettava osuus on 43, 5 hehtaaria, sijaitsevat runsaan kilometrin päässä kehäradan Kivistön asemasta. Osayleiskaavassa Saraksen tilalle oli osoitettu pientaloaluetta, suojaviheraluetta ja virkistysaluetta.

Kuntaliiton kehittämispäällikkö Matti Holopainenhttps://www.hs.fi/haku/?query=matti+holopainen pitää lunastusmenettelyä perusteltuna. Kuntien taloustilanteen heikentyessä niillä on paineita tuottaa palveluita ja tehdä yhdyskuntarakennetta tehokkaasti.

Jos kunta hankkii kaavoittamatonta raakamaata omistukseensa, se voi käyttää kaavoituksen tuoman lisäarvon täysimääräisesti. Maan arvonnousu voidaan käyttää kunnallistekniikan rakentamiseen ja uusien palveluiden tuottamiseen.

Yksityisen maanomistajan oikeusturvan näkökulmasta nykytilanne on kimurantti. Yliopistolehtori Martti Häkkänenhttps://www.hs.fi/haku/?query=martti+hakkanen Helsingin yliopiston oikeustieteellisestä tiedekunnasta näkee KHO:n Saras-ratkaisussa ongelmia.

Saraksen perikunta oli halunnut, että KHO ratkaisee, saako kunta lunastaa maata ansaintatarkoituksessa. Häkkäsen mukaan KHO vältti vastaamasta tähän kysymykseen, koska lunastustoimituksessa määritettävä maanarvo ei vielä ole tiedossa.

Saraksen lunastustoimitus on odottanut KHO:n päätöstä.

”Oikeus ei nyt pystynyt arvioimaan, onko kaupungin tarjoama kauppahinta alle vai yli lunastuskorvauksen. Minun mielestäni ratkaisua ei voi voimassa olevan oikeuden kannalta lukea siten, että kunta voi lunastaa ansaintatarkoituksessa. Tiedän, että näin sitä varmaan käytännössä luetaan, jos ratkaisun perusteluihin ei ole perehtynyt.”

Sekä perustuslain 15. pykälä että lunastuslaki nimenomaan kieltävät maanlunastuksen ansaintatarkoituksella.

”Lunastustoimituksessa taas ei saa ottaa kantaa siihen, mitä tarkoitusta varten maata lunastetaan. Siinä maanarvo määritetään vastaavanlaisia maakauppoja vertailemalla.”

Häkkäsen mielestä onkin nyt hyvin mielenkiintoista nähdä, millaiseen korvaussummaan lunastustoimituksessa päädytään. Lunastuskorvauksen suuruudesta voi valittaa aina korkeimpaan oikeuteen asti.

Lunastusmenettelyn kahtiajako näyttäisi synnyttävän maanomistajille oikeusturvaongelman, johon Häkkäsen mukaan ei nyt saa mistään tuomioistuimesta ratkaisua.

Ympäristöministeriön tilastojen perusteella kunnat ovat saaneet 1–5 lunastuslupaa vuosittain. Se ei kuitenkaan ole koko totuus, sillä vapaaehtoisten maakauppojen taustalla voi usein olla lunastusmenettelyn pelote.

Martti Häkkäsen mukaan vapaaehtoisia maakauppoja on Suomessa tehty vuosittain 500–800.

”Lunastusmenettelyllä on ollut heijastusvaikutus vapaaehtoisiin kauppoihin. Käytännössä tämä on iso ilmiö.”

Häkkänen arvioi, että maanomistajan oikeudet ovat jonkin verran heikentyneet, vaikka lainsäädäntö ei ole muuttunut. Sen sijaan lain tulkinta oikeusistuimissa on muuttunut. Hänen mielestään KHO:n tuore päätös Saraksesta on jatkumoa oikeusistuinten noudattamalle linjalle.

Kaupungeille on usein edullisempaa käyttää lunastusmenettelyä, kuin tehdä maankäyttösopimuksia.

Yksityisten maanomistajien kanssa tehtävät maankäyttösopimukset tarkoittavat sitä, että kaavoituksen tuomasta arvonnoususta kunta saa itselleen vain noin puolet, mikä ei välttämättä kata edes kunnallistekniikan rakentamista.

Matti Holopaisen tiedossa on tapaus, jossa kunta on kaavoittanut ilman maankäyttösopimusta yksityisen maita kunnan keskustaajamassa. Maanomistaja alkoi kaavoituksen jälkeen vaatia kaksin- tai kolminkertaista hintaa käypään hintaan verrattuna, mikä halvaannutti koko kehityksen.

Häkkänen ymmärtää kuntien talousahdinkoa, mutta hän muistuttaa, ettei lunastusmenettelyn perimmäinen tarkoitus ole kerätä varoja kenellekään. Lunastuslainsäädäntö on aikanaan tehty rautateiden ja maanteiden rakentamista varten ratkaisemaan maankäytön konflikteja. Sittemmin se on laajentunut myös muunlaisten hankkeiden toteuttamiseen.

”Jos maanomistaja ei halua, että hänen maataan käytetään tiettyyn tarkoitukseen, kunnalla on mahdollisuus se lunastaa, jos yleinen tarve vaatii. Ei lain tarkoituksena ole ratkaista yksinomaan sellaista riitaa, että toinen haluaa enemmän rahaa ansaintamielessä.”

Perustuslain mukaan maanomistajalla on oikeus saada maastaan täysi korvaus. Tämä käsite on kuitenkin yhtä väljä kuin se yleinen etu, johon kunnat vetoavat lunastuslupaa hakiessaan.

”Lunastuslainsäädäntöön liittyy vaatimus, että kaikissa tilanteissa pitäisi aina käyttää lievempää keinoa. Jos maanomistaja on halukas toteuttamaan saman rakennushankkeen kuin kunta, voidaan esittää kysymys: Eikö pitäisi käyttää sopimusmenettelyä?” Häkkänen sanoo.