Kaupunki

Ennusteet alamäestä menivät pieleen: Uusia asuntoja myydään kuin viimeistä päivää, taustalla sijoitustrendi

Uusien asuntojen kauppa kiihtyi vuosituhannen ennätykseen pääkaupunkiseudulla isojen sijoittajien vetämänä. Gryndiasuntoja aloitetaan edelleen paljon.

Tiedot pääkaupunkiseudun uusien asuntojen markkinasta yllättävät pessimistiset ennustajat.

Uusien asuntojen kauppa on kiihtynyt 2000-luvun ennätystasolle, ja aloituksia on paljon, vaikka määrä onkin pienentynyt huipputasolta.

Tiedot käyvät ilmi Rakennuslehden markkinakatsauksesta, joka koskee, Helsinkiä, Espoota, Vantaata ja Kauniaisia. Tiedot on kerännyt STH-Group oy.

Viime keväänä näytti selvältä, että myymättömien, valmiiden asuntojen varasto lähtee kasvuun pääkaupunkiseudulla. Monissa valmistumisvaiheessa olevissa kohteissa oli paljon myymättömiä asuntoja. Asuntokaupan raju kasvu kuitenkin muutti tilanteen.

Uusien asuntojen kauppa kasvoi huhti–lokakuussa 12 prosenttia edellisestä puolen vuoden jaksosta. Vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna kauppojen määrä lisääntyi peräti 27 prosenttia.

Huima kauppatahti näkyy siinä, että uusien asuntojen osuus koko asuntokaupasta on jo 28,9 prosenttia eli useampi kuin joka neljäs kauppa tehdään uudesta asunnosta.

Uusien asuntojen kauppojen määrä on 2000-luvun ennätys. Se ylittää 2010-luvun keskiarvon 83 prosentilla.



Asuntokaupan rakenne kuitenkin eroaa normaalitilanteesta. Huimia kauppalukuja selittävät rakennusliikkeiden tekemät nippukaupat. Suoraan kuluttajille myynnissä olleita, valmistumisvaiheessa olevia tai valmiita asuntoja on myyty isoissa erissä sijoittajille.

YIT on hyvä esimerkki. Se myi lokakuun lopussa 120 pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa asuntoa rahastolle. Suurin osa vuokra-asunnoiksi myydyistä asunnoista oli valmiita, ja loput asunnot valmistuvat alkuvuonna 2020.

Muutkin rakennusliikkeet ovat tehneet samankaltaisia operaatioita.

Tavalliset kuluttajat ovat myös tehneet paljon kauppoja. Helsingissä asuntokauppa kävi ennätystahtia, vaikka siellä sijoittajien tekemiä isoja nippukauppoja ei juuri ole ja asunnot päätyvät yleensä ostajien omaan käyttöön. 2000-luvun ennätyksiä rikottiin niin normaalissa kuin hintasäänneltyjen hitasten kaupoissa. Sääntelemättömien asuntojen kaupat lisääntyivät Helsingissä 55 prosenttia vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna.

Myös Vantaan uusien asuntojen kaupassa syntyi uusi ennätys: kasvua vuoden takaiseen tilanteeseen on 23 prosenttia. Espoo–Kauniainen-alueen kaupat kasvoivat 10 prosenttia. Määrä on toiseksi korkein 2000-luvulla.

Rakennusyhtiöiden omaperusteisten talohankkeiden aloitukset ovat pysyneet kevääseen verrattuna ennallaan. Pääkaupunkiseudulla aloitettiin 12 kuukauden aikana yhteensä 6 607 niin sanotun gryndiasunnon rakentaminen.

Vilkas asuntokauppa on tuonut rakennusliikkeille tilaa uusien kohteiden käynnistämiseen. Vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna aloitukset ovat kuitenkin vähentyneet 25 prosentilla. Käänne alaspäin tapahtui vuoden 2018 lopulla.

Rakennusliikkeet ovat korvanneet gryndialoitusten vähenemistä sijoittajille myytävien kokonaisten vuokrakohteiden rakentamisella. Asuntoaloitukset ovatkin edelleen kasvaneet pääkaupunkiseudulla.

Gryndialoitusten väheneminen näkyy myös siinä, että ennakkomyynnissä ilman aloituspäätöstä on 25 prosenttia vähemmän asuntoja kuin vuosi sitten. Määrä vastaa vain 2,7 kuukauden aloitusmäärää nykytahdilla.

Ennakkomarkkinoinnissa olevien asuntojen pieni määrä kuvastaa tämän hetken markkinatilannetta ja rakentajien nopeaa reagointia. Jos varauksia on riittävästi, kohde laitetaan nopeasti liikkeelle. Jos ennakkomyynti on tahmeaa, kohde myydään sijoittajille vuokra-asunnoiksi.

Ennakkomarkkinointiin tulee kuitenkin koko ajan uusia kohteita.

Rakennusliikkeiden tehomyynti ja aloitusten väheneminen ovat pienentäneet pääkaupunkiseudun asuntotarjontaa.

Pudotuksesta huolimatta pääkaupunkiseudulla on myynnissä lähes 5 000 rakenteilla olevaa tai valmista uutta asuntoa. Se on erittäin paljon, 68 prosenttia yli kymmenen vuoden keskiarvotason.

Myymättömien valmiiden asuntojen varasto pieneni yllättäen 71 asunnolla viime huhtikuusta. Pääkaupunkiseudulla on vain 466 valmista myymätöntä asuntoa. Se on vähän markkinan kokoon suhteutettuna, vain 9,7 prosenttia tarjonnasta.

Selvityksessä arvioidaan markkinatilannetta myynnissä olevien asuntojen ja tehtyjen kauppojen välisellä suhdeluvulla. Siinä tarjonta suhteutetaan kuluneen kuuden kuukauden kaupantekovauhtiin. Markkina on jopa lievästi alitarjonnan puolella. Myytävää riittää nyt 8,7 kuukaudeksi, kun lukema oli 11 kuukautta huhtikuussa.

Helsingissä ja Espoo–Kauniainen-alueella tilanne on normaali, mutta Vantaalla asunnoista on rajusti alitarjontaa. Myytävää riittää vain 4,4 kuukaudeksi.

Rakentajat ovatkin laittaneet Vantaalla gryndikohteita jäihin tai muuttaneet niitä urakkakohteiksi. Moni rakentaja on keskittynyt viime aikoina Vantaan sijasta Helsinkiin ja Espooseen.

Vantaan Kivistö on ollut esillä myytävien asuntojen ylitarjonnan takia. Tilanne ei kuitenkaan ole kovin huono lokakuun loppupuolen tietojen valossa. Kivistön kohteissa on rakenteilla 991 asuntoa, joista 802 on myyty. Myymättä olevista asunnoista 75 on valmiita.

Pääkaupunkiseudulla myynnissä olevat uudet asunnot kallistuivat puolessa vuodessa 1,4 prosenttia. Vuodessa nousua tuli 7,5 prosenttia. Hintojen nousussa on kuitenkin kyse lähinnä tarjonnan rakenteen muuttumisesta. Tarjonnan keskihinta nousi, kun asunnoista aikaisempaa isompi osa on Helsingissä.


Helsingin asunnot kallistuivat 5,4 prosenttia vuodessa. Espoo–Kauniainen-alueella asuntohinnat nousivat 1,1 prosenttia mutta halpenivat Vantaalla 4,4 prosenttia.

Helsingissä sääntelemätön uusi asuntoneliö maksaa keskimäärin 7 850 euroa. Espoo–Kauniainen-alueella asuntoneliöstä pyydetään 5 545 euroa ja Vantaalla 4 764 euroa.

Kommentti: Sijoittaja ja vuokra-asukas sijoittajien apureina

Vanhat lainalaisuudet eivät toimi tämän hetken uusien asuntojen markkinoilla. Syynä on poikkeuksellisen matala korkotaso, joka pitää yllä isojen sijoittajien intoa asuntoja kohtaan.

Keväällä näytti selvältä, että valmiiden myymättömien asuntojen varasto alkaa hyydyttää pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita. Uusien asuntojen kaupan vähenemistä koskevat uutiset osoittautuivat kuitenkin perättömiksi, ja kauppojen määrässä polkaistiin tämän vuosituhannen ennätys. Syynä oli sijoittajakauppa, joskin kuluttajillekin asunnot kelpasivat.

Kovista kauppaluvuista huolimatta gryndituotanto on kuitenkin vähentynyt selvästi. Mutta tässäkin kohtaa sijoittajat tarjoavat auttavan kätensä rakentajille ostamalla suoraan kokonaisia asuntokohteita vuokra-asunnoiksi.

Rakennusliikkeiden katteet ovat gryndituotantoa pienemmät, kun ne rakentavat vuokrakohteita. Työtä se kuitenkin tuo omistusasuntotuotannon tapaan. Asuntojen aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla onkin edelleen selvästi kasvanut gryndituotannon vähenemisestä huolimatta.

Rakentajien riskit ovat vuokratuotannossa gryndituotantoa pienemmät.

Poikkeuksellinen markkinatilanne on muuttanut myös asuntotuotannon rakennetta. Kuluttajille myytävien omistusasuntojen osuus on pudonnut pääkaupunkiseudulla jo selvästi alle puoleen kaikista asuntoaloituksista.

Vantaalla rakennemuutos näkyy nyt kaikkien räikeimmin. Siellä aloitetuista asunnoista vain joka kolmas tulee kuluttajamyyntiin. Muut asunnot rakennetaan suoraan vuokra- tai asumisoikeusasunnoiksi.

Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Le Monde: Venäjän salamurhayksikön tukikohta Alpeilla paljastui

    2. 2

      Perussuomalaiset uhkaa välikysymyksellä, jos Pekka Haavisto jatkaa ulkoministerinä

    3. 3

      Katja Meriläinen, 31, pyörittää Helsingissä ja Espoossa kuuden sijoitusasunnon Airbnb-bisnestä – Palkkatöissä hänen ei tarvitse enää käydä

      Tilaajille
    4. 4

      Pertti Jarla piirsi Fingerporin Espoosta: Hoksaatko tämän nokkelan sanaleikin?

    5. 5

      Elon Muskin oikeuteen haastama sukeltaja kieltäytyy pyytämästä anteeksi, tyrmäsi Muskin avuntarjouksen alatyylisesti

    6. 6

      Yli viisikymmentä jääkarhua vaelsi venäläiskylään

    7. 7

      Tässä on ensimmäinen Vantaa-aiheinen Fingerpori: Jälki on taattua Pertti Jarlaa

    8. 8

      Helsinki on nyt silkkaa Fingerporia: Mikä saa ihmisen muuttamaan pois Myllypurosta?

    9. 9

      Moni etsii kumppania pitkään eikä tajua, että sopiva ihminen on ihan lähellä, sanoo parisuhdekouluttaja – Asiantuntijat neuvovat, miten löytää kumppani ja tehdä vaikutus

      Tilaajille
    10. 10

      Netissä leviää tuolihaaste, joka sujuu usein naisilta paremmin kuin miehiltä – Lääkäri selittää, mistä on kyse

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Helsinki on nyt silkkaa Fingerporia: Mikä saa ihmisen muuttamaan pois Myllypurosta?

    2. 2

      Tässä on ensimmäinen Vantaa-aiheinen Fingerpori: Jälki on taattua Pertti Jarlaa

    3. 3

      Pertti Jarla piirsi Fingerporin Espoosta: Hoksaatko tämän nokkelan sanaleikin?

    4. 4

      Katja Meriläinen, 31, pyörittää Helsingissä ja Espoossa kuuden sijoitusasunnon Airbnb-bisnestä – Palkkatöissä hänen ei tarvitse enää käydä

      Tilaajille
    5. 5

      Kommentti: Keskusta on syvemmässä kuopassa kuin koskaan, ja Katri Kulmunin haparoiva esiintyminen kertoi kaiken puolueen tilasta

    6. 6

      12-vuotias tyttö tuli raskaaksi – Käräjäoikeus ei nähnyt asiassa rikosta, hovioikeus päätti toisin

    7. 7

      Moni etsii kumppania pitkään eikä tajua, että sopiva ihminen on ihan lähellä, sanoo parisuhdekouluttaja – Asiantuntijat neuvovat, miten löytää kumppani ja tehdä vaikutus

      Tilaajille
    8. 8

      Netissä leviää tuolihaaste, joka sujuu usein naisilta paremmin kuin miehiltä – Lääkäri selittää, mistä on kyse

    9. 9

      Le Monde: Venäjän salamurhayksikön tukikohta Alpeilla paljastui

    10. 10

      Perussuomalaiset uhkaa välikysymyksellä, jos Pekka Haavisto jatkaa ulkoministerinä

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Iltalehden julkaisemien viestien mukaan keskustassa suunniteltiin Rinteen kaatamista jo perjantaina – lue HS:n seuranta politiikan dramaattisesta tiistaista

    2. 2

      Vastahyökkäykseen käynyt Rinne ei aio erota – HS:n tiedot: Rinteen esiintyminen vähensi keskustan luottamusta pää­ministeriin entisestään

    3. 3

      Joanna Jokinen hankki kukon, joka on huonoin koskaan nähty kukko – Martti pelkää kärpäsiä ja omia tipujaan, ja juuri siksi siitä tuli tämän syksyn someilmiö

      Tilaajille
    4. 4

      Anopin lause kiteytti sen, mikä pitää parit yhdessä – Tärkeä palanen voi puuttua, vaikka suhteessa riittäisi luottamusta ja hyvää tahtoa

    5. 5

      Espoon keskuksessa on kaksio, jonne on muuttanut koko Suomen aikoinaan tuntema ufo-mies Juhan af Grann

      Tilaajille
    6. 6

      Kimi Räikkönen erottui muista F1-kuskeista ryhmäkuvassa, sosiaalinen media ihastui

    7. 7

      Helsinkiin rakennetaan vanhanajan kerrostalo, jossa seinät ovat tiiltä ja ilmanvaihto painovoimainen

    8. 8

      20 kuvaa kertoo, kuinka Postin työriidasta alkanut kriisi kärjistyi Antti Rinteen dramaattiseen eroon

    9. 9

      Merin on saatava olla huomion keskipiste, koska silloin hän tuntee olevansa olemassa – Tällaista on huomiohakuisen ihmisen arki

      Tilaajille
    10. 10

      Moni nainen istuu väärin, ja siitä voi seurata yllättäviä vaivoja, sanovat asiantuntijat – ”Äijähaaralle” on olemassa vieläkin parempi vaihtoehto

    11. Näytä lisää