Ennusteet alamäestä menivät pieleen: Uusia asuntoja myydään kuin viimeistä päivää, taustalla sijoitustrendi

Tiedot pääkaupunkiseudun uusien asuntojen markkinasta yllättävät pessimistiset ennustajat.

Uusien asuntojen kauppa on kiihtynyt 2000-luvun ennätystasolle, ja aloituksia on paljon, vaikka määrä onkin pienentynyt huipputasolta.

Tiedot käyvät ilmi Rakennuslehden markkinakatsauksesta, joka koskee, Helsinkiä, Espoota, Vantaata ja Kauniaisia. Tiedot on kerännyt STH-Group oy.

Viime keväänä näytti selvältä, että myymättömien, valmiiden asuntojen varasto lähtee kasvuun pääkaupunkiseudulla. Monissa valmistumisvaiheessa olevissa kohteissa oli paljon myymättömiä asuntoja. Asuntokaupan raju kasvu kuitenkin muutti tilanteen.

Uusien asuntojen kauppa kasvoi huhti–lokakuussa 12 prosenttia edellisestä puolen vuoden jaksosta. Vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna kauppojen määrä lisääntyi peräti 27 prosenttia.

Huima kauppatahti näkyy siinä, että uusien asuntojen osuus koko asuntokaupasta on jo 28,9 prosenttia eli useampi kuin joka neljäs kauppa tehdään uudesta asunnosta.

Uusien asuntojen kauppojen määrä on 2000-luvun ennätys. Se ylittää 2010-luvun keskiarvon 83 prosentilla.



Asuntokaupan rakenne kuitenkin eroaa normaalitilanteesta. Huimia kauppalukuja selittävät rakennusliikkeiden tekemät nippukaupat. Suoraan kuluttajille myynnissä olleita, valmistumisvaiheessa olevia tai valmiita asuntoja on myyty isoissa erissä sijoittajille.

YIT on hyvä esimerkki. Se myi lokakuun lopussa 120 pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa asuntoa rahastolle. Suurin osa vuokra-asunnoiksi myydyistä asunnoista oli valmiita, ja loput asunnot valmistuvat alkuvuonna 2020.

Muutkin rakennusliikkeet ovat tehneet samankaltaisia operaatioitahttps://www.hs.fi/talous/art-2000006269101.html.

Tavalliset kuluttajat ovat myös tehneet paljon kauppoja. Helsingissä asuntokauppa kävi ennätystahtia, vaikka siellä sijoittajien tekemiä isoja nippukauppoja ei juuri ole ja asunnot päätyvät yleensä ostajien omaan käyttöön. 2000-luvun ennätyksiä rikottiin niin normaalissa kuin hintasäänneltyjen hitasten kaupoissa. Sääntelemättömien asuntojen kaupat lisääntyivät Helsingissä 55 prosenttia vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna.

Myös Vantaan uusien asuntojen kaupassa syntyi uusi ennätys: kasvua vuoden takaiseen tilanteeseen on 23 prosenttia. Espoo–Kauniainen-alueen kaupat kasvoivat 10 prosenttia. Määrä on toiseksi korkein 2000-luvulla.

Rakennusyhtiöiden omaperusteisten talohankkeiden aloitukset ovat pysyneet kevääseen verrattuna ennallaan. Pääkaupunkiseudulla aloitettiin 12 kuukauden aikana yhteensä 6 607 niin sanotun gryndiasunnon rakentaminen.

Vilkas asuntokauppa on tuonut rakennusliikkeille tilaa uusien kohteiden käynnistämiseen. Vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna aloitukset ovat kuitenkin vähentyneet 25 prosentilla. Käänne alaspäin tapahtui vuoden 2018 lopulla.

Rakennusliikkeet ovat korvanneet gryndialoitusten vähenemistä sijoittajille myytävien kokonaisten vuokrakohteiden rakentamisella. Asuntoaloitukset ovatkin edelleen kasvaneet pääkaupunkiseudulla.

Gryndialoitusten väheneminen näkyy myös siinä, että ennakkomyynnissä ilman aloituspäätöstä on 25 prosenttia vähemmän asuntoja kuin vuosi sitten. Määrä vastaa vain 2,7 kuukauden aloitusmäärää nykytahdilla.

Ennakkomarkkinoinnissa olevien asuntojen pieni määrä kuvastaa tämän hetken markkinatilannetta ja rakentajien nopeaa reagointia. Jos varauksia on riittävästi, kohde laitetaan nopeasti liikkeelle. Jos ennakkomyynti on tahmeaa, kohde myydään sijoittajille vuokra-asunnoiksi.

Ennakkomarkkinointiin tulee kuitenkin koko ajan uusia kohteita.

Rakennusliikkeiden tehomyynti ja aloitusten väheneminen ovat pienentäneet pääkaupunkiseudun asuntotarjontaa.

Pudotuksesta huolimatta pääkaupunkiseudulla on myynnissä lähes 5 000 rakenteilla olevaa tai valmista uutta asuntoa. Se on erittäin paljon, 68 prosenttia yli kymmenen vuoden keskiarvotason.

Myymättömien valmiiden asuntojen varasto pieneni yllättäen 71 asunnolla viime huhtikuusta. Pääkaupunkiseudulla on vain 466 valmista myymätöntä asuntoa. Se on vähän markkinan kokoon suhteutettuna, vain 9,7 prosenttia tarjonnasta.

Selvityksessä arvioidaan markkinatilannetta myynnissä olevien asuntojen ja tehtyjen kauppojen välisellä suhdeluvulla. Siinä tarjonta suhteutetaan kuluneen kuuden kuukauden kaupantekovauhtiin. Markkina on jopa lievästi alitarjonnan puolella. Myytävää riittää nyt 8,7 kuukaudeksi, kun lukema oli 11 kuukautta huhtikuussa.

Helsingissä ja Espoo–Kauniainen-alueella tilanne on normaali, mutta Vantaalla asunnoista on rajusti alitarjontaa. Myytävää riittää vain 4,4 kuukaudeksi.

Rakentajat ovatkin laittaneet Vantaalla gryndikohteita jäihin tai muuttaneet niitä urakkakohteiksi. Moni rakentaja on keskittynyt viime aikoina Vantaan sijasta Helsinkiin ja Espooseen.

Vantaan Kivistö on ollut esillä myytävien asuntojen ylitarjonnan takiahttps://www.hs.fi/koti/art-2000006237291.html. Tilanne ei kuitenkaan ole kovin huono lokakuun loppupuolen tietojen valossa. Kivistön kohteissa on rakenteilla 991 asuntoa, joista 802 on myyty. Myymättä olevista asunnoista 75 on valmiita.

Pääkaupunkiseudulla myynnissä olevat uudet asunnot kallistuivat puolessa vuodessa 1,4 prosenttia. Vuodessa nousua tuli 7,5 prosenttia. Hintojen nousussa on kuitenkin kyse lähinnä tarjonnan rakenteen muuttumisesta. Tarjonnan keskihinta nousi, kun asunnoista aikaisempaa isompi osa on Helsingissä.

Helsingin asunnot kallistuivat 5,4 prosenttia vuodessa. Espoo–Kauniainen-alueella asuntohinnat nousivat 1,1 prosenttia mutta halpenivat Vantaalla 4,4 prosenttia.

Helsingissä sääntelemätön uusi asuntoneliö maksaa keskimäärin 7 850 euroa. Espoo–Kauniainen-alueella asuntoneliöstä pyydetään 5 545 euroa ja Vantaalla 4 764 euroa.

Kommentti: Sijoittaja ja vuokra-asukas sijoittajien apureina

Vanhat lainalaisuudet eivät toimi tämän hetken uusien asuntojen markkinoilla. Syynä on poikkeuksellisen matala korkotaso, joka pitää yllä isojen sijoittajien intoa asuntoja kohtaan.

Keväällä näytti selvältä, että valmiiden myymättömien asuntojen varasto alkaa hyydyttää pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoita. Uusien asuntojen kaupan vähenemistä koskevat uutiset osoittautuivat kuitenkin perättömiksi, ja kauppojen määrässä polkaistiin tämän vuosituhannen ennätys. Syynä oli sijoittajakauppa, joskin kuluttajillekin asunnot kelpasivat.

Kovista kauppaluvuista huolimatta gryndituotanto on kuitenkin vähentynyt selvästi. Mutta tässäkin kohtaa sijoittajat tarjoavat auttavan kätensä rakentajille ostamalla suoraan kokonaisia asuntokohteita vuokra-asunnoiksi.

Rakennusliikkeiden katteet ovat gryndituotantoa pienemmät, kun ne rakentavat vuokrakohteita. Työtä se kuitenkin tuo omistusasuntotuotannon tapaan. Asuntojen aloitusmäärä pääkaupunkiseudulla onkin edelleen selvästi kasvanut gryndituotannon vähenemisestä huolimatta.

Rakentajien riskit ovat vuokratuotannossa gryndituotantoa pienemmät.

Poikkeuksellinen markkinatilanne on muuttanut myös asuntotuotannon rakennetta. Kuluttajille myytävien omistusasuntojen osuus on pudonnut pääkaupunkiseudulla jo selvästi alle puoleen kaikista asuntoaloituksista.

Vantaalla rakennemuutos näkyy nyt kaikkien räikeimmin. Siellä aloitetuista asunnoista vain joka kolmas tulee kuluttajamyyntiin. Muut asunnot rakennetaan suoraan vuokra- tai asumisoikeusasunnoiksi.