Lisää kerroksia tai uusi talo viereen – näin taloyhtiöt voivat tehdä rahaa - Kaupunki | HS.fi

Lisää kerroksia tai uusi talo viereen – näin taloyhtiöt voivat tehdä rahaa

Tamperelainen taloyhtiö teki lisää kerroksia asuintaloon. Helsingin Malmilla taas purettiin 1960-luvun liikerakennus ja tilalle rakennettiin kokonaan uusi talo.

Tampereen Hallituskadulla sijaitseva Asunto Oy Puisto-Häme korotti toista taloaan yhdellä uudella kerroksella

19.10. 9:40

Tampereella on ainakin yksi tyytyväinen mies. Jouni Huuran taloyhtiön katolle valmistui vuosi sitten uusi asuinkerros ja kuusi uutta asuntoa. Päällimmäinen tunne on, että kyllä kannatti.

Katto tuli kuntoon ja yhtiöön lisää osakkaita, Huura iloitsee.

”Vanhat osakkaat taas hyötyvät säästyneissä korjauskustannuksissa. Mutta kaikki päätökset taloyhtiöissä perustuvat kovaan luottamukseen. Yhtiökokouksessa täytyy saada vakuutettua ihmiset siitä, että lisärakentaminen on meille hyödyksi”, hän sanoo.

Helsingin Malmilla puolestaan iloitsee tyytyväinen hallituksen puheenjohtaja Mikko Sievänen.

Askartiellä lisärakentaminen on edennyt siihen pisteeseen, että myydyllä tontin osalla on juuri käynnistymässä 7-kerroksisen asuintalon rakentaminen. Uusia asuntoja tulee 43.

“Asukkaiden huolet olivat hyvin käytännöllisiä, kuten että miten lisärakentaminen vaikuttaa pihaan. Kun saimme tietää taloyhtiön remontin kustannukset, kaikki olivat kuitenkin lisärakentamisen kannalla”, Sievänen kertoo.

Tontin myyminen Rakennusliike Laptille toi niin paljon rahaa, että Sieväsen taloyhtiö sai kustannettua koko remonttinsa – putket, sähköt ja salaojat.

“Jos lisärakentaminen olisi kattanut tosi pienen osuuden remonteista, se ei varmaan olisi kiinnostanut. Kyllä tuoton pitää olla merkittävä”, hän sanoo.

Näkymiä tamperelaistaloyhtiön lisäkerroksesta.

Taloyhtiön lisärakentaminen on käytännössä vuosien prosessi, ja alkaa sillä, että yhtiökokous päättää alkaa selvittää asiaa. Selvittämiseen ryhdytään tyypillisesti silloin, kun taloyhtiöön on tulossa iso ja kallis peruskorjaus.

Esimerkiksi Huuran taloyhtiössä Hallituskadulla oli tilanne, jossa 1950-luvun lopussa valmistuneiden kahden kerrostalon katot piti korjata. Kun samaan aikaan naapurissa oltiin tekemässä kaavamuutosta, taloyhtiössä päätettiin ryhtyä selvittämään toisen talon korottamista.

Malmilla puolestaan tontilla seisoi 1960-luvulla rakennettu ja kosteusongelmista kärsinyt yksikerroksinen liikehuoneisto. Koska yhtiöön oli joka tapauksessa tulossa peruskorjaus ja rahalle oli tarvetta, päätettiin lähteä hakemaan lupaa purkaa liikehuoneisto ja rakentaa tilalle uusi asuinkerrostalo.

Lue lisää: Grynderit soittelevat ovi­kelloja helsinkiläisellä pientaloalueella ja tarjoavat suuria summia: ”On uhkailtu, että myykää talonne purettavaksi tai joudutte liemeen sen kanssa”

Kun taloyhtiö päättää alkaa selvittää lisärakentamista, ensimmäiseksi selvitetään hankkeen kannattavuus: kuinka paljon tontille on mahdollista saada lisärakentamista ja mikä sen tuotto on.

Selvittämiseen on syytä ottaa ulkopuolinen asiantuntija, joka osaa katsoa kaavaa, lukea yhtiöjärjestystä ja joka ymmärtää myös arkkitehtuuria eli sitä, miten neliöitä voidaan sijoittaa tontille. Jos lisärakentaminen on tarkoitus toteuttaa uudisrakentamisella, asiantuntijan pitää tuntea myös rakennuttamistapaa.

Selvityksen perusteella yhtiökokous katsoo, onko lisärakentaminen taloudellisesti järkevää ja päättää, jatketaanko eteenpäin.

Sen jälkeen hanke kilpailutetaan, ja jos saatujen tarjousten perusteella näyttää siltä, että selvityksen laskelmat pitävät paikkansa, aloitetaan neuvottelut rakennusliikkeiden kanssa.

Samalla voidaan tehdä tarkempia suunnitelmia siitä, miltä rakennettava talo voisi näyttää.

Laptin hankekehityspäällikkö Joni Heikkolan mukaan rakennusliike ottaa hoitaakseen esiselvityksen, sopimusasiat ja kaavaprosessin. Kokeneella rakennusliikkeellä on yleensä ideoita siitä, miten ja mitä tontille voisi rakentaa. Kun se saa keskusteluissa kaupungin kanssa suuntaa rakennuksen massan koosta, tarkentuu myös se, minkä arvoinen tontti on.

Kaupat tehdään, kun uusi kaava on lainvoimainen, mikä vie yleensä vuodesta kolmeen.

Kuinka paljon taloyhtiön osakkaat voivat sitten odottaa saavansa rahaa? Tuotto riippuu rakennusoikeuden määrästä sekä siitä, minkä verran taloyhtiössä on jakajia.

“Jos on iso talo ja kehitettävä tontin osa pieni, lisärakentamisesta ei saa paljon, mutta jos on iso uudisrakennus ja pieni taloyhtiö niin kuin Malmilla, rahaa tulee oikein hyvin”, Laptin Heikkola sanoo.

Tyypillisesti taloyhtiö tienaa lisärakentamisella useita miljoonia euroja. Vaikka tavoitteena on ennen kaikkea rahoittaa peruskorjaus, lisärakentamisesta saaduilla rahoilla kohennetaan usein myös talon muuta ympäristöä. Taloyhtiöt saattavat käyttää rahaa esimerkiksi pihan kunnostukseen tai sähköautojen latauspaikkoihin.

Heikkola muistuttaa, että taloyhtiöiden lisärakentaminen heijastuu usein laajemmallekin.

“Esimerkiksi Malmilla ei ole juurikaan tehty uudisrakentamista. Kun nyt tehdään lisärakentamista, saadaan uusia asukkaita ja uusia palveluita. Täydennysrakentamisen buumi on ehdottomasti fiksumpaa kuin näivettymisen buumi.”

Kasvavissa kaupungeissa tarvitaan lisää asuntoja, joten lähtökohtaisesti kaupungit suhtautuvat myönteisesti asunto-osakeyhtiöiden lisärakentamishankkeisiin.

Taloyhtiöiden pitää kuitenkin olla realisteja. Lähiöissä olisi tiivistämisen varaa, mutta väljään asuinalueeseen mieltyneitä osakkaita voi olla vaikea saada lisärakentamisen taakse. Kaupunkien keskustoissa korotusrakentaminen voisi olla mahdollista, mutta usein yksi kerros ei ole taloudellisesti järkevää ja aina kaavoittaja ei anna rakentaa kahta.

Heikkolan mukaan asia kannattaa kuitenkin aina selvittää.

”Ensimmäisten askeleiden ottaminen on aika helppoa: antaa asiantuntijan arvioida.”

Taloyhtiön sijainnilla on merkitystä, mutta Heikkolan mukaan Kehä kolmosen sisäpuolella ei ole kovin monta huonoa paikkaa lisärakentamiselle.

”Myös muilla yliopistopaikkakunnilla täydennysrakentaminen kannattaa”, hän sanoo.

Malmilla tutkittiin myös mahdollisuuksia korottaa vuonna 1966 valmistunutta 4-kerroksista asuintaloa. Hyöty olisi kuitenkin ollut suhteellisen pieni. Myös rakenteiden ja maaperän kestämistä epäiltiin.

”Kävimme läpi kaikki vaihtoehdot – jopa täyspurun, mutta siitä tiedettiin jo etukäteen, että se on hankala toteuttaa”, Mikko Sievänen sanoo.

Tärkeintä on löytää hanke, joka on toteutuskelpoinen. Suunnittelu- ja konsultointiyhtiö Sitowisen Talonrakentamispalveluissa työskentelevän Huuran mukaan Sitowise on pelkästään Tampereella tehnyt kymmeniä selvityksiä taloyhtiöille.

”Voidaan löytää sata tapaa, jotka eivät ole toteuttamiskelpoisia, mutta pitää löytää se yksi, joka on”, hän sanoo.

Vuosia kestävä prosessi

  • Aluksi yhtiökokous päättää alkaa selvittää lisärakentamista ja sen kannattavuutta.

  • Selvittäjäksi palkataan ulkopuolinen asiantuntija. Selvityksen perusteella yhtiökokous päättää, jatketaanko hanketta.

  • Jos jatketaan, taloyhtiö kilpailuttaa hankkeen ja valitsee kumppanin.

  • Valittu rakennusliike hoitaa kaavamuutosprosessin. Muutos vie yleensä 1–3 vuotta.

  • Tonttikaupat tehdään ja taloyhtiö saa rahat, kun uusi kaava on lainvoimainen.

  • Rakentaminen voi alkaa.

Artikkeliin liittyviä aiheita

Osaston uusimmat

Luitko jo nämä?

Osaston luetuimmat