Uuden ylioppilastalon ja Seurahuoneen komeat julkisivut ovat tuttuja sekä Helsingissä asuville että harvoin pääkaupungissa vieraileville.
Nyt nämä Helsingin yliopiston ylioppilaskunnan Ylva-konsernin omistamat hieman yli satavuotiaat talot ja nelikymppinen Hansatalo yhdistetään ja korjataan luksusluokan hotelliksi.
Seurahuone ja Uusi ylioppilastalo ovat asemakaavassa suojeltuja.
”Seurahuoneen keskeiset ravintola- ja kokoustilat ovat säilyneet fantastisen hienosti, osin jopa sisustusta myöten. Se on Suomen oloissa ihan ainutlaatuista”, sanoo projektin pääsuunnittelija Jaakko Hassi Arkkitehdit Soini & Hortosta.
Hanke sisältää myös lisärakentamista uudemman Hansatalon osalta. Sitä korotetaan kahdella kerroksella, joiden päälle toteutetaan ilmanvaihtokonehuone. Talon kantavia betonirakenteita mantteloidaan, jotta ne kestävät uudet kuormat.
Toisaalta korotus vain kahdella kerroksella perustuu Ylvan rakennuttajapäällikön Verneri Lehtovirran mukaan siihen, ettei perustuksia tarvitse vahvistaa.
Uudessa ylioppilastalossa aiemmin toimineen Virgin Oil -ravintolan sisäänkäynnistä tulee hotellin pääsisäänkäynti.
Seurahuoneen alkuperäiset ikkunat on kunnostettu ja niiden sisäpuolelle lisätty yksi puite parantamaan äänieristystä.
Ylva käynnisti hankkeen kevytpuruilla jo kesällä 2019.
”Sen jälkeen laserkeilasimme tämän ja saimme suunnittelulle hyvät lähtötiedot kantavista rakenteista”, Lehtovirta kertoo.
Koronapandemian puhjettua Ylva joutui ottamaan aikalisän hankkeen edistämisessä, koska hotellien kysyntänäkymät romahtivat.
Rakentamisesta vastaava Skanska aloitti varsinaiset rakennustyöt vasta kesäkuussa 2021. Urakkamallina on yhteistoimintaan perustuva projektinjohtourakka, jossa on tavoitebudjetti.
Grand Hansa -työnimellä tunnetun hotellin on nyt tarkoitus valmistua kesäksi 2023, kun alun perin sen piti valmistua vuonna 2022.
Hotelli Seurahuoneen keskeiset ravintola- ja kokoustilat ovat säilyneet ainutlaatuisen hyvin. Tilat ovat suojeltuja.
Ylvan edellytyksenä urakkatarjouskilpailussa oli tahtituotanto. Siinä projekti jaetaan identtisiin työpaketteihin, jotka seuraavat toisiaan keskeytyksettä. Tuotantonopeus on yhdenmukainen koko valitun jakson ajan, millä pyritään parantamaan ennustettavuutta.
Ratkaisuun päädyttiin, vaikka kolmen monimuotoisen rakennuksen yhdistävässä hankkeessa ei toistoa juuri ole. Lähes kaikista hotellin 224 huoneestakin tulee erilaisia.
Niin Ylvan Lehtovirta kuin Skanskan rakennuspäällikkö Jussi Malmelin myöntävät toiston puutteen vaikeuttavan tahtituotantoa.
”On se vaativampaa kuin jos olisi tavallisia, toistuvia huoneita. Mutta se on käytännössä lohkottu niin, että yksi huone ei ole oma tahti vaan siellä on suunnilleen neljä lohkoa kerrosta kohti. Tahtia seurataan lohkoittain. Vähän enemmän on jouduttu varaamaan häiriövaraa kuin jos olisi ihan toistuvaa tekemistä”, Lehtovirta sanoo.
Tahtituotanto on oleellinen muun muassa logistiikan kannalta. Keskeinen sijainti, joka rajautuu Mannerheimintiehen ja Kaivokatuun, tarkoittaa sitä, että työmaan käyttöön on lohjennut vain muutamia kymmeniä neliöitä jalkakäytävältä.
”Tavaraa tuodaan paikalle vasta kun tarvitaan ja varastoidaan tehtaalla, kun ei tarvita. Sitä aikataulutetaan hyvin tarkkaan. Meillä on valjastettu logistiikkaurakoitsija sitä varten. Tavaravirrat on saatu ohjattua tavaranostimilla ja torninosturilla sisään.”
Työmaan ainoa torninosturi on nyt Seurahuoneen hyvin pienellä sisäpihalla. Piha kuitenkin katetaan lasikatolla, minkä jälkeen nosturille ei ole enää paikkaa.
”Jo kevytpurun aikana tuli todettua, että koko hommaa tahdisti se, paljonko jätettä saatiin ulos, ja nyt se tahdistaa, paljonko saadaan uutta tavaraa sisään. Siitä tämä rakentamisaika oikeastaan koostuu”, Lehtovirta kertoo.
Malmelinin mukaan Skanska on panostanut todella paljon tahtituotannon sovittamiseksi hankkeeseen. Konsultointiapua on tullut jo valmistuneessa Helsingin Puistosairaala-hankkeessa mukana olleilta sekä pääkonttorin parhailta tahtituotannon asiantuntijoilta.
”Se ei ole sillä tavalla kiveen hakattu aikataulu kuin vaikka perinteisesti yleisaikataulu. Tahtiaikataulu on työkalu, ja varmasti tulee kaikenlaisia yllätyksiä, ja sitten sitä joudutaan tarpeen mukaan soveltamaan ja päivittämään. Tietysti jos joku alkaa jäädä siitä jälkeen, lähtökohta ei ole päivittää sitä vaan ottaa kiinni”, hän sanoo.
Uuden ylioppilastalon kupolissa oli aiemmin ilmanvaihtokonehuone. Nyt kupoliin on tulossa hotellin julkista tilaa.
Kestävä kehitys on oleellinen osa Ylvan arvoja. Yhtiön kiinteistöliiketoiminnan tulisi olla vuonna 2025 hiilineutraali. Niinpä kestävä kehitys otetaan huomioon myös Grand Hansassa.
”Olemme laskeneet, missä ovat eniten hiiltä kuluttavat rakennusosat. Sen jälkeen on katsottu, mitä niille voi tehdä. Hankinnoissa on pystytty löytämään vähähiilisiä ratkaisuja”, Lehtovirta kertoo.
Hän mainitsee esimerkkeinä sääsuojan lämmityksessä käytetyn Nesteen uusiutuvan polttoöljyn, Ruduksen vihreän betonin sekä Peikon vihreät palkit. Yhtiö on laskenut jokaiselle säästetylle hiilidioksiditonnille euromääräisen arvon nähdäkseen niiden hinnan.
Ylva oli tarkkana jo kevytpurussa purkujätteen suhteen.
”Tiilimurskaa tuli aika paljon, ja se hyödynnettiin maarakentamisessa. Velvoitimme myös purku-urakoitsijaa raportoimaan niin pitkälle kuin ketju riittää, mihin se jäte menee”, Lehtovirta sanoo.
”Tässä on kuitenkin vanha kiinteistö, jonka julkisivun eristävyyttä ei voida hirveästi parantaa. Sen U-arvo [lämmönläpäisykerroin] on heikko, mutta koetamme käytön aikaisessa energiankulutuksessa löytää kaikki mahdolliset keinot. Ilmanvaihtokoneisiin laitetaan lämmön talteenottoa ja katolle aurinkopaneeleita, ja olemme liittyneet kaukojäähdytykseen.”
Kolmen monimuotoisen talon yhdistäminen aiheuttaa harmaita hiuksia suunnittelijoille ja toteuttajille myös siksi, että talot sijaitsevat eri tasoilla.
Soini & Horton arkkitehdit kertovat, että muun muassa talotekniikan vetoja on tästä syystä hankala toteuttaa. Seurahuoneella vetoja vaikeuttaa sekin, että sen käytävät ovat suojeltuja. Siksi vedot pitää toteuttaa huoneiden katoissa.
Hotellivieraiden kulku eri tasoilla olevien Uuden ylioppilastalon sisääntulokerroksen ja Seurahuoneen juhlakerroksen välillä ratkaistaan sisäpihan ylittävällä, loivasti luiskatulla yhdyssillalla.
Hotellin operaattoriksi tulee Primehotels, jonka franchising-kumppanina toimii amerikkalainen huippuhotelliketju Hyatt. Niinpä ohjeistuksia tulee Atlantin takaakin. Esimerkiksi kaikkien hotellihuoneiden välillä on teknisenä vaatimuksena tunnin palo-osastointi, kun normaali suomalainen määräys on 15 minuuttia.
Rakennuskustannusten kasvu ja joidenkin materiaalien saatavuusongelmat ovat rassanneet viime aikoina rakentajia. Niiltä ei ole välttynyt hotellityömaakaan.
”Kun yritimme kesällä tilata koivuvaneria, sitä ei tämän vuoden puolella olisi saatu toimitettua riittävää määrää. Jouduimme vaihtamaan havuvaneriin. Teräspaalujen toimitusajat olivat niin pitkiä, että jouduimme vaihtamaan ne paremmin saatavilla oleviin läpi-injektoitaviin porapaaluihin. Siitäkin tuli pitkä lasku. Tämä ei missään nimessä ole optimaalinen ajankohta rakentaa”, Lehtovirta myöntää.
Tavoitebudjetoidussa urakkamallissa kustannusten kasvu menee Ylvan piikkiin. Toisaalta Lehtovirta muistuttaa, että tämäntyyppinen hanke on työvaltainen. Eniten terästä ja betonia menee Hansatalon korotukseen.