Kosteus­vaurio oli selvä, ja edessä asukkaiden painajainen – Sitten pieni vantaalainen talo­yhtiö keksi nokkelan ratkaisun

Pienten taloyhtiöiden voi olla hankala saada edes tarjouksia putkiremontteihinsa, mutta ryhmäkorjaushanke saattaa herättää myös isojen rakennusliikkeiden kiinnostuksen.

Projektinjohtaja Mira Kostamo Rakennuttamosta, projektipäällikkö Brandon Kangas Remonttipartiosta, taloyhtiön hallituksen jäsen Egil Sundberg ja projektipäällikkö Petri Anttila Remonttipartiosta tarkastelevat hankkeen etenemistä.

29.3. 2:00 | Päivitetty 29.3. 6:07

Rakenteisiin on ilmestynyt kosteusvaurion merkkejä, ja edessä on taloyhtiöiden painajainen – putkiremontti, jota on lykätty eteenpäin jo moneen otteeseen.

Tällainen tilanne oli myös Vantaan Rajatorpassa sijaitsevassa taloyhtiössä noin vuosi sitten. Tiedossa toki oli, että järkevintä olisi ollut korjata putket ennen ensimmäistäkään putkivuotoa, mutta vasta kupruilevat alakatot saivat aikaan herätyksen.

Kolme muutakin lähellä sijaitsevaa taloyhtiötä päätti lähteä isännöitsijän aloitteesta ja pienen mainostuksen jälkeen tekemään putkiremonttia ryhmäkorjaushankkeena.

Lähtökohdat ryhmäkorjaukselle olivat hyvät, sillä Rajatorpan alueella on paljon samanikäisiä 1970-luvun kerrostaloja. Niissä on hyvin samanlaiset pohjapiirustukset ja vielä alueellinen huoltoyhtiökin, jonka kanssa taloyhtiöt ovat tottuneet tekemään yhteistyötä.

Yhteinen tavoite oli saada aikaan säästöjä suunnittelu- ja rakennuttamiskustannuksissa sekä herättää isojen rakennusliikkeiden kiinnostus kohteeseen.

”Pienten taloyhtiöiden voi olla vaikeata saada rakennusliikkeiltä edes vastauksia tarjouspyyntöihinsä, mutta mikään ei estä niitä liittoutumasta alueellisesti ja kilpailuttamasta mitä tahansa remontteja yhdessä. Isommatkin rakennusliikkeet kiinnostuvat silloin usein tarjoamaan”, Juhani Hodju sanoo.

Hän on toiminut asunto-osakeyhtiö Nuijatie 19:n hallituksen puheenjohtajana ryhmäkorjaushankkeen puolivälistä lähtien.

”Taloyhtiöiden hallitusten pitäisi rikkoa rajoja ja tehdä aktiivisemmin yhteistyötä muiden saman alueen taloyhtiöiden kanssa. Ne voivat myös oppia toisiltaan, koska useamman taloyhtiön hallituksen edustajista löytyy enemmän erilaisia osaajia vaikkapa rakentamisen ja talouden saralta. Myös isännöitsijöiden pitäisi tehdä ennakko­luulottomammin yhteistyötä keskenään.”

”Taloyhtiöiden hallitusten pitäisi rikkoa rajoja ja tehdä aktiivisemmin yhteistyötä muiden saman alueen taloyhtiöiden kanssa.”

Usein ajatellaan, että ryhmäkorjaus­hankkeessa taloyhtiöt tekevät yhteisen sopimuksen urakoitsijan kanssa, mutta käytännössä nämä sopimukset ovat yleensä taloyhtiökohtaisia.

”Lainsäädäntö ei suoranaisesti ole esteenä sille, etteivätkö taloyhtiöt voisi tehdä yhteisen sopimuksen ryhmäkorjaushankkeesta, mutta käytännössä se olisi minusta epätarkoituksenmukaista ja hankalaa ainakin putkiremontin kaltaisissa isoissa hankkeissa. Jos esimerkiksi joku taloyhtiö päättäisi irrottautua sopimuksesta tai ei maksaisi osuuttaan, urakoitsijalla olisi lähtökohtaisesti mahdollisuus kääntyä muiden taloyhtiöiden puoleen, mikäli ne olisivat yhteisvastuussa sopimuksen täyttämisestä”, kertoo asianajaja Aki Rosén asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanerva oy:stä.

Mikään ei kuitenkaan estä taloyhtiöitä tekemästä yhdessä kilpailutuksia hankkeen eri vaiheissa. Näin tehtiin esimerkiksi Vantaan Rajatorpassa.

”Lähetimme yhdessä esimerkiksi toistakymmentä tarjouskyselyä urakoitsijoille ja saimme 6–8 vastausta. Valinnanvaraa oli paljon, mutta loppupeleissä hintakilpailusta tuli erittäin tiukka, ja valinta tapahtui 2–3 urakoitsijan välillä”, kertoo asunto-osakeyhtiö Nuijatie 5:n hallituksen jäsen Egil Sundberg.

Myös laatukriteerejä mietittiin. Sundberg kertoo kysyneensä esimerkiksi tutuilta valvojilta, miten hyvin yhteistyö ja projektinhallinta on urakoitsijan referenssikohteissa sujunut. Työnjohtoon liittyvillä suosituksilla oli merkitystä. Valintaan vaikutti sekin, että tuntui turvalliselta olla tekemisissä ison yrityksen kanssa.

”Tärkeää on myös valita hankkeelle pätevä projektinjohtaja.”

Kohteen pääurakoitsijaksi valittiin Remonttipartio oy, joka vastaa parhaillaan paitsi Rajatorpan myös selvästi laajemman Helsingin Siltamäen ryhmäkorjaushankkeesta. Molemmissa on tuotantojohtajana Esa Isopahkala, jonka näkemyksen mukaan sekä taloyhtiö että urakoitsija hyötyvät ryhmäkorjaushankkeesta.

”Isoa urakoitsijaa ei välttämättä edes kiinnosta hanke, jota on tarjoamassa 25 asunnon taloyhtiö, mutta 150 asunnon ryhmäkorjaushanke on ilman muuta kiinnostava. Tämä oli tilanne esimerkiksi Rajatorpassa”, hän sanoo.

Ryhmäkorjaushankkeita tehdään etenkin 1970-luvun lähiöissä.

Remonttipartiolla on lähivuosilta kokemusta myös Helsingin Pihlajamäessä kuuden tornitalon ryhmäkorjaushankkeesta ja Itäkeskuksessa kahden taloyhtiön hankkeesta.

”Urakoitsija voi saada isommissa hankkeissa alennusta tarvike- ja materiaali­hankinnoissaan, ja otamme sen huomioon ryhmäkorjaushankkeen hinnoittelussa. Ryhmäkorjaushankkeessa on yleensä vierekkäin samanlaisia taloja ja asuntoja, jolloin pystymme hyödyntämään ensimmäisen talon oppeja seuraavissa taloissa paremmin ja tasaamaan resursseja paremmin kuin taloyhtiön omassa hankkeessa”, Isopahkala vertaa.

Rajatorpassa yksi ryhmähankkeen taloyhtiöistä on jo valmistunut, kaksi on parhaillaan työn alla, ja viimeisen taloyhtiön putkiremonttia käynnistellään.

Projektipäällikkönä Rajatorpan kahdessa taloyhtiössä toimiva Petri Anttila Remonttipartiosta kertoo, että urakat ovat taloyhtiöstä toiseen melko samanlaisia käyttövesi-, viemäri- ja sähköremontteineen.

Lämpölinjoja ei uusita, mutta kauttaaltaan uusittaviin kylpyhuoneisiin tulee lattialämmitysjärjestelmät. Rappukäytäviä kunnostetaan, keittiön vesikalusteita uusitaan, ja halutessaan osakkaat voivat tilata myös keittiöremontin muutostyönä.

Jonkin verran on erojakin: yhdessä taloyhtiössä rakennetaan pesulan paikalle uutta liiketilaa, ja samassa yhteydessä saunatila jaetaan pesulan ja saunan kesken.

”Aikaahan tässä menee, kun jokaisessa taloyhtiössä on monta mielipidettä ja niistä yritetään löytää paras vaihtoehto. Hyvistä ratkaisuista pyritään kuitenkin ottamaan oppia. Esimerkiksi läheisessä taloyhtiössä on tehty täydellinen saunaremontti, ja sitä on käyty katsomassa”, Egil Sundberg kertoo.

Yhteen taloyhtiöön tulee myös poistoilman lämpöpumppu lämmön talteenotolla. Sundberg arvioi taloyhtiön ostoenergian kulutuksen vähenevän sen ansiosta noin 50 prosenttia.

Ryhmäkorjauksia alettiin kehittää Suomessa kymmenisen vuotta sitten, ja silloin arvioitiin, että ne tarjoaisivat uusia mahdollisuuksia kehittää teollisia esivalmisteita. Remonttipartion myyntipäällikkö Jaakko Hartikainen arvioi näin myös tapahtuneen, vaikka Rajatorpassa niitä ei pystytty tilarajoitusten vuoksi harkitsemaan.

Saunan lattiarakenne menee uusiksi, ja taloyhtiön pihamaalla mietitään käytännön sekä kustannusten kannalta parasta toteutusvaihtoehtoa. Samaa ratkaisua voidaan hyödyntää muissakin taloyhtiöissä.

Markkinoilla on tarjolla monenlaisia teollisia elementtiratkaisuja. Ne voivat sisältää joskus paljon taloteknisiä järjestelmiä: esimerkiksi käyttövesiputket, pystyviemärin ja seinä-wc:n sekä vesi- ja viemäriliitännät viereen asennettavaa pesuallasta varten. Lämpöjohto- ja sähkönousutkin saatetaan toteuttaa erillisellä lisämoduulilla.

”Seinävessoihin on suhtauduttu taloyhtiöissä nihkeästi, mutta näkisin ne luksuksena, joka helpottaa siivoamista. Alkuvuosina teollisissa nousuelementeissä oli myös jonkin verran asennusongelmia, mutta hotellikäytössä ne ovat jo vakiinnuttaneet asemansa”, Hartikanen sanoo.

Juuri putkiremontteja on toteutettu tyypillisesti ryhmähankkeina, mutta esimerkkejä löytyy myös julkisivujen ryhmäkorjaushankkeista, ja viime aikoina maalämpöjärjestelmiäkin on saattanut olla mukana.

Ryhmäkorjauksen hankkeita on ylipäätään ollut vaikea saada liikkeelle, koska taloyhtiöt eivät tee usein yhteistyötä keskenään.

Eerika Hyry Consulting oy:n toimitusjohtaja Eerika Hyry kuitenkin arvioi, että ryhmähankkeet ovat yleistyneet 1970-luvun lähiöissä niiden tultua korjausikään. Hänen edustamansa yhtiö on parhaillaan valmistelemassa ryhmäkorjaushankkeita esimerkiksi Rajatorpassa ja Helsingin Tapanilassa.

”Taloyhtiöt kaipaavat tänä päivänä tukea ennen kaikkea hankkeiden vaiheistukseen ja urakkamallin valintaan, kun aikaisemmin pohdittiin lähinnä sitä, uusitaanko viemärit vai sukitetaanko ne ja korjataanko kylpyhuoneita. Viime aikoina ovat yleistyneet urakkamallit, joissa pyritään ottamaan hankkeen osapuolet aikaisemmassa vaiheessa mukaan saman pöydän ääreen”, hän kertoo.

”Tänä päivänä noin joka toisessa putkiremonttikohteessamme mietitään myös siirtymistä kaukolämmöstä maalämpöön ja monessa kohteessa se myös etenee.”

Artur Bavlov asentaa Vantaan Rajatorpassa kylpyhuoneiden alakattoja.

Remonttipartio tekee sekä Rajatorpan että Siltamäen hankkeita perinteisenä kokonaishintaisena kilpailu-urakkana. Yhteistyötä on pyritty lisäämään siten, että urakoitsija otettiin mukaan loppuvaiheen suunnitteluun, mutta isoja muutoksia suunnitelmiin ei enää tehty.

”Minusta on tärkeää, ettei putkiremonteissa tehdä ylisuunnittelua, koska tilaajan mieli voi muuttua matkan varrella ja esimerkiksi rakenteet saattavat tarkentua tuotanto­vaiheessa. Siitä aiheutuisi turhia lisäkustannuksia taloyhtiöille”, Esa Isopahkala korostaa.

Siltamäen ryhmäkorjaushankkeena toteutettavassa linjasaneerauksessa on mukana kuusi taloyhtiötä, ja niissä on peräti 864 huoneistoa. Siltamäen Huolto oy:n toimitusjohtaja ja isännöitsijä Jarno Tuokko kertoo, että alueella on tehty aiemminkin yhteistyössä monenlaisia korjaustöitä.

Asukkaat ovat pitäneet Tuokon kiireisenä parhaillaan tehtävän putkiremontin takia ja ottaneet häneen yhteyttä usein, vaikka tietyt asiat kuuluisivat jollekin muulle, esimerkiksi urakoitsijalle.

”Eniten vääntöä on aiheuttanut kylpy­huoneiden uusiminen, koska kaikki eivät halunneet lähteä siihen mukaan”, hän kertoo.

Ryhmähankkeen edut ovat Tuokon mielestä kuitenkin kiistattomia.

”Suunnittelukustannusten osuus on suhteessa pieni remontin kokonaisbudjettiin nähden, mutta lopulta voidaan päätyä suuriin säästöihin, koska suunnitelmia on mahdollista monistaa talosta toiseen. Nyt meneillään olevassa Siltamäen ryhmäkorjaushankkeessa puhutaan jopa miljoonaluokan säästöistä sekä linjasaneerausten hanke- että toteutus­suunnittelun osalta”, asunto-osakeyhtiö Siltapajun hallituksen puheenjohtaja Reijo Sauru arvioi, ja Tuokko vahvistaa laskelman.

Sekä Siltamäessä että Rajatorpassa myös lisätyökustannukset vaikuttavat pysyneen kurissa. Osapuolet puhuvat 1–3 prosentin tasosta, jos ei oteta huomioon remontin aikana tilattuja isoja lisätöitä.

Urakoitsija arvioi pystyneensä tarjoamaan taloyhtiöille 2–3 prosenttia edullisemman hinnan ryhmäkorjauksena toteutetuille putkiremonteille kuin jos taloyhtiöt olisivat tilanneet ne erikseen. Isoimmat säästöt on saavutettu kuitenkin suunnitteluvaiheessa.

Siltamäessä suunnitellaan putkiremonttien jatkoksi jo ryhmäkorjauksena toteutettavaa julkisivuremonttia. Silloin on tarkoitus miettiä esimerkiksi aurinkopaneelivarauksia ja maalämpöön siirtymistä. Lämmön talteenotto on hylätty kannattamattomana talojen pienen korkeuden takia.

Sauru ja Tuokko kannustavat myös muita taloyhtiöitä selvittämään ryhmäkorjaus­hankkeen mahdollisuudet omissa putkiremonttihankkeissaan.

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita

Osaston uusimmat

Luitko jo nämä?

Osaston luetuimmat