Koti

”Isännöitsijäksi valittiin varastomies, jolla ei ollut päivääkään kokemusta” – isännöitsijöillä on petrattavaa ammattitaidossa, rehellisyydessä ja viestinnässä, kertovat HS:n lukijat kokemuksistaan

Isännöitsijän työ on välillä epäkiitollista. ”Isännöinti ei ole mediaseksikäs ala, eikä osakkaiden kusitolppana halua olla kukaan”, sanoo isännöitsijäalan asiantuntija.

Pitkään kiinteistöalalla ollut asiantuntija kertoo työskennelleensä urallaan suuren suomalaisen isännöintiyrityksen pomoportaassa. Ja tällaista se oli:

”Minun aikanani oli vallalla ylhäältä johdettu toimintatapa, jossa tavoitteena oli saada myytyä yhdelle isännöitsijälle maksimimäärä taloyhtiöitä ja yhtiöille lisäksi kaikenlaista roskaa, kuten tarpeettomia kuntoarvioita.”

Hän on yksi HS:n isännöintikyselyyn vastanneista lukijoista. Kyselyn vastaajat nostivat pää­osin esiin epäkohtia, ja toivoivat isännöitsijöiltä petrausta erityisesti kolmessa asiassa: viestinnässä, ammattitaidossa ja rehellisessä, avoimessa toiminnassa. Valtaosa vastaajista oli isännöinnin asiakkaita, mutta jutun alussa siteerattu asiantuntija kommentoi alaa sen sisältä.

Hän kertoo alan ongelmista luottamuksellisesti, eikä työn menettämisen pelossa voi esiintyä tässä jutussa nimellään.


Isännöitsijän tehtävä on huolehtia, että taloyhtiön päätökset tehdään lainmukaisesti, hallitus saa riittävästi tietoa ja käyttää tarvittaessa asiantuntijoita apunaan.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Isännöitsijä hoitaa taloyhtiön hallituksen kokousten että yhtiökokousten järjestelyt ja laatii seuraavan tilikauden talous­arvion taloyhtiön strategian pohjalta, jos sellainen yhtiöllä on.

”Isännöintialaan liittyy paljon ongelmia. Yksi merkittävimmistä on, että isännöintitoimistot itse vääristävät kilpailua hinnoittelemalla palvelunsa liian alas”, asiantuntija kertoo.

”Pienten firmojen omistajat eläköityvät. Heidän on tärkeää saada firmansa myyntikuntoon, jotta he saavat eläkepottinsa. Isännöintiala keskittyy, ja käytännössä mitä suurempi firma, sen suuremmat kulut.”


Asiantuntijan mukaan isännöintitoimistot hankkivat lisärahaa myymällä taloyhtiöille erilaisia ”härpäkkeitä”, kuten Kiinteistöliiton oppaita.

Lisäksi monet toimistot vaativat projektipalkkioita esimerkiksi remonttien aikana. Perusteena on, että isännöitsijöiden työmäärä lisääntyy.

”Se ei kuitenkaan välttämättä pidä paikkaansa, jos urakoitsija hoitaa työnaikaisen tiedottamisen ja taloyhtiö on palkannut projektijohtoon ammattilaiset.”

Asiantuntija sanoo, että isännöitsijöillä ei useinkaan ole asiantuntemusta asioista, joita he hoitavat.

”Isännöitsijän vaatimus on kirjattu lakiin: hänen tulee olla EU-alueella asuva luonnollinen henkilö, eli käytännössä lähes kuka tahansa on tehtävään kelpoinen. Iso osa isännöitsijöistä on alanvaihtajia. Isännöinti ei ole media­seksikäs ala, eikä osakkaiden kusitolppana halua olla kukaan.”

Isännöinti vaatii esimerkiksi juridista, taloudellista ja teknistä osaamista, jota isännöitsijöillä ei välttämättä ole.

”Jos asukas ilmoittaa isännöitsijälle kosteusvauriosta, isännöitsijä soittaa tyypillisesti alan firmoille ja valitsee tutkimuksen tai korjauksen tekijäksi niistä halvimman tai yhteiskumppanien listalta sen, jolta saadaan parhaat jälkihyvitteet eli tietty prosentuaalinen osuus tehdyn työn arvosta.”

Asiantuntija on sitä mieltä, että julkisen puolen tulisi järjestää isännöintikoulutusta, ja alalla pitäisi olla tutkintovaatimus.

Tällä hetkellä isännöintikoulutusta tarjoaa muun muassa Kiinteistöliiton tytär­yhtiö Kiinteistöalan koulutuskeskus. Alalle ei ole perustutkintoa.

 

Kuinka paljon isännöinnistä kannattaa maksaa?

Jotkut HS:n isännöintikyselyyn vastanneista ihmettelivät isännöinnin suuria kustannuksia taloyhtiölle. Toinen tyypillinen tilanne taitaa olla, ettei isännöinnin kuluja sen tarkemmin ajatella.

”Osa isännöintitoimistoista on brändännyt itsensä hienosti, mutta kannattaa kysyä, mikä on isännöinnin lisäarvo taloyhtiölle eli kuinka paljon siitä kannattaa maksaa? Hienosta nimestä ja firman koosta riippumatta isännöitsijät tekevät samoja töitä.”

Asiantuntija painottaa, että loppujen lopuksi taloyhtiön fiksu hallitus nostaa yhtiön arvoa, ei isännöitsijä. Siksi taloyhtiöiden hallitusten pitää ehdottomasti ymmärtää myös oma vastuunsa eikä vain syyttää isännöitsijää.

”Jos taloyhtiön hallituksessa istuu eläkeläinen, kiinteistö­sijoittaja ja ensimmäisen oman asuntonsa ostanut nuori ihminen, heidän tarpeensa eivät luultavasti kohtaa. Yksi haluaa pitää huolta taloyhtiön kunnosta pitkällä aikavälillä, toinen suunnittelee jo asunnon myyntiä.”

HS:n isännöintikyselyn vastaajista vähemmän kuin yksi kymmenestä antoi positiivista palautetta isännöitsijöille. Lukuun tulee toki suhtautua varauksella: negatiivisista kokemuksista kerrotaan yleensä paljon herkemmin kuin tasaisen hyvästä palvelusta.

Kysely ei epätieteellisyytensä vuoksi anna kuvaa suomalaisten yleisestä tyytyväisyydestä isännöinnin tasoon, mutta sen avulla oli mahdollista saada selville, millaiset asiat ovat HS:n lukijoiden mielestä isännöinnin ongelmakohtia.

Tyypillisissä vastauksissa vastaajalla oli vuosien ajalta kokemuksia eri isännöitsijöistä.

 

Ammattivalvojasta voisi olla apua, lukija ehdottaa.

Isännöitsijäkyselyssä lukijat lähestyivät toimitusta myös ratkaisuehdotusten kanssa. Toisin sanoen: miten nykyistä isännöintitilannetta voisi parantaa?

”Korjausremontteja ja niiden välisiä ylläpitokorjauksia varten taloyhtiöllä voisi olla ammattivalvoja, jonka taloyhtiö valitsee. Hän myös hoitaisi taloyhtiön rakennusteknisiä asioita neuvonantajana”, ehdottaa kyselyyn vastannut Teija Aarnio Helsingistä.

Aarnion mielestä valvoja voisi korvata teknisen isännöitsijän.

”Koska valvojalla olisi pitkä suhde yhtiöön, hän tuntisi talon asiat, jolloin talosta pidettäisiin huolta kokonaisuutena.”

Lisäksi taloyhtiöiden pitäisi sähköistää toimintansa, Aarnio pohtii.

”Kun taloyhtiöllä olisi omat sivustot ja sähköinen huoltokirja, toimijoiden vaihtuessa tiedot jäisivät taloyhtiöön. Nykyisin isännöitsijä rakentaa taloyhtiölle sivut, jotka lakkaavat olemasta isännöitsijän vaihtuessa.”


Lukija kertoo: Miehellä ei ollut päivääkään kokemusta isännöinnistä

”Eläkkeelle jääneen pätevän isännöitsijän tilalle valittiin yllättäen uusi. Hän oli varastomies, jolla ei ollut päivääkään isännöintikokemusta eikä kaupallista tai teknistä koulutusta. Erosin talomme hallituksesta, kun kuulin, ettei uusi isännöitsijä osannut edes asunto-osakeyhtiölain perusteita.” Nainen, 67 vuotta

”Vanhempieni taloyhtiössä on nuori isännöitsijä, joka ei vastaa viesteihin, laskee väärin vastikkeita ja kirjaa pöytäkirjat vajavaisesti ja sekavasti. Ongelma on, että mikään viranomainen ei valvo tätä toimialaa, joka operoi tavallisen kansalaisen suurimalla omaisuuserällä.” Nainen, 52 vuotta

”Entisen isännöintitoimistomme käytäntönä oli lisälaskuttaa kaikesta mahdollisesta, ja kutsuimmekin heitä laskutusautomaatiksi. Lisäksi toimisto maksoi meidän taloyhtiömme tililtä viereisen taloyhtiön laskuja. Suurin niistä oli 14 500 euron suuruinen.” Nainen, 39 vuotta

”Yhdeksän eri isännöitsijän osaamaton toiminta on johtanut taloyhtiössämme siihen, että yhtiökokoukset itseäni lukuun ottamatta ovat vahvistaneet virheelliset ja lainvastaiset tilinpäätökset. Isännöintiliitto ei näytä olevaan mitenkään kiinnostunut asiasta.” Mies, 72 vuotta

”Isännöitsijän periaate koko hänen toimikautensa ajan oli, että tehdään mahdollisimman halvalla ja vain välttämätön. Taloyhtiötä hoidettiin kuviolla ’välinpitämätön johdattelee tietämätöntä’”. Nainen, 58 vuotta


Kilpailutuksen ammattilainen loi oman mallin isännöinnin kilpailuttamiseen

Kauniaisissa asuva Mika Autiopelto, 41, halusi jakaa vinkkinsä isännöitsijöiden kilpailuttamiseen.

”Kun aloitin taloyhtiömme hallituksen puheenjohtajana heinäkuussa 2017, halusin ensitöikseni kilpailuttaa isännöitsijän. Järkytyin netistä löytyvien ajantasaisten kilpailutusohjeiden tasosta. Se oli kauheaa, esihistoriallista sontaa.”

Autiopellon mukaan ohjeissa ei ollut otettu huomioon digitalisaatiota eikä sitä, että rakennukset ovat yhä monimutkaisempia. Ohjeistuksissa ei kerrottu keinoja, joiden avulla valittavalla isännöitsijällä olisi edes jonkinlainen mahdollisuus onnistua työssään.

Autiopelto on kilpailutuksen ammattilainen. Hän työskentelee Finnish Consulting Groupissa (FCG) kiinteistöjen energia­järjestelmien johtavana asiantuntijana.

Oman taloyhtiön isännöinti­sopimus oli vuodelta 1995.

”Haimme uutta isännöitsijää siksi, että entinen hyvä isännöitsijä oli sairastunut työuupumukseen. Hän teki paljon enemmän kuin sen, mitä sopimukseen oli kirjattu. Olen itse käynyt työ­uupumuksen läpi, enkä halua sitä yhdellekään työntekijälle.”

 

Sekä isännöitsijä että taloyhtiö hyötyvät.

Autiopelto päätti vähän sekoittaa pakkaa, ja loi oman mallin taloyhtiönsä isännöinnin kilpailuttamiseen.

Lähtökohta oli, että sekä tuleva isännöitsijä että taloyhtiö hyötyvät tilanteesta. Tämän takia tarjouspyyntölomakkeessa pyydettiin tietoa siitä, kuinka monta asuntoa ja taloyhtiötä isännöitsijällä voi enintään olla. Jos määrä ylittyi, edessä oli sakko.

Toinen lähtökohta oli määritellä eri isännöintipalveluille selkeät hinnat sopimukseen. Näin vältyttäisiin piilokuluilta. Kiinteän vuosipalkkion ja erillisveloituksen lisäksi ei sallittu muita kuluja.

Lopuksi isännöintitoimistolta vaadittiin ajan tasalla olevia työskentelyvälineitä ja taitoa niiden käyttämiseen.

”Emme hakeneet isännöitsijää, jolla on 30 vuoden kokemus alalta, mutta joka ei hallitse modernia teknologiaa.”

Tarjoukset käsiteltiin pisteytysmenetelmällä, jossa enimmäispistemäärä oli 100. Isännöintipalveluiden kokonaishinta kolmelle vuodelle oli painoarvoltaan 40 pistettä sekä isännöitsijän laatu ja palveluntarjoajan laatima työohjelma kumpikin 30 pistettä.

Isännöitsijä sai ”laatupisteitä” soveltuvasta korkeakoulukoulutuksesta ja kokemuksesta. Työohjelmassa arvioitiin sitä, että taloyhtiön ylläpito olisi ennakoivaa, eikä ”tulipalojen sammutusta”.

Kun tarjouspyyntölomake oli valmis, Autiopelto lähetti tarjouspyynnön kahdeksalle isännöintitoimistolle.

Vain kaksi yritystä tuli tapaamaan hallituksen jäseniä henkilökohtaisesti. Nämä kaksi yritystä olivat myös ainoat, jotka vastasivat tarjouspyyntöön pyydetysti.

”Olen äärimmäisen tyytyväinen valittuun isännöitsijään. Hän käyttää uusia välineitä, joiden avulla taloyhtiön hallitus, osakkaat ja erityisesti asukkaat voivat seurata yhtiön tilannetta reaaliaikaisesti.”


Kehuttu isännöitsijä Erkki Oksanen: ”Vaikeinta on ajanhallinta”

Erkki Oksanen, 54, on yksi niistä nimeltä mainituista isännöitsijöistä, joita lukijat kehuivat HS:n kyselyssä.

Oksasta kehuttiin siitä, että hän vastaa kysymyksiin alle päivässä ja on pätevä, kokenut, tarmokas ja asiallinen. Mies on ollut alalla 31 vuotta ja hänellä on oma isännöintitoimisto.

Oksanen ei ole alanvaihtaja, vaan hän on päätynyt isännöitsijäksi suoraan koulun penkiltä suorittaessaan yli­oppilaaksi valmistumisen jälkeen merkonomin tutkintoa. Yhdellä koulun opettajista oli oma isännöintitoimisto, ja hän pyysi Oksasta töihin.

”Menin firmaan töihin vuonna 1987. Kolme vuotta myöhemmin ostin sen”, kertoo Oksanen.

Oksasen yritys toimii pääasiassa Helsingissä Haagan alueella ja työllistää 11 ihmistä. Työntekijöiden keski-ikä on noin 50 vuotta.

 

Isännöitsijällä on keskimäärin 14 taloyhtiötä hoidettavanaan Helsingin seudulla.

Kiinteistöalan koulutussää­tiön teettämän Isännöinnin ammattilaiset 2017 -tutkimuksen mukaan isännöitsijöiden keski-ikä on yli 55 vuotta ja useimmilla on pohjalla ammattikoulututkinto.

Oksasen mukaan osaavista ammatti-isännöitsijöistä on pulaa ikään katsomatta.

Hänen firmassaan hoidettavia taloyhtiöitä on satakunta. Niitä hoitaa kuusi isännöitsijää. Oksanen ei halua kertoa, kuinka montaa taloyhtiötä hän itse hoitaa.

Isännöintiliiton talousbarometrin mukaan yhdellä isännöitsijällä on pääkaupunki­seudulla keskimäärin 14 taloyhtiötä.

Valtakunnallinen keskiarvo on parikymmentä taloyhtiötä yhtä isännöitsijää kohden. Isännöitsijät työskentelevät keskimäärin 43 tuntia viikossa, eikä työajassa ole suuria eroja maan eri osien välillä.

Merkonomin tutkinnon lisäksi Oksanen on suorittanut Kiinteistöalan koulutuskeskus Kiinkon johtavan ammatti-isännöitsijän Ait-tutkinnon. Koulutus kesti 2,5 vuotta.

Hänet on myös valittu vuoden länsihelsinkiläiseksi yrittäjäksi.

Oksasen yrityksessä ei ole erikseen teknisiä isännöitsijöitä, vaan suurissa remonteissa turvaudutaan ulkopuolisten konsulttien, kuten arkkitehtien ja lvi-suunnittelijoiden apuun.

”Vaikeinta työssä on ajanhallinta, mutta kokemus ylipäätään auttaa. Teen pitkää päivää. Viikonloput pyrin pitämään täysin vapaina”, Oksanen kertoo.

Taloyhtiöiden hallitusten kanssa työskentelyssä Oksanen pitää tärkeimpänä asiana sitä, että asioista pitää kertoa ajoissa. Niin ihmiset osaavat varautua esimerkiksi tuleviin remontteihin.

”Yksi päänvaivaa aiheuttava asia on jatkuvasti muuttuva ja kiristyvä asunto-osakeyhtiö­laki, jonka uusimmista kiemuroista hallitus ei välttämättä ole tietoinen. Kun aloitin työssäni, taloyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus olivat noin viisi sivua. Nyt ne ovat 25 sivua.”

Oikaisu 13. helmikuuta klo 16:24: Jutussa luki alun perin, että isännöintialan koulutusta tarjoaa Kiinko. Alan koulutusta tarjoavat kuitenkin muutkin toimijat Suomessa.

Fakta

Näin juttu tehtiin


 HS pyysi marraskuussa 2017 lukijoilta hyviä ja huonoja isännöintikokemuksia.

 Vastauksia tuli noin sata ja ne olivat usein monisivuisia.

 Vastaajien joukossa ei ollut vain isännöinnin asiakkaita, vaan pieni osa vastaajista kommentoi alaa sen sisältä tai esimerkiksi kiinteistöalan juristin näkökulmasta.

 Useat vastaajat eivät työnsä tai asemansa vuoksi voineet kertoa näkemystään omalla nimellään.

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Tutkimus: Laihduttajan on turha tuijottaa hiilihydraatteja ja rasvoja – tai edes syyttää geenejä

    2. 2

      Maailmanennätyksen tehnyttä 15-vuotiasta taitoluistelijaa itkettää, kun hän kertoo elämästään – Alina Zagitovasta on rakennettu olympiavoittajaa pikkutytöstä lähtien

    3. 3

      Ugandassa kuolleen suomalaismiehen ruumiinavauksen tehnyt lääkäri HS:lle: Pistojäljet vatsassa ja reidessä kiinnittivät huomioni

    4. 4

      Saara Aallon kolmas kappale on täysiveristä euroviisua kaikessa törkeydessään – tosin UMK-voittaja lienee jo taputeltu

    5. 5

      ”Ei hätää, hoidetaan tämä alta pois”, ajatteli Samuel raskauden selvittyä – puoliso sanoi ei, ja nyt Samuel hoitaa yksin lasta, jota hän ei halunnut

      Tilaajille
    6. 6

      Yhdysvalloissa tapahtuu nyt jotain, mitä ei ole ennen nähty – Miksi Floridan kouluampuminen oli erilainen kuin muut?

    7. 7

      Panssarilasin alta löytyy Viron mahtavin aarre, jonka tarina on kuin jännitys­näytelmästä – Piilopaikan tiesi vain pari ihmistä, mutta tieto oli hävitä Siperian vankileireille

    8. 8

      Salaliittoteoriat Floridan kouluampumisesta lähtivät liikkeelle: Aserajoituksia vaativia lukiolaisia väitetään palkatuiksi näyttelijöiksi

    9. 9

      Mikroilmeet paljastavat tunteitamme, vaikka yrittäisimme peittää ne – Toimittaja testasi niihin perustuvaa ”persoonallisuusanalyysia, jota ei voi huijata”

    10. 10

      Ei laihdutus­kuuria eikä kalorien kyttäämistä – Pertti Mustajoki on tutkinut suomalaisten ylipainoa vuosi­kymmeniä ja nyt hän kertoo, miten kilot katoavat helposti ja pysyvästi

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      ”Ei hätää, hoidetaan tämä alta pois”, ajatteli Samuel raskauden selvittyä – puoliso sanoi ei, ja nyt Samuel hoitaa yksin lasta, jota hän ei halunnut

      Tilaajille
    2. 2

      Trumpilta ehdotus kouluampumisten ehkäisemiseksi: Opettajille aseita

    3. 3

      Maailmanennätyksen tehnyttä 15-vuotiasta taitoluistelijaa itkettää, kun hän kertoo elämästään – Alina Zagitovasta on rakennettu olympiavoittajaa pikkutytöstä lähtien

    4. 4

      Maailman yksinäisin puu kaukana eteläisellä Tyynellämerellä kantaa jälkeä hetkestä, jolloin ihminen painoi kädenjälkensä koko planeettaan

    5. 5

      Yhdysvalloissa tapahtuu nyt jotain, mitä ei ole ennen nähty – Miksi Floridan kouluampuminen oli erilainen kuin muut?

    6. 6

      Panssarilasin alta löytyy Viron mahtavin aarre, jonka tarina on kuin jännitys­näytelmästä – Piilopaikan tiesi vain pari ihmistä, mutta tieto oli hävitä Siperian vankileireille

    7. 7

      Lähes 30 vuotta Ylellä työskennellyt urheiluselostaja Tapio Suominen on saanut potkut

    8. 8

      Katajanokalle nousseen kerrostalon urakoitsijana suhmuroi outo yrittäjä – konkurssi jätti kymmeniä alihankkijoita puille paljaille

    9. 9

      ”I hear you”, luki Trumpin lunttilapussa, kun hän kuunteli Floridan joukkosurmasta selvinneitä opiskelijoita ja ehdotti opettajille aseita

    10. 10

      ”Influenssa” saattaakin olla samaan aikaan jylläävä A-streptokokki – hoitoon hakeutumista ei kannata jäädä odottelemaan

    11. Näytä lisää
    1. 1

      ”Ei hätää, hoidetaan tämä alta pois”, ajatteli Samuel raskauden selvittyä – puoliso sanoi ei, ja nyt Samuel hoitaa yksin lasta, jota hän ei halunnut

      Tilaajille
    2. 2

      Kuoleva kenkätehdas keksi vuonna 1989 nerokkaan idean – nyt niitä seisoo rivillinen jokaisen päiväkodin eteisessä

      Tilaajille
    3. 3

      Amerikkalaisen mielestä suomalainen on vauva

    4. 4

      Onko puolisosi taipuvainen syrjähyppyyn? Tutkijat löysivät tiedostamattomia tapoja, jotka paljastavat alttiuden pettämiseen

    5. 5

      Lähes 30 vuotta Ylellä työskennellyt urheiluselostaja Tapio Suominen on saanut potkut

    6. 6

      Maailmalla kohistaan nyt ”järisyttävältä” tuntuvasta uudesta orgasmista, mutta mikä ihme on kohdunkaula­orgasmi? Selvitimme

    7. 7

      Näiden sanojen runsas käyttö voi paljastaa puhujan masennuksen – Suomalais­asiantuntija vahvistaa: ”Kieli kertoo käyttäjästään asioita, joita hän ei itse tiedosta”

      Tilaajille
    8. 8

      Sissikoulutus on rankinta mitä armeija tarjoaa, mutta Jaakko Pessinen vain lihoi – miten selittyy mies, joka reuhtoo 45 vuotta metsässä ilman sairaspäiviä ja kaataa traktorin paljain käsin?

      Tilaajille
    9. 9

      Pääsin neljässä viikossa bikinikuntoon – näillä tehokkailla ohjeilla

    10. 10

      Ilja Janitskin loi ja hylkäsi MV-lehden, ja nyt hän kääntää selkänsä sen kannattajille – ”Olen saanut tarpeekseni isänmaallisten skenestä, siitä pelleilystä”

      Tilaajille
    11. Näytä lisää