Koti

Uusi ilmiö nostaa asuntojen ja tonttien hintoja etenkin Helsingin seudulla – Yhä useampi uudistalon tontti tai osa siitä on tonttirahaston omistuksessa

Rakennusliikkeet mainostavat, että asuntoon pääsee helposti kiinni, koska taloyhtiö sijaitsee vuokratontilla. Tontin vaikutuksesta asumiskuluihin kerrotaan myyntivaiheessa epäselvästi.

Tonttirahastot ovat voimakkaasti kasvanut trendi kuumentuneilla asuntomarkkinoilla. Yhä useammin asunto-osakeyhtiön tontti on erotettu omaksi kokonaisuudekseen ja myyty rahastolle. Ostaja maksaa asuntokohtaisesta tonttiosuudesta rahastolle vuokraa, ellei lunasta osuuttaan.

Tonttien eriyttäminen asuntokaupassa on vaikeuttanut entisestään ostajien mahdollisuuksia hahmottaa asuntojen kokonaishintaa ja todellisia asumiskustannuksia.

Rakennuslehden selvityksen mukaan tonttirahastot ovat erityisesti pääkaupunkiseudun ilmiö. Menettely on yleistä: Vantaalla rahastot omistavat yli kolmasosan viime aikoina myyntiin tulleiden rakennusliikkeiden rakentamien tai rakennuttamien asuntojen tonteista.

Helsingissä rahastojen osuus on hieman alle kolmannes sääntelemättömien omistusasuntojen tonteista. Espoossa ja Kauniaisissa tonttirahastojen osuus on vajaa viidesosa omistuskohteiden tonteista.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Asuntoon sisältyvän tonttivastuun suuruus on Helsingissä keskimäärin 900 euroa neliöltä sekä Espoossa ja Kauniaisissa 850 euroa. Vantaalla tontit ovat selvästi naapurikaupunkeja halvempia: 500 euroa neliöltä.

Vaikka asuntojen rakentaminen tonttirahastojen tonteille on yleisintä pääkaupunkiseudulla, menettelyä käytetään myös muualla, esimerkiksi Turussa, Järvenpäässä, Tampereella ja Oulussa.

 

Tonttia koskevat tiedot epäselviä

Rakennuslehti kävi läpi tietoja lähes 200 asunto-osakeyhtiöstä, joissa yhtiön tontti tai osa siitä on rahaston omistuksessa. Kohteet ovat olleet rakenteilla tai niistä on myyty asuntoja kahdentoista viime kuukauden aikana.

Selvitys osoittaa, että tontista kerrotaan asuntoilmoituksissa usein hyvin puutteellisesti. Erityisen kehnosti annetaan tietoja ennakko­markkinoinnissa olevista asunnoista.

Osassa ilmoituksia kerrotaan vain, että asunto on vuokratontilla. Joissakin tontin lunastushinta ja kuukausittainen tonttivastike on kerrottu selkeästi, mutta usein yksiselitteisiä tietoja on vaikea löytää.

Iso ongelma on, että tontin kustannusten vertaileminen eri kohteissa sijaitsevien asuntojen kesken on lähes mahdotonta.

Osassa taloyhtiöitä vain osa tontista on rahaston omistuksessa. Esimerkiksi Helsingin Vallilassa Konepaja-alueella YIT:n kohteissa on tyypillistä, että 40 prosenttia asunnon tonttiosuudesta on omistustonttia ja loput 60 prosenttia on rahastolla. Tontin loppuosan lunastaminen maksaa tällä alueella 700–800 euroa neliöltä.

Tontin omistajaa ei yleensä mainita asuntoilmoituksessa lainkaan. Myös omistajalle maksettavan koron suuruudesta vaietaan. Rakennuslehden laskelmien mukaan taloyhtiöt maksavat sijoittajille keskimäärin noin viiden prosentin tuottoa tonttiin sitoutuneelle pääomalle. Se on yli viisi kertaa kalliimpaa rahaa kuin tyypillinen taloyhtiön pankista ottama laina tällä hetkellä.

 

Tontti kannattaisi lunastaa

Taloyhtiön kannattaisikin lunastaa tontti itselleen. Tähän tarvittavan rahoituksen hankkimista vaikeuttaa kuitenkin se, jos yhtiölaina on ennestään iso.

Myös tonttihinnan nousumekanismi jää yleensä ilmoituksissa hämäräksi. Tyypillisesti tontti kallistuu vähintään elinkustannusindeksin tahdissa, mutta hintaa voidaan korottaa myös vakiokorotuksilla.

Tontin osuutta ei ole lisätty asunnon velattomaan hintaan, mutta selkeimmissä ilmoituksissa kerrotaan tontin sisältävä asunnon kokonaishinta.

 

Länsi-Pasilan yksiössä tontti nostaa neliöhintaa 1 700 eurolla

Otetaan esimerkki Helsingin Länsi-Pasilassa sijaitsevasta asunto-osakeyhtiöstä. Siellä 34 neliön yksiön myyntihinta on 57 859 euroa ja velaton hinta 192 210 euroa. Yhtiölainaa on 70 prosenttia eli 134 351 euroa.

Huoneiston tontin lunastushinta on arviolta 59 364 euroa, mikä nostaa asunnon kokonaishinnan 251 574 euroon. Tontti nostaa asunnon neliöhintaa 1 746 eurolla, ja neliöhinnaksi tulee 7 399 euroa.

Jos asunnon ostaja ei lunasta tonttia, tonttivastike on 7,96 euroa neliöltä. Se on lähes kaksinkertainen hoito­vastikkeeseen (4,10 euroa) verrattuna. Esimerkki­yksiössä hoitovastike on 139 euroa ja tonttivastike 270 euroa kuussa.

Taloyhtiön 2 504 neliön tontin hinnaksi tulee 4,4 miljoonaa euroa.

Kommentti: Tonttirahastojen kasvu voi aiheuttaa ikäviä yllätyksiä


Kirjoitin helmi­kuussa 2016 taloyhtiö­lainojen nopeasta kasvusta. Silloin asia oli uutinen, mutta sen jälkeen monet tahot Finanssi­valvontaa myöten ovat heränneet ongelmaan. Tontti­rahastojen kasvu on toinen vaivihkaa vahvistunut kehitys­trendi, joka voi aiheuttaa ikäviä yllätyksiä.

Kaunis ajatus on, että tontin erottaminen asunnon kaupasta helpottaa oman asunnon ostamista. Näin voi parhaimmillaan olla, mutta menettely näyttää nostavan sekä tonttien että asuntojen hintoja. Asunnon ja tonttiosuuden yhteishinta voi olla selvästi kalliimpi kuin mitä asunto olisi maksanut normaalille omistustontille tehtynä.

Pieni myyntihinta, iso yhtiölaina ja sen lyhennysvapaat hämärtävät ostajan käsitystä asumisen todellisista kuluista. Velkaan verrattava tonttiosuus pahentaa sekamelskaa. Riskinä on, että asukas ei selviä maksuista korkojen noustessa.

Sijoittajalle tonttirahastot takaavat noin viiden prosentin vakaan tuoton. Riski on lähes olematon, sillä asuntoyhtiön asukkaat huolehtivat maksuista yhteisvastuullisesti.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Rakentaminen
  • Asuntokauppa
  • Tontit
  • Asuminen

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      ”Peilikaappi on asennettu niin alas, ettei pää mahdu väliin” – Tällaisia ovat uudet, epäkäytännölliset kylpyhuoneet

    2. 2

      Terveysvesien trendi voi johtaa ”seuraavaan mahdolliseen kansan­tautiin” – Tutkija huomasi, että suomalaisten hampaat ovat alkaneet kärsiä eroosiosta

    3. 3

      Julkkiskokki Harri Syrjäsen Hampton Bay pettää odotukset – kala-annos osoittautuu läpeensä epäonnistuneeksi tekeleeksi, ja jälkiruuasta tulee mieleen opiskelijaruokala

    4. 4

      ”Meno Yhdysvalloissa on ollut aivan hullua”, sanoo Oatlyn toimitusjohtaja – kaurajuomalla maailmanvalloitusta yrittävä yritys on tietenkin ruotsalainen

    5. 5

      Helsingissä vierailleen amerikkalaisen valokuvamallin puoliso edusti punaisessa solmiossa

    6. 6

      Rangaistukset ovat aina huono idea, sanoo kasvatusammattilainen – Tässä 9 keinoa, joilla saat lapsen tottelemaan positiivisen kautta

      Tilaajille
    7. 7

      Voi vain ihmetellä, millä perusteella kaupungin vuokra-asuntoja jaetaan

    8. 8

      Kuvia Suomesta, osa 33: Jonne Heinonen kuvasi krapulaa

    9. 9

      Keskiaikainen hevos­show tuhosi lasten jalkapallo­kentän Kataja­nokalla 1989, eikä kenttää ole kunnostettu vieläkään

    10. 10

      Samuli Huhtala luopui nousu­johteisesta urasta pankissa voidakseen räpätä, ja hänen luultiin seonneen – Näitä asioita kannattaa miettiä, jos harkitsee alanvaihtoa

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Helsingissä vierailleen amerikkalaisen valokuvamallin puoliso edusti punaisessa solmiossa

    2. 2

      Kuvia Suomesta, osa 33: Jonne Heinonen kuvasi krapulaa

    3. 3

      ”Perusterveet aikuiset soittavat, kun ovat vihaisia luonnolle” – Helle­aalto lisää turhia hätä­puheluja

    4. 4

      Voi vain ihmetellä, millä perusteella kaupungin vuokra-asuntoja jaetaan

    5. 5

      Onko maaseudulla ollenkaan tulevaisuutta? HS:n Heikki Aittokoski lähti selvittämään asiaa Ylä-Savoon, joka on pienois­malli siitä, mitä Suomessa nyt tapahtuu

      Tilaajille
    6. 6

      Egyptin vanhan valta­kunnan romahduttanut kuivuus tallentui kiveen intialaisessa luolassa – siitä alkoi meghalaya-aika, jota nyt elämme

    7. 7

      Kansainväliset toimittajat tulivat Suomeen väärällä hetkellä – ei täällä tällaista ole

    8. 8

      Terveysvesien trendi voi johtaa ”seuraavaan mahdolliseen kansan­tautiin” – Tutkija huomasi, että suomalaisten hampaat ovat alkaneet kärsiä eroosiosta

    9. 9

      Alanis Morissetten keskisormi miehille heiluu korkeammalla kuin koskaan – Porissa esiintyi hyväntuulinen tähti, joka kulki lavalla kuin nurmea leikkaava puistotyöntekijä

    10. 10

      Suomalaistutkimus avaa uuden näkö­kulman syövän hoitoon – ”Kukaan muu ei ollut uskaltanut ajatella, että syöpä­lääkkeiden tehottomuuden taustalla voisi olla yhteinen tekijä”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Republikaani­senaattori John McCain: Helsingin huippu­kokous oli hirvittävä virhe – lue HS:n seuranta Trumpin ja Putinin tapaamisen käänteistä

    2. 2

      This is Finland: After Trump and Putin leave, the president heads across the street for a drink

    3. 3

      Kuvia Suomesta, osa 33: Jonne Heinonen kuvasi krapulaa

    4. 4

      Tällainen on Suomi: Kun Trump ja Putin olivat poistuneet, presidentti Niinistö lähti terassille kuin kuka tahansa

    5. 5

      Trump tuhosi Helsingin huippukokouksen yhdellä iskulla – amerikkalaiset tyrmistyivät Trumpin ”antautumisesta” Venäjän presidentille

    6. 6

      Helsingissä vierailleen amerikkalaisen valokuvamallin puoliso edusti punaisessa solmiossa

    7. 7

      Jäämies Ötzi kuoli täysin vatsoin, mutta nykyihmistä hänen viimeinen ateriansa voi hirvittää

    8. 8

      ”Ostin kaksi kuumemittaria ja söin elohopeat niistä” – tutkija selvittää laittoman abortin teettäneiden naisten kohtaloita

      Tilaajille
    9. 9

      ”Konttorirotta” käveli Ancelikh Kaspisen ja Anni Nykäsen kojulle ja pyysi heidät Finlandia-talolle tarjoamaan mansikoita – Nyt kuvat ”sokeeraavan” makeista mansikoista leviävät maailmalla

    10. 10

      Heidi Juvonen on ollut pian vuoden ostamatta mitään turhaa, vaikka hänellä on kolme alaikäistä lasta ja kaksi kissaa – Näin se onnistui

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    Uusimmat
    1. Juuri nyt
    2. Handmaid’s Tale tarvitsee rinnalleen kertomuksen, jossa naiset on vapautettu raskaudesta – mutta olisiko se dystopia vai utopia?
    3. ”Peilikaappi on asennettu niin alas, ettei pää mahdu väliin” – Tällaisia ovat uudet, epäkäytännölliset kylpyhuoneet
    4. Rangaistukset ovat aina huono idea, sanoo kasvatusammattilainen – Tässä 9 keinoa, joilla saat lapsen tottelemaan positiivisen kautta Tilaajille
    5. Pysäköinninvalvojan auton takalasi hajosi kesken ajon Pohjois-Haagassa – Poliisi tutkii, ammuttiinko autoa ilma-aseella
    6. Pysäköinninvalvojan auton takalasi ammuttiin rikki ilma-aseella Pohjois-Haagassa lauantaina – samassa paikassa yritetty ampua kerran aiemminkin
    7. Kabulin lentokentällä räjähti, kun vara­presidentti palasi maanpaosta – ainakin 23 kuoli ja 107 haavoittui
    8. Lewis Hamilton kommentoi tilannetta, joka oli viedä häneltä Saksan gp:n voiton: ”Rukouksiini todella vastattiin”
    9. Julkkiskokki Harri Syrjäsen Hampton Bay pettää odotukset – kala-annos osoittautuu läpeensä epäonnistuneeksi tekeleeksi, ja jälkiruuasta tulee mieleen opiskelijaruokala
    10. Tunti sitten
    11. Suomi lähtee EM-Berliiniin isolla joukkueella – Valmennuspäällikkö julkisti selkeän mitalitavoitteen ja samalla ehdot omalle jatkolleen
    12. ”Meno Yhdysvalloissa on ollut aivan hullua”, sanoo Oatlyn toimitusjohtaja – kaurajuomalla maailmanvalloitusta yrittävä yritys on tietenkin ruotsalainen
    13. Näytä lisää