Koti

Haaveiletko asuntosijoittamisesta? Lue tämä juttu riskeistä ennen kuin teet mitään

Asuntosijoittaminen ei ole helppoa ja tuottoisaa vaikka niin luulisi – sijoittajat vain eivät puhu tappioistaan. Kaksi kokenutta asuntosijoittajaa kertoo riskeistä ja mokistaan.

Helsingin Sanomat kertoi sunnuntaina 8. heinäkuuta vantaalaisesta Markus Vikmanista, jonka ura asuntosijoittajana loppui lyhyeen. Hän osti kaksi sijoitusasuntoa radan varrelta, mutta joutui myymään 25 000 euron tappiolla.

Pitkäaikainen asuntosijoittaja ja Vuokraturvan perustaja Timo Metsola hankki itselleen seitsemän sijoitusasuntoa Heinolasta vuonna 2007.

Metsola oli tutkinut markkinoita tarkkaan. Suomen talous kasvoi ja työttömyys oli vähäistä. Teollisuuden näkymät olivat hyvät.


Hyvällä paikalla sijaitsevan Heinolan täytyisi olla tulevaisuuden voittajia, Metsola päätteli. Kasvavassa kaupungissa Helsinkiin vievän moottoritien päässä varmasti tarvitaan vuokra-asuntoja. Asuntojen hinnatkin olivat ”Pohjois-Karjalan tasoa”.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Heinola olisi niin sanotusti varma nakki.

Paitsi, että seuraavana vuonna iski finanssikriisi, joka työnsi Suomen pitkään taantumaan. Heinolan loistava tulevaisuus jäi toteutumatta.

”Vaikka asunnoista ei lopulta tullut tappiota, Heinola on silti ollut pahin virhearvioni”, Metsola sanoo.

Asuntosijoittajat eivät mielellään jaa huonoja kokemuksiaan toisin kuin osakkeisiin sijoittavat. Tähän juttuun pyydettiin useaa sijoitusasunnoistaan luopunutta haastateltavaksi, mutta he eivät halunneet kertoa tarinaansa.

Metsola uskoo, että suurin syy on siinä, että viime vuosina julkisuudessa on kerrottu lähes yksinomaan tarinaa siitä, miten helppoa ja tuottoisaa asuntosijoittaminen on.

Kontrasti todellisuuden ja julkisuudessa rakennettujen mielikuvien välillä voi olla iso.

Harva asuntosijoittamisessa hävinnyt haluaa omalla nimellään ja naamallaan kertoa, että ei onnistunutkaan.

 

”Putket olivat jotain huonoa puolalaista kuparia.”

HS kertoi lahtelaisesta asuntosijoittajasta Markus Grahnista heinäkuussa 2017. Grahn on kokenut asuntosijoittaja, mutta hänenkin sijoittajaurallaan on sattunut virhearvioita.

Grahn osti kolme vuotta sitten sijoitusasunnon talosta, joka oli rakennettu vuonna 1993. Asunnon myynyt rakennusliike oli remontoinut kaikki yhtiön asunnot käytännössä uuden veroisiksi.

Grahn arvioi, ettei taloon olisi tulossa isoa remonttia ainakaan 15 vuoteen.

”Ei mennyt kuin vuosi, kun havaittiin, että putket olivatkin jotain huonoa puolalaista kuparia”, Grahn kertoo.

Vuotoja oli niin paljon, että taloyhtiön oli pakko käynnistää putkiremontti.

Lisäksi osoittautui, että kaikki pihat ja salaojat oli tehtävä uusiksi. Ensimmäisen kerroksen asuntojen jalkalistat olivat homeessa, koska ulkopuolelta pääsi kosteutta sisään.

”En ihan osannut odottaa tällaista”, Grahn sanoo.

Alla oleva grafiikka kertoo, kuinka paljon asuntosijoittamista tehdään lainarahalla.



Viime vuodet ovat olleet kiistatta suotuisia asuntosijoittajalle. Vaikka vuokratuotot ovat laskeneet siitä, mitä ne parhaimmillaan ovat olleet, korot ovat olleet pitkään matalat. Vuokra-asunnoille on ollut kasvukeskuksissa kysyntää.

Yhä useampi suomalainen sijoittaa asuntoihin. PTT on lukenut verottajan tilastoja, joiden mukaan vuonna 2006 vuokratuloja sai Suomessa 241 391 ihmistä. Vuonna 2016 luku oli yli 317 852. Uusia sijoittajia oli siis tullut kymmenessä vuodessa melkein kolmannes lisää, yli 76 000.

Vielä nopeammin on kasvanut sijoitusasuntolainojen määrä. Virallisia tilastoja ei ole, mutta Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus laskee, että yksityisten sijoittajien ottamat sijoitusasuntolainat ovat 10 vuodessa kasvaneet alle 2 miljardista lähes 7 miljardiin euroon.

Brotherus muistuttaa, että jos otetaan huomioon myös kotitaloussijoittajien vastuulla olevat taloyhtiölainat, päästään yhteensä noin 10 miljardiin euroon.

Se tarkoittaa sitä, että finanssikriisin jälkeen tavallisten suomalaisten ottama velka sijoitusasuntoihin on viisinkertaistunut.

Joukossa on monia kokemattomia ja isolla velkavivulla sijoittavia ihmisiä, jotka eivät osaa laskea kassavirtaa ja joilla ei ole kunnollista pitkän tähtäimen strategiaa.

Riittäviä puskureita ei ole eikä sijoittaja kestä yli huonojen aikojen.


Markus Grahn listaa, millaisia riskejä asuntosijoittamiseen voi liittyä.

Ilmeinen riski on, että sijoitusasunto sijaitsee väärässä paikassa.

Voi myös olla, ettei sijoittajaseuraa muuttoliikettä eikä asuntojen hintojen kehitystä eikä osaa ajatella 15 vuoden päähän.

Myös vuokrataso voi olla väärä. Sijoittaja pyytää ahneuksissaan liian korkeaa vuokraa, mikä johtaa siihen, että asunto jää ajoittain tyhjäksi.

Grahn muistuttaa, että yksikin tyhjä kuukausi vaikuttaa kokonaistuottoon.

Joskus sijoitusasunto ei ole riittävän hyväkuntoinen, ja samaan aikaan viereen saatetaan rakentaa uusia, paljon houkuttelevampia asuntoja.

Vuokralaiset voivat olla riski, jos niitä ei valitse huolella. Vuokralainen jättää vuokria maksamatta tai maksaa niitä koko ajan myöhässä. Kun tarjolla on paljon vuokra-asuntoja, kilpailu hyvistä vuokralaista on kovaa.

 

Vanhat asunnot ovat riski, uusissa on vaikea päästä hyvään tuottoon

Aina sijoittaja ei osaa hahmottaa taloyhtiö korjausvelkaa.

”Moni on ylioptimistinen taloyhtiön remonttien suhteen. Kiinteistön­välittäjätkin usein vähättelevät niitä”, Grahn sanoo.

Siksi uudiskohteita pidetään turvallisempana sijoituksena.

Grahn kuitenkin varoittaa, että uudiskohteessa on vaikea päästä hyvään tuottoon.

”Laskin keskihintaisen uudiskohteen tuoton täällä Lahdessa. Ai että se näytti laskurissa hirveältä. Moni sijoittaja ei edes ymmärrä, että kassavirrasta tulee negatiivinen”, Grahn sanoo.

Hän epäilee myös, että viime vuosien rakennusbuumi on saattanut johtaa siihen, että uudiskohteisiin jää rakennusvirheitä, mistä voi tulla sijoittajalle yllättävä lasku kymmenen vuoden päästä.


Vuokraturvan Timo Metsola on sitä mieltä, että asuntosijoittamisen riskeistä puhutaan nykyään enemmän kuin vielä pari vuotta sitten, jolloin sijoittajille kelpasivat asuntomarkkinoilta ”risut ja männynkävytkin”.

Hän on siitä hyvillään. Enemmänkin voisi silti puhua.

Tarinoissa ylikorostuvat edelleen asuntosijoittamisen mahdollisuudet.

”Paljon näkee sitä, että ihmiset ovat lukeneet pari lehtijuttua ja lähtevät asuntosijoittajiksi”, Metsola sanoo.

Metsolan mukaan iso käänne tapahtui, kun Ruotsin asuntomarkkinat kääntyivät laskuun viime vuonna.

Se sai sijoittajat Suomessa varpailleen.

Metsola arvioi, että sijoitusasuntojen kysynnän kasvu on nyt terveemmällä tasolla.

Asuntosijoittamisen riskeistä puhuminen on silti yhä tabu. Metsola kertoo, että kun hän käy puhumassa sijoittajille riskeistä, siitä ei oikein tykätä.

”Riskeistä puhuminen on jotenkin sopimatonta.”

Hän sanoo, että asuntosijoittajien tilaisuudet eivät saisi olla mitään uskonlahkoja.

Metsola muistuttaa, että sijoittajien pitää ymmärtää, että maailmassa on mahdollisuuksia mutta myös riskejä.

”Riskit eivät häviä sillä, että kuljetaan laput silmillä”, hän sanoo.

Tausta

Asuntosijoittaja, varaudu myös näihin riskeihin


Euroopan unioni. Euroopan keskuspankki EKP ilmoitti kesäkuussa aloittavansa velkakirjojen osto-ohjelman alasajon. Se tarkoittaa sitä, että koron nousu on lähellä. Samaan aikaan Italian epävakaa tilanne aiheuttaa ison poliittisen riskin koko Euroopalle.

Ruotsi. Jos Ruotsissa asuntojen hinnat laskevat vielä paljon, ruotsalaisten on pakko alkaa kuluttaa vähemmän, millä on suoria seurauksia Suomen taloudelle.

Tukijärjestelmä. Tällä hetkellä tukijärjestelmä ohjaa ihmisiä asumaan yksin yksiöihin. Jos järjestelmää muutetaan perheitä ja kimppakämppiä suosivaksi, se vähentää pienten asuntojen kysyntää.

Verotus. Päättäjät voivat kiristää pääoma tuloveroa. Lisäksi voi tulla muutoksia siihen, millä tavalla asuntosijoittajat voivat vähentää rahoitusvastikkeet verotuksessaan.

Taloyhtiölainat. Pankkien mukaan taloyhtiön riskiä kasvattaa se, jos siellä on paljon sijoittajia. Silloin yhtiölainan saanti vähintään kallistuu. Osa vanhoista taloyhtiöistä ei edes saa lainaa pankista, jos korjausvelkaa on paljon.

Vuokratilastot. Tilastojen perusteella vuokrataso nousee vuosi vuodelta. Todellisuudessa nyt tehtävissä uusissa vuokrasopimuksissa vuokraa on yhä useammin jouduttu laskemaan, mikä johtuu vuokra-asuntojen ylitarjonnasta. Kun vuokralainen vaihtuu, uudelta vuokralaiselta ei saakaan samaa vuokraa.

Asunto­sijoitus­rahastot. Monilla rahastoilla on niin isot kulut, että suurin osa vuokratuotoista menee niihin. Rahastojen tuotto on tehty pääasiassa asuntojen arvon nousulla. Jos sijoittajat alkavat lunastaa osuuksiaan, rahaston on pakko alkaa realisoida asuntoja, mikä voi johtaa siihen, että myyntiin tulee yhtä aikaa paljon pieniä asuntoja.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntokauppa
  • Asuntosijoittaminen
  • Helsinki

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Harvinainen geneettinen ”lottovoitto” venytti Shawn Bradleyn 229-senttiseksi – sen pidemmäksi ei terve ihminen juuri kasva

    2. 2

      Työttömät kantavat metsässä puita ilman palkkaa, mutta onko siitä ihmelääkkeeksi Suomen ongelmiin? ”Hyödyllisiä töitä, joita kukaan ei muuten tekisi”

      Tilaajille
    3. 3

      Isä jää varjoon, kun lapsi valitsee äidin – Suosikki­asetelmalle on luonnolliset syynsä, ja näin se puretaan

      Tilaajille
    4. 4

      Kun Tepa Lundgren, 72, kuolee, kaikki on valmiina – Punaisesta mapista löytyy tarvittava tieto omaisille sekä punamustat villasukat arkkua varten

    5. 5

      Amerikkalaisnäyttelijä nosti täysin puskista suomalaissarja Sorjosen tämän hetken parhaimmistoon – tuntemattomat näyttelijät mahtavia, ”visuaalinen näyttävyys tyrmäävä”

    6. 6

      Olen tavannut lapsia, jotka sylkevät, käyvät päälle ja rikkovat huonekaluja – Miten he saavat tarvittavaa hoitoa tässä sijaishuollon resurssipulassa?

    7. 7

      ”Vuosikymmenen löytö” – Portugalista löytyy satoja vuosia vanha hylky

    8. 8

      Uhkaako ulkomainen maanomistus Suomen turvallisuutta? Sotilasasiantuntijan mukaan keskustelussa olisi syytä painaa jarrua

    9. 9

      Työelämä on ajautunut aivot turruttavaksi silpuksi, mikä ajaa kolmekymppiset työkyvyttömyyteen – Aivotutkijoiden ratkaisu on uusi työaika, ja näin se toimii

      Tilaajille
    10. 10

      Keskustan eduskuntaryhmä kutsuttu koolle Kesärantaan – Iltalehden mukaan aiheena hallitustyö kokoomuksen kanssa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Köyhien lasten hätä alkoi näkyä, kun toimeentulotuki siirtyi Kelan hoitoon – ”Tapaan lapsia, jotka ovat silmät pyöreinä, kun vien heille juustoa tai jogurttia”

    2. 2

      Työelämä on ajautunut aivot turruttavaksi silpuksi, mikä ajaa kolmekymppiset työkyvyttömyyteen – Aivotutkijoiden ratkaisu on uusi työaika, ja näin se toimii

      Tilaajille
    3. 3

      Amerikkalaisnäyttelijä nosti täysin puskista suomalaissarja Sorjosen tämän hetken parhaimmistoon – tuntemattomat näyttelijät mahtavia, ”visuaalinen näyttävyys tyrmäävä”

    4. 4

      Näinkin voi käydä: Täysiä kaahaava ”sukkahousupyöräilijä” ja kaksi koiranulkoiluttajaa kohtasivat kevyen liikenteen väylällä Espoossa – Sitten kaikki alkoivat kiitellä toisiaan vuolaasti

    5. 5

      Sydämen jäykistyminen aiheuttaa nuorten äkkikuolemia – lihakseen kasvava sidekudos voi tuottaa kohtalokkaan rytmihäiriön

      Tilaajille
    6. 6

      Krp:n rikostarkastaja Turun talousrikostutkinnasta HS:lle: Muovipusseihin sullottu puoli miljoonaa käteistä tukee rahanpesuepäilyä – Rikoksesta epäillään nyt kahta yritystä

    7. 7

      23-vuotias nainen tapettiin Kannelmäessä – Yksi mies otettu kiinni, toista etsitään

    8. 8

      Ruotsidemokraatit ratkaisivat Ruotsin hallituspelin ensimmäisen erän oikeiston eduksi ja kokivat sitten nöyryyttävän tappion – Ryhmänjohtaja: ”Nyt raja on tullut vastaan”

    9. 9

      Harvinainen geneettinen ”lottovoitto” venytti Shawn Bradleyn 229-senttiseksi – sen pidemmäksi ei terve ihminen juuri kasva

    10. 10

      Aftonbladet: Pitkän uran tehnyttä ruotsalaisnäyttelijää epäillään 28-vuotiaan naisen murhasta

    11. Näytä lisää
    1. 1

      ”Ihmisroskana” esitetty asunnoton alkoholisti Markku Korhonen ahdistui ja suuttui niin, että teki rikos­ilmoituksen – entinen yrittäjä auttoi pitkään muita, mutta päätyi itse sillan alle

    2. 2

      Köyhien lasten hätä alkoi näkyä, kun toimeentulotuki siirtyi Kelan hoitoon – ”Tapaan lapsia, jotka ovat silmät pyöreinä, kun vien heille juustoa tai jogurttia”

    3. 3

      Puolella miljoonalla suomalaisella on riittämätön lukutaito – Testaa, kuinka hyvin itse ymmärrät lukemaasi

    4. 4

      Äiti riehui, ryyppäsi ja teki lopulta itsemurhan – Kun Sari Järn halusi ymmärtää miksi, hän löysi suvun synkän historian

      Tilaajille
    5. 5

      Krp ottanut kiinni kolmannen henkilön Turun seudun laajoissa kotietsinnöissä – ”Etsinnät sujuneet suunnitelmien mukaan”

    6. 6

      Sotilaslähde HS:lle: Airiston Helmi ollut vuosia Puolustus­voimien ja Supon tarkkailussa – ”Ne hankkivat strategisia kohteita ja me olemme hölmöjä, kun olemme myyneet”

    7. 7

      Markku hakee Viipurista bensaa, seksiä ja puolisolle kukkia – Yhä useampi itärajan mies tuo myös hiv:n, mutta testeihin Markku ei mene

      Tilaajille
    8. 8

      Miehet ovat usein tajuamattaan henkisen väkivallan uhreja – ”Miehillä voi olla parinkymmenen vuoden kokemus alistamisesta”

    9. 9

      Työelämä on ajautunut aivot turruttavaksi silpuksi, mikä ajaa kolmekymppiset työkyvyttömyyteen – Aivotutkijoiden ratkaisu on uusi työaika, ja näin se toimii

      Tilaajille
    10. 10

      ”Ongelmista ykkönen on viina, kakkonen on viina ja kolmonen on viina” – Ensihoidon eläköityvä vastuulääkäri Teuvo Määttä on nähnyt Helsingin pimeän puolen

    11. Näytä lisää
    Uusimmat
    1. Juuri nyt
    2. Keskustaministerit yrittävät kiirehtiä puolueen mielen mukaista ilmastosuunnitelmaa – ”Onko tarkoitus sitoa seuraavan hallituksen kädet?”
    3. Venäläiskaksikko oli ”lomailemassa Lontoossa”, kun he saivat villin idean – entisen agentin myrkytyksestä he eivät kuitenkaan muista mitään
    4. Jääkiekon liigaseurojen tuloskunto tökkii – HIFK:n juhlaottelu toi isot kulut: ”Halusimme järjestää sellaiset juhlat, joihin fanit pääsevät mukaan”
    5. ”Vuosikymmenen löytö” – Portugalista löytyy satoja vuosia vanha hylky
    6. Työttömät kantavat metsässä puita ilman palkkaa, mutta onko siitä ihmelääkkeeksi Suomen ongelmiin? ”Hyödyllisiä töitä, joita kukaan ei muuten tekisi” Tilaajille
    7. Paavi vierailee tänään Virossa, jossa hän on erityisessä suosiossa Neuvostoliiton takia – suora lähetys Tallinnasta kello 9.50
    8. Lauri Markkasen punttikuuri toi aimo annoksen massaa – yksi selvä kehityskohde alkavalle kaudelle: ”Olen aina johtanut esimerkilläni”
    9. Helsinki sijoitti kaupunkipyörä­telineen vammaisten pysäköintipaikalle, bussikuskit pelkäävät onnettomuuksia: ”Se on siinä todella vaarallisesti”
    10. Olen tavannut lapsia, jotka sylkevät, käyvät päälle ja rikkovat huonekaluja – Miten he saavat tarvittavaa hoitoa tässä sijaishuollon resurssipulassa?
    11. Instagramin perustajat lähtevät yhtiöstään – Bloomberg: Taustalla erimielisyydet Facebookin Zuckerbergin kanssa
    12. Näytä lisää