Koti

Voittaako tekoäly ihmisen asunnon hinnan arvioinnissa? Selvitimme, kannattaako oman asunnon arvio antaa koneen tehtäväksi

Netissä olevat laskurit arvioivat nykyään asuntojen hintoja, mutta niiltä puuttuu paljon kiinteistövälittäjillä olevaa tietoa.

”Asuntosi arvo on noin 373 000 euroa, todennäköisesti välillä 359 000–386 000 euroa.”

”Toteutuneiden asuntokauppatilastojen perusteella asuntosi keskineliöhinta viime vuonna olisi ollut 5 976 €/m2."

”Pyyntihinta-arvio on 318 400–370 900 euroa eli 5 700–6 600 euroa neliö.”

Näin kiinteistönvälitysliike Blokin, Kiinteistömaailman ja asuntojen myynti-ilmoituksia julkaisevan Etuovi.comin laskurit arvioivat helsinkiläiskaksion hintaa. Helsingin Töölössä 1920-luvun taloyhtiössä myynnissä olevan kaksion myynti-ilmoitus poimittiin Oikotieltä viime viikolla.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

HS selvitti kaksion avulla, miten netissä olevien hintalaskureiden ja kiinteistövälittäjän hinta-arviot poikkeavat toisistaan.

Asuntojen hintojen ja myyntiajan arviointi ovat olleet perinteisesti kiinteistönvälittäjien työn ydintä. Tästä asiantuntemuksesta asiakas maksaa. Kiinteistönvälittäjän arvio perustuu ammattitaitoon, kokemukseen ja tilastoihin toteutuneista kaupoista, mutta myös yhä useammin tekoälyn tarjoamaan analyysiin.

Tietokoneet oppivat koko ajan, mitkä tekijät vaikuttavat asuntojen hintoihin. Niihin voidaan syöttää valtavat määrät dataa hintojen kehityksestä. Mutta voiko kone oppia paremmaksi kuin ihminen?

Yhdysvalloissa amerikkalainen asuntojen myyntisivusto Zillow järjesti viime vuonna kilpailun siitä, kuka osaa ennustaa asuntojen hintoja tarkimmin. Zillow halusi nähdä, pystyisivätkö koodarit kehittämään laskurin, joka arvioisi hintoja paremmin kuin yrityksen kehittämä asuntohintalaskuri. Koodaajajoukkueet saivat saman datan.

Lopputulos oli, että kilpailun algoritmit arvioivat asuntojen hinnat lähes yhtä tarkasti. Yksikään niistä ei arvioinut toteutuneita hintoja kuitenkaan yhtä hyvin kuin ihminen.

”Missä tahansa koneoppimisessa on ongelmansa. Sille on rajansa, millä tarkkuudella kone voi arvioida asuntojen hintoja”, sanoo konsulttiyhtiö eCraftin johtava data-analyytikko Tommi Vilkamo.

Vilkamo on ollut kehittämässä tekoälyyn pohjautuvia palveluita muun muassa Kiinteistömaailmalle. Hänen mukaansa asuntojen hintalaskurit ovat hyödyllisiä, mutta ne eivät yllä ihmisen tasolle. Koneelle ei voi kertoa kaikkia hintaan vaikuttavia tekijöitä.

”Kysymys on myös sattumasta kuten siitä, kuka sattuu ostohetkellä astumaan sisään” Vilkamo sanoo.

Vilkamon muistuttaa, ettei laskuri kerro yksittäisen asunnon hintaa vaan parhaimmillaankin vastaavan asunnon keskivertohinnan.

Tällä hetkellä vain kiinteistönvälittäjillä on pääsy yksittäisten toteutuneiden asuntokauppojen kauppahintoihin. Myyjä ei yleensä tiedä, mihin hintaan asuntoja on todellisuudessa myyty. Kaikista vähiten tietää ostaja.

Tekoälyyn perustuvat laskurit toisivat läpinäkyvyyttä asuntokauppaan, jos ne kertoisivat, mihin hintaan asuntoja on oikeasti myyty. Nyt ne eivät tee sitä kovin hyvin.

 

Sijainti vaikuttaa asuntojen hintaan eniten.

Kiinteistömaailman palvelu pystyy kertomaan vain sen, mitä asunnot jollain postinumeroalueella Helsingissä keskimäärin maksoivat vuonna 2017.

Laskuria tarkemman tiedon asuntojen hintojen kehityksestä omalla alueella saa ympäristöministeriön Asuntojen hintatiedot -palvelusta. Palvelusta voi hakea toteutuneita kauppahintoja postinumeron, kaupunginosan ja huoneiden lukumäärän perusteella.

Etuovi.comin laskuri lupaa kertoa, mikä on asunnon arvo verrattuna muihin samankaltaisiin asuntoihin. Todellisuudessa kysymys ei ole asunnon arvosta, sillä laskuri perustuu asuntoilmoitusten hintapyyntöihin. Palvelu siis kertoo, mihin hintaan vastaavia asuntoja on kaupiteltu viimeisen kolmen vuoden aikana. Se voi auttaa myyjää haarukoimaan asunnon pyyntihintaa. Myös Etuoven laskuri perustuu keskimääräisiin hintoihin, joten se ei kerro täsmällisesti yksittäisen asunnon arvoa.

”Laskuri antaa tulokseksi hintahaitarin”, sanoo Etuovi.comin data-analyytikko Niina Matikainen.

Hänen mukaansa muun muassa asunnon remontit ja pohja vaikuttavat, onko asunto hintahaitarin ala- vai yläpäässä.

 

Joku voi aina olla valmis maksamaan yli markkinahinnan.

Blok on vienyt laskurinsa pisimmälle. Palvelu huomioi asunnon sijainnin ja koon lisäksi esimerkiksi asuinkerroksen ja parvekkeen. Blok on rakentanut mallin asuntomarkkinoista toteutuneiden kauppahintojen perusteella. Arvion tarkkuus on sitä parempi, mitä enemmän alueella tehdään kauppaa.

Edes Blok ei lupaa antaa arviota yksittäisestä asunnosta vaan niin sanotun tavallisen tapauksen markkina-arvon. Blokin teknologiajohtaja Juha Jokela muistuttaa, että jos asunnosta syntyy kilpailua, joku voi aina olla valmis maksamaan yli markkinahinnan.

”Sitä eivät välittäjätkään pysty ennakoimaan”, hän huomauttaa.

Miten laskurit sitten pärjäsivät kiinteistönvälittäjää vastaan töölöläiskaksion hinta-arviossa? Myynti-ilmoituksen esittelytekstissä kiinteistönvälittäjä kuvailee arvorakennuksen “huikeaa ala-aulaa, jota koristavat takka ja hienot kattomaalaukset” ja kertoo, että omistaja on remontoinut asunnon “huippulaadukkaasti”.

Kiinteistövälittäjän arvio asunnon hinnasta on 439 600 euroa eli 7 850 euroa neliöltä. Kaikki laskurit arvioivat asunnon arvon alakanttiin. Enimmillään ero oli lähes 105 000 euroa, pienimmilläänkin yli 60 000 euroa. Vertailu ei kerro, minkä hintaiseksi toinen välittäjä olisi saman töölöläiskaksion arvioinut.

Helsingin Sanomat ja Oikotie kuuluvat Sanoma-konserniin Juttua muokattu 1.8. klo 14.08: Korjattu Kiinteistömaailman laskurin hinta-arvio asunnon neliöhinnasta 5 976 euroksi aiemman 4 767 euron sijaan. Lisätty tieto, että laskuri kertoo asuntojen keskimääräisen hinnan postinumeron perusteella.

Fakta

Nämä seikat vaikuttavat asunnon hintaan


1 Sijainti

Tärkein asuntojen hintoihin vaikuttava tekijä on sijainti. Hintaan vaikuttaa, millä alueella asunto sijaitsee ja missä kohtaa kyseistä aluetta asunto on.

2 Taloyhtiön kunto

Tehdyt ja tulevat remontit vaikuttavat merkittävästi hintaan ja myyntiaikaan. Isoista remonteista tärkein on putkiremontti.

3 Huoneiston kunto

Moni arvostaa muuttovalmista kotia eikä halua tehdä isoja remontteja. Huoneiston varustelutason merkitys hintaan on sen sijaan pieni.

4 Palvelut

Asuinalueen palvelut, kuten kaupat, päiväkodit ja koulut, vaikuttavat hintaan. Hyvät julkiset liikenneyhteydet nostavat asunnon arvoa.

5 Muut seikat

Asunnon asuinkerros, parveke ja hyvät näkymät nostavat hintaa. Myös taloyhtiön hissi vaikuttaa.

Lähde: Kiinteistönvälittäjien nettisivut

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntokauppa
  • Asuminen
  • Kiinteistönvälitys

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      ”Vaatekaappi pursuaa tavaraa, mutta mitään järkevää päällepantavaa ei löydy” – Kapselipukeutuminen ratkaisee ongelman, näin se toimii

      Tilaajille
    2. 2

      Yhdysvaltain lippu ei enää ”liehu” Kuussa – viiden dollarin nailonliput ovat vähintään haalistuneet valkoisiksi

    3. 3

      ”27 oppilaan luokalla on viisi historiankirjaa” – HS kysyi helsinkiläis­vanhemmilta lasten koulu­kirjoista, ja tulos on häkellyttävä

      Tilaajille
    4. 4

      S-pankki aloitti kovan hintakisan yhdistelmärahastoissa – uudessa palvelussa rahastojen kulut vain 0,5 prosenttia

    5. 5

      Alistuvatko Soinin kriitikot ryhmäkuriin? Tukevatko perussuomalaiset vanhaa johtajaansa? – HS selvitti, mitä epäluottamus­äänestyksessä voi tapahtua

    6. 6

      Valmentajakonkari Erkka Westerlund tarjosi KHL-liigassa pelaajilleen vapaapäivää, mutta siitä tulikin monelle ryyppypäivä: ”Suomessa en ollut törmännyt tällaiseen”

    7. 7

      Jaakko Pitkäjärvi näki puolen miljoonan McLaren 720:n Geneven autonäyttelyssä ja teki unelmastaan totta – ”Sen on pakko olla tämä!”

    8. 8

      Suomen junat ovat kuin tieteiselokuvista Ruotsiin verrattuna – Yksityisille avattu junaliikenne tökkii, eikä aikatauluihin voi luottaa

    9. 9

      Superautojen kauppa käy Suomessa kuumempana kuin koskaan – ”Naisen Ferrarin materiaaleja valittiin niin, että ne sopivat yhteen hänen Louis Vuitton -laukkunsa kanssa”

    10. 10

      Kun Vesa Vuorenmaan isä sammui sohvalle, hän siivosi jäljet ja ajoi Ladan talliin – nyt hän valmentaa ”hapettomassa tilassa olevia” asiakkaita luksuskuntosalilla Helsingin keskustassa

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Ystäväni poika ei ole oppinut amiksessa juuri mitään – Onko ammattikoulutus todella näin surkealla tolalla?

    2. 2

      Suomen junat ovat kuin tieteiselokuvista Ruotsiin verrattuna – Yksityisille avattu junaliikenne tökkii, eikä aikatauluihin voi luottaa

    3. 3

      Miehet ovat usein tajuamattaan henkisen väkivallan uhreja – ”Miehillä voi olla parinkymmenen vuoden kokemus alistamisesta”

    4. 4

      Tätä on Suomi: Pekka Sario, 18, sai ajokortin tiistaiaamuna, jo illalla hän joutui toistuvan tieraivon kohteeksi

    5. 5

      Tämä määrä proteiinia on tarpeeksi, liika voi olla vaaraksi ja kasviproteiinilla pärjää, kunhan tietää mitä tekee – Nämä kahdeksan faktaa sinun täytyy tietää proteiineista

      Tilaajille
    6. 6

      Kokoomuksen ja keskustan ryhmät vakuuttavat luottamusta Soinille – Jaana Pelkonen aikoo olla paikalla äänestyksessä, mutta ei lupaa tukeaan: ”Minullakin on omatunto”

    7. 7

      Arki-ilta raitiovaunussa kääntyi tappeluksi: Ohjaaja Jari Halonen löi humalaista koiranomistajaa nyrkillä naamaan ja sai siitä tuomion

    8. 8

      Vuoden vastenmielisin elokuva on tässä – Peppermint on järjetön ja tavattoman väkivaltainen, mutta pahinta siinä on asenne

    9. 9

      Puolella miljoonalla suomalaisella on riittämätön lukutaito – Testaa, kuinka hyvin itse ymmärrät lukemaasi

    10. 10

      Ketogeeninen ruokavalio on trendi, jossa paino voi pudota nopeastikin – Ravitsemus­terapeutti: ”En kannusta, koska dieetti voi johtaa aineenvaihdunnallisiin ongelmiin”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      ”Ihmisroskana” esitetty asunnoton alkoholisti Markku Korhonen ahdistui ja suuttui niin, että teki rikos­ilmoituksen – entinen yrittäjä auttoi pitkään muita, mutta päätyi itse sillan alle

    2. 2

      Auschwitziin matkanneet Kallion lukiolaiset kokivat Suomi-häpeää krakovalaisessa juutalaisravintolassa: ”Minun oli pakko mennä kysymään heiltä, että ymmärrättekö te yhtään, mitä teette”

    3. 3

      Virpi oli luokan priimus ja lääkäriperheen kultahippu – Hänestä tuli kirurgi, joka leikkasi potilaita lääkehuuruissa ja joutui lopulta vankilaan

      Tilaajille
    4. 4

      Puolella miljoonalla suomalaisella on riittämätön lukutaito – Testaa, kuinka hyvin itse ymmärrät lukemaasi

    5. 5

      Äiti riehui, ryyppäsi ja teki lopulta itsemurhan – Kun Sari Järn halusi ymmärtää miksi, hän löysi suvun synkän historian

      Tilaajille
    6. 6

      Helsinkiläisnaisen auto saarrettiin traktorilla Nuuksiossa – ”Espoon sumputtaja” Lucas Heimsch perheineen kertoo nyt, mikä kaupunkilaisten käytöksessä mättää

    7. 7

      Espoolainen oppilas kuoli saatuaan sairaus­kohtauksen liikunta­tunnilla, jolla tehtiin piip-testiä – Testistä on annettu tarkat ohjeet kouluille, sanoo sivistys­toimen johtaja

    8. 8

      ”Ongelmista ykkönen on viina, kakkonen on viina ja kolmonen on viina” – Ensihoidon eläköityvä vastuulääkäri Teuvo Määttä on nähnyt Helsingin pimeän puolen

    9. 9

      Miehet ovat usein tajuamattaan henkisen väkivallan uhreja – ”Miehillä voi olla parinkymmenen vuoden kokemus alistamisesta”

    10. 10

      Siirtämäänsä autoa tuhonnut hinaus­auton kuljettaja herätti hämmennystä Vantaan Koivu­haassa – auto oli tarkoituskin viedä romutettavaksi, kertoo kuljettaja

    11. Näytä lisää
    Uusimmat
    1. Juuri nyt
    2. Tältä näyttävät baarimestareiden suosittelemat trendi­cocktailit – Nyt niitä saa ympäri Helsinkiä, koska suomalaiset ovat oppineet, mitä cocktail on oikeasti
    3. ”27 oppilaan luokalla on viisi historiankirjaa” – HS kysyi helsinkiläis­vanhemmilta lasten koulu­kirjoista, ja tulos on häkellyttävä Tilaajille
    4. Taloyhtiö vaatii maksua saunavuorosta, vaikka sauna on remontissa – Tällainen peli ei vetele, vastaa lakimies
    5. Jaakko Pitkäjärvi näki puolen miljoonan McLaren 720:n Geneven autonäyttelyssä ja teki unelmastaan totta – ”Sen on pakko olla tämä!”
    6. Superautojen kauppa käy Suomessa kuumempana kuin koskaan – ”Naisen Ferrarin materiaaleja valittiin niin, että ne sopivat yhteen hänen Louis Vuitton -laukkunsa kanssa”
    7. Alistuvatko Soinin kriitikot ryhmäkuriin? Tukevatko perussuomalaiset vanhaa johtajaansa? – HS selvitti, mitä epäluottamus­äänestyksessä voi tapahtua
    8. Kapteeni hieroi sylkeä kasvoihinsa, maalintekijän juhlintahyppy päätyi syvyyksiin, syöttö kenkiä sitovalle vastustajalle – tätä oli torstain Eurooppa-liiga
    9. Marimekon tuotteet menevät kaupaksi ennustettua paremmin – yhtiöltä positiivinen tulosvaroitus
    10. ”Vaatekaappi pursuaa tavaraa, mutta mitään järkevää päällepantavaa ei löydy” – Kapselipukeutuminen ratkaisee ongelman, näin se toimii Tilaajille
    11. Kidding-draamakomediassa tv:stä tuttu satusetä masentuu – Jim Carrey osoittaa taas monipuolisuutensa kameran edessä
    12. Näytä lisää