Koti

Käänne asuntomarkkinoilla: Asunnon myyjä ei enää saa välttämättä edes omiaan pois – ”Jos jotain, niin tähän ei kannata lapsen lailla uskoa”

Hypo-pankin Ari Pauna varoittaa, että lähivuosina asuntomarkkinoille voi rynnistää paljon asunnon myyjiä, joita yhdistää kaksi asiaa: he ovat ostaneet uuden asunnon vahvasti yhtiölainoitetusta talosta ja käyttäneet lyhennysvapaansa.

Asuntolainoihin erikoistuneen Hypo-pankin toimitusjohtaja Ari Pauna tunnistaa asuntomarkkinoilla yleisen ajatuskuvion: ostetaan asunto, asutaan siinä luovutusvoittoveron kannalta tärkeät kaksi vuotta ja myydään sitten voitolla. Tai vähintäänkin niin, että saadaan ”omat pois”.

”Jos jotain, niin tähän ei pidä lapsen lailla uskoa”, Pauna sanoo.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Helsingin Uutiset kertoi 1. marraskuuta, että kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen hinnat ovat alkaneet laskea 1970-luvulla rakennetuissa kolmioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa Vantaan Havukoskella, Koivukylässä, Martinlaaksossa ja Myyrmäessä.

Tilastokeskuksen tietojen mukaan 2010-luvun korkeimmat keskimääräiset neliöhinnat kyseisistä asunnoista maksettiin viisi vuotta sitten vuonna 2013.

Jutussa haastateltu Hannu Huhta kertoo, että pankki arvioi hänen 70-neliöisen kolmionsa arvoksi 164 000 euroa vuonna 2010. Viime keväänä Huhta myi asuntonsa ja sai siitä 130 000 euroa.


Ari Paunan mukaan kuvaillun kaltainen hinnan­lasku voi tapahtua vastaavan­tyyppisissä lähiöissä kaikissa suurissa nopeasti kasvavissa kaupungeissa.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

”Ei pidä tuu­dit­tau­tu­a siihen, että asunto myydään voitolla au­to­maat­ti­ses­ti. Yleensä juuri silloin kun itsellä on vaikeuksia, muillakin on vaikeuksia. Kun kaikki ovat pakotettuja syystä tai toisesta myymään, niin hinnatkin tuppaavat laskemaan voimakkaasti.”
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

Pauna huomauttaa, että lähivuosina asuntomarkkinoille voi rynnistää iso joukko asunnon myyjiä, joiden lähtötilanne on sama: ensinnäkin myytävästä asunnosta iso osa on rahoitettu taloyhtiölainalla, jota kutsutaan myös piilotetuksi asuntovelaksi.

Toisekseen asunnossa on asuttu luovutusvoittoveron kannalta olennainen kaksi vuotta. Tänä aikana yhtiölainaa ei ehkä ole lyhennetty lainkaan. Monissa uusissa taloyhtiöissä asunnon ostajat alkavat lyhentää pääomaa rahoitusvastikkeissa vasta parin vuoden jälkeen. Siihen asti rahoitusvastikkeessa maksetaan pelkkää korkoa.

Samaan aikaan markkinoille työntyy uudistuotantoa ennätysvauhtia.

 

”Yhtiölainojen marginaalit voivat nousta kertalaakista.”

Yhä useammassa uudessa talossa jopa 70–80 prosenttia asuntojen hinnasta maksetaan yhtiölainalla. Yhtiölainan avulla ihmiset voivat päästä kiinni omaan asuntoon varsin pienellä pääomalla tai henkilökohtaisella asuntolainalla.

Yhtiölainaan voi liittyä pankin mahdollisesti asettama hinnoittelu­katko­ehto: se antaa pankille mahdollisuuden muuttaa perimäänsä marginaalia yksipuolisesti esimerkiksi kolmen tai viiden vuoden kuluttua lainan nostamisesta.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

”Yhtiölainojen marginaalit voivat nousta useamman vuoden euriborien nousua vastaavalla tavalla kertalaakista”, Pauna sanoo.

Lisääntyneet korkomenot alentavat taloyhtiön asuntojen arvoa.

”Kannattaa ajatella isoa kuvaa ja miettiä, kuinka monella asunnon myyjällä on tällä asuinalueella ja näissä asuntotyypeissä samanlaiset suunnitelmat kuin itsellä.”


Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja ja asunto­sijoittaja Timo Metsola muistuttaa, että jos asunto on ostettu uutena tai uuden­veroisena eli vasta­remontoituna, kahden vuoden asuminen asunnossa tarkoittaa myös pintojen kulumista. Se taas on asunnon arvoa laskeva tekijä.

”Jos kyseisellä alueella asuntojen hinnat yleisesti nousevat nopeasti, voi käydä niin, että kulumisesta huolimatta asunnon arvo nousee. Mikään itsestäänselvyys se ei kuitenkaan ole”, Metsola sanoo.

Jo kymmenen vuotta jatkunut korkoelvytys ja kaupungistuminen ovat nostaneet hintoja nopeasti, että tällaista on tapahtunut. Kyseessä ei Metsolan mukaan ole normaali tilanne vaan poikkeus.

”Ei ole mitenkään selvää, että näin käy jatkossakin. Tyypillisesti ensimmäisten vuosien asuminen laskee asunnon arvoa kaikkein nopeiten, kun uusi muuttuu käytetyksi. Sama ilmiö on tuttu esimerkiksi uusista autoista.”

Metsola huomauttaa, että taloyhtiölainan ja lyhennysvapaiden päälle kannattaa huomioida tontin tilanne.

”Uusissa asunnoissa tontin omistaa usein tonttirahasto, joka korottaa tontin vuokraa vuosittain.”

Lue myös: Uusi ilmiö nostaa asuntojen ja tonttien hintoja etenkin Helsingin seudulla – yhä useampi tontti tai osa siitä on tonttirahaston omistuksessa

 

”Pahin tilanne on silloin, kun kaikki päättävät realisoida.”

Ari Paunan mielestä on tärkeää turvata selustansa niin, ettei koskaan ajaudu asuntonsa pakko­myyntiin.

Lisäksi kannattaa pitää silmällä lukuisia asioista: oman taloyhtiön lainan ehdoista ja hinnasta, hallituksen asunto- ja veropoliittisista toimista, yleisestä talouskehityksestä ja muuttoliikkeen virroista sekä institutionaalisten asuntosijoittajien liikkeistä.

”Pahin tilanne on silloin, kun kaikki päättävät realisoida. Tämän takia täytyy olla erilaisia puskureita. Kannattaa lyhentää asuntolainaa määrätietoisesti ja säästää lisäksi jemmatilille rahaa. Asuntovelallisen halpa perusvakuutus on työttömyys­kassaan kuuluminen eli se, että on oikeutettu ansiosidonnaiseen työttömyys­turvaan.”

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Vasemmistoliiton entinen kansanedustaja Pentti Tiusanen on kuollut

    2. 2

      Ennätykselliset veronpalautukset maksuun tiistaina – ensi vuonna valtaosa ei enää saa ”joulupalautuksia”

    3. 3

      Fiasko, floppi ja painajainen – finaalitappio Suomelle otti Ruotsissa koville

    4. 4

      Painin päätteeksi Rauno Lehmusvyöry painoi liipaisinta, mutta varmistin pelasti poliisin hengen – Nyt ”vekselit lankeavat”, ja vakava sairaus nujertaa korsolaisen rikollis­joukon ydin­hahmoa

      Tilaajille
    5. 5

      36-vuotias miljonääri on korvaamassa ex-kenraalin Valkoisen talon portin­vartijana – Kuva­kooste näyttää, miten tiuhaan Trumpin kabinetin ovi on käynyt

    6. 6

      Kesän jälkeen äitien kasvoilta katosivat ilmeet, ja kätilö Rosmariini Tolonen näki sen – HS:n erikoisartikkeli vie vainottujen rohingyojen pakolaisleirille

      Tilaajille
    7. 7

      Trafin verkkopalvelussa pääsi sunnuntai-iltana tarkastelemaan suomalaisten ajokorttitietoja – virasto kertoi sulkeneensa palvelun selvityksen ajaksi jo aiemmin

    8. 8

      Vuonna 1984 demareiden katseet kohdistuivat nelivuotiaaseen poikaan – niin nytkin, sillä tuo sama poika yrittää pelastaa puolueen

    9. 9

      Kolmemetrinen hai esti yksinpurjehtija Tapio Lehtistä puhdistamasta venettään – ”Siinä se tuijotti kiltin näköisenä, mutta uimahalut lähtivät sillä sekunnilla”

    10. 10

      HS selvitti Helsingin riitaisimmat taloyhtiöt – Haku­kone näyttää, millä alueilla riidellään eniten

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kesän jälkeen äitien kasvoilta katosivat ilmeet, ja kätilö Rosmariini Tolonen näki sen – HS:n erikoisartikkeli vie vainottujen rohingyojen pakolaisleirille

      Tilaajille
    2. 2

      Painin päätteeksi Rauno Lehmusvyöry painoi liipaisinta, mutta varmistin pelasti poliisin hengen – Nyt ”vekselit lankeavat”, ja vakava sairaus nujertaa korsolaisen rikollis­joukon ydin­hahmoa

      Tilaajille
    3. 3

      Ennätykselliset veronpalautukset maksuun tiistaina – ensi vuonna valtaosa ei enää saa ”joulupalautuksia”

    4. 4

      Vuonna 1984 demareiden katseet kohdistuivat nelivuotiaaseen poikaan – niin nytkin, sillä tuo sama poika yrittää pelastaa puolueen

    5. 5

      HS selvitti Helsingin riitaisimmat taloyhtiöt – Haku­kone näyttää, millä alueilla riidellään eniten

    6. 6

      Rumien otsikoiden takaa löytyy maa, joka antaa hengittää – HS:n Laura Saarikoski ja muut suomalaiset kertovat, miksi USA on hyvä koti

      Tilaajille
    7. 7

      ”Todellinen vakavuus selvisi vasta paikan päällä” – Mies kuoli Keravan rautatieasemalla, poliisi otti kaksi kiinni taposta epäiltynä

    8. 8

      Yksi periaate oli presidentti George H. W. Bushille ehdoton elämän loppuun asti – viisivuotiaan Cooperin kirjekään ei kääntänyt hänen päätään

    9. 9

      ”Otimme excel-taulukosta väärän rivin” – Luonnonvarakeskus korjaa arviotaan metsien hiilinielun kasvuvauhdista tulevina vuosina

    10. 10

      Yksi kuoli, useita vaipui koomaan elektronisen musiikin festivaalilla Australiassa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Mies oli hurmaava, mutta kun yksiön ovi yöllä sulkeutui, Minna tajusi jotain olevan vialla – ”Minulle tapahtui asioita, joita en olisi halunnut tapahtuvan”

      Tilaajille
    2. 2

      Kansanedustaja Touko Aallon päälle käytiin Linnan juhlissa – ”Kahdella kädellä rintakehään niin voimakkaasti kuin pystyy”

    3. 3

      Nintendoa palkkamurhaajien kanssa ja lapsuus, jossa ”kaikki kuolivat ympäriltä” – Maailman etsityimmän rikollisen poika kulki kouluun kopterilla ja oppi isältä, kuinka itsemurha tehdään

      Tilaajille
    4. 4

      Kuvakooste: Valitsimme Linnan juhlien kymmenen säväyttävintä pukua – lukijoiden suosikiksi nousi 19-vuotias yllätysnimi

    5. 5

      Helsingissä hakaristilippujen kantaminen johti käsirysyyn, pidätyksiin ja epäilykseen kiihottamisesta kansanryhmää vastaan – Kaksi pidätettiin myös 612-soihtukulkueen häirinnästä

    6. 6

      Jopa syntyperäinen suomalainen saattaa pian voida menettää kansalaisuutensa – Eduskunta alkaa käsitellä kiistanalaista lakiesitystä

    7. 7

      Tässä on Oodi – HS:n erikoisartikkeli kertoo, millainen uusi keskustakirjasto on, miten siellä liikutaan ja mistä löytyvät kirjat, kahvilat ja ajanviettopaikat

      Tilaajille
    8. 8

      Oulun poliisi varoittaa: Ulkomaalaistaustaiset miehet saalistavat nuoria tyttöjä netissä

    9. 9

      Näyttelijä Jasper Pääkkönen rikkoi asuvalinnallaan etikettiä – kumppanilla kultainen, käärmeteemainen paljettiasu

    10. 10

      ”Pienenä hain äitiä baarista” – Viisi huostaan otettua nuorta kertoo, miten lastensuojelu muutti heidän elämänsä

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    Uusimmat
    1. Juuri nyt
    2. Saksassa valmistaudutaan junakaaokseen – Palkankorotusta vaativat työntekijät lakkoilevat maanantaina
    3. Fiasko, floppi ja painajainen – finaalitappio Suomelle otti Ruotsissa koville
    4. Vasemmistoliiton entinen kansanedustaja Pentti Tiusanen on kuollut
    5. Tunti sitten
    6. Marigold voitti äärimmäisen täpärästi kauden toisen valintakilpailun kamppailussa paikoista muodostelmaluistelun MM-kotikisoihin – ”Ohjelmassa oli pieniä kauneusvirheitä”
    7. Trafin verkkopalvelussa pääsi sunnuntai-iltana tarkastelemaan suomalaisten ajokorttitietoja – virasto kertoi sulkeneensa palvelun selvityksen ajaksi jo aiemmin
    8. Suomi juhlii toisen kerran peräkkäin salibandyn MM-kultaa – konkari Mika Kohonen piti erätauolla voimapuheen: ”Sanoi, että lähdetään nauttimaan”
    9. Itsenäisyysjuhlien jälkeen eduskunta aloittaa rutistuksen ja pitää vain lyhyen joulutauon, mutta silti moni lakiesitys jää aikapulan takia antamatta Tilaajille
    10. 2 tuntia sitten
    11. Kaisa Mäkäräiselle uran 25. maailmancupin voitto häikäisevällä esityksellä – ”Täytyy panna ’käet’ ristiin, että sama jatkuu”
    12. Irak julisti lyöneensä Isisin tasan vuosi sitten, mutta jihadistit jatkavat hyökkäyksiään ja kokoavat rivejään – ”Heidän ajatuksensa elävät yhä”
    13. Kaisa Mäkäräisen kannatti jatkaa uraansa ainakin vuodella, kun monta pahaa uhkaajaa on lopettanut
    14. Näytä lisää