HS selvitti Helsingin riitaisimmat taloyhtiöt – Haku­kone näyttää, millä alueilla riidellään eniten

Millaista olisi asua taloyhtiössä, jossa valta on keskittynyt yhdelle osakkaalle?

Lauttasaaressa Pertti ”Spede” Pasasenhttps://www.hs.fi/haku/?query=pertti+%E2%80%9Dspede%E2%80%9D+pasasen entisessä kotitalossa asuva 68-vuotias Imme Hartialahttps://www.hs.fi/haku/?query=imme+hartiala kertoo eläneensä sellaisessa tilanteessa vuosikaudet. Tammikuussa hän astelee oikeussaliin taistelemaan asemastaan talo­yhtiössä.

”Sain tammikuussa keskivaikean aivoinfarktin”, Hartiala kertoo. ”Uskon, että sen taustalla vaikuttivat jatkuva taloyhtiöön ja oikeuden­käynteihin liittyvä stressi sekä valvotut yöt. Talo­yhtiössämme on vallalla diktatuuri ja avoimuus on kadonnut. Jos haluaa vaikuttaa taloyhtiön asioihin, ainut keino on kanteen nostaminen oikeudessa.”

Hartialan taloyhtiössä tilanne on se, että yhtiön hallituksessa asioista päättämässä istuu ainoastaan yksi talon osakkaista – sama henkilö, joka myös omistaa eniten taloyhtiön osakkeita. Lisäksi esimerkiksi lain vaatimia tilintarkastuksia puuttuu.

Helsingin Sanomat selvitti, missä ovat Helsingin riitaisimmat asunto-osakeyhtiöt ja millä asuinalueilla taloyhtiöriitoja on eniten. Mittarina ovat käräjäoikeuteen jätetyt kanteet, joilla taloyhtiön osakas pyrkii kaatamaan koko yhtiökokouksen tai kumoamaan yhtiökokouksen yksittäisen päätöksen.

Selvityksessä nousi esiin 72 taloyhtiöitä, joiden yhtiökokouksista oli nostettu 100 kannetta Helsingin käräjäoikeudessa tammikuun 2014 alusta lokakuun 2018 loppuun. Helsingin käräjäoikeus ottaa siis vastaan keskimäärin 20 kannetta joka vuosi joltain tyytymättömältä taloyhtiön osakkaalta tai osakkailta.

Katso hakukoneesta, mitkä ovat Helsingin riitaisimmat taloyhtiöt.



Asunto-osakeyhtiöiden kokonaismäärään verrattuna moitekanteita on vähän. Alma Talentin yrityshakupalvelu löysi kauppa­rekisteristä yhteensä 10 943 aktiivista helsinkiläistä asunto-osakeyhtiötä, joten viidessä vuodessa vain 0,7 prosenttia taloyhtiön hallituksista on joutunut käräjille.

Tämän perusteella taloyhtiöt siis saavat ratkaistua vuosikokousriitansa varsin mallikkaasti ilman kalliita oikeudenkäyntejä.

Taloyhtiöriidat näyttävät kuitenkin kasaantuneen tietyille alueille Helsingissä. Kymmenen prosenttia kaikista moitekanteista on jätetty lauttasaarelaisista taloyhtiöistä ja yhdeksän prosenttia Kalliosta. Väkimäärään ja taloyhtiöihin suhteutettuna Kalliossa toraillaan kuitenkin enemmän, sillä Lauttasaaressa on Kallioon verrattuna 2,5-kertainen määrä taloja ja asukkaita.

Alla oleva hakukone näyttää, millä alueilla riidellään eniten.



Asumismuodon perusteella todennäköisintä on ajautua oikeusriitaan rivitalossa: Niissä asujat haastoivat naapurinsa oikeuteen 19 kertaa todennäköisemmin kuin kerrostalossa asujat.

Taloyhtiökäräjöinti on varakkaiden puuhaa. Oikeudessa riitelevät taloyhtiöt keskittyvät hyvin toimeentulevien kaupunginosiin ja vauraissa rivitaloyhtiöissä riitely on selvästi kerrostaloja yleisempää. Ilmiö näkyy myös riitelevien asuntoyhtiöiden neliöhinnoissa. Kerrostaloissa keskiarvo on 6 707 euroa ja mediaani 7 852 euroa neliöltä.

Katso interaktiivisesta kartasta, miten riitelevät taloyhtiöt jakautuvat eri puolille Helsinkiä.



Yhtiökokouksiin liittyvien riitojen ohella taloyhtiöllä ja osakkailla voi olla muitakin kiistoja oikeudessa. HS:n selvitykseen on kuitenkin valittu yhtiökokousten moitekanteet, koska ne kertovat vakavista häiriöistä taloyhtiön päätöksenteossa.

Toisinaan kiistat eivät pysy taloyhtiön sisällä, vaan riitely siirtyy oikeussaleihin. Silloin tilanne taloyhtiössä on jo pahasti tulehtunut, ja osapuolet ovat valmiita palkkaamaan kalliita lakimiehiä avukseen.

”Tämä katsotaan nyt loppuun asti!” on klassinen lausahdus ennen käräjille menoa.

Oikeudenkäynnit kestävät kauan ja maksavat paljon, joten jokainen viisas taloyhtiön osakas ja hallitus välttävät oikeuteen ajautumista. Taloyhtiön ulkopuolelle riidoista ei huudella, sillä eripuraisen taloyhtiön maine saattaa vaikuttaa asunnon etsijöiden ostohalukkuuteen eli osakkeen arvoon. Taloyhtiö­riidat ovat siis markkina­informaatiota, joka kuuluu kaikille.

Lauttasaaressa asuvan Imme Hartialan taistelu tuomioistuimissa liittyy niin sanotun äänileikkurin käyttöön hänen talo­yhtiössään. Sen tarkoitus on suojella vähemmistö­osakkaita ja estää vallan keskittyminen.

Yksi asunto-osakeyhtiölain tärkeimmistä kohdista käsittelee osakkeenomistajan käytössä olevaa äänimäärää yhtiökokouksessa. Yleensä periaate on, että yksi osake tuottaa yhden äänen kaikissa yhtiökokouksessa käsiteltävissä asioissa.

Lain mukaan yhden osakkeenomistajan äänimäärä voi äänestyksessä olla enintään 20 prosenttia kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Säännöstä kutsutaan äänileikkuriksi.

Imme Hartiala oli varma, että hänen taloyhtiössään äänileikkuria käytetään. Samaa mieltä olivat Kiinteistöliitto, taloyhtiön perustaja ja tilintarkastaja. Käräjäoikeus päätti kuitenkin syyskuussa 2017 toisin. Tuomion mukaan äänileikkuria ei pidä soveltaa.

Hartiala ei aio luovuttaa: seuraavaksi on vuorossa hovi­oikeus. Siellä annettava tuomio on merkittävä, sillä oikeusistuimet voivat tulevaisuudessa halutessaan tukeutua siihen pohtiessaan sovelletaanko äänileikkuria taloyhtiössä vai ei.

Tämä johtuu siitä, että äänileikkurin käytöstä on aiemmin annettu hovioikeuksissa vain kaksi tuomiota, joiden loppupäätelmät ovat vastakkaiset. Esimerkiksi Imme Hartialan taloyhtiössä riidan osapuolien asianajajat voivat siis tulevassa oikeudenkäynnissä vedota jompaankumpaan aiempaan hovioikeuden tuomioon sen mukaan, tukeeko se heidän omaa kantaansa äänileikkurin soveltamisesta.

Imme Hartialan mukaan hänen taloyhtiönsä äänileikkuririita juontaa vuoteen 2012, jolloin yhtiössä keskusteltiin yhtiöjärjestyksen muutoksesta sähköpostitse.

”Osakas yhtiömme suurimmasta huoneistosta ehdotti, että yhtiöjärjestykseen kirjattaisiin äänileikkurin käytön kumoava muutos eli lause ’Osakkeenomistajakohtaista äänimäärää ei ole rajoitettu’. Kaikki muut osakkaat vastustivat muutosta.”

HS on nähnyt sähköpostikirjeenvaihdon.

Yhtiön pienimmän asunnon eli C:n omistaja oli erityisen huolissaan ja vetosi siihen, että äänileikkurin tarkoitus on suojella pienempiä osakkeenomistajia mahdollisen ison omistajan yksinvaltaa vastaan.

Kahden rakennuksen ja neljän huoneiston taloyhtiössä oli aiempaa kokemusta tilanteesta, jossa yksi omistaja omisti sekä A- että B-asuntojen osakkeet eli yli puolet yhtiön osakekannasta.

A ja B olivat aiemmin olleet molemmat Spede Pasasen omistuksessa. Jos äänileikkuria ei käytettäisi ja taloyhtiössä ajauduttaisiin erimielisyyksiin, A:n ja B:n omistaja voisi päättää taloyhtiön asioista yksin.

Myöhemmin C-osakas kuitenkin muutti mieltään eikä kannattanutkaan äänileikkuria. Tämä johtui siitä, että äänileikkurin käyttö olisikin tosiasiassa vähentänyt hänen vaikutusmahdollisuuksiaan yhtiökokouksissa.

Äänileikkurin laskutapa käy ilmi alla olevasta grafiikasta. Jos leikkuria käytettäisiin, C-osakas olisi aina häviävällä puolella kaksi osakasta vastaan kaksi -tilanteessa.

Käräjäoikeus päätyi äänileikkurin hylkäävässä tuomiossaan tulkitsemaan tilannetta niin, että äänileikkuria sovellettaessa C menettäisi äänivaltansa taloyhtiössä. Se sotisi lain tarkoitusta vastaan. Lain tarkoitus on suojella vähemmistöosakkaita.

Sen, sovelletaanko äänileikkuria taloyhtiössä vai ei, pitäisi lukea yhtiöjärjestyksessä. Epäselvät sanamuodot jättävät tilaa tulkinnoille, ja juuri niistä on kyse myös Imme Hartialan taloyhtiön tapauksessa.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan äänileikkuria pitäisi lähtökohtaisesti noudattaa. Hovi­oikeudessa huomio kiinnittyy kuitenkin varmasti Hartialan taloyhtiön yhtiöjärjestykseen. Siinä lausutaan seuraavasti:

Yhtiökokouksessa on kullakin osakkeenomistajalla yksi ääni kutakin omistamaansa osaketta kohden. Asiat ratkaistaan yhtiökokouksessa yksinkertaisella äänten enemmistöllä kaikissa muissa asioissa paitsi niissä, joista tässä yhtiöjärjestyksessä tai laissa on toisin määrätty.

Äänileikkuria ei mainita erikseen. Oikeudessa puidaankin sitä, tarkoittaako yhtiöjärjestyksen kohta äänileikkurin soveltamista vai sitä, että leikkuria ei sovelleta.

Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönenhttps://www.hs.fi/haku/?query=kristel+pynnonen painottaa yhtiöjärjestyksen selkeyden merkitystä.

”Yhtiöjärjestys pitää laatia hyvin tarkasti. Tulkinnanvaraisuuksia ei pidä jättää.”

Äänileikkuriasia on vain yksi niistä monista riidoista, joita Hartialan taloyhtiössä on viime vuosien aikana käyty.

Taloyhtiön hallituksen kokouspöytäkirjojen mukaan yksi osakkaista on 1990-luvun alussa laajentanut huoneistoaan. Laajennusta ei ole kuitenkaan merkitty yhtiöjärjestykseen.

Hartiala on riidellyt hallinto-oikeudessa siitä, miten putki­remontin kulut jakautuvat, kun yhtiöjärjestykseen merkitty neliömäärä ei vastaa huoneiston todellista neliömäärää.

Lakimiehensä neuvosta Hartiala protestoi muutama vuosi sitten mielestään epäreilua asetelmaa vastaan niin, että hän jätti vastikkeensa maksamatta 16 kuukauden ajan.

Tämän seurauksena yhtiökokouksessa päätettiin hänen asuntonsa hallintaanotosta. Häätöpyrkimyksiä jatkettiin siinäkin vaiheessa, kun Hartiala oli maksanut kaikki vastikkeet takaisin.

Käräjäoikeus hylkäsi lopulta häätövaatimuksen, mutta Hartiala menetti selkkauksen johdosta autotallinsa oikeuden päätöksellä.

Taloyhtiö on vienyt asian hovioikeuteen ja vaatii edelleen Hartialan asunnon haltuunottoa.

 

”Taloyhtiössä ei ole ihan normaali meininki.”

Riitaisaan taloyhtiöön on ollut myös vaikeaa löytää tilintarkastajaa. Erään tehtävästä kieltäytyneen tilintarkastajan mukaan nykyisen hallituksen puheenjohtajan eli A-osakkaan ja myös hallituksessa istuvan isännöitsijän tarjoamat lähtötiedot taloyhtiöstä olivat ”olennaisesti virheelliset”.

A-osakkaan mukaan Hartiala on itse sabotoinut tilintarkastajien toimintaa ja aiheuttanut tilanteen, jossa tilintarkastajat välttelevät taloyhtiötä.

”Tässä on kyseessä B-osakkaan pitkään jatkunut kiusantekokampanja. Hän kertoo asioita jotka ovat täyttä propagandaa ja mielikuvituksen tuotetta. Hän on valittanut taloyhtiömme asioista kaikkiin mahdollisiin oikeusistuimiin ja muuallekin, ja hävinnyt kaikki tapaukset. Käräjäoikeuden päätös äänileikkurin käytöstä on ainut oikea, ja tulemme voittamaan myös hovioikeudessa.”

Taloyhtiön isännöitsijä ei halua kommentoida taloyhtiön tilannetta tai tilintarkastusasioita.

”En suosittele penkomaan tätä, en näe sitä mielekkääksi. Juttu selviää jossain vaiheessa. Taloyhtiössä ei ole ihan normaali meininki”, isännöitsijä suostuu sanomaan puhelimessa.

 

”Asunto-osakeyhtiölakia tulkitaan samaan tapaan kuin Isis tulkitsee koraania.”

Imme Hartialaa harmittaa erityisesti hänen käräjäoikeudessa saamansa kohtelu.

A-asunnon osakas sanoo HS:n kuulemalla nauhalla käräjäoikeudessa, että Hartiala ja toinen äänileikkuria kannattava osakas Tuomas Talvitiehttps://www.hs.fi/haku/?query=tuomas+talvitie tulkitsevat asunto-osakeyhtiölakia samaan tapaan kuin terroristijärjestö Isis tulkitsee koraania. Hän sanoo myös, että jos neljän huoneiston taloyhtiössä päädyttäisiin soveltamaan äänileikkuria, olisi se sama kuin jos hoidokit pääsisivät johtamaan mielisairaalaa.

Käräjäoikeuden tuomari hiljentää nauhalla Hartialan lakimiehen, joka huomauttaa A-osakkaan lausunnon olleen epäasiallinen.

Oikeuden istunnossa tuomari saa päättää, ketä kuullaan todistajina ja ketä ei. Hartiala ihmettelee silti hänen tapauksessaan tehtyjä päätöksiä.

”Tuomari ei suostunut kuulemaan useita nimeämiäni todistajia lainkaan, mutta sen sijaan hän kuuli puolueettomana asiantuntijatodistajana henkilöä, joka oli aiemmin työskennellyt A-osakkaan palkkaamana asianajajana riitaisissa yhtiökokouksissamme. Lisäksi kyseinen henkilö työskentelee samassa lakifirmassa kuin vastapuolen asiaa nyt ajava asianajaja”, Hartiala ihmettelee.

Lue lisää taloyhtiöaiheista HS:n Taloyhtiöekstrasta.https://www.hs.fi/extra/taloyhtio/18032018/