Koti

Taloyhtiön ei tarvitse sietää huonoa isännöitsijää, vaan hänet voi vaihtaa uuteen – Näin se tehdään

Taloyhtiöt ovat yllättävän laiskoja vaihtamaan isännöitsijää, johon ovat tyytymättömiä. Tässä jutussa annetaan 16 hyvää neuvoa uuden etsimiseen.

Isännöitsijän vaihtoon on tavallisesti syynä se, ettei nykyiseen olla tyytyväisiä tai hän jää eläkkeelle. Usein tyytymättömyys liittyy heikkoon viestintään isännöitsijän ja talon asukkaiden välillä.

Isännöitsijöiden oman järjestön Isännöintiliiton kyselyn mukaan suomalaisesta taloyhtiöväestä isännöintiin tyytymättömiä on vain noin joka yhdestoista vastaaja. Yli kaksi kolmasosaa on joko tyytyväisiä tai jopa erittäin tyytyväisiä isännöintiin.

Taloyhtiöt ovat jopa yllättävän laiskoja vaihtamaan isännöitsijää, sillä arvioiden mukaan vain noin viitisen prosenttia taloyhtiöistä tekee vaihtopäätöksen vuodessa.

”Hallituksen pitää valita isännöintipalvelu huolellisesti ja pohtia millaisia tarpeita ja tavoitteita taloyhtiöllä on. Jos yhteistyö takkuaa, se kannattaa ottaa puheeksi isännöitsijän kanssa. Jos se ei tuota tulosta, taloyhtiön kannattaa vaihtaa isännöintiyritystä”, sanoo Isännöintiliiton vt. toimitusjohtaja Marjut Joensuu.

HS ja Rakennuslehti kokosivat ohjeita, joilla taloyhtiö välttää uuden isännöitsijän valinnan sudenkuoppia. Asiantuntijana on Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen.

1. Panosta tarjouspyyntöihin

Taloyhtiö tekee tyypillisen virheen heti alussa oikaistessaan valintaprosessissa. Tarjouskyselyt laitetaan menemään sen kummemmin miettimättä. Ensiksi on analysoitava nykyisen isännöitsijän hyvät ja huonot puolet ja taloyhtiön tarpeet.

”Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee niukalti isännöitsijän tehtävien sisältöä. Jos taloyhtiö ei mieti mitä se isännöitsijältä haluaa, valinnan onnistumisen todennäköisyys on huono”, Tossavainen sanoo.

2. Listaa tehtävät

Isännöitsijän tehtävien listaaminen on tärkeää, vaikka isännöitsijäpuolelta on sitä vastustettu. Luettelossa määritellään halutut tehtävät, samoin se, mitkä työt kuuluvat kiinteään hintaan ja mistä veloitetaan erikseen.

”Jos tarjouspyynnössä ei ole tehtäväluetteloa, tarjousten sisältöä, laatua ja hintoja on mahdotonta vertailla. Siksi valintaperusteeksi jää usein pelkkä kiin­teän laskutuksen hinta, ja taloyhtiö valitsee halvimmalta näyttävän tarjouksen.”

Tehtäväluettelon perusteella isännöintiä tarjoava yritys pystyy kertomaan, miten se aikoo tehtävät hoitaa. Siitä voi tulla taloyhtiöllekin uusia ajatuksia.

Tarjouspyynnössä on oltava riittävät tiedot taloyhtiöstä, ja myös valintaperusteet. Haetaanko pelkkää halpaa hintaa vai onko muitakin valintaperusteita.

3. Tee rajattu tarjouskierros

Seuraava etappi on rajata, kenelle yhtiö lähettää tarjouspyynnöt. Valintaperuste voi olla se, missä isännöintiyritys sijaitsee tai haluaako taloyhtiö kokeneen vai tuoreen toimijan. Silläkin voi olla merkitystä, kuuluuko isännöintiyritys valtakunnalliseen ketjuun vai vastaako pienen yrityksen omistaja tehtävästä omalla maineellaan. Kannattaa myös miettiä, hakeeko taloyhtiö toimistoa vai henkilöä, ja onko isännöitsijän koulutuksella ja auktorisoinnilla merkitystä.

”Isännöintiyritysten kirjo on hurja. Osa haluaa hoitaa hommat hyvin, osa menee sieltä missä aita on matalin. Toisaalta taloyhtiöistäkin osa haluaa laatua, osa hakee pelkästään halvalla syyllistä. Tarvittaisiin kiinteistötinder, jotta toisilleen sopivat osapuolet kohtaisivat.”

4. Varmista laatu

Isännöintiyrityksen laatua on vaikea varmistaa etukäteen. Pelkkä auktorisointi ei riitä, ja asiakkaille kohdistetuissa tyytyväisyyskyselyissä painottuvat hyvät yritykset. Huonosti menestyneet yhtiöt eivät kerro saamastaan palautteesta. Lisäksi isännöitsijöiden edunvalvojan teettämissä kyselyissä saattaa olla luotettavuusongelmia.

”Toimiston järjestelmät tai isännöitsijän kokemus eivät välttämättä takaa laatua. Hallituksen on tehtävä pohjatyö realistisella aikataululla. Kannattaa kysellä toisten taloyhtiöiden kokemuksia.”

Taloyhtiön pitäisi hylätä sellainen tarjous, joka ei ole tarjouspyynnön mukainen. Taloyhtiöt kuitenkin arkailevat menettelyä.

5. Tee tulkinnoista liitepöytäkirja

Taloyhtiön on tarjousten saavuttua varmistettava sopimusneuvotteluissa, että kumpikin osapuoli on ymmärtänyt asiat samalla tavalla. Tulkinnoista pitää tehdä pöytäkirja, joka liitetään isännöintisopimukseen.

Henkilökohtainen keskustelu on tärkeä ennen valintaa, jotta pystytään arvioimaan henkilökemioiden toimivuutta.

6. Varmista vaihtotilanne

Tärkeää on myös varmistaa, että yritys ei vaihda taloyhtiötä hoitavaa isännöitsijää yksipuolisella ilmoituksella. Vaihdolle on saatava hallituksen hyväksyntä.

”Eräät isännöintiyritykset ovat haluttomia sopimaan nimetystä isännöitsijästä. Isännöinti on kuitenkin hyvin persoonavetoista työtä ja tasalaatuisuus on utopiaa.”

7. Kysy nykyinen työmäärä

Ennen sopimuksen tekemistä kannattaa kysyä, montako taloyhtiötä isännöitsijä hoitaa. Tieto voidaan yrittää pimittää yrityssalaisuuteen vedoten. Keskimäärin yksi isännöitsijä hoitaa reilua 20:tä taloyhtiötä. Yhdelle taloyhtiölle jää alle päivän työpanos kuukaudessa, kun lomat, kouluttautumispäivät ja sairauslomat otetaan huomioon.

”Se on aika vähän. Tilanne ei kestä sitä, että johonkin isännöitsijän hoitamaan taloyhtiöön tulee esimerkiksi paljon työtä vaativa vesivahinko.”

8. Muista omistajan valta

Ydinasia on muistaa, että rahat ja päätösvalta ovat taloyhtiöllä ja isännöitsijä on palveluntuottaja.


”Osakkeenomistajilla on valta. Yhtiökokous valitsee hallituksen, joka valitsee isännöitsijän tekemään operatiivisia asioita. Taloyhtiöiden pitäisi päästä turhasta arkailusta isännöitsijöiden edessä. Hallituksissakin on koulutettua porukkaa.”

”Isännöinti on tärkeää taloyhtiöille, mutta ei se niin mene, että isännöitsijä johtaa taloyhtiötä ja hallituksen tehtävä on vain luottaa siihen, mitä isännöitsijä tekee.”

9. Sovi riittävä kiinteä veloitus

Isännöitsijän tehtävistä kuuluu kyselyjen mukaan noin 75 prosenttia kiinteän palkkion piiriin, ja neljäsosa tehdään erillisveloituksella. Vaihtelua on kuitenkin paljon. Jotkut isännöintiyritykset alimitoittavat kuukausihinnan ja tuottavat kannattavuuden isolla erillisveloituksella.

”Isompi kuukausihinta ja pienempi erillisveloitus on taloyhtiölle ennakoitavampi tapa.”

10. Sovi hinta isännöitsijän­todistukselle

Isännöitsijän kokouspalkkioiden veloitus on kirjavaa. Kokouksia saattaa sisältyä kiinteään hintaan, erillisveloituksen hinta puolestaan vaihtelee kellonajan ja kokouksen keston mukaan.

Isännöitsijäntodistusten hinta on kokonaan oma lukunsa. Keskimäärin taloyhtiön palkkaama isännöintiyritys antaa todistuksen taloyhtiön osakkaan eli työnantajansa edustajan omaisuudesta vajaalla sadalla eurolla. Hintahaarukka kuitenkin vaihtelee 25 eurosta 232 euroon.

11. Selvitä kokonaiskustannukset

Isännöinnin kuluista on vaikeaa saada selkoa, jos niitä ripotellaan taloyhtiön tilinpäätökseen eri riveille. Käytännössä isännöinnin kustannukset, kokouspalkkiot ja korjaushankkeiden veloitus saattavat olla eri kohdissa.

Kopiointikulu voi olla yllättävä menoerä. Kappalehinta voi vaihdella paristakymmenestä sentistä yli euroon.

12. Varmista, että taloyhtiö omistaa tiedot

Isännöintisopimuksen lopettamismenettelystä kannattaa sopia jo sopimuksen tekovaiheessa.

Tietojen omistajuus on iso asia. Sopimukseen kannattaa kirjata, että taloyhtiö omistaa tiedot, ja ne luovutetaan seuraavalle isännöitsijälle käyttökelpoisessa sähköisessä muodossa. Vanhoissa sopimuksissa tietojen omistajuudesta ei ole sovittu lainkaan tai korkeintaan ylimalkaisesti. Osa isännöintiyrityksistä tulkitsee omistavansa taloyhtiön tiedot.

”Uusi isännöitsijä saattaa veloittaa kuukauden palkkion starttirahana, jotta tiedot saa hoidettua järjestelmään. Erikoisin tapaus oli sellainen, jossa entinen isännöitsijä luovutti tiedot näytöltä otettuina valokuvina. Tiedot piti naputella järjestelmään käsipelillä.”

”Yhden uuden isännöitsijän oli vuokrattava pakettiauto ja käytävä hakemassa taloyhtiön mapit toisesta maakunnasta, jossa ne olivat säilytyksessä.”

13. Tarkista gdpr-hinnoittelu

Osa isännöintiyrityksistä haistoi rahastusmahdollisuuden EU:n tietosuoja-asetuksessa (gdpr). Taloyhtiölle luotiin mielikuva isoja toimenpiteitä vaativasta muutoksesta, vaikka kyse oli käytännössä sen kuvaamisesta, miten isännöintiyritys on Suomen lainsäädännön mukaisesti toimiessaan käsitellyt tietoja tähänkin asti.

”Eräskin isännöitsijä oli luvannut hoitaa taloyhtiön gdpr-asiat kuntoon 6 000 eurolla. Isännöitsijä meni vaihtoon, sillä asiallisissa veloituksissa oli kyse pikemminkin satasista.”

14. Sovi korjaushankkeen lisäkustannuksista

Isännöitsijät saattavat pyrkiä rahastamaan taloyhtiön korjaus­projekteilla. Sopimuksiin saatetaan haluta kirjaus, jonka mukaan isännöitsijän palkkio on 1–4 prosenttia korjaushankkeen loppusummasta, riippumatta isännöitsijän roolista.

”Isännöitsijän palkkioprosenttia on tarjottu jopa nousevaksi remontin loppusumman kas­vaessa. Kannustin on tällöin väärinpäin. Isännöitsijän korvaus pitää sopia ennalta hankekohtaisesti.”

15. Päivitä sopimus

Sopimuksia kannattaa myös ajoittain päivittää, sillä pitkissä sopimussuhteissa sekä nimetty isännöitsijä että hallituksen jäsenet ehtivät vaihtua. Jokaisen hallituksen on myös perehdyttävä sopimukseen, muuten sen toteuttamisen valvominen on mahdotonta.

16. Älä siedä huonoa palvelua

Tossavaisen mukaan taloyhtiöt pinnistelevät liian pitkään toimimattoman isännöinnin ja huonon isännöitsijän kanssa. ”Kissa pitäisi nostaa pöydälle mahdollisimman joutuisasti. Tarvittaessa tulee päivittää sopimuksen sisältöä ja hintaa tai jopa vaihtaa isännöintiyritystä.”

Näin valitset huoltoyhtiön

Huoltoyhtiön valinta on samankaltainen prosessi kuin isännöitsijän palkkaaminen. Sopimuksen sisällöstä on sovittava yksityiskohtaisesti. Erityisen tärkeää ovat vastuukysymykset esimerkiksi liukkauden torjunnassa ja kattolumien pudotuksessa.


Turussa ei vaihdeta isännöintitoimistoa

Turkulainen Asunto-osakeyhtiö Sairashuoneenkatu 14 on esimerkki taloyhtiöstä, jossa isännöinti on sujunut hyvin.

Hallituksen puheenjohtaja Mika Artesola kertoo, että yhtiö on tehnyt vuonna 2009 perustetun Isännöintimestarien kanssa yhteistyötä alusta saakka.

Ensin isännöitsijänä oli Satu Virta, joka perusti toimiston yhdessä tyttärensä kanssa. Viime vuodet on taloyhtiötä isännöinyt saman toimiston Janne Aaltonen.

”Virta esitteli Aaltosen meille. Tämä kuitenkin lopetti helmikuun lopussa, ja nyt Isännöintimestarit joutunevat etsimään uutta isännöitsijää. Katsomme rauhassa tilannetta hyvässä yhteistyössä. Kovin helposti emme halua isännöintitoimistoamme vaihtaa, päinvastoin. Palvelu on ollut ystävällistä ja laadukasta”, Artesola sanoo.

Lue myös: Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja saa usein törkyä niskaan – Miten ihmeessä Mika Artesola jaksaa paukuttaa nuijaa viidessä yhtiössä?

Saman toimiston sisällä tapahtuvat isännöitsijän vaihdokset ovat hänen mukaansa taanneet toiminnan kivuttoman jatkuvuuden. Toimisto sijaitsee naapuritalossa, joten isännöitsijä on tavoitettavissa nopeasti, ja osakkaatkin pääsevät tapaamaan tätä helposti kasvotusten. Tavoitettavuus onkin tärkeää.

”Isännöitsijällä on oltava oma suora puhelinnumero.”

Henkilökemiankin on toimittava.

Lue lisää taloyhtiöaiheista HS:n Taloyhtiöekstrasta.

Fakta

Konkarin neuvot valintaan


26 vuotta taloyhtiön hallituksessa toiminut Mika Artesola listaa hyvän isännöitsijän ominaisuuksia:

 Perusasiat hoidetaan ajallaan ja huolellisesti.

 Luotettavuus, isännöitsijä ottaa yhteyttä aina kun on tarvetta.

 Keskusteleva, yhteistyö­kykyinen ja sopeutuva.

 Aloitteellisuus esimerkiksi taloyhtiön kunnon suhteen, keskustelun avaaja. Tuo myös moderneja malleja.

 Tekninen asiantuntevuus, osaavien kumppaneiden käyttö.

 Suunnitelmallisuus ja pitkäjänteisyys.

 Avoimuus ja läpinäkyvyys hallitukselle ja osakkaille.

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Maailman­ympärys­matkan päätteeksi Tapio Lehtinen söi häntä piinanneen barnakkelin suoraan veneen pohjasta

    2. 2

      Legendaarisen laulajatähden huvila lahoaa niille sijoilleen Helsingissä – Vesivahinko turmeli taloa 2011 eikä korjauksia ole vieläkään aloitettu

    3. 3

      Kommentti: Vasemmisto­liitto on hallitus­neuvotteluissa ainoa puolue, joka puolustaa osake­sijoittamista – eikä ole ihan väärässä

    4. 4

      Uusi silta avattiin ja ihmiset alkoivat heti ajaa sitä väärään suuntaan – Espoo ihmeissään: ”Se on ihan tavallinen katu, joka tekee mutkan”

    5. 5

      Game of Thronesin viimeisessä jaksossa on jälleen samantapainen möhläys kuin kaksi viikkoa sitten

    6. 6

      Helsinkiläis­nainen erehtyi parkkiruudusta ja määrättiin maksamaan 46 000 euron korvaukset

    7. 7

      Edes 700 euron palkankorotus ei houkuttanut hakijoita: Vantaa ei löytänyt tarpeeksi uinnin­valvojia kesäksi

    8. 8

      Yhdysvaltalaiset teknologia­jätit eivät myy Huaweille komponentteja – Voiko yhtiö jatkaa matka­puhelinten valmistusta?

    9. 9

      Kuorsaamista vastaan löytyy monia kotikonsteja, ja yksi on ylitse muiden

      Tilaajille
    10. 10

      Tuomareita haukutaan lahtariämmiksi ja he saavat postipaketeissa ulostetta ja tuhkaa – ammattiliiton mukaan häirintä rapauttaa oikeusvaltiota

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Legendaarisen laulajatähden huvila lahoaa niille sijoilleen Helsingissä – Vesivahinko turmeli taloa 2011 eikä korjauksia ole vieläkään aloitettu

    2. 2

      Kuorsaamista vastaan löytyy monia kotikonsteja, ja yksi on ylitse muiden

      Tilaajille
    3. 3

      Uusi silta avattiin ja ihmiset alkoivat heti ajaa sitä väärään suuntaan – Espoo ihmeissään: ”Se on ihan tavallinen katu, joka tekee mutkan”

    4. 4

      Helsinkiläis­nainen erehtyi parkkiruudusta ja määrättiin maksamaan 46 000 euron korvaukset

    5. 5

      Vasemmistoliitto riitautti valtion omaisuuden myynnin: ”Tarvitsimme aikalisän”, sanoi Antti Rinne

    6. 6

      Google kieltää Huaweilta Android-käyttö­järjestelmänsä päivitykset jo nykyisistä laitteista, sovellusten käyttö uusissa malleissa vaikeutuu merkittävästi

    7. 7

      Maailman­ympärys­matkan päätteeksi Tapio Lehtinen söi häntä piinanneen barnakkelin suoraan veneen pohjasta

    8. 8

      Miljardööri lupasi maksaa collegen koko vuosi­kurssin opinto­lainat, lasku 40 miljoonaa – opiskelijoilla kesti hetken tajuta, mitä sijoittaja lupasi

    9. 9

      Huijarisyndrooma vaivaa monia, mutta sen vastakohdasta kärsii kenties vieläkin useampi

      Tilaajille
    10. 10

      Madonnan epävireinen euroviisuesitys korjattiin jälkikäteen Youtubeen – Kuuntele, mikä hurja muutos laulussa tapahtui

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Maailma tähtäimen läpi – HS:n erikoisartikkeli vie maahan, jossa rynnäkkökivääri on kodin perusvaruste

      Tilaajille
    2. 2

      Kirsi Hytönen on naimisissa, etsii netistä seuraa ja kertoo maksaneensa seksistä – Hän kertoo vilkkaasta seksielämästään, jotta naiset eivät häpeäisi itseään

      Tilaajille
    3. 3

      Moni tarkkailee luomiaan, mutta harva tunnistaa paljon yleisemmän ihomuutoksen – Tällainen on aurinkokeratoosi, joka altistaa ihosyövälle

    4. 4

      Tässä on ruokavalio, johon maapallolla on varaa: Uusi lautasmalli muuttaisi suomalaisten ruokailua radikaalisti, mutta mistään ei tarvitse luopua

      Tilaajille
    5. 5

      Aleksi elää kolmen miehen perheessä, ja nyt hän synnytti toisen vauvansa – ”Meillä on periaatteessa kaksi laitonta lasta”

      Tilaajille
    6. 6

      25 vuotta sitten muutama baari muutti koko Helsingin yöelämän, ja nyt ne kuolevat pois

    7. 7

      Kommentti: Mitä ihmettä tapahtui Madonnalle Euroviisuissa? Hirvittävä epävire vei huomiota Palestiinan lipun esittelyltä ja näppärältä Tšaikovski-lainalta

    8. 8

      ”Kun hyväksyy yksinäisyytensä, ei tarvitse juosta muiden perässä” – Aura Raulo oli erikoinen lapsi, joka kasvoi ulkopuolisena ja päätyi maailman huipulle

      Tilaajille
    9. 9

      Legendaarisen laulajatähden huvila lahoaa niille sijoilleen Helsingissä – Vesivahinko turmeli taloa 2011 eikä korjauksia ole vieläkään aloitettu

    10. 10

      Simppeli ruutupaperi­kikka paljastaa, kannattaako halvat aurinko­lasit ostaa vai ei, sanoo professori

    11. Näytä lisää