Koti

Helsinki nostattaa asuntojen hintoja: kaupunki saa myymistään tonteista sitä enemmän rahaa, mitä kalliimmalla niille rakennettavat asunnot myydään

Kaupungin teki Hartelan kanssa hyvän tilin tonttikaupassa Jätkäsaaressa. Keskimääräinen neliöhinta tässä uudiskohteessa on peräti yli 8 000 euroa neliöltä.

Helsingin kaupungin tonttipolitiikan tavoitteena näyttää olleen maanmyyntitulojen maksimointi, ei asuntojen kohtuuhintaisuus. Osassa kauppoja kaupunki saa tontista sitä korkeamman hinnan, mitä kalliimmalla sille tehdyt asunnot on myyty.

Helsinki on myynyt viime vuosina tontteja myös tonttirahastoille. Niillä on arvioitu olevan asuntohintoja nostava vaikutus.

Rakennuslehti on käynyt läpi Helsingin kaupungin tekemät tonttikaupat 2010-luvulla. Selvityksessä tutkittiin vapaarahoitteiseen omistus- tai vuokra-asuntojen rakentamiseen myytyjä asuinkerrostalotontteja. Mukana ovat myös valtion ja muiden maanomistajien tekemät tonttikaupat Helsingissä. Vastaavaa selvitystä ei ole aikaisemmin tehty.

Tiedot perustuvat Maanmittauslaitoksen tietoihin. Kauppatilastot on laatinut valtiotieteen maisteri Ossi Paukku. Hän on asuntopolitiikkaan erikoistunut ekonomisti, joka teki työuransa asunto-, rakennus- ja kiinteistöalalla.

Helsinki on myynyt asuinkerrostalojen tontteja 324,6 miljoonalla eurolla vuosina 2010–2018. Näille tonteille on rakennettu tai rakennetaan noin 4 700 asuntoa. Asunnoista vajaa puolet on myytäviä omistusasuntoja, loput ovat vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.

Helsinki on alueen suurin tonttien myyjä. Valtion omistamat yhtiöt ovat myyneet tällä vuosikymmenellä tontteja noin 281 miljoonalla ja muut myyjät noin 113,6 miljoonalla eurolla.

Lue myös: Rakennusliikkeet antavat valinnaisesta vuokratontista ruusuisen kuvan – ostajat eivät aina tiedä, mitä sopimus sisältää, ja tontti voi nostaa myös asuntojen hintoja

Lue myös: Asunto- ja yhtiölainat kasvavat yhä rajusti pääkaupunkiseudulla, ja syyllisiä ovat ekonomistin mukaan kaupungit: Helsinki mahdollistaa gryndereille 25–35 prosentin katteen

 

Helsinki maksimoi tonttimyynnistä saatavat tulot.

Selvityksessä on käyty läpi niiden asunto-osakeyhtiöiden tietoja, joita on perustettu Helsingin kaupungin myymille tonteille. Asunnon velattomasta hinnasta pystytään erottamaan tontin osuus, kun käytettävissä on tontin hinta ja rakennusoikeuden sekä arvioitujen asuntoneliöiden määrä.

Helsingin kaupunki on pyrkinyt maksimoimaan tonttimyynnistä saamansa tulot. Kuvaava esimerkki on Hartela Etelä-Suomen toteuttama Asunto oy Jätkäsaaren Pollari. Tonttikauppa tehtiin loppuvuonna 2018. Tontille tulee 106 asuntoa, joiden keskipinta-ala on 51,2 huoneistoneliötä.

Tontin kauppahinta oli rakennusliikkeen tarjoama prosenttiosuus tontille rakennettavien asuntojen ja mahdollisten muiden tilojen velattomasta kokonaismyyntihinnasta. Tonttikisan voittanut Hartela tarjosi Helsingille 21,235 prosenttia kohteen velattomasta myyntihinnasta.

Hartelan arvio kohteen myyntihinnasta oli 44,41 miljoonaa euroa. Siten tontin kauppahinnaksi tuli 9,43 miljoonaa euroa.

Lisäksi kaupungilla on oikeus periä tontista lisähintaa, mikäli kohteen toteutunut velaton kokonaismyyntihinta ylittää kaupan perusteena olleen hinta-arvion. Tällä menettelyllä kaupunki hyötyy, jos rakennusliike onnistuu myymään asunnot ennakoitua kalliimmalla hinnalla.

 

Kallein yksiö tonttiosuuksineen Jätkäsaaressa: lähes 13 000 euroa neliöltä.

Kaupungin ja Hartelan tonttikauppaa koskevassa kauppakirjassa vielä todetaan, että asunnot ja esimerkiksi autopaikkojen käyttöoikeudet on myytävä ”vähintään niiden kulloisenkin myyntiajankohdan käypään arvoon, ellei toisin sovita”.

Kaupunki ei ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti liikaa suoritettua kauppahintaa ostajalle, jos asuntojen myyntitulot eivät olekaan odotetun suuruiset.

Kaupungin päättäjät voivatkin olla tyytyväisiä Jätkäsaaren Pollarin kalliisiin asuntohintoihin ja kaupungin tontista saamaan myyntituloon. Keskimääräinen asuntojen neliöhinta on noin 8 170 euroa. Kalleimman myynnissä olevan yksiön hinta on tonttiosuuden kanssa 350 800 euroa. Se tekee 12 993 euroa neliöltä.

Keskimääräinen tonttikustannus on Jätkäsaaren Pollarissa 1 736 euroa neliöltä. Näin yksiön myyntihinnan ja tonttikustannuksen erotukseksi jää noin 11 250 euroa. Tonttiosuuden ja kohteen asuntojen keskimääräisen velattoman hinnan erotus on runsaat 6 400 euroa neliöltä.

 

”Onko kaupungin tehtävä edistää kovaa markkinavetoista bisnestä asuntomarkkinoilla?

Helsingin kaupungin tonttikauppoja koskevan tilastokatsauksen tehnyt valtiotieteen maisteri Ossi Paukku arvostelee kaupunkia markkinavetoisesta maapolitiikasta. Kaupunkia ei näytä kiinnostavan se, minkä hintaisia asuntoja sen myymille tonteille rakennetaan. Päinvastoin osassa kohteita tonttitulot ovat sitä isommat, mitä kalliimmalla grynderi onnistuu asunnot myymään.

”Onko kaupungin tehtävä edistää kovaa markkinavetoista bisnestä asuntomarkkinoilla? Jo vuosikymmeniä jatkunut tasapainoton asuntomarkkinatilanne on täysin kaupungin omaa syytä, sillä se omistaa valtaosan alueen maista ja pystyisi maapolitiikallaan ohjailemaan markkinoita kohtuuhintaisuuden suuntaan”, Paukku sanoo.

Hänen mielestään Helsingin pitäisi osoittaa tontteja nykyistä enemmän hintasäänneltyjen hitas-asuntojen ja kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamiseen.

Paukku hämmästelee myös kaupungin tonttien myyntiä tonttirahastoille. Niiden on arveltu nostaneen tonttien hintoja ja hämärtäneen asunnon ostajien käsityksiä asuntojen todellisesta kokonaishinnasta. Tonttiosuuden myyminen erikseen murtaa hänen mielestään asunto-osakeyhtiöjärjestelmää yhdessä ylisuurten yhtiölainojen kanssa.

Jos ostaja ei lunasta asuntonsa tonttiosuutta, hän maksaa tonttivuokrana rahastolle korkeaa, käytännössä riskitöntä tuottoa.

 

Kaupunki on myynyt tontteja myös tonttirahastoille.

Jätkäsaaren Pollari on esimerkki myös siitä, että Helsinki on myynyt tontteja tonttirahastoille. Hartelan kohteessa asuntoyhtiö omistaa tontista 25 ja Suomen Osatontti ky 75 prosenttia. Tonttivuokra on alustavasti 5,31 euroa neliöltä kuukaudessa.

Tonttirahastot ovat tontin ostajina myös Laptin Sompasaareen rakentamissa kohteissa. Kahdessa eri tonttikaupassa Lapti haki ensin tonttia Asunto oy Helsingin Sompasaaren Tyynille, mutta kaupungille lähetetyssä uudessa hakemuksessa toivottiinkin, että kaupunki myy tontin vuokratonttimallilla FIM Tonttirahasto I ky:lle.

Kaupunki myi tontit tonttirahastolle siten, että Lapti sitoutuu vastaamaan kohteiden toteutuksesta. Toisen tontin kauppahinta on 4,5 miljoonaa, toisen 3,7 miljoonaa euroa. Tähänkin tonttikauppaan liittyy ehto, että kaupungilla on oikeus periä lisähintaa, jos asunnot myydään ennakoitua kalliimmalla. Lisähinnan maksaa Lapti, ei asunto-osakeyhtiö eikä tonttirahasto.


 

Tonttihinta ei yksin selitä asuntojen kalleutta.

Selvityksen yksi tulos on, että tonttien hinta ei selitä asuntojen kalleutta. Tyypillisesti tontin osuus on noin 1 000–2 000 euron tuntumassa asuntoneliötä kohti. Vain kahdessa kaupungin vuonna 2018 myymässä tontissa niille tehtävien asuntojen keskimääräinen tonttikustannus on keskimäärin yli 2 000 euroa asunnon velattomasta hinnasta.

Silti hyvillä paikoilla myydään kalleimpia pieniä asuntoja reilusti yli 10 000 euron neliöhinnalla. Ei ole harvinaista, että tonttiosuuden ja pienen asunnon velattoman hinnan välinen ero on yli 8 000 euroa neliöltä.

Rakennusliike näyttääkin hyötyvän kaupungilta ostetusta asuntotontista sitä enemmän, mitä paremmalla paikalla tontti sijaitsee.

 

Tonttiosuus oli viime vuonna jopa 2 400 euroa asunnon hinnasta.

Helsingin kaupunki myi rakennusliike Peabille Jätkäsaaresta tontin 12,3 miljoonalla eurolla. Sille perustetussa Asunto oy Helsingin Goldfingerissä tontin kustannus asuntojen hinnoissa on keskimäärin 2 408 euroa. Se on korkein tonttikustannus, jonka Helsingin kaupungin tonttikaupoista syntyi viime vuonna.

Tässäkin yhtiössä tontti muodostaa kuitenkin vain pienen osan asunnon velattomasta myyntihinnasta. Kalleimmasta myynnissä olevasta yksiöstä pyydetään 11 632 euroa neliöltä.

On hyvä muistaa, että jos Helsingissä haluaa läheltä kotia pysäköintipaikan autolleen, se voi maksaa jopa 30 000–50 000 euroa asuntohinnan päälle.


Asuntojen huippukorkeat hinnat eivät johdu vain kalliista tontista

Hietalahden telakka-alueelle rakennettava Asunto oy Helsingin Court osoittaa, että suhteellisen kallis tonttikaan ei selitä asuntojen huippukorkeita hintoja.

Helsingin kaupunki myi Telakkakadulla sijaitsevan tontin Skanskalle 8,5 miljoonalla eurolla viime vuonna.

Tontin osuus Helsingin Courtin asuntojen hinnassa on keskimäärin 2 212 euroa asuntoneliöltä. Arvio on tehty tontin hinnan ja tontille rakennetavien asuntoneliöiden perusteella.

Kalleimman myynnissä olevan kaksion velaton myyntihinta on 11 750 euroa neliöltä. Asunnon hinnan ja tonttiosuuden välinen erotus on runsaat 9 500 euroa neliöltä.

Kalleimman myynnissä olevan kolmion neliöhinta on 13 300 euroa. Neljän huoneen asunnosta pyydetään 15 300 euroa neliöltä. Siinä on 170,5 neliötä, joten asunto lienee 2,61 miljoonalla eurolla Suomen kalleimpia uudisasuntoja.

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      ”Olen onnellinen Jussin puolesta” – Rockmaailman hylkäämä Kari Peitsamo puhuu ihailemastaan Jussi Halla-ahosta, näyttää uuden kotinsa, ja kaiken sanottuaan puhkeaa itkuun

      Tilaajille
    2. 2

      Erottaisitko synteettisen timantin oikeasta? Eivät erota kultakauppiaatkaan, ja näin se mullistaa timanttikauppaa

    3. 3

      Lasitaiteilija Oiva Toikka on kuollut

    4. 4

      Helsinki kärsii niin kovasta lääkäripulasta, että poliitikot pohtivat ruuhkien purkamista yksityisille lääkäriasemille

    5. 5

      Uusi tutkimus pani suomalais­professorit järjestykseen julkaisujensa perusteella: Katso listat seitsemän alan kärki­nimistä

    6. 6

      Onko niin, että rahaa kyllä on pilvin pimein, vaikka köyhille ja vähätuloisille sitä ei riitäkään?

    7. 7

      Ultrajuoksija Noora Honkala teki 12 tunnin kisassa kerralla kaksi ennätystä vaikeuksista huolimatta: ”Epätoivoisesti yritin oksentaakin”

    8. 8

      Tanskalaislehti: Tanskan rikkaimman miehen neljästä lapsesta kolme kuoli Sri Lankan pommi-iskussa – iskusta epäillään paikallista NTJ-islamistiryhmää

    9. 9

      Kaikkien aikojen kovakuntoisin Miss Suomi: äärimmäisen raskas treeni voi pelastaa Lotta Näkyvän hengen

      Tilaajille
    10. 10

      Teemu Pukki otti taas askeleen kohti maaliennätystä, Norwich nousee lähes varmasti Valioliigaan

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Asiantuntijat pitävät Mannerheimin matkoiltaan keräämää historiallista esineistöä sensaatiomaisena – Miksi nämä aarteet makaavat varaston uumenissa?

      Tilaajille
    2. 2

      Onko niin, että rahaa kyllä on pilvin pimein, vaikka köyhille ja vähätuloisille sitä ei riitäkään?

    3. 3

      Vaikeuksista vaikeuksiin kompastelleen Redin johtoon palkattiin farkku­kauppias Lahdesta ja yhtäkkiä kauppakeskus tunnetaan muustakin kuin sokkeloisuudestaan

    4. 4

      Kaikkien aikojen kovakuntoisin Miss Suomi: äärimmäisen raskas treeni voi pelastaa Lotta Näkyvän hengen

      Tilaajille
    5. 5

      Unelmien keikka päättyi kauhutarinaan – Vuonna 2008 HS:n toimittaja ja valokuvaaja nousivat helikopteriin nähdäkseen Suomen, mutta matkan päässä odotti yllätys

      Tilaajille
    6. 6

      Uusi tutkimus pani suomalais­professorit järjestykseen julkaisujensa perusteella: Katso listat seitsemän alan kärki­nimistä

    7. 7

      Muistatko Netscapen ja ponnahtavat porno­ikkunat? Internet täyttää 30 vuotta, ja nyt HS:n erikoisartikkeli vie hämmentävälle matkalle verkon alku­hämärään

      Tilaajille
    8. 8

      ”Olen onnellinen Jussin puolesta” – Rockmaailman hylkäämä Kari Peitsamo puhuu ihailemastaan Jussi Halla-ahosta, näyttää uuden kotinsa, ja kaiken sanottuaan puhkeaa itkuun

      Tilaajille
    9. 9

      Tanskalaislehti: Tanskan rikkaimman miehen neljästä lapsesta kolme kuoli Sri Lankan pommi-iskussa – iskusta epäillään paikallista NTJ-islamistiryhmää

    10. 10

      Suomalaisilla ja virolaisilla yrittäjillä on eroa kuin yöllä ja päivällä

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Notre Dame jälleenrakennetaan viidessä vuodessa, lupaa presidentti Macron

    2. 2

      Muistatko Netscapen ja ponnahtavat porno­ikkunat? Internet täyttää 30 vuotta, ja nyt HS:n erikoisartikkeli vie hämmentävälle matkalle verkon alku­hämärään

      Tilaajille
    3. 3

      Ääniensä näköinen Suomi on kirjava ja pohjasta paksu – HS:n erikoisartikkeli piirtää vaalituloksen kartalle

    4. 4

      Jussi Halla-ahon blogikirjoituksista ja ”ihmiskäsityksestä” tuli hidaste perussuomalaisten hallitustielle – Näin Halla-aho kirjoitti vähemmistöistä vuosikymmen sitten

    5. 5

      Jussi Halla-ahon mukaan perussuomalaiset on nyt ”normaali osa järjestelmää”, mutta nämä vaalilähetyksessä nähdyt käsimerkit osoittavat muuta

    6. 6

      Lähetykseen kätketty gps-paikannin paljasti järjestelmällisen varastelun Postin logistiikka­keskuksessa – saaliin arvo lähes 60 000 euroa

    7. 7

      Rutiköyhän kainuulais­perheen selviytyminen on ihmeellinen tarina Suomesta

      Tilaajille
    8. 8

      Moni on ryhtynyt paistamaan neitsytoliivi­öljyllä, vaikka vanha tieto syöpäriskistä pätee yhä – Nämä terveysfaktat jokaisen on syytä tietää oliiviöljystä

    9. 9

      Kalliossa asuva Liisa Lehto on yksi niistä, jotka nostivat Jussi Halla-ahon ääni­haravaksi jopa puna­vihreiden koti­kentällä – Halla-ahoa äänestäneet kertovat, millainen heidän Helsinkinsä on

    10. 10

      Analyysi: Putous kerää nyt televisiossa historiallisen vähän katsojia, eikä se ole mikään ihme – ohjelmaa vaivaa sama ilmiö kuin koko suomalaista tv-viihdettä

    11. Näytä lisää