Koti

Tuleva putkiremontti jarruttaa 70-luvulla ja jopa 80-luvulla rakennettujen asuntojen myyntiä – Kartta näyttää, minne remontti­buumi iskee pahiten Helsingissä

Monessa 1970-luvulla rakennetussa kerrostalossa putkiremontti on kohta edessä. Asumiskulut kallistuvat, mikä vaikuttaa myös asunnonostajan budjettiin. HS selvitti, paljonko putkiremontti maksaa ja miten se vaikuttaa kodin hintaan.

Helsingissä on alueita, joissa on paljon putkiremontissa olevia taloja tai joissa putkiremontit ovat lähestymässä.

Tämä on hyvä tiedostaa, kun etsii uutta kotia, sillä putkiremontti vaikuttaa asumiseen ja asumiskuluihin merkittävästi.

Isännöintiliiton tällä viikolla julkaiseman putkiremonttibarometrin mukaan putkia saneerataan nyt hyvää vauhtia 1970-luvulla ja varsinkin vuosikymmenen alussa rakennetuissa taloissa. Niitä on suuri osa, vajaa puolet, putkiremonttikohteista.

Putkiremontoitavien talojen mediaanirakennusvuosi on 1971 niin pääkaupunkiseudulla kuin koko maassa.

Toiseksi eniten putkia tehdään 1960-luvun taloissa. Myös 1980- ja jopa 1990-luvulla rakennettuja taloja on jo putkiremontin kohteena, tosin vielä vähän.

Helsingissä 1970-luvulla rakennettuja kerrostaloja on eniten Itä-Pasilassa, Kannelmäessä ja Yliskylässä, 1980-luvun kerrostaloja Keski- ja Länsi-Pasilassa sekä Malminkartanossa. Pasila on iso työmaa nyt ja lähivuosina. Paitsi että siellä remontoidaan vanhoja taloja, sinne rakennetaan uusia.

Katso kartasta, millä alueilla Helsingissä on eniten 1970-luvulla rakennettuja kerrostaloja.



Moni pelkää putkiremonttia ymmärrettävistä syistä. Se maksaa paljon, kestää kuukausia ja edellyttää yleensä muuttoa muualle. Putkiremontti on kuitenkin tehtävä, sillä putkisto kestää tyypillisesti 40–50 vuotta.

Mutta miksi putkiremontteja tehdään myös alle 40 vuotta vanhoissa eli 1980–1990-luvun taloissa?

Constin myynti- ja hankekehitysjohtaja Antti Pulkkinen selittää tätä märkätilojen ja putkien ongelmilla. Saman tulkinnan voi tehdä Isännöintiliiton selvityksestä: sen mukaan puutteelliset tai vaurioituneet vedeneristykset saavat osan taloyhtiöistä käynnistämään putkiremonttihankkeen.

Yleisin yksittäinen syy aloittaa putkiremontti on kuitenkin putkivuodot.

”Liian usein putkiremonttiin ryhdytään taloyhtiössä vasta sen jälkeen, kun huonokuntoiset putket alkavat vuotaa. Näin on yli puolessa taloyhtiöistä”, sanoo Isännöintiliiton kehityspäällikkö Reetta Yrttimaa.

Hänen mukaansa joissain taloyhtiössä edes vuodot eivät hetkauta, vaan putkiremonttia lähdetään tekemään vasta sitten, kun vakuutusyhtiö ei enää suostu maksamaan vuotojen aiheuttamia vahinkoja.

Katso kartasta, millä alueilla Helsingissä on eniten 1980-luvulla rakennettuja kerrostaloja.



Vuotojen ohella putkiston kuntotutkimuksen osoittama tarve on yleinen putkiremontin herättäjä. Yrttimaan mukaan putkiremontit ovat nyt aivan liian ennakoimattomia ja niitä pitäisi tehdä nykyistä suunnitelmallisemmin.

Hinta on tärkein kriteeri putkiremonttiurakoitsijaa valitessa suurimassa osassa taloyhtiöistä. Se on siis tärkeämpää kuin esimerkiksi putkiremontin tekevän yrityksen maine, remontin aikataulu tai työn takuu.

Tämä on sikäli luonnollista, että putkiremontit aiheuttavat taloyhtiöiden osakkaille ison taloudellisen taakan. Putkiremontti voi maksaa useita kymmeniä tuhansia euroja pienessäkin asunnossa.


Kustannusten vertailu on hankalaa, sillä taloyhtiöt ja remonttien sisällöt vaihtelevat. Hintaan vaikuttaa esimerkiksi taloyhtiön sijainti, koko ja kunto sekä putkiremontin laajuus ja mahdolliset muut samaan aikaan tehtävät remontit. Mitään yleispätevää hinnastoa ei ole olemassa.

Jotain suuntaa-antavaa voi silti sanoa. Muutamasta suuresta rakennusliikkeestä eli Constista, Firasta ja Lehdosta arvioidaan HS:n pyynnöstä hintahaarukaksi pääkaupunkiseudulla sijaitsevan kerrostalon perinteiselle putkiremontille 700–1 000 euroa asuinneliöltä ja putkien sukitukselle 150–600 euroa asuinneliöltä.

”Arvotalojen remonttien hinnat nousevat helposti lähelle tuhatta euroa neliöltä. Sama tilanne on taloyhtiöissä, joissa on paljon yksiöitä”, Pulkkinen sanoo.


Perinteistä putkiremonttia ja putkien sukitusta vertailtaessa on muistettava, ettei sukitus sisällä automaattisesti esimerkiksi kylpyhuoneen uusimista, toisin kuin perinteinen putkiremontti, vaan se pitää tilata lisätyönä.

Sukitusremontin hinta riippuu paljolti siitä, mitä muuta kohteessa tehdään.

”Jos kyseessä on sisällöltään laaja remontti eli kylpyhuoneet, sähköt ja vesijohdot uusitaan, on neliöhinta 900–1 000 euroa. Jos kylpyhuoneita ei saneerata, hinta asettuu noin 600 euroon neliöltä. Pelkkä sukitusurakka on neliöhinnaltaan sadan euron luokkaa.”

Putkiremonttibarometrin mukaan perinteinen putkiremontti maksaa pääkaupunkiseudulla keskimäärin 1 053 euroa asuinneliöltä (mediaanihinta 993 euroa) ja koko maassa noin 770 euroa asuinneliöltä (mediaani 753 euroa).

Isännöintiliiton Yrttimaa suhtautuu pääkaupunkiseudun hintoihin pienellä varauksella, sillä vastauksia alueen taloyhtiöistä tuli verrattain vähän. Ne eivät kuitenkaan suuresti eroa rakennusliikkeiden arvioista.


Pääkaupunkiseudulla putkiremontit ovat kalliimpia kuin muualla Suomessa, koska asunnot ovat pienempiä ja korjattavia märkätiloja on siten enemmän.

”Täällä on myös paljon arvokkaita kiinteistöjä.”

Rivitalojen putkiremonttien hintaa on vaikeampi antaa. Yrttimaan mukaan tietoa ei saa ongittua putkiremonttibarometrin aineistosta. Rakennusliikkeistä puolestaan kerrotaan, että urakat eroavat kerrostaloista tai kokemusta on vain vähän.

”Kokemuksemme mukaan rivitaloja korjataan yleensä pikkuhiljaa: ensin sukitetaan viemärit, sitten tehdään erikseen vesijohdot, ja jokainen uusii oman kylpyhuoneensa”, Pulkkinen kuvailee.

Lehdon korjausrakentamisen myyntijohtaja Jukka Viljanen heittää hinta-arvioksi rivitalon perinteiselle putkiremontille 900–1 200 euroa asuinneliöltä ja putkien sukitukselle 150–220 euroa asuinneliöltä.

 

”Kauppahinnat laskevat 5–6 vuotta ennen putkiremontin aloitusta.”

Putkiremonttibarometrin mukaan läheskään kaikki osakkaat eivät tiedä, miten putkiremontti vaikuttaa oman asunnon arvoon. Osa olettaa, että kustannukset siirtyvät asunnon myyntihintaan, vaikka todellisuudessa näin on harvoin.

Putkiremontti alkaa vaikuttaa asuntokauppaan jo vuosia aiemmin, eikä se useinkaan nosta hintoja. Kauppahinnat tuppaavat laskemaan 5–6 vuotta ennen remontin aloitusta, sanoo Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Anu-Elina Hintsa.

”Lähes 60 prosenttia pääkaupunkiseudun välittäjistämme on sitä mieltä, että asunnon myynti kannattaa aloittaa vähintään viisi vuotta ennen tulevaa putki­remonttia, jotta asunnosta saa parhaan hinnan.”


Kiinteistömaailman toimitusjohtaja Erkki Heikkinen kertoo, että putkiremontti näkyy asuntojen hinnoissa viimeistään silloin, kun se mainitaan talo­yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelmassa. Samaa sanoo Habitan toimitusjohtaja Mika Pärssinen.

Bo LKV:n aluejohtaja Saara Murtovaara on arviossaan hieman maltillisempi. Hänen mukaansa putkiremontti jarruttaa asuntojen myyntiä silloin, kun remontti on arvioitu toteutettavaksi parin vuoden kuluttua tai hankesuunnittelu käynnistyy.

”Usein tässä vaiheessa projektin kustannusarvio ei ole vielä valmistunut, mikä tekee ostajien taloudellisen tilanteen arvioinnin hankalaksi. Ilman kustannusarviota tai remontin valmistumisaikataulua asunnon myynti on vaikeinta.”

 

”Jos asunnon hinta on 200 000 ja päälle tulee arviolta 60­000 euron putkiremontti, ostaja huomio sen tarjouksessaan.”

Kiinteistönvälittäjien mukaan asunnon myyjä saa harvoin takaisin putkiremonttiin sijoittamiaan rahoja. ”Tulossa oleva putkiremontti laskee asuntojen hintoja ja tehty remontti nostaa niitä muttei kuitenkaan aivan putkiremontin kustannuksen verran”, Kiinteistömaailman Heikkinen sanoo.

Bo LKV:n Murtovaara muistuttaa, että putkiremontin yhteydessä tehdään tavallisesti muitakin peruskorjauksia, kuten sähköremontti, jolloin taloyhtiön kokonaiskunto paranee.

”Pintojen taakse piiloon jäävää kunnostustyötä ei perinteisesti osata arvostaa niin paljon kuin sen toteuttamiseen kuluu varoja”, Murtovaara sanoo.


Hänen mukaansa asunnon hinta alenee ennen putki­remonttia lähtöarvosta riippuen 10–20 prosenttia ja remontoidun asunnon toteutuneeseen kauppahintaan remontin arvosta siirtyy 70–90 prosenttia.

”Remontin aiheuttama hankaluus arvotetaan hintaa alentavana tekijänä, eikä remontti­kustannusta voida siksi lisätä sellaisenaan suoraan asunnon hinnan päälle.”

Huoneistokeskuksen Hintsa arvioi, että 50–80 prosenttia putkiremontin kuluista saa yleensä asunnon myyntihinnassa ja suurin piirtein saman verran voi joutua alentamaan hintaa ennen remonttia.

”Jos asunnon hinta on 200 000 ja päälle tulee arviolta 60­000 euron putkiremontti, ostaja huomio sen tarjouksessaan”, sanoo Habitan Pärssinen.

 

Jakomäessä putkiremonttiin sijoitetuista rahoista saa asuntoa myydessä vähemmän takaisin kuin Kalliossa.

Asunnon sijainnilla on suuri merkitys. Parhain tilanne on keskustassa, huonoin lähiöissä.

”Jos Kalliossa tehdään putkiremonttia ja taloyhtiön laatu paranee, putkiremontti tulee parhaassa tapauksessa lähes täysimääräisenä arvonnousuna. Kun mennään Jakomäkeen, tilanne on päinvastainen.”

Heikkisen mukaan lähestyvällä putkiremontilla ei ole välttämättä mitään merkitystä asunnon hintaan, jos myynnissä on pieni asunto erittäin halutulla alueella, jossa tulee harvoin asuntoja myyntiin.

”Kysyntä on niin kova.”

 

Pelkoreaktio karsii ostajia.

Putkiremontoitu asunto on helpompi saada myytyä, sillä valtaosa ostajista pitää putkiremonttia pelottavana mörkönä. Se sisältää aina riskin.


”Koskaan ei tiedä, paljonko se lopulta maksaa, kauanko kestää ja miten se vaikuttaa asumismukavuuteen. Nämä laukaisevat pelkoreaktion, joka karsii ostajia.”

Vaikka perinteinen putkiremontti on kallis, Pärssisen mukaan suomalaiset arvostavat sitä.

Mutta joissain taloyhtiöissä putkiremonttia ei ole edes mahdollista toteuttaa. Vaikka tarvetta remonteille olisi, asuntojen arvon hiipuessa taantuvilla paikkakunnilla kallista putkiremonttia ei kannata tai voi tehdä rahoituksen puuttuessa, Isännöintiliiton Yrttimaa sanoo.

Pärssinen ottaa esimerkin pääkaupunkiseudun laitamilta, Vantaan Mikkolasta.

”Jos putkiremontin hinta näyttelee 50:tä prosenttia koko asunnon arvosta, on selvää, että siitä tulee tappiota rajusti. Silloin voi olla järkevää miettiä esimerkiksi putkien sukitusta.”



Lue lisää putkiremonttiaiheista HS:n Putkiremonttiekstrasta.

Tietoa asuntokauppa-asioista saat HS:n Asuntokauppaekstrasta.

 

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Pekka Sauri aloitti Twitterissä ”ränttäämisen” ja katso: Jussi Halla-aho avasi edes hieman, mitä mieltä hän on vanhoista kirjoituksistaan

    2. 2

      Muistatko Netscapen ja ponnahtavat porno­ikkunat? Internet täyttää 30 vuotta, ja nyt HS:n erikoisartikkeli vie hämmentävälle matkalle verkon alku­hämärään

      Tilaajille
    3. 3

      Parikymppinen kaahari ajoi yli 250:tä kilometriä tunnissa satasen alueella Vantaalla – ”Eihän mikä tahansa auto kulje noin kovaa”

    4. 4

      Kalliossa asuva Liisa Lehto on yksi niistä, jotka nostivat Jussi Halla-ahon ääni­haravaksi jopa puna­vihreiden koti­kentällä – Halla-ahoa äänestäneet kertovat, millainen heidän Helsinkinsä on

    5. 5

      Poliisi ottanut seitsemän ihmistä kiinni epäiltynä Sri Lankan iskuista, kahdeksan räjähdyksen sarjassa jo yli 200 kuollutta – tämä iskuista tiedetään

    6. 6

      HS-analyysi: Vatsaa vihlovat dokumentit Josefin Nilssonista ja Michael Jacksonista osoittavat, miten helposti asioista vaietaan

    7. 7

      Miehen junan eteen Pasilassa työntänyt vangittu

    8. 8

      ”Luojan kiitos, en ole Suomessa”, Erica Fugate ajatteli ja lähti lapsensa kanssa yhdys­valtalaisen vanki­karkurin matkaan – lopulta hän myi miehen tarinan Hollywoodiin

      Tilaajille
    9. 9

      Dieselin­katkuinen tahra: Saksan auto­teollisuus menetti maineensa, ja nyt sen on keksittävä auto uudestaan

      Tilaajille
    10. 10

      Rutiköyhän kainuulais­perheen selviytyminen on ihmeellinen tarina Suomesta

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Muistatko Netscapen ja ponnahtavat porno­ikkunat? Internet täyttää 30 vuotta, ja nyt HS:n erikoisartikkeli vie hämmentävälle matkalle verkon alku­hämärään

      Tilaajille
    2. 2

      Kalliossa asuva Liisa Lehto on yksi niistä, jotka nostivat Jussi Halla-ahon ääni­haravaksi jopa puna­vihreiden koti­kentällä – Halla-ahoa äänestäneet kertovat, millainen heidän Helsinkinsä on

    3. 3

      Rutiköyhän kainuulais­perheen selviytyminen on ihmeellinen tarina Suomesta

      Tilaajille
    4. 4

      Dieselin­katkuinen tahra: Saksan auto­teollisuus menetti maineensa, ja nyt sen on keksittävä auto uudestaan

      Tilaajille
    5. 5

      ”Luojan kiitos, en ole Suomessa”, Erica Fugate ajatteli ja lähti lapsensa kanssa yhdys­valtalaisen vanki­karkurin matkaan – lopulta hän myi miehen tarinan Hollywoodiin

      Tilaajille
    6. 6

      Poliisi ottanut seitsemän ihmistä kiinni epäiltynä Sri Lankan iskuista, kahdeksan räjähdyksen sarjassa jo yli 200 kuollutta – tämä iskuista tiedetään

    7. 7

      ”Hävettävän suuri” BMW vie suomalaisen kirurgin tallinnalaiselle klinikalle: sote ja verot ajavat suomalaisia lääkäreitä muualle töihin

    8. 8

      Vesku Loirin elämä täyttää koko ensi syksyn – Olli Lindholmin kuolema ei ollut vielä mitään

    9. 9

      Saaristoon, Mathildedaliin vai Kristiinan­kaupunkiin? Katso kymmenen vinkkiä, mihin kannattaa matkustaa Suomessa

    10. 10

      HS selvitti vaikeasti aukeavan Fingerpori-sarja­kuvan merkitystä piirtäjä Pertti Jarlalta, nyt Jarla kommentoi selitystään toisessa sarja­kuvassaan

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Notre Dame jälleenrakennetaan viidessä vuodessa, lupaa presidentti Macron

    2. 2

      Ääniensä näköinen Suomi on kirjava ja pohjasta paksu – HS:n erikoisartikkeli piirtää vaalituloksen kartalle

    3. 3

      Jussi Halla-ahon blogikirjoituksista ja ”ihmiskäsityksestä” tuli hidaste perussuomalaisten hallitustielle – Näin Halla-aho kirjoitti vähemmistöistä vuosikymmen sitten

    4. 4

      Vaalitulos ratkesi äärimmäisen niukasti: Sdp suurin, vaali­päivän äänivyöry toi perus­suomalaiset lähes tasoihin – lue HS:n analyysit tuloksesta

    5. 5

      Jussi Halla-ahon mukaan perussuomalaiset on nyt ”normaali osa järjestelmää”, mutta nämä vaalilähetyksessä nähdyt käsimerkit osoittavat muuta

    6. 6

      Lähetykseen kätketty gps-paikannin paljasti järjestelmällisen varastelun Postin logistiikka­keskuksessa – saaliin arvo lähes 60 000 euroa

    7. 7

      Muistatko Netscapen ja ponnahtavat porno­ikkunat? Internet täyttää 30 vuotta, ja nyt HS:n erikoisartikkeli vie hämmentävälle matkalle verkon alku­hämärään

      Tilaajille
    8. 8

      Rutiköyhän kainuulais­perheen selviytyminen on ihmeellinen tarina Suomesta

      Tilaajille
    9. 9

      Moni on ryhtynyt paistamaan neitsytoliivi­öljyllä, vaikka vanha tieto syöpäriskistä pätee yhä – Nämä terveysfaktat jokaisen on syytä tietää oliiviöljystä

    10. 10

      Maiju Järvisen 7-vuotias poika eristettiin luokassa muista sermeillä – Tänä keväänä hän on viimein pystynyt kertomaan, miltä opetus­suunnitelman painottama ”inkluusio” oikeasti tuntuu

      Tilaajille
    11. Näytä lisää