Koti

Taloyhtiön remontti ajaa naapurit helposti törmäyskurssille: juristi kertoo, mistä asioista osakkaat kinastelevat

Kiinteistön arvo laskee, kun jotkut osakkaat lykkäävät remontteja ja talo rapistuu.

Naapurit ajautuvat helposti törmäyskurssille, kun taloyhtiössä pitää päättää remonteista.

Osa haluaisi korjata taloa, ennen kuin pamahtaa. Toiset taas tahtovat lykätä remontteja ja vakuuttelevat epäilijöille, ettei tässä vielä mikään kiire ole. Kaikki eivät ymmärrä, että kerran rakennettu talo ei pysy pystyssä ilman korjauksia.

Koska taloyhtiössä enemmistö päättää remonteista, korjauksia ei aina tehdä, vaikka vanhat kuluneet putket saattavat alkaa vuotaa minä hetkenä hyvänsä tai kylpyhuoneessa olisi jo kosteusvaurio.

Kun putkien, katon, vedeneristeiden ja talon muiden osien tekninen käyttöikä on ylittynyt, vahinkoriski kasvaa. Remonttien siirtäminen on kuin jäävuorien väistelemistä laivalla.

Korjattavaa riittää nyt varsinkin 1970-luvulla rakennetuissa taloissa. Sotien jälkeinen kerrostalo­rakentaminen oli tuolloin suurimmillaan.


Yhdessä töölöläisessä kerrostaloyhtiössä remonteista on riidelty jo vuosia. Taloyhtiö teetti märkätilojen kuntokartoituksen vuonna 2017, jolloin lähes puolet kylpyhuoneista todettiin olevan kiireellisen korjauksen tarpeessa, kertoo taloyhtiössä asuva osakas Helsingin Sanomille.

Korjauksia ei ole aloitettu niitä puoltavasta asiantuntija­lausunnosta huolimatta vieläkään, ja edellinen remontti on lähes viiden vuosikymmenen takaa. Osakkaita on patistettu korjaamaan kylpyhuoneet itse omalla kustannuksellaan.

Toiseen koulukuntaan kuuluu osakas Pasilasta, joka ei voi ymmärtää, miksi noin 40 vuotta vanhaa taloyhtiötä pitäisi remontoida. Hänen mukaansa hallituksessa istuu nuoria ensiasunnon ostajia, jotka teettävät turhia korjauksia.

Taloyhtiön lainat paisuvat ja vastikkeet kasvavat, osakas tuskailee.

 

Vastike kiinnostaa enemmän kuin taloyhtiön kunnossapito.

Juuri vastikkeista ongelmassa on kyse.

Taloyhtiövertailu-palvelun perustaja Juho Keskiväli sanoi HS:ssä julkaistussa mielipidekirjoituksessaan tammikuussa, että tärkeintä taloyhtiöiden osakkaille on vastikkeen suuruus.

Kuukausittain maksettava vastike siis kiinnostaa enemmän kuin taloyhtiön kunnossapito, vaikka kunto vaikuttaa kiinteistön arvoon.

Isännöitsijä Lauri Hellstedt ihmetteli omassa mielipidekirjoituksessaan, että monia kiinnostaa enemmän oman auton kuin kymmenen kertaa kalliimman asunto-osakkeen huolenpito.

Hänen mukaansa esimerkiksi asunnon kosteusvauriota tai ilmanvaihdon puutteita ei lähdetä hoitamaan samanlaisella tarmolla kuin vaikka autoon tullutta lommoa.

Riitely ja erimielisyydet remonteista ovat tuttuja Kiinteistöliitto Uusimaan johtavalle lakimiehelle Katriina Sarekoskelle. Hänkin mainitsee vastikkeet, kun kysyy, miksi remontteja vastustetaan niin kiihkeästi.

”Varmasti menojen minimointi on yleisin syy.”

Itsekkyys on toinen taustalla vaikuttava asia. Esimerkiksi kylpyhuone­remontteja lykätään siksi, että osa osakkaista on remontoinut kylpyhuoneensa itse omalla rahallaan, eivätkä he halua osallistua muiden kylpyhuoneiden korjauskustannuksiin.

”Osakkaan oma remontti valitettavasti vaikuttaa siihen, miten hän äänestää yhtiö­kokouksessa. Näin ei saisi olla”, sanoo kiinteistö­juridiik­kaan erikois­tunut asian­ajaja Marina Furuhjelm.

Tällaiset tilanteet on otettu huomioon asunto-osakeyhtiö­laissa.

Jos joku osakkaista on jo remontoinut oman kylpyhuoneensa ja tehty työ vähentää taloyhtiölle koituvia kustannuksia tulevassa remontissa, yhtiökokous voi päättää alentaa osakkaalta perittävää vastiketta.

Taloyhtiön johto ei läheskään aina tarjoa mahdollisuutta automaattisesti, vaan se saattaa edellyttää osakkaalta omatoimisuutta: hänen täytyy itse ymmärtää vaatia hyvitystä ennen remonttia.

Moni taloyhtiössä asuva myös unohtaa, että he eivät omista huoneistoaan vaan sen hallintaan oikeuttavat osakkeet. Taloyhtiössä asumista ei voi verrata omakotitaloon, jossa saa tehdä mitä haluaa. Taloyhtiö on yhteisö, joka vastaa kunnossapidosta ja sen kuluista yhdessä.

 

”Talo on kelvannut meille jo vuosikymmeniä ja siinä pystyy edelleen asumaan.”

Eniten riitoja on taloyhtiöissä, joissa asuu paljon iäkkäitä, HS:n haastattelemat asiantuntijat sanovat. Heillä ei useinkaan ole kiinnostusta maksaa remontteja.

”Pitkä­aikaisilta asukkailta monesti kuulee, että talo on kelvannut meille jo vuosi­kymmeniä ja siinä pystyy edelleen asumaan”, sanoo Kiinteistö­liiton apulaispää­lakimies Kristel Pynnönen.

Tällaisissa taloyhtiöissä koetaan sukupolvien yhteentörmäyksiä: nuoret haluaisivat kehittää taloyhtiötä ja nostaa kiinteistön arvoa, mutta vanhat estävät. Vaurioita kyllä paikkaillaan, mutta ongelmien syytä ei tutkita tarkemmin saati teetetä laajoja remontteja, koska enemmistö päättää niin.

Toisinaan hidasteena ovat nuoret, jotka ovat ottaneet valtavan asuntolainan eikä lisää kuluja haluta enää yhtään. Ongelmallisia ovat myös pienet pari- ja rivitaloyhtiöt, joissa maksajia on vähän ja kukin tekee monesti mitä lystää.

 

Taloyhtiöt alkavat valmistella remontteja monesti liian myöhään.

Kiinteistönpidon tulisi olla suunnitelmallista, jotta kaikki korjaukset eivät rysähtäisi kerralla yllättäen, Pynnönen sanoo.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiössä on oltava kunnossapitotarveselvitys vähintään viidelle vuodelle.


Kiinteistöliitto Uusimaan lvi-asiantuntijan Arto Kemppaisen mukaan taloyhtiöt alkavat valmistella remontteja monesti liian myöhään.

Sekään ei hänestä ole tavatonta, että taloyhtiö päätyy korjaamaan vähemmän kuin oikeasti olisi tarve. Vaikka tiedossa olisi, että putket ja kylpyhuoneet pitäisi uusia, taloyhtiö saattaa korjata putket sukittamalla ja jättää kylpyhuoneet ennalleen.

Joskus taloyhtiö nakittaa kylpyhuoneiden korjaamisen osakkaille, niin kuin tämän jutun alussa mainitussa esimerkissä Töölössä. Samoin toimittiin vuosaarelaisessa taloyhtiössä, josta HS kertoi marraskuussa 2017.

Jos rakenteista sattuu kuitenkin löytymään kosteutta osakkaan aloitettua remontin, korjaus siirtyy automaattisesti taloyhtiölle.

Tällaisissa tapauksissa osakkaat joutuvat helposti eriarvoiseen asemaan, kun osalle taloyhtiö teettää kylpyhuoneremontin ja osa on jo maksanut saman remontin itse.

Pelkkää rahastusta, kommentoi osa remontteja vastustavista osakkaista.

 

Pahimmillaan taloyhtiöstä tulee arvoton eikä se saa pankkilainaa.

Jos taloyhtiön kunnosta ei huolehdita, kiinteistön arvo laskee ja korjauskulut kasvavat, kiinteistöalan asiantuntijat vastaavat remonttien vähättelyyn.

Pahimmillaan taloyhtiöstä tulee arvoton eikä se saa pankkilainaa. Kiinteistöliiton toukokuussa julkaistun korjausrakentamisbarometrin mukaan lainarahan saanti on jo vaikeutunut. Lopulta rakennus on purkukunnossa.

Mitä osakkaat voivat siis tehdä, kun suurin osa naapureista vastustaa akuuttia remonttia?

Muilla osakkailla voi olla oikeus vaatia vahingonkorvauksia remontin lykkäämistä kannattaneilta osakkailta, jos esimerkiksi huonokuntoisiksi tiedetyt putket tai katto alkavat vuotaa ja se aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia taloyhtiölle.

Olennaista vahingon­korvaus­vastuun kannalta on se, että remontin siirtämistä kannattaneet osakkaat ovat ymmärtäneet toimineensa lainvastaisesti eli laiminlyöneensä kunnossapitoa, Furuhjelm sanoo.

Tällainen tilanne saattaa olla mahdollinen esimerkiksi silloin, jos hallitus on teettänyt asianmukaisesti kunnossapito­tarve­selvityksiä, esittänyt yhtiökokoukselle tarvittavia toimenpiteitä ja varoittanut riskeistä. Silti osakasenemmistö on päättänyt, ettei remontteja tehdä.

 

Osakas ei voi teettää mitä tahansa remontteja omin päin taloyhtiön piikkiin.

Osakas voi myös teettää korjaukset itse taloyhtiön kustannuksella, jos korjaustarve on akuutti eikä yhtiökokous suostu korjauksiin kirjallisesta vaatimuksesta huolimatta.

Käytännössä osakas maksaa korjauskulut ensin itse ja velkoo niitä myöhemmin taloyhtiöltä, viime kädessä oikeusteitse.

”Seuraavaksi riidelläänkin korjaustoimien laajuudesta, korjaustavasta ja kustannusten määrästä”, Sarekoski sanoo.

Mitä tahansa remontteja osakas ei voi teettää omin päin yhtiön piikkiin. Laki edellyttää, että korjausten tekemättä jättäminen rajoittaa olennaisesti huoneiston käyttöä eli asumista.

Päteviä perusteita ovat esimerkiksi puutteet vedeneristeessä, toimimaton ilmanvaihto, rakennuksen vaurioituneet perustukset, kosteusvauriot rakenteissa ja vuotava putki tai katto. Tällöin osakas voi vedota olemassa olevaan tai tulevaan terveyshaittaan.

Vaihtoehtoisesti osakasvähemmistö voi vaatia taloyhtiö ryhtymään remonttiin teettämiskanteella, mutta siihen ei moni lähde kuluriskin takia.

”Ennemmin laitetaan asunto myyntiin”, Sarekoski sanoo.

Asunnon myynti ei kuitenkaan ratkaise ongelmaa vaan siirtää sen seuraavalle osakkaalle – jos asuntoa riitaisesta taloyhtiöstä saa ylipäätään myytyä.

”Yleensä erimielisyydet ratkeavat ajan kuluessa. Lopulta jäärätkin ymmärtävät, että yksittäisten vauriokorjausten teettäminen tulee kalliimmaksi kuin korjaamalla kerralla hela hoito.”
Luetuimmat - Koti

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Yksi ainoa superliike vahvistaa nopeasti lihaksia päästä varpaisiin – Testaa, sujuuko sinulta turkkilainen ylösnousu

    2. 2

      Nollakorkojen maailma sai suur­sijoittajat muuttamaan suuntaa – Mitä pien­sijoittaja voi tehdä?

    3. 3

      Kylpyhuoneen lattia oli kodin paras paikka juoda – Näyttelijä Natalil Lintala joi päivästä toiseen ja syötti someen särötöntä elämää

    4. 4

      Pakettiauto jyräsi useita autoja koulu­aamun alkaessa, kaahailu koulun edessä suututtaa vanhempia Vantaalla

    5. 5

      Jari Mönkkönen halvaantui, eikä pysty enää liikkumaan lainkaan – sitten elämään saapui yllättävä pilkahdus ja elämänilo palasi

    6. 6

      Suomalaiset lasten­psykiatrit eivät usko geenien yli­valtaan: ”Ei ole todellakaan ihan sama, miten lastaan kasvattaa”

    7. 7

      Haluttomuus voi johtua testosteronin puutteesta – ja muita asioita, joita en tiennyt vaginasta

    8. 8

      HS-analyysi: Niinistön ja Putinin tavatessa maiden suhteet ovat ”niin hyvät kuin ne nyky­oloissa voivat olla”, mutta pohjalla on epäluulo

    9. 9

      Sara Malinen lähti remonttia pakoon lomamatkalle ja järkyttyi palattuaan: ”En ole ikinä nähnyt näin epäkäytännöllistä keittiötä”

    10. 10

      Jättiareena on niin hillitön idea, että sen soisi toteutuvan, mutta naisten jalkapallon buumiin riittäisi kyllä vähempikin

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Päätä jomottaa, väsymys ei hellitä ja lopulta selkään kasvaa kyttyrä – Piinaava niska­kyhmy yleistyy, näin estät sen synnyn

      Tilaajille
    2. 2

      Sara Malinen lähti remonttia pakoon lomamatkalle ja järkyttyi palattuaan: ”En ole ikinä nähnyt näin epäkäytännöllistä keittiötä”

    3. 3

      Haluttomuus voi johtua testosteronin puutteesta – ja muita asioita, joita en tiennyt vaginasta

    4. 4

      Pistävä tunne kyljessä paljastaa huonon lihaskunnon – Kahden tunnin sääntö helpottaa lenkkeilijän kestoriesaa

    5. 5

      Kolmoismurhasta epäillyt kanadalais­miehet jättivät jälkeensä videoviestin

    6. 6

      Valon nopeus lähestyy: Uusi teknologia lupaa saavuttaa Maan kaltaisen planeetan vain 20 vuodessa

      Tilaajille
    7. 7

      Donald Trumpin arvo­maailma haisee, ja hän on Euroopalle vakavampi ongelma kuin Venäjä

    8. 8

      Pakettiauto jyräsi useita autoja koulu­aamun alkaessa, kaahailu koulun edessä suututtaa vanhempia Vantaalla

    9. 9

      ”Poskettomia määriä” lihaa syönyt Teemu Lampinen lähti kahdeksi vuodeksi pyöräilemään maailman ympäri, eikä kotiin palaa enää sama mies

    10. 10

      Uutta tietoa Kampin ampumisen taustoista: Epäilty pahoin­pideltiin espoolaisella huolto­asemalla, kaikki vaikenevat motiivista

    11. Näytä lisää
    1. 1

      HS matkusti Sea Islands -saarille, joilla Yhdysvaltain orjuuden perintö yhä elää: ”On vastenmielistä, että ihmiset tulevat tänne eivätkä edes tiedä, että me olemme olemassa”, kuningatar Quet sanoo

      Tilaajille
    2. 2

      Tuomas Rajala erosi, kun perheen toisen lapsen syntymään oli kaksi kuukautta – Nyt hänellä on eronneille miehille yksi elintärkeä neuvo

      Tilaajille
    3. 3

      Vain viisivuotiaan kerrostalon keittiökalusteet näyttävät ikivanhoilta – lykkäävätkö valmistajat sekundaa hitas-taloihin?

    4. 4

      Internetissä leviää video, joka näyttää bisneseliitin ”hupimetsästyksen” järjettömyyden – kokoomuksen ex-johtaja Pertti Salolainen raivostui: "Oksennan. Te tyhmät!"

    5. 5

      Jyrki Sukula pani kuppiloita kuntoon, mutta sitten hän sai ikäviä uutisia – Nyt Sukula kertoo, miksi suosikkisarja päättyi

      Tilaajille
    6. 6

      Tutkimuksissa on löydetty ylivertainen päästövähennyskeino, mutta ilmastotekolistoilta se puuttuu kokonaan

      Tilaajille
    7. 7

      Näistä merkeistä tietää, että ystävyys kannattaa lopettaa

      Tilaajille
    8. 8

      Washington Post: Monimiljonääri Epsteinin ruumiinavauksessa todettiin kieliluun murtuma, joka herättää kysymyksiä

    9. 9

      Päätä jomottaa, väsymys ei hellitä ja lopulta selkään kasvaa kyttyrä – Piinaava niska­kyhmy yleistyy, näin estät sen synnyn

      Tilaajille
    10. 10

      Miljardööri osti legendaarisen Kämpin ja yhdeksän muuta helsinkiläishotellia

    11. Näytä lisää