Koti

Onko sinulla oikeasti varaa kalliiseen uuteen asuntoon? Testaa maksukykysi

Uudisasunnon voi ostaa omakseen maksamalla pelkän myyntihinnan ja ottamalla ison yhtiölainan. Mutta jos et tarvitse pankista asuntolainaa, sinun pitää osata tehdä itse itsellesi stressitesti.

Miltä kuulostaisi uusi kolmen huoneen perheasunto Jätkäsaaresta? Vuonna 2021 valmistuvan 64-neliöisen asunnon myyntihinta on vain 175 532 euroa.

Espoon Tapiolaan taas valmistuu vuonna 2021 kaksio, jossa on 38,5 neliötä ja jonka myyntihinta on vain 91 060 euroa.

Edullisia asuntoja hyvillä sijainneilla? Ei aivan.

Kun myyntihinnan päälle lasketaan yhtiölainaosuus, Jätkäsaaren kolmion velaton myyntihinta onkin 437 800 euroa. Sen päälle tulee erikseen myytävä tontti, jonka lunastushinta on 86 485 euroa.

Se tekee yhteensä 524 285 euroa eli 8 192 euroa neliö.

Espoon kaksiolle tulee yhtiölainan kanssa todellisuudessa hintaa 299 700 euroa eli 7 784 euroa neliö.

Uudiskohteiden kaupassa on viime vuosina on muodostunut yleiseksi käytännöksi se, että asunnon hinnasta 30 prosenttia on myyntihintaa ja 70 prosenttia yhtiölainaa.

HS kertoi 29. syyskuuta, miten uusi koti voi myynti-ilmoituksessa näyttää petollisen halvalta.

Uuteen asuntoon voi päästä alhaisimmillaan käsiksi vain muutamalla kymmenellä tuhannella eurolla. Sellaiseen summaan ei välttämättä tarvita ollenkaan pankkilainaa.

”Sen pystyy maksamaan vaikka kahdella luottokortilla eikä kukaan kysy ihmisen maksukyvystä tai siitä, mitä muuta velkaa hänellä on”, sanoo kiinteistönvälitysliike Bo LKV:n osakas, kiinteistönvälittäjä Roni Arvonen.

 

”Stressitesti on säädös, joka seisoo minun ja unelma-asuntoni välissä.”

Arvonen on tästä huolissaan.

Hän ei usko, että kaikki uudiskohteen ostajat osaavat arvioida oman maksukykynsä itsenäisesti. Ostajat tuskin tekevät itselleen stressitestiä, jonka pankki tekee automaattisesti asuntolaina-asiakkaalleen.

”Ihmiset eivät testaa talouttaan, koska he ovat vähän lyhytnäköisiä. Jos voi päästä unelma-asuntoonsa tänään, ei ihmistä kiinnosta, miten jännittävää kymmenen vuoden päästä tulee”, Arvonen sanoo.

Arvosen kokemus on, että moni ei edes ymmärrä, miksi pankki tekee stressitestin.

”Sehän päinvastoin koetaan rajoittavaksi. Että se on säädös, joka seisoo minun ja unelma-asuntoni välissä.”

Mikään laki ei velvoita pankkejakaan tekemään stressitestiä, mutta Finanssivalvonta on jo vuosia suositellut sen tekemistä.

Käytännössä kaikki pankit selvittävät asiakkaan maksukyvyn eli asiakkaan tulot ja menot.

Sen jälkeen asuntolainan hakijalle tehdään stressitesti, jossa katsotaan, miten lainan takaisinmaksukyvylle käy, jos laina-aika on 25 vuotta ja korko 6 prosenttia.

Pankki ottaa laskelmissaan huomioon koko asunnon velattoman hinnan.

Sinä voit tehdä stressitestin alla olevalla laskurilla.



Stressitestin voi myös reputtaa.

Danske Bankin laina-asiantuntijakeskuksen johtaja Sari Hammari sanoo, että joskus asiakkaan haaveilema asunto on liian kallis hänen maksukykyynsä verrattuna.

”Jos stressitesti osoittaa, ettei maksukyky riitä, silloin haaveet pitää mitoittaa uudelleen tai miettiä, mistä saada lisää tuloja tai karsia menoja.”

Hammari on seurannut keskustelua uudiskohteiden yhtiölainoista ja sanoo, että on hyvä, että asiasta keskustellaan.

”Koska nykyään on paljon asuntoja, joissa yhtiölainan osuus on merkittävä.”

Siitä huolimatta, että osa uudiskohteen ostajista ei hae pankista lainaa, Hammarin mukaan moni kuitenkin kysyy pankista neuvoa.

Vähintään hän neuvoo tekemään itselleen stressitestin, joita löytyy esimerkiksi kaikkien pankkien sivuilta. Testi on yksinkertainen ja näyttää, minkälaisia kuukausilyhennyksiä on odotettavissa milläkin lainamäärällä, laina-ajalla ja korolla.


Lainalaskuriin syötetään siis asunnon koko velaton hinta, ei edulliselta tuntuvaa kauppahintaa.

Jos otat Jätkäsaaren kolmiossa koko yhtiölainan, se tarkoittaa, että olet velkaa taloyhtiölle 262 268 euroa.

Yksistään taloyhtiölainan lyhennys nykyisellä noin yhden prosentin korkotasolla olisi korkoineen 990 euroa kuussa, jos laina-aika on 25 vuotta.

Mutta jos korko on 6 prosenttia, yhtiölainan kuukausittaiset lainanhoitomenot nousevat 1 700 euroon.

Jos laina-aika onkin vain 20 vuotta, lainanhoitomenot ovat 1 prosentin korolla 1 200 euroa ja 6 prosentin korolla lähes 1 900 euroa kuussa.

 

”Ostajan on syytä ymmärtää, mitä se tarkoittaa, kun lyhennysvapaat päättyvät.”

Yleinen nyrkkisääntö on, että asuntolainan hoitoon ei saisi mennä enempää kuin 40 prosenttia nettotuloista.

Sari Hammari suosittelee käyttämään ohjetta, jonka mukaan kolmasosa tuloista saa mennä asumiseen, kolmasosa muuhun elämiseen ja kolmasosa säästöön ja sijoittamiseen.

Pankki laskee asumisen osuuden lainanhakijan menoista silloin, kun ihminen hakee asuntolainaa. Jos ostaa uudiskohteen ilman pankkia, laskelmat on syytä tehdä itse.

Hammari muistuttaa, että uudiskohteiden yhtiölainoissa on yleensä ensimmäiset vuodet lyhennysvapaata. Silloin maksetaan pelkkiä korkoja.

”Ostajan on syytä ymmärtää, mitä se tarkoittaa, kun lyhennysvapaat päättyvät”, hän sanoo ja suosittelee stressitestiä kaikille, joilla on asuntolainaa.

”Tutkimuksemme mukaan oman talouden tuntemus tuottaa ihmiselle mielenrauhaa.”

Roni Arvonen epäilee, että rakennusliikkeet ja kiinteistönvälittäjät piilottelevat uudiskohteiden todellisia kustannuksia tarkoituksella.

”Ja minun mielestäni se on petos”, hän sanoo.

Eikö ihmisellä itsellään ole yhtään vastuuta? Kai asuntoa ostavan pitäisi itse osata laskea, mitä asunto maksaa ja riittävätkö hänen rahansa siihen?

Arvonen sanoo olevansa kyllä vapauden ja vastuun ystävä, mutta huomauttaa, että esimerkiksi ensiasunnon ostajilla ei aiempaa kokemusta asuntokaupasta.

”Siksi myyjällä ja välittäjällä pitää olla isompi vastuu”, hän sanoo.

Arvonen on erityisen huolissaan uudiskohteista, jotka sijaitsevat kasvukeskusten ulkopuolella. Helsingissä asuntojen arvot säilyvät pitkällä aikavälillä hyvin, mutta Suomessa on paljon paikkoja, joissa asuntojen hinnat ovat laskeneet jo monta vuotta peräkkäin.

Silloin voi käydä niin, että jonain päivänä asunnon arvo ei enää katakaan yhtiölainaa.

”Meillä oli juuri myynnissä uusi, erillistaloista koostuva taloyhtiö, jossa ostajien pankki vaati, että kaikki maksavat yhtiölainan pois”, Arvonen sanoo.

Oman riskinsä muodostavat kokemattomat asuntosijoittajat, jotka ostavat kohteita kauppahinnalla.

Roni Arvosen mukaan ensimmäisiä sijoitusasuntojaan ostavat ihmiset kysyvät poikkeuksetta näytöillä, tuloutetaanko vai rahastoidaanko rahoitusvastike.

”Kun suuri massa on ottamassa tietystä omaisuusluokasta verohyötyä isolla kädellä, markkina ei voi mielestäni olla kovin terve”, Arvonen sanoo.

Hän tietää sijoittajia, jotka omistavat useita uudiskohteita, joiden kuukausittainen kassavirta riittää lyhennysvapailla juuri ja juuri kattamaan kaikki asunnon kuukausittaiset menot.

Monen uudiskohteeseen sijoittaneen kassavirta on itse asiassa negatiivinen. Varsinkin pääkaupunkiseudulla uudet asunnot ovat niin kalliita, että niistä on käytännössä mahdotonta saada sellaista vuokraa, joka kattaisi kaikki asunnosta syntyvät kustannukset.

Silloin sijoittaja joutuu maksamaan omasta lompakostaan joka kuukausi, että saa pidettyä asunnon.

Arvosen mukaan tällainen ei ole asuntosijoittamista vaan asuntosäästämistä. Hän neuvoo olemaan konservatiivinen ja ottamaan enimmillään vain 50 prosenttia velkaa.

Lisäksi asuntosijoittaja tarvitsee riittävän puskurin.

”Kaksi tuhatta euroa tilillä per asunto. Fyysistä rahaa”, Arvonen neuvoo.

Kaikkien asuntovelkaisten pitäisi Arvosen mukaan säästää puskuriin puolen vuoden asumiskustannukset.

”Koska kukaan ei mene konkurssiin, jos on riittävä kassa”, Arvonen sanoo.



Lue lisää asuntokaupasta HS:n Asuntokauppaekstrasta.

Onko sinulla juttuvinkki tai kysymys asumisesta? Lähetä se täältä.
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Ruotsalaiset myivät orjia Kungsgatanin ja Östra Strandgatanin kulmassa – Gustavia oli Ruotsin yritys päästä siirtomaa­vallaksi, ja oli siellä mukana suomalaisiakin

      Tilaajille
    2. 2

      Kuvia Suomesta: Ihminen löytää toisen pikkukaupungin yössä

      Tilaajille
    3. 3

      Suomi otti pakolaisina vastaan kolme sieppauksesta syytettyä paraguaylaista vasemmistoaktivistia

    4. 4

      Omakotitalolle ei löydy ostajaa edes Järvenpäässä – Kari Sirola kertoo, miten vanhaa taloa voi pitää kunnossa halvalla

      Tilaajille
    5. 5

      Väkivalta ja turhautuminen kasvavat Barcelonan öisillä kaduilla: ”Mikään tässä ei ole normaalia”

    6. 6

      Pirkka-Pekka Petelius lakkasi olemasta hauska ja hakeutui eduskuntaan niin synkistä syistä, että niistä on tuskaista puhua

      Tilaajille
    7. 7

      Korkeushypyn entinen maailmanmestari Patrik Sjöberg alkoholisoitui ja muutti mökkiin metsän keskelle

    8. 8

      Anarkisti Suvi Auvinen tapasi Taru Tujusen ja tajusi, että kokoomus­vaikuttajaa on vaikea pitää luokka­vihollisena – Siitä alkoi yhteistyö, ja lopulta Tujunen palkkasi Auvisen

      Tilaajille
    9. 9

      Brittiparlamentin jarrutus pakotti Boris Johnsonin anomaan EU:lta brexit-lykkäystä – EU:n Tusk twiittasi lykkäys­pyynnön saapuneen, Johnson lähetti kaksi eri kirjettä

    10. 10

      Rakennusliitto: Osa ulkomaalaisista rakennustyöläisistä saa viiden euron tuntipalkkaa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Yhä useampi suomalainen asuu täydellisessä eristyksessä – Muoniolainen kalastaja Jopi Saari on asunut vuosi­kymmeniä syrjässä ilman puolisoa tai ystäviä, ensi vuodelle hänellä on yksi toive

      Tilaajille
    2. 2

      Korkeushypyn entinen maailmanmestari Patrik Sjöberg alkoholisoitui ja muutti mökkiin metsän keskelle

    3. 3

      Brittiparlamentin jarrutus pakotti Boris Johnsonin anomaan EU:lta brexit-lykkäystä – EU:n Tusk twiittasi lykkäys­pyynnön saapuneen, Johnson lähetti kaksi eri kirjettä

    4. 4

      Eksyykö kävijä Triplaan? Arkkitehti ilahtui ja pettyi uudesta kauppakeskuksesta

    5. 5

      Kaupasta voi löytää vaatteita, jotka kestävät jopa eliniän – Näin tunnistat pitkä­ikäisen vaatteen ja vältät virheet, jotka kuluttavat sitä

      Tilaajille
    6. 6

      Uusi bisnes rantautuu Tallinnasta Suomeen – ”Jokainen nuori virolais­yrittäjä haluaa Helsinkiin”

    7. 7

      Poliisi otti yhteen Turkki-mielenosoittajien kanssa Helsingin keskustassa ja käytti etälamautinta

    8. 8

      Johanna Huhtamäki, 38, kuuli oudon äänen, eikä tiennyt sen kielivän kuolemasta – Nyt hän toteuttaa unelmiaan, sillä pian saattaa olla liian myöhäistä

      Tilaajille
    9. 9

      Unicafen päätös luopua naudanlihasta on huono

    10. 10

      Aivojamme kuormittavat lukemattomat turhat asiat, sanoo neuropsykologi Nina Uusitalo ja kertoo keinon, jonka avulla hän oppi keskittymään olennaiseen

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kaikki Triplasta: HS:n erikoisartikkeli näyttää, miten uudessa Pasilassa liikutaan

    2. 2

      Johanna Huhtamäki, 38, kuuli oudon äänen, eikä tiennyt sen kielivän kuolemasta – Nyt hän toteuttaa unelmiaan, sillä pian saattaa olla liian myöhäistä

      Tilaajille
    3. 3

      Näyttelijä Minna Kivelä kertoo, millaista on asua Suomen suurimmassa taloyhtiössä yli tuhannen naapurin kanssa

      Tilaajille
    4. 4

      Demokraattien Nancy Pelosi kertoi syistä, miksi Trump sai ”hermoromahduksen” Syyria-kokouksessa

    5. 5

      ”Olen 31, enkä ole seurustellut kertaakaan” – Lyhyet miehet kertovat, millaista on elää maailmassa, jossa pituutta pidetään miehen mittana

      Tilaajille
    6. 6

      Keväällä Fazerin asmr-mainos sai monet raivon partaalle, ja nyt myös Mainonnan eettinen neuvosto otti siihen kantaa

    7. 7

      Kotona tehtävä tikkutesti on paljastanut jo monia oireettomia suolistosyöpiä

    8. 8

      Kim huijasi itselleen halutun kaupungin vuokra-asunnon läheltä Helsingin keskustaa – Rikosoikeuden professori: ”Moraalitonta tällainen kepulointi ainakin on”

      Tilaajille
    9. 9

      Yrittäjät pakenivat uudesta kauppa­keskuksesta Espoossa, Juha Kumaran liikkeessä kävi päivässä alle kymmenen asiakasta: ”Ihan floppi”

    10. 10

      Junasta noussut muukalainen ojensi Tiia Maria Saarelle yhtäkkiä rakkaudentäyteisen kirjeen: ”Kyllähän minulla kyyneleet tulivat silmiin”

    11. Näytä lisää