Koti
”Putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”, lupasi taloyhtiö asunnon ostajalle – Yhtiö joutui maksama
Huolimattomasti muotoiltu kunnossapitotarveselvitys toi jyväskyläläiselle taloyhtiölle jättilaskun yhtiön ja osakkaan välisessä riidassa. Näin päätti Vaasan hovioikeus kesäkuussa antamassaan ratkaisussa.
1960-luvun alussa valmistunut kerrostaloyhtiö joutuu maksamaan osakkaalle vahingonkorvaus- ja oikeudenkäyntikuluja viivästyskorkoineen lähes 18 000 euron edestä.
Riita alkoi vuonna 2016, kun taloyhtiössä tapahtui vuotovahinko. Osakas oli ostanut asunnon vuonna 2014. Ennen asuntokauppaa esitetyssä kunnossapitotarveselvityksessä oli lukenut, että ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”.
Kunnossapitotarveselvitys kuuluu asuntokaupan asiakirjoihin, ja se on isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Siitä ilmenee taloyhtiön korjaustarve viidelle vuodelle. Näin asunnon ostaja voi arvioida, mitä remontteja yhtiöön tulee lähivuosina.
Hovioikeuden ratkaisun mukaan taloyhtiön putkiremonttia käsittelevästä muotoilusta on saanut käsityksen, ettei talossa ole putkiston uusimistarvetta ennen vuotta 2019. Yhtiö kuitenkin päätti aloittaa putkiremontin vuotovahingon jälkeen.
Hovioikeus katsoo, että taloyhtiö on aiheuttanut osakkaalle vahingon, koska putkien uusiminen on toteutunut aiemmin kuin osakkaalla on isännöitsijäntodistuksen liitteeseen kirjatun tiedon perusteella ollut aihetta olettaa.
Ratkaisussa todetaan, että putkiremontin ajankohdalla on asunnonostajalle huomattava merkitys eikä taloyhtiön kirjaus putkiremontista ole perustunut riittäviin selvityksiin putkien kunnosta.
Pelkkä putkivuotojen vähäisyys ei riitä perusteeksi sille, että taloyhtiö voi riittävällä varmuudella tehdä johtopäätöksen putkiremontin tarpeettomuudesta usealle vuodelle.
Kiinteistön iän vuoksi tärkeimpien järjestelmien ja rakenteiden kuntoa olisi pitänyt selvittää huolellisemmin.
Oikeuskäytännössä vahingonkorvausvastuu on ollut perinteisesti kiinteistönvälitysliikkeellä, jos putkistojen uusiminen on toteutunut aiemmin kuin osakkaalla on ollut aihetta olettaa.
Hovioikeuden mukaan vahingonkorvausvastuu voi kuitenkin olla myös taloyhtiöllä, jos asunnon ostaneen osakkaan käsitys on perustunut yhtiön vastuulla olevaan isännöitsijäntodistukseen.
Furuhjelm pitää ratkaisua yllättävänä siksi, että kunnossapito tarveselvityksen on ajateltu olevan vain hallituksen näkemys ja arvio remonteista. Se ei ole päätös. Remonteista päättävät osakkaat yhtiökokouksessa.
”Osakkaiden enemmistö voi esimerkiksi haluta tehdä remontit aiemmin kuin hallitus on esittänyt tai yhtiössä voi tapahtua yllättävä vahinko, joka aikaistaa remontteja”, Furuhjelm sanoo.
”Kunnossapidon osalta varsinkin hallituksen tulisi välttää omien tulkintojen tekemistä ja niiden sijasta tukeutua ammattilaisten, siis isännöitsijän ja muiden asiantuntijoiden, osaamiseen”, Pönkä sanoo.
Samaa mieltä on Furuhjelm.
”Joissain – ja toivottavasti mahdollisimman monissa – yhtiöissä kunnossapitotarveselvitys perustuu kuntotutkimuksiin ja asiantuntijan tekemiin selvityksiin. Joskus selvitys valitettavasti perustuu puhtaasti hallituksen omaan käsitykseen”, Furuhjelm sanoo.
Taloyhtiön on entistä tärkeämpää pitää kunnossapitotarveselvitys ajan tasalla. Ei riitä, että se päivitetään kerran viidessä vuodessa. Sisällön on vastattava tehtyjä havaintoja, selvityksiä ja arvioita.
”Käytännössä kunnossapitotarveselvitys uusitaan vähintään kerran vuodessa”, Furuhjelm sanoo.
Pönkä pitää tapauksessa huomionarvoisena sitä, että ostaja oli tietoinen asianmukaisen kuntotutkimuksen puuttumisesta.
”Kun lisäksi otetaan huomioon talon ikä, ostajan on täytynyt ymmärtää, että taloyhtiössä on pakko tehdä lähitulevaisuudessa putkiremontti. Tästä huolimatta hovioikeus painotti asiassa enemmän yhtiön lakisääteisiä velvoitteita ja ratkaisi asian ostajan eduksi”, Pönkä sanoo.
Hänen mukaansa tapaus osoittaa, että taloyhtiön kunnossapidon seuranta ei ole toisarvoinen velvoite ja että ostajan on voitava luottaa yhtiön antamiin tietoihin talon kunnosta.
Siksi myös kunnossapitotarveselvityksen muotoiluun on kiinnitettävä erityistä huomiota. Vaikka laki ei määrää, miten asiat tulee muotoilla, hovioikeuden päätöstä tulkitsemalla ylös on kirjattava remontit, jotka ovat tulossa – ei niitä, joita ei tule.
”Jos sanotaan, että jotain remonttia ei tule, maallikon pitää pystyä luottamaan siihen, että lupaus pitää paikkansa”, Furuhjelm sanoo.
Lue lisää putkiremonteista HS:n Putkiremonttiekstrastahttps://www.hs.fi/extra/putkiremontti/23042017/.
Onko sinulla kysymys tai juttuvinkki asumisesta? Lähetä se täältä.mailto:hs.koti@hs.fi
1960-luvun alussa valmistunut kerrostaloyhtiö joutuu maksamaan osakkaalle vahingonkorvaus- ja oikeudenkäyntikuluja viivästyskorkoineen lähes 18 000 euron edestä.
Riita alkoi vuonna 2016, kun taloyhtiössä tapahtui vuotovahinko. Osakas oli ostanut asunnon vuonna 2014. Ennen asuntokauppaa esitetyssä kunnossapitotarveselvityksessä oli lukenut, että ”putkiremontti ei ole tällä hetkellä ajankohtainen”.
Kunnossapitotarveselvitys kuuluu asuntokaupan asiakirjoihin, ja se on isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Siitä ilmenee taloyhtiön korjaustarve viidelle vuodelle. Näin asunnon ostaja voi arvioida, mitä remontteja yhtiöön tulee lähivuosina.
Hovioikeuden ratkaisun mukaan taloyhtiön putkiremonttia käsittelevästä muotoilusta on saanut käsityksen, ettei talossa ole putkiston uusimistarvetta ennen vuotta 2019. Yhtiö kuitenkin päätti aloittaa putkiremontin vuotovahingon jälkeen.
Hovioikeus katsoo, että taloyhtiö on aiheuttanut osakkaalle vahingon, koska putkien uusiminen on toteutunut aiemmin kuin osakkaalla on isännöitsijäntodistuksen liitteeseen kirjatun tiedon perusteella ollut aihetta olettaa.
Ratkaisussa todetaan, että putkiremontin ajankohdalla on asunnonostajalle huomattava merkitys eikä taloyhtiön kirjaus putkiremontista ole perustunut riittäviin selvityksiin putkien kunnosta.
Pelkkä putkivuotojen vähäisyys ei riitä perusteeksi sille, että taloyhtiö voi riittävällä varmuudella tehdä johtopäätöksen putkiremontin tarpeettomuudesta usealle vuodelle.
Kiinteistön iän vuoksi tärkeimpien järjestelmien ja rakenteiden kuntoa olisi pitänyt selvittää huolellisemmin.
Kiinteistöjuridiikkaan erikoistunut asianajaja Marina Furuhjelmhttps://www.hs.fi/haku/?query=marina+furuhjelm pitää ratkaisua yllättävänä. Se on ensimmäinen laatuaan.Hovioikeus: Vahingonkorvausvastuu voi olla myös taloyhtiöllä.
Oikeuskäytännössä vahingonkorvausvastuu on ollut perinteisesti kiinteistönvälitysliikkeellä, jos putkistojen uusiminen on toteutunut aiemmin kuin osakkaalla on ollut aihetta olettaa.
Hovioikeuden mukaan vahingonkorvausvastuu voi kuitenkin olla myös taloyhtiöllä, jos asunnon ostaneen osakkaan käsitys on perustunut yhtiön vastuulla olevaan isännöitsijäntodistukseen.
Furuhjelm pitää ratkaisua yllättävänä siksi, että kunnossapito tarveselvityksen on ajateltu olevan vain hallituksen näkemys ja arvio remonteista. Se ei ole päätös. Remonteista päättävät osakkaat yhtiökokouksessa.
”Osakkaiden enemmistö voi esimerkiksi haluta tehdä remontit aiemmin kuin hallitus on esittänyt tai yhtiössä voi tapahtua yllättävä vahinko, joka aikaistaa remontteja”, Furuhjelm sanoo.
Hovioikeuden ratkaisu korostaa taloyhtiön johdon varovaisuuden merkitystä, sanoo Helsingin yliopiston pohjoismaisen oikeuden professori Ville Pönkähttps://www.hs.fi/haku/?query=ville+ponka.Taloyhtiön on tärkeää pitää kunnossapitotarveselvitys ajan tasalla.
”Kunnossapidon osalta varsinkin hallituksen tulisi välttää omien tulkintojen tekemistä ja niiden sijasta tukeutua ammattilaisten, siis isännöitsijän ja muiden asiantuntijoiden, osaamiseen”, Pönkä sanoo.
Samaa mieltä on Furuhjelm.
”Joissain – ja toivottavasti mahdollisimman monissa – yhtiöissä kunnossapitotarveselvitys perustuu kuntotutkimuksiin ja asiantuntijan tekemiin selvityksiin. Joskus selvitys valitettavasti perustuu puhtaasti hallituksen omaan käsitykseen”, Furuhjelm sanoo.
Taloyhtiön on entistä tärkeämpää pitää kunnossapitotarveselvitys ajan tasalla. Ei riitä, että se päivitetään kerran viidessä vuodessa. Sisällön on vastattava tehtyjä havaintoja, selvityksiä ja arvioita.
”Käytännössä kunnossapitotarveselvitys uusitaan vähintään kerran vuodessa”, Furuhjelm sanoo.
Pönkä pitää tapauksessa huomionarvoisena sitä, että ostaja oli tietoinen asianmukaisen kuntotutkimuksen puuttumisesta.
”Kun lisäksi otetaan huomioon talon ikä, ostajan on täytynyt ymmärtää, että taloyhtiössä on pakko tehdä lähitulevaisuudessa putkiremontti. Tästä huolimatta hovioikeus painotti asiassa enemmän yhtiön lakisääteisiä velvoitteita ja ratkaisi asian ostajan eduksi”, Pönkä sanoo.
Hänen mukaansa tapaus osoittaa, että taloyhtiön kunnossapidon seuranta ei ole toisarvoinen velvoite ja että ostajan on voitava luottaa yhtiön antamiin tietoihin talon kunnosta.
Siksi myös kunnossapitotarveselvityksen muotoiluun on kiinnitettävä erityistä huomiota. Vaikka laki ei määrää, miten asiat tulee muotoilla, hovioikeuden päätöstä tulkitsemalla ylös on kirjattava remontit, jotka ovat tulossa – ei niitä, joita ei tule.
”Jos sanotaan, että jotain remonttia ei tule, maallikon pitää pystyä luottamaan siihen, että lupaus pitää paikkansa”, Furuhjelm sanoo.
Lue lisää putkiremonteista HS:n Putkiremonttiekstrastahttps://www.hs.fi/extra/putkiremontti/23042017/.
Onko sinulla kysymys tai juttuvinkki asumisesta? Lähetä se täältä.mailto:hs.koti@hs.fi
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi
HS Digi -tilauksella pääset lukemaan rajoituksetta tämän ja muita kiinnostavia artikkeleita
- Asuminen Seuraa
- Putkiremontti Seuraa
- Sami Takala Seuraa
- Taloyhtiöt Seuraa
Kommentit