Koti

Onko olemassa ihmelääkettä asumisen kalleuteen? Osuuskuntia väitetään sellaiseksi, mutta totuus on monimutkainen

Päättäjät uskovat osuuskuntamalliin. HS selvitti, mitä hyviä ja huonoja puolia yhdessä niistä on.

Uusi kaksio Helsingin Koskelasta alle 35 000 eurolla? Uusi 65-neliöinen kolmio samalta alueelta alle 50 000 eurolla?

Ei aivan. Alhainen hinta on liittymismaksu, jolla saa asunnon rakennusliike Firan rakentamasta asumisosuuskunnan talosta. Käytännössä se on asunnon omarahoitusosuus.

Asumisosuuskunnan tai asunto-osuuskunnan ideana on, että asuntoon pääsee käsiksi maksamalla pienen osan asunnon todellisista kustannuksista. Koskelassa asiakas maksaa 16 prosenttia asunnon todellisesta hinnasta.

Tämän päälle maksetaan vuokraa.

Esimerkin kaksion omarahoitus­osuus on 32 500 euroa ja vuokra 950 euroa kuussa. Kolmion liittymismaksu on 48 000 euroa ja vuokra 1 400 euroa.



Asumis­osuus­kunnan asuntoon pääsee siis käsiksi paljon pienemmällä summalla kuin tavalliseen omistusasuntoon, jossa yleensä pankki vaatii noin 30 prosentin omarahoitusosuuden.

Asumis­osuus­kunta­mallin kehittämisestä Firalla vastannut Samuel Kopperoinen muistuttaa, että kaikki eivät pääse käsiksi omaan asuntoon.

”Omistusasuntoon tarvitaan suuri pääoma varsinkin Helsingissä, jossa asunnot ovat kalliita. Omaa rahoitusta on vaikea saada kasaan, jos samaan aikaan maksaa Helsingin vuokria.”

Siksi Fira lähti kehittämään omistusasumisen ja vuokra-asumisen väliin mallia, jossa omarahoitusastetta voitaisiin pienentää ja sen maksamista siirtää lähemmäksi hetkeä, jolloin asuntoon pääsee muuttamaan.

Ensimmäinen asumisosuuskunta on perusteilla Helsingin Koskelaan ja toinen Vantaan Koivuhakaan.

 

Asumisosuuskunta on mallina kaikkea muuta kuin yksinkertainen.

Fira haluaa verrata asumisosuuskuntaa vuokra-asumiseen ja laskee, että osuuskunnan vuokra on edullisempi kuin vastaavan uuden vuokra-asunnon vuokra samalla alueella.

Vuokra-asuntoon verrattuna asumisosuuskunnan etu on siinä, että kunhan jäsen vain hoitaa velvoitteensa, asunto on käytännössä ikuinen.

Mutta onko uusi asunto todella niin kohtuuhintainen kuin Fira mainostaa?

HS:n selvityksen perusteella asumisosuuskunta on mallina kaikkea muuta kuin yksinkertainen. Ja se saattaa tehdä asumiskustannusten vertailemisesta hyvin vaikeaa.

Myönteisissä mielikuvissa osuuskunta on jotain sellaista toimintaa, jossa ihmiset yhdessä ponnistelevat yhteisen hyvän eteen ja pitävät huolta toinen toisistaan.

Asumisosuuskunnissa yhteinen määränpää voi olla asua hyvin sekä edullisesti.

Poliittiset päättäjät uskovat, että asunto-osuuskunta voi olla yksi ratkaisu kohtuuhintaiseen asumiseen. Siksi niiden edistäminen on mainittu Antti Rinteen hallitusohjelmassakin.

Ei kuitenkaan ole lainkaan yksiselitteistä, mistä asunto-osuuskuntien väitetty kohtuuhintaisuus syntyy.


Firan mallissa osuuskunnan asunnot rakennetaan kaupungilta vuokratulle tontille, joka on tarkoitettu kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon. Tonttia ei ole subventoitu verovaroin.

Kopperoisen mukaan jo siitä syntyy säästöä, että Fira ei itse omista tonttia. Tyypillisesti uudiskohteissa rakennusliike gryndaa eli hankkii tontin omistukseensa ja aikanaan rakentaa siihen jotain, jonka myy eteenpäin.

Koska Fira ei gryndaa, sillä ei ole tontista syntyvää riskiäkään.

Asuntojen rakentamis­kustannukset ovat samat riippumatta siitä, rakentaako Fira asunto-osuuskuntaa vai vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja.

 

Osuuskunnan 84 prosentin velkaosuus on poikkeuksellisen korkea.

Koska osuuskunnan jäsenet maksavat rakentamista varten vain 16 prosenttia asunnon hinnasta, loput osuuskunta ottaa lainana.

Osuuskunnan 84 prosentin velkaosuus on poikkeuksellisen korkea. Normaalisti uudiskohteen lainoitusaste on enimmillään 70 prosenttia.

Mutta koska Firan asunto-osuuskunnan asunnot ovat vuokra-asuntoja, siihen saa valtion takaamaa lainaa.

Kopperoisen mukaan valtion takaus onkin mallissa aivan ratkaisevaa. Muuten lainan osuus ei voisi olla näin suuri, ja osuuskuntalaisten pitäisi maksaa itse enemmän.

Myös siitä tulee kuluttajille säästöä, että osuuskuntamallissa Fira myy asunnot niin sanottuun tukkuhintaan. Yleensä tukkuhinta on käytössä silloin, kun rakennusliike myy uudiskohteita isoille sijoittajille, kuten rahastoille.

Mutta mitä tapahtuu, kun ihminen haluaa muuttaa pois asunto-osuuskunnasta?

 

Kymppitonnien liittymismaksua ei saa takaisin.

Siinä missä asumisoikeus­asunnosta saa pois lähtiessään asumisoikeus­maksun rakennuskustannus­indeksillä korotettuna, Firan osuuskunta-asunnosta lähtevä ei saa maksamaansa liittymismaksua takaisin.

Ne rahat kun on käytetty talon rakentamiseen.

Vuokrilla taas on lyhennetty osuuskunnan lainaa, joten pois muuttava ei myöskään saa asumisaikana maksamistaan vuokrista mitään takaisin.

Ainoa raha, joka palautetaan on 790 euron varausmaksu.

Käytännössä jäsen saa rahansa pois vain myymällä asunnon vähintään siihen hintaan, mitä se on itselle tullut maksamaan.

 

”Myymästään osuudesta voi saada voittoa, kärsiä tappiota tai menettää sijoituksensa arvon.”

Firan mallissa osuuskuntalainen voi myydä osuutensa toiselle yksityishenkilölle, joka täyttää jäsenyyden edellytykset.

Hintaa ei ole säännelty, joten asunnon voi myydä vaikka markkinahintaan eli eniten maksavalle. Tässä kohtaa malliin tulee Kopperoisen mukaan ”omistajuuden elementti”.

”Osuuskunnan jäsenellä on oikeus siihen arvonnousuun, joka hänelle on kertynyt”, Kopperoinen sanoo.

Toisaalta mikään ei takaa sitä, että asunnosta saa omansa pois.

Koska Fira alkaa vasta rakentaa ensimmäisiä asuntoja asunto-osuuskuntamallilla, ei ole tietoa siitä, minkälaiset jälkimarkkinat asunnoille on.

Fira muistuttaakin, että ”asumisosuuskuntalainen voi saada myymästään osuudesta voittoa, kärsiä tappiota tai menettää sijoituksensa arvon”.

Mutta jos asunnon myynnistä saa voittoa eikö se silloin lakkaa nopeasti olemasta kohtuuhintainen?

Pellervon taloustutkimus PTT on parasta aikaa tekemässä selvitystä asunto-osuuskunnista.

Tutkimuksen tavoitteena on muun muassa selvittää, olisiko osuuskuntamallista yhdeksi ratkaisuksi kohtuuhintaiseen asumiseen.

PTT:n tutkijat Seppo Leminen ja Raija Heimonen huomauttavat, että asunto-osuuskuntia on erilaisia. Toiset toimivat vuokraoikeudella, toiset hallintaoikeudella. Firan malli on vain yksi monista vuokraoikeusmalleista.

PTT:n tutkimuksen tavoitteena on selvittää asunto-osuuskunnan mahdollisuudet ja hyödyt.

Tutkijat eivät pysty vielä tyhjentävästi vastaamaan kysymykseen siitä, millä tavoin osuuskunta edes teoriassa olisi halvempi kuin vastaava vapaarahoitteinen ja sääntelemätön asunto tavallisessa asunto-osakeyhtiössä?

 

”Koska osuuskunta vastaa veloista, ihminen pääsee asunnosta tarvittaessa eroon.”

Seppo Leminen pitää osuuskunta­mallissa tärkeänä sitä, että siinä ihminen pääsee asuntoon kiinni pienemmällä pääomalla kuin omistusasuntoon. Tästä on apua kasvukeskuksissa, joissa asunnot ovat kalliita.


Toisaalta Leminen näkee, että osuuskunta voisi olla ratkaisu myös siellä, missä asuntojen arvot laskevat.

”Koska osuuskunta vastaa veloista, ihminen pääsee asunnosta tarvittaessa eroon. Voisiko osuuskunta olla vaihtoehto myös kasvukeskusten ulkopuolella?”

Tutkijat pitävät asunto-osuuskuntaa ylipäänsä turvallisena tapana asua. Raija Heimonen huomauttaa, että vuokra-asunto voidaan kokea epävarmaksi.

”Ja jos asunto on varmasti pysyvä, kantaako ihminen myös enemmän vastuuta siitä?” hän kysyy.

Tutkijat sanovat, että osuuskuntien rahoitusmallit ovat erilaisia ja että keskeistä on se, minkälaiseksi osuuskunnan säännöt on rakennettu.

Osuuskunta voi myös päättää muuttaa sääntöjään.

Firan Kopperoisen mukaan sääntöjen muuttaminen asumisaikana vaatii tietyissä tilanteissa niin sanotun vaikeutetun menettelyn.

”Tällä turvataan vähemmistön oikeuksia enemmistön mielivaltaa vastaan. Sellaisia asioita, jotka ovat olleet valtion lainatakauksen saamisen ehtona, osuuskunta voi muuttaa vain Aran suostumuksella.”

Korjattu kuvateksti ke 9.10. klo 14:38: Firan asunto-osuuskunta Vihreä Veturi on vasta suunnitteilla, eikä siitä voi vielä varata asuntoja.
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Fakta

Firan asumisosuuskunta


 Asukas maksaa 16 prosenttia asunnon hinnasta liittymismaksuna. Maksu maksetaan kahdessa erässä. Lisäksi asunnosta maksetaan 790 euron varausmaksu.

 Asumisosuuskunnan omarahoitusosuus on selvästi pienempi kuin omistusasunnossa. Toisaalta, koska osuuskunnan velkaosuus on suurempi kuin tavallisessa uudiskohteessa, myös lainan kuukausittaiset lyhennykset samalla laina-ajalla ovat suuremmat.

 Osuuskunta lyhentää lainaa asukkaiden maksamalla vuokralla. Kun laina lyhenee, pienenee koron osuus ja sen myötä vuokratkin. Ja kun laina 25 vuoden maksamisen jälkeen loppuu, se on maksettu ja vuokra putoaa olennaisesti.

 Jos asukas on rahoittanut oman asuntonsa liittymismaksun pankkilainalla, hän tietenkin lyhentää kuukausittain sitä.

 Toisaalta, koska asunto-osuuskunnan asunto on vuokra-asunto, siihen voi hakea asumistukea.

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Keväällä Fazerin asmr-mainos sai monet raivon partaalle, ja nyt myös Mainonnan eettinen neuvosto otti siihen kantaa

    2. 2

      Johanna Huhtamäki, 38, kuuli oudon äänen, eikä tiennyt sen kielivän kuolemasta – Nyt hän toteuttaa unelmiaan, sillä pian saattaa olla liian myöhäistä

      Tilaajille
    3. 3

      Demokraattien Nancy Pelosi kertoi syistä, miksi Trump sai ”hermoromahduksen” Syyria-kokouksessa

    4. 4

      Äiti eristi lehmätaiteilija Miina Äkkijyrkkän lapsena vasikkakarsinaan – itse hän itkee, jos lapset pitävät hänestä hengähdystaukoa

    5. 5

      USA:n varapresidentti Pence: Turkki suostunut tulitaukoon

    6. 6

      Ravintolayhtiö ajautui ongelmiin ja joutuu lopettamaan kaikki ravintolansa: Klassikkoravintolat Rivoli ja Rivoletto sulkevat ovensa

    7. 7

      Kommentti: Opiskelijoiden lihansyönnistä kasvoi ”kulttuurisota”, joka saattaa ratketa perussuomalaisten voittoon

    8. 8

      Heikko pohjelihas vaikuttaa kävelytapaan ja aiheuttaa monia vaivoja – Yksinkertainen testi osoittaa, onko pohkeissasi riittävästi voimaa

      Tilaajille
    9. 9

      Suomalainen Antti Haataja voitti toisen palkinnon ”luontokuvien Oscareissa” kuvallaan jäniksestä talvimaisemassa

    10. 10

      Kaikki Triplasta: HS:n erikoisartikkeli näyttää, miten uudessa Pasilassa liikutaan

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Johanna Huhtamäki, 38, kuuli oudon äänen, eikä tiennyt sen kielivän kuolemasta – Nyt hän toteuttaa unelmiaan, sillä pian saattaa olla liian myöhäistä

      Tilaajille
    2. 2

      Demokraattien Nancy Pelosi kertoi syistä, miksi Trump sai ”hermoromahduksen” Syyria-kokouksessa

    3. 3

      Kaikki Triplasta: HS:n erikoisartikkeli näyttää, miten uudessa Pasilassa liikutaan

    4. 4

      Keväällä Fazerin asmr-mainos sai monet raivon partaalle, ja nyt myös Mainonnan eettinen neuvosto otti siihen kantaa

    5. 5

      EU-johtajat hyväksyivät Britannian ja EU:n uuden brexit-sopimuksen – Tämä sopimuksesta tiedetään juuri nyt

    6. 6

      Miksi tuhannet miehet vaelsivat jopa puolen Euroopan halki kuollakseen lähellä Itämeren rantaa 3 000 vuotta sitten?

    7. 7

      Kommentti: Opiskelijoiden lihansyönnistä kasvoi ”kulttuurisota”, joka saattaa ratketa perussuomalaisten voittoon

    8. 8

      Verenkierto-ongelmat voivat näkyä kynsistä – Näin tunnistat poikkeavat kynnet, jotka saattavat olla merkki terveysongelmista

      Tilaajille
    9. 9

      Tripla avattiin: Kuvat ja video esittelevät Pasilan uuden keskuksen

    10. 10

      Heikko pohjelihas vaikuttaa kävelytapaan ja aiheuttaa monia vaivoja – Yksinkertainen testi osoittaa, onko pohkeissasi riittävästi voimaa

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kaikki Triplasta: HS:n erikoisartikkeli näyttää, miten uudessa Pasilassa liikutaan

    2. 2

      Jos surmaaja soittaa itse hätäpuhelun, hän tekee yleensä samat virheet

      Tilaajille
    3. 3

      Roskapankin portsari löi ja Sakari Lauriala nautti – Armoton harrastus oli tappaa miehen, jonka työ oli kohdata kuolleiden omaisia

      Tilaajille
    4. 4

      Näyttelijä Minna Kivelä kertoo, millaista on asua Suomen suurimmassa taloyhtiössä yli tuhannen naapurin kanssa

      Tilaajille
    5. 5

      Johanna Huhtamäki, 38, kuuli oudon äänen, eikä tiennyt sen kielivän kuolemasta – Nyt hän toteuttaa unelmiaan, sillä pian saattaa olla liian myöhäistä

      Tilaajille
    6. 6

      Potkujen antaminen oli MTV Uutisten entiselle päätoimittajalle liikaa: ”Ilmoitin, että sanon itseni irti ensimmäiseksi”

    7. 7

      Mitä tehdä, jos tarjoilija avaa viinipullon, antaa maistaa lasista mutta viini onkin pahaa? ”Se on asiakkaan ongelma, pullo on jo avattu häntä varten”

      Tilaajille
    8. 8

      ”Olen 31, enkä ole seurustellut kertaakaan” – Lyhyet miehet kertovat, millaista on elää maailmassa, jossa pituutta pidetään miehen mittana

      Tilaajille
    9. 9

      Demokraattien Nancy Pelosi kertoi syistä, miksi Trump sai ”hermoromahduksen” Syyria-kokouksessa

    10. 10

      Suomea uhkaavat ”todella huonot ajat”, sanoo Elina Lepomäki

    11. Näytä lisää