Koti

Isännöitsijä ehdotti isoa putkiremonttia, vaikka taloyhtiön putkissa ei ollut vikaa – Ylikorjataanko Suomessa taloja?

Remonttien lykkääminen voi tulla kalliiksi – etenkin jos ne rysähtävät niskaan yhtä aikaa. Helsingin Siltamäessä kerrostalon vuotavan katon hätäkorjailu on maksanut jo kymmeniätuhansia euroa.

Kerrostalon julkisivu näyttää siltä kuin jättiläisrotta olisi käynyt jyrsimässä sitä. Betoniteräs törröttää seinäelementin kolosta, parveke lohkeilee pahoin.

Siltatammi-niminen taloyhtiö sijaitsee Helsingin Siltamäessä. Se on rakennettu 1970-luvun alussa, ja rakennusten julkisivut ovat käyttöikänsä päässä.

Taloyhtiön hallituksen uusi puheenjohtaja Saara Itkonen toivoo, että julkisivuremontti alkaisi vihdoin ensi syksynä.

Vuotava katto on jo aiheuttanut vahinkoa muutamassa asunnossa, ja kattoa on paikkakorjailtu. Myös osa putkista ehti vuotaa ennen pari vuotta sitten tehtyä putkiremonttia.


 

”Mitä myöhemmäksi remontteja siirretään, sitä kalliimmaksi ne tulevat.”

Taloyhtiön nykyisen johdon mielestä julkisivuremonttia on vetkuteltu liian pitkään. Yhtiössä on muun muassa vaihdettu isännöitsijää.

Yksi hallituksen jäsenistä on Usko Tiikkainen. Hän pitää tärkeänä, että rakennuksia korjataan suunnitelmallisesti, koska ylimääräinen korjailu maksaa.

Esimerkiksi katon paikkakorjaukset eivät täysin onnistuneet, ja katolle jouduttiin hätäratkaisuna tekemään väliaikainen pinnoite.

Lasku on ollut kymmeniätuhansia euroja. Ja pian katto joudutaan uusimaan kokonaan parvekkeiden ja betonielementtien lisäksi.


”Mitä myöhemmäksi remontteja siirretään, sitä kalliimmaksi ne tulevat”, Tiikkainen sanoo.

Itkosen mukaan nyt on viimeiset hetket korjata, jotta talot eivät tuhoutuisi.

”On tärkeää, että kodit toimivat ja että asumismukavuus ja arvo säilyvät. Remontit ovat kallis paukku, mutta sitten on kaikki tehty.”

Kaikki eivät suhtaudu remontteihin yhtä myönteisesti. Esimerkiksi Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA:n hallituksen jäsenen Kimmo Karvisen mielestä remonteista kohkataan liikaa.

Hän kirjoitti Helsingin Sanomien mielipidesivuilla toukokuussa näin:

”Putkiremonttien parissa toimivat yritykset ja eräät kiinteistöalan järjestöt käyttävät säännöllisesti puheenvuoroja, joissa pelotellaan asuntojen arvon romahtamisella, ellei putkiremonttia tehdä ’ennen kuin putket vuotavat’.”

Ja näin:

”Kun osakkaita pelotellaan korjausvelalla ja alikorjaamisella, on syytä tuoda esille käänteinen näkemys: taloyhtiöitä myös ylikorjataan.”


Puhelimessa Karvinen kertoo kritisoivansa erityisesti Isännöintiliittoa, joka julkaisee putkiremonttibarometria. Hänestä liitto lobbaa korjausrakentamista.

Viimekeväisen putkiremonttikatsauksen julkistamisen yhteydessä Isännöintiliitto piti huolestuttavana sitä, että moni taloyhtiö ryhtyy remonttiin vasta, kun putkisto alkaa vuotaa tai vakuutusyhtiö ei korvaa vuotovahinkoja.

Liiton mukaan ennakoimalla taloyhtiöt välttyisivät kalliilta vahingoilta ja säästäisivät rahaa.

Tätä Kimmo Karvinen ei suoraan sulata. Hänen mukaansa putkiremontteja päädytään tekemään turhan laajasti ja ennenaikaisesti.


Kaikkein räikeimpänä hän pitää vuoden 2017 putkiremontti­barometrista tehtyä tiedotetta. Sen mukaan ”putkiremontti kannattaa tehdä nyt” ja että ”putkiremontin hintoja on turha vertailla”.

”Näyttää rumalta, koska barometri on putkiremonttifirmojen rahoittama. Isännöitsijät ovat avainroolissa päätettäessä remonteista. Siksi heidän pitäisi olla korostetun riippumattomia, mutta he pelaavat usein varman päälle ja suosittelevat täysimittaisia remontteja.”

Karvisen mielestä harkittu vuotoriski voi olla järkevä, jos sillä saadaan lykättyä kallista remonttia.

”Suomalainen tapa tehdä putkiremontti on poikkeuksellinen: otetaan valtavia lainoja suhteutettuna kiinteistöjen arvoon ja pannaan talot kerralla kuntoon.”

 

”Huonosti suunnitellut ja kiireessä tehdyt korjaukset ovat kalleimpia.”

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva vastaa kritiikkiin, että tutkimustoiminnan on oltava puolueetonta.

”Tutkimuksia tehdään varmasti jatkossakin osittain yritysrahoitteisesti, mutta tulokset ja niiden tulkinta on objektiivista ja neutraalia.”

Hänen mukaansa liitto haluaa edistää remonttien oikea-aikaisuutta.

”Ei ennenaikaisuutta eikä missään nimessä sitä, että remontteja pantataan ja lopulta kaikki remontit ovat kiireellisinä sylissä yhtä aikaa.”

Koro-Kanervan mukaan huonosti suunnitellut ja kiireessä tehdyt korjaukset ovat kalleimpia.

”Vaikeus on siinä, mikä on oikea aika. Ymmärrän tuskan turhan aikaisin tehdyistä remonteista. Silti isompi ongelma ovat myöhässä olevat taloyhtiöt.”

Hänestä olisi kannatettavaa, että taloyhtiöt laatisivat stra­tegian, jossa kerrotaan, miten ylläpitoa ja korjauksia halutaan yhtiössä tehdä: varovasti ennen vahinkojen syntymistä vai riskillä vahinkoja sietäen?

Lue myös: 1960–80-luvuilla rakennettujen lähiötalojen rakennusosat ja tekniikka vetelevät viimeisiään – tämän verran remontit maksavat


Taloyhtiöiden etua valvovassa Kiinteistöliitossa ei ajatella, että taloja korjailtaisiin turhaan ennenaikaisesti.

”Mielestäni on parempi korjata etukenossa kuin odottaa, että tulee isoja vaurioita, joita joudutaan korjaamaan isolla kädellä”, sanoo liiton kehityspäällikkö Jari Virta.

Tähän kannustaa myös asunto-osakeyhtiölaki. Sen mukaan taloyhtiön hallituksella on vastuu kiinteistönpidon järjestämisestä. Hyvään kiinteistönpitoon kuuluu, että kiinteistön kuntoa seurataan säännöllisesti ja tarvittaessa teetetään kuntotutkimuksia.

”Kriittisten rakennusosien, kuten märkätilojen, putkistojen, julkisivun ja vesikaton, teknistä kuntoa pitää vähintään seurata.”

Lue myös: Helsingin surkein taloyhtiö oli pahassa jamassa ja jopa vaarallinen – juuri valmistunut peruskorjaus maksoi 2800 euroa neliöltä

Asuntoluottoja myöntävän Hypon pääekonomistin Juhana Brotheruksen mielestä on ymmärrettävää, että isoja remontteja tehdään hieman liian aikaisin.

”Riskit ovat olemassa, jos esimerkiksi putkiremonttia viivytetään. Mahdolliset vuotovahingot lisäävät kustannuksia. Silloin ei isännöitsijän eikä hallituksen jäsenten selkään taputella.”

Vesivahingolla voi olla kauaskantoiset seuraukset. Jos vauriota ei havaita ajoissa eikä korjata huolellisesti, ongelma saattaa levitä laajalle ja pahimmillaan vaarantaa asumisterveyden.

 

”Joskus näkee ylilyöntejä eli korjataan varmuuden vuoksi raskaasti.”

Rakennustekniikan professori Matti Pentti Tampereen yliopistosta painottaa, että onnistuneessa korjaushankkeessa oleellisia ovat kuntotutkimukset ja korjaussuunnittelu.

”Joskus näkee ylilyöntejä eli korjataan varmuuden vuoksi raskaasti.”

Hänen mukaansa konsultin kannalta voi olla turvallisempaa tehdä raskas korjaus, koska se epäonnistuu pienemmällä todennäköisyydellä kuin kevyt korjaus.

”Jos kevyeen korjaamiseen lähdetään ilman kuntotutkimusta, pintojen alle voi jäädä piileviä vaurioita, jotka pilaavat korjauksen.”

Aina ei kuitenkaan ole järkevää purkaa rakenteita isosti vain siksi, että jotain ongelmaa on havaittu, Pentti sanoo.

Siltamäessä taivas pirskottaa vettä pihalle, jota ympäröi viisi neuvostoarkkitehtuuria muistuttavaa betonielementtitaloa.

Siltatammin asukkaat eivät vielä tiedä tarkkaan, millä tekniikalla julkisivut korjataan. Mutta suuria mullistuksia tai lisää väriä ei ainakaan ole tiedossa eikä pelkkä paikkakorjailu enää riitä.

Korjausta hankaloittaa hieman se, että naapuruston kaikkien kerrostalojen on oltava saman näköisiä, vaikka taloyhtiöitä on useita. Siltamäkeä pidetään rakennustaiteellisesti arvokkaana alueena, minkä vuoksi rakennukset säilyvät vastakin yhtä harmaina kuin syksyinen taivas.

Lue myös: Koillis-Helsingin Siltamäki näyttää uinuvalta neuvostolähiöltä – Joko asuntosijoittajan on aika iskeä sinne?


Asukkaat ovat talonrakennusalan koekaniineja aina, kun uusia materiaaleja kehitetään

Mitä, jos taloa ei remontoitaisi lainkaan, vaan sen annettaisiin rapistua kaikessa rauhassa? Lopulta romutalo purettaisiin ja tilalle rakennettaisiin uusi.

Ajatus ei saa kannatusta HS:n haastattelemilta asiantuntijoilta.

”Kun kiinteistönpito on suunnitelmallista, viihtyisyys ja terveysolot ovat paremmat kuin jos remontteja ja kunnossapitotoimia ei tehdä”, sanoo Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta.

Huonokuntoinen talo ei kaiken lisäksi houkuttele ostajia.

Suomi on täynnä asuntoja, joita saisi pilkkahinnalla mutta joita kukaan ei huoli. Vaikka huonokuntoinen asunto sijaitsi kasvukeskuksessa, sille voi siltikin olla vaikeaa löytää ostajaa.

”Jos kunnossapitoa ei ohjata, on vaarana, että taloyhtiö pääsee rapistumaan ja kunnostustarpeita alkaa kerääntyä liiaksi. Tämä on ikävä kierre, sillä nämä yhtiöt eivät ole haluttuja ostokohteita”, sanoo Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Anu Elina-Hintsa.

Asuntoluotottaja Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus veikkaa, ettei kaupunkikuvaa vaaliva kaavoittajakaan innostuisi, jos asuinalueille alkaisi ilmaantua saattohoitotilassa olevia taloja.

Miten kauan eri vuosikymmeninä rakennetut talot sitten kestävät ilman korjailua?

Yleispätevää vastausta ei ole, koska muuttuvia tekijöitä on paljon, sanoo rakennustekniikan professori Matti Pentti Tampereen yliopistosta.

”Materiaalit, rakenneratkaisut ja rasitusolosuhteet määrittelevät käyttöiän, mutta samoillakin suunnitteluratkaisuilla voi käyttöikä jossain kohteessa jäädä huomattavasti lyhyemmäksi kuin toisessa.”

Pentin mukaan kunkin ajan taloissa on sekä hyvin toimivia että riskeille alttiita rakennetyyppejä. ”Esimerkiksi ennen sotaa tehdyissä kerrostaloissa massiiviset tiiliulkoseinät ovat kestäviä mutta orgaanisia täytteitä sisältävät välipohjat puolestaan alttiita mikrobivaurioille.”


Monella on mielikuva, ettei 1960–1970-luvun lähiöitä suunniteltu kestämään pitkään. Pentin mukaan tämä ei pidä paikkaansa.

”Ei niitä suunniteltu myöskään lyhyelle käyttöiälle. Niitä ei suunniteltu millekään käyttöiälle. Tavoite on aina ollut tehdä pitkäikäistä, koska rakentaminen on kallista.”

Tieteellisen tutkimuksen kehittyessä on alettu ymmärtää vauriomekanismeja tarkemmin ja esimerkiksi betonin säänkestävyyttä on saatu parannettua.

Professori Pentti puhuu rakentamisen evoluutiosta, jossa koekaniineina olemme me, tavalliset asukkaat. Me testaamme, miten uudet ratkaisut toimivat käytännössä.

Kokemusten ja tutkimuksista saadun tiedon pohjalta parannetaan vanhaa ja kehitetään uutta. Pentin mukaan vanhan betonielementin käyttöikä asettuu 40–70 vuoteen. 1990- ja 2000-luvuilla tehdyt betonijulkisivut kestävät keskimäärin pitempään.

”Sadan vuoden kestoikä ei ole ihme betonijulkisivuissa, jos laadunvalvonnassa tai ylläpidossa ei ole ollut ongelmia.”

Lue lisää taloyhtiöaiheisia juttuja HS:n Taloyhtiöekstrasta.


Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Fakta

Rakennusten eri osien käyttöikiä


40–80 vuotta

 Sinkitty ja maalattu rivipeltikate

30–70 vuotta

 Julkisivun lautaverhous

 Julkisivun rappaus

 Betoniseinä

Vähintään 60 vuotta

 Teräsparvekkeet

40–60 vuotta

 Puu-alumiini-ikkunat

30–60 vuotta

 Betoniparvekkeet

50 vuotta

 Pex-muoviputket

 Valurautaviemärit

 Julkisivun tiiliverhous

 Wc-laitteet, pesualtaat ja lattiakaivot

40–50 vuotta

 Kupariset vesijohdot

 Tiilikate

40 vuotta

 Muoviviemärit

20–40 vuotta

 Kumibitumikermikate

 Märkätilan laatoitus ja vedeneriste

 Märkätilan muovipinnoitettu pelti

15–25 vuotta

 Elementtisaumat

 Märkätilan muovimatto

10–25 vuotta

 Hanat

8–15 vuotta

 Märkätilan muovitapetti

Lähde: Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapito­jaksot (Rakennustietosäätiö, 2018)

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Raamattu-siteeraus voi olla rikos, sanoo valtakunnan­syyttäjä: ”Ei pyhien kirjojen avulla saa loukata toisen ihmisarvoa”

    2. 2

      Entä jos natsit olisivat voittaneet toisen maailmansodan? Juuri päättynyt Amazonin tieteissarja kertoo kiehtovaa vaihtoehtohistoriaa

      Tilaajille
    3. 3

      Macronin kommentti aivo­kuolleesta Natosta sai Merkeliltä ennen­kuulumattoman vastauksen

    4. 4

      HS:n valokuvaaja seurasi Hongkongin rajuja yhteenottoja: Kuvakooste välittää uhkaavan ja arvaamattoman tunnelman

    5. 5

      Helsinkiläinen Zahra Karimy oppi 15-vuotiaana, mitä on joutua vihavyöryn kohteeksi: ”En ollut kokenut mitään vastaavaa”

    6. 6

      ”Pystyn hymyilemään, vaikka olen romahduspisteessä” – Neljän lapsen isä Mika Tukiainen sairastaa masennusta ja pitää perheen arjen pyörimässä

      Tilaajille
    7. 7

      Tutkimus: Vääränlaiset suolisto­bakteerit ja viina ovat vaarallinen yhdistelmä

    8. 8

      Keskustelu moni­muotoisuudesta ei ole päässyt Suomessa koskaan vauhtiin, sanoo Slushin pää­kuraattorina toiminut Katja Toropainen: ”Tekno­yhtiöt olivat yhtä kuin miehet huppareissa”

    9. 9

      Jätkäsaaren palkituista taloista muutetaan pois mystisten oireiden vuoksi, omistaja kiistää ongelmat

      Tilaajille
    10. 10

      Kulissien takana Finanssi­valvonnan ja eläke­yhtiöiden välit ovat kireämmät kuin vuosi­kymmeniin

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Jätkäsaaren palkituista taloista muutetaan pois mystisten oireiden vuoksi, omistaja kiistää ongelmat

      Tilaajille
    2. 2

      Treenin jälkeen moni tekee virheen, joka voi hidastaa kehitystä – Tästä on kyse aktiivisessa palautumisessa, joka hyödyttää jokaista treenaajaa

      Tilaajille
    3. 3

      Helpoimmat uuniruoat syntyvät lähes itsestään – Näin valmistat ”yhden pellin ihmeen”

    4. 4

      John Irvingin teos käsittelee seksuaalisuutta ja uskontoa niin rajusti, että se on yhä kielletty joissakin kouluissa – Taustalla on kirjailijan nuoruuden trauma

      Tilaajille
    5. 5

      BBC väittää Puolankaa ”kuolevaksi kaupungiksi”, mutta Suomessa on yksi kunta, joka kutistuu vielä nopeammin

    6. 6

      Alfa-tv nousi otsikoihin kun se hermostui ohjelmansa trans-vieraasta – katsoimme kanavaa viikon putkeen, ja tältä se näytti

    7. 7

      HS:n valokuvaaja seurasi Hongkongin rajuja yhteenottoja: Kuvakooste välittää uhkaavan ja arvaamattoman tunnelman

    8. 8

      Mitä jos jättää auton huoltamatta, tankkaa väärää polttoainetta tai ajaa kytkin pohjassa? Autoiluun liittyy kysymyksiä, joita et ehkä kehtaa kysyä – kokosimme vastauksia

    9. 9

      Ohikulkija huomasi maassa pienen pienen pilkahduksen: Nyt Espoossa kaivetaan esiin asuinpaikkaa Suomen esihistorian arvoitukselliselta aikakaudelta

    10. 10

      Postin lakko ja tukilakot jatkuvat – työntekijäpuoli hylkäsi sovintoesityksen pakettilajittelijoiden siirron takia

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Natalia Salmela seisoi teininä leipä­jonossa mutta omistaa nyt 31-vuotiaana hulppean loft-asunnon Helsingistä

      Tilaajille
    2. 2

      Kenelle kehittyy hallitsematon himo? Riippuvuus­tutkija Joonas Majuri tietää, millainen tausta altistaa tuhoisille addiktioille

      Tilaajille
    3. 3

      Jätkäsaaren palkituista taloista muutetaan pois mystisten oireiden vuoksi, omistaja kiistää ongelmat

      Tilaajille
    4. 4

      Amsterdamilainen Laurent Simons, 9, valmistuu maailman nuorimpana ihmisenä yliopistosta

    5. 5

      Noituudesta on tullut osa uutta feminismiä – selvitimme miksi

      Tilaajille
    6. 6

      Puolet suomalaisista saa liian vähän tiamiinia – Jos puutos jatkuu pitkään, se voi aiheuttaa joukon sekalaisia oireita

    7. 7

      Heini Maksimaisen laskut jäivät maksamatta ja pyykit pesemättä, vaikka töissä kaikki sujui hyvin – Tällaista on arjenhallintauupumus, josta moni millenniaali kärsii

      Tilaajille
    8. 8

      KHO: Vantaa saa lunastaa 300 vuotta saman suvun omistuksessa olleen tilan asuntojen rakentamista varten

    9. 9

      Patologina Auschwitzissa toiminut juutalaislääkäri kuvaa Josef Mengelen toiminnan järjettömyyden ja säälimättömyyden rehellisesti

    10. 10

      ”Anteeksi, äitini on ulkomaalainen”: HS:n kirjeenvaihtajan lapsi muutti Pekingiin ja on jo joutunut rauhoittelemaan paikallisia kiinaksi

    11. Näytä lisää