Koti

Isännöitsijä ehdotti isoa putkiremonttia, vaikka taloyhtiön putkissa ei ollut vikaa – Ylikorjataanko Suomessa taloja?

Remonttien lykkääminen voi tulla kalliiksi – etenkin jos ne rysähtävät niskaan yhtä aikaa. Helsingin Siltamäessä kerrostalon vuotavan katon hätäkorjailu on maksanut jo kymmeniätuhansia euroa.

Kerrostalon julkisivu näyttää siltä kuin jättiläisrotta olisi käynyt jyrsimässä sitä. Betoniteräs törröttää seinäelementin kolosta, parveke lohkeilee pahoin.

Siltatammi-niminen taloyhtiö sijaitsee Helsingin Siltamäessä. Se on rakennettu 1970-luvun alussa, ja rakennusten julkisivut ovat käyttöikänsä päässä.

Taloyhtiön hallituksen uusi puheenjohtaja Saara Itkonen toivoo, että julkisivuremontti alkaisi vihdoin ensi syksynä.

Vuotava katto on jo aiheuttanut vahinkoa muutamassa asunnossa, ja kattoa on paikkakorjailtu. Myös osa putkista ehti vuotaa ennen pari vuotta sitten tehtyä putkiremonttia.


 

”Mitä myöhemmäksi remontteja siirretään, sitä kalliimmaksi ne tulevat.”

Taloyhtiön nykyisen johdon mielestä julkisivuremonttia on vetkuteltu liian pitkään. Yhtiössä on muun muassa vaihdettu isännöitsijää.

Yksi hallituksen jäsenistä on Usko Tiikkainen. Hän pitää tärkeänä, että rakennuksia korjataan suunnitelmallisesti, koska ylimääräinen korjailu maksaa.

Esimerkiksi katon paikkakorjaukset eivät täysin onnistuneet, ja katolle jouduttiin hätäratkaisuna tekemään väliaikainen pinnoite.

Lasku on ollut kymmeniätuhansia euroja. Ja pian katto joudutaan uusimaan kokonaan parvekkeiden ja betonielementtien lisäksi.


”Mitä myöhemmäksi remontteja siirretään, sitä kalliimmaksi ne tulevat”, Tiikkainen sanoo.

Itkosen mukaan nyt on viimeiset hetket korjata, jotta talot eivät tuhoutuisi.

”On tärkeää, että kodit toimivat ja että asumismukavuus ja arvo säilyvät. Remontit ovat kallis paukku, mutta sitten on kaikki tehty.”

Kaikki eivät suhtaudu remontteihin yhtä myönteisesti. Esimerkiksi Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA:n hallituksen jäsenen Kimmo Karvisen mielestä remonteista kohkataan liikaa.

Hän kirjoitti Helsingin Sanomien mielipidesivuilla toukokuussa näin:

”Putkiremonttien parissa toimivat yritykset ja eräät kiinteistöalan järjestöt käyttävät säännöllisesti puheenvuoroja, joissa pelotellaan asuntojen arvon romahtamisella, ellei putkiremonttia tehdä ’ennen kuin putket vuotavat’.”

Ja näin:

”Kun osakkaita pelotellaan korjausvelalla ja alikorjaamisella, on syytä tuoda esille käänteinen näkemys: taloyhtiöitä myös ylikorjataan.”


Puhelimessa Karvinen kertoo kritisoivansa erityisesti Isännöintiliittoa, joka julkaisee putkiremonttibarometria. Hänestä liitto lobbaa korjausrakentamista.

Viimekeväisen putkiremonttikatsauksen julkistamisen yhteydessä Isännöintiliitto piti huolestuttavana sitä, että moni taloyhtiö ryhtyy remonttiin vasta, kun putkisto alkaa vuotaa tai vakuutusyhtiö ei korvaa vuotovahinkoja.

Liiton mukaan ennakoimalla taloyhtiöt välttyisivät kalliilta vahingoilta ja säästäisivät rahaa.

Tätä Kimmo Karvinen ei suoraan sulata. Hänen mukaansa putkiremontteja päädytään tekemään turhan laajasti ja ennenaikaisesti.


Kaikkein räikeimpänä hän pitää vuoden 2017 putkiremontti­barometrista tehtyä tiedotetta. Sen mukaan ”putkiremontti kannattaa tehdä nyt” ja että ”putkiremontin hintoja on turha vertailla”.

”Näyttää rumalta, koska barometri on putkiremonttifirmojen rahoittama. Isännöitsijät ovat avainroolissa päätettäessä remonteista. Siksi heidän pitäisi olla korostetun riippumattomia, mutta he pelaavat usein varman päälle ja suosittelevat täysimittaisia remontteja.”

Karvisen mielestä harkittu vuotoriski voi olla järkevä, jos sillä saadaan lykättyä kallista remonttia.

”Suomalainen tapa tehdä putkiremontti on poikkeuksellinen: otetaan valtavia lainoja suhteutettuna kiinteistöjen arvoon ja pannaan talot kerralla kuntoon.”

 

”Huonosti suunnitellut ja kiireessä tehdyt korjaukset ovat kalleimpia.”

Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva vastaa kritiikkiin, että tutkimustoiminnan on oltava puolueetonta.

”Tutkimuksia tehdään varmasti jatkossakin osittain yritysrahoitteisesti, mutta tulokset ja niiden tulkinta on objektiivista ja neutraalia.”

Hänen mukaansa liitto haluaa edistää remonttien oikea-aikaisuutta.

”Ei ennenaikaisuutta eikä missään nimessä sitä, että remontteja pantataan ja lopulta kaikki remontit ovat kiireellisinä sylissä yhtä aikaa.”

Koro-Kanervan mukaan huonosti suunnitellut ja kiireessä tehdyt korjaukset ovat kalleimpia.

”Vaikeus on siinä, mikä on oikea aika. Ymmärrän tuskan turhan aikaisin tehdyistä remonteista. Silti isompi ongelma ovat myöhässä olevat taloyhtiöt.”

Hänestä olisi kannatettavaa, että taloyhtiöt laatisivat stra­tegian, jossa kerrotaan, miten ylläpitoa ja korjauksia halutaan yhtiössä tehdä: varovasti ennen vahinkojen syntymistä vai riskillä vahinkoja sietäen?

Lue myös: 1960–80-luvuilla rakennettujen lähiötalojen rakennusosat ja tekniikka vetelevät viimeisiään – tämän verran remontit maksavat


Taloyhtiöiden etua valvovassa Kiinteistöliitossa ei ajatella, että taloja korjailtaisiin turhaan ennenaikaisesti.

”Mielestäni on parempi korjata etukenossa kuin odottaa, että tulee isoja vaurioita, joita joudutaan korjaamaan isolla kädellä”, sanoo liiton kehityspäällikkö Jari Virta.

Tähän kannustaa myös asunto-osakeyhtiölaki. Sen mukaan taloyhtiön hallituksella on vastuu kiinteistönpidon järjestämisestä. Hyvään kiinteistönpitoon kuuluu, että kiinteistön kuntoa seurataan säännöllisesti ja tarvittaessa teetetään kuntotutkimuksia.

”Kriittisten rakennusosien, kuten märkätilojen, putkistojen, julkisivun ja vesikaton, teknistä kuntoa pitää vähintään seurata.”

Lue myös: Helsingin surkein taloyhtiö oli pahassa jamassa ja jopa vaarallinen – juuri valmistunut peruskorjaus maksoi 2800 euroa neliöltä

Asuntoluottoja myöntävän Hypon pääekonomistin Juhana Brotheruksen mielestä on ymmärrettävää, että isoja remontteja tehdään hieman liian aikaisin.

”Riskit ovat olemassa, jos esimerkiksi putkiremonttia viivytetään. Mahdolliset vuotovahingot lisäävät kustannuksia. Silloin ei isännöitsijän eikä hallituksen jäsenten selkään taputella.”

Vesivahingolla voi olla kauaskantoiset seuraukset. Jos vauriota ei havaita ajoissa eikä korjata huolellisesti, ongelma saattaa levitä laajalle ja pahimmillaan vaarantaa asumisterveyden.

 

”Joskus näkee ylilyöntejä eli korjataan varmuuden vuoksi raskaasti.”

Rakennustekniikan professori Matti Pentti Tampereen yliopistosta painottaa, että onnistuneessa korjaushankkeessa oleellisia ovat kuntotutkimukset ja korjaussuunnittelu.

”Joskus näkee ylilyöntejä eli korjataan varmuuden vuoksi raskaasti.”

Hänen mukaansa konsultin kannalta voi olla turvallisempaa tehdä raskas korjaus, koska se epäonnistuu pienemmällä todennäköisyydellä kuin kevyt korjaus.

”Jos kevyeen korjaamiseen lähdetään ilman kuntotutkimusta, pintojen alle voi jäädä piileviä vaurioita, jotka pilaavat korjauksen.”

Aina ei kuitenkaan ole järkevää purkaa rakenteita isosti vain siksi, että jotain ongelmaa on havaittu, Pentti sanoo.

Siltamäessä taivas pirskottaa vettä pihalle, jota ympäröi viisi neuvostoarkkitehtuuria muistuttavaa betonielementtitaloa.

Siltatammin asukkaat eivät vielä tiedä tarkkaan, millä tekniikalla julkisivut korjataan. Mutta suuria mullistuksia tai lisää väriä ei ainakaan ole tiedossa eikä pelkkä paikkakorjailu enää riitä.

Korjausta hankaloittaa hieman se, että naapuruston kaikkien kerrostalojen on oltava saman näköisiä, vaikka taloyhtiöitä on useita. Siltamäkeä pidetään rakennustaiteellisesti arvokkaana alueena, minkä vuoksi rakennukset säilyvät vastakin yhtä harmaina kuin syksyinen taivas.

Lue myös: Koillis-Helsingin Siltamäki näyttää uinuvalta neuvostolähiöltä – Joko asuntosijoittajan on aika iskeä sinne?


Asukkaat ovat talonrakennusalan koekaniineja aina, kun uusia materiaaleja kehitetään

Mitä, jos taloa ei remontoitaisi lainkaan, vaan sen annettaisiin rapistua kaikessa rauhassa? Lopulta romutalo purettaisiin ja tilalle rakennettaisiin uusi.

Ajatus ei saa kannatusta HS:n haastattelemilta asiantuntijoilta.

”Kun kiinteistönpito on suunnitelmallista, viihtyisyys ja terveysolot ovat paremmat kuin jos remontteja ja kunnossapitotoimia ei tehdä”, sanoo Kiinteistöliiton kehityspäällikkö Jari Virta.

Huonokuntoinen talo ei kaiken lisäksi houkuttele ostajia.

Suomi on täynnä asuntoja, joita saisi pilkkahinnalla mutta joita kukaan ei huoli. Vaikka huonokuntoinen asunto sijaitsi kasvukeskuksessa, sille voi siltikin olla vaikeaa löytää ostajaa.

”Jos kunnossapitoa ei ohjata, on vaarana, että taloyhtiö pääsee rapistumaan ja kunnostustarpeita alkaa kerääntyä liiaksi. Tämä on ikävä kierre, sillä nämä yhtiöt eivät ole haluttuja ostokohteita”, sanoo Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Anu Elina-Hintsa.

Asuntoluotottaja Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus veikkaa, ettei kaupunkikuvaa vaaliva kaavoittajakaan innostuisi, jos asuinalueille alkaisi ilmaantua saattohoitotilassa olevia taloja.

Miten kauan eri vuosikymmeninä rakennetut talot sitten kestävät ilman korjailua?

Yleispätevää vastausta ei ole, koska muuttuvia tekijöitä on paljon, sanoo rakennustekniikan professori Matti Pentti Tampereen yliopistosta.

”Materiaalit, rakenneratkaisut ja rasitusolosuhteet määrittelevät käyttöiän, mutta samoillakin suunnitteluratkaisuilla voi käyttöikä jossain kohteessa jäädä huomattavasti lyhyemmäksi kuin toisessa.”

Pentin mukaan kunkin ajan taloissa on sekä hyvin toimivia että riskeille alttiita rakennetyyppejä. ”Esimerkiksi ennen sotaa tehdyissä kerrostaloissa massiiviset tiiliulkoseinät ovat kestäviä mutta orgaanisia täytteitä sisältävät välipohjat puolestaan alttiita mikrobivaurioille.”


Monella on mielikuva, ettei 1960–1970-luvun lähiöitä suunniteltu kestämään pitkään. Pentin mukaan tämä ei pidä paikkaansa.

”Ei niitä suunniteltu myöskään lyhyelle käyttöiälle. Niitä ei suunniteltu millekään käyttöiälle. Tavoite on aina ollut tehdä pitkäikäistä, koska rakentaminen on kallista.”

Tieteellisen tutkimuksen kehittyessä on alettu ymmärtää vauriomekanismeja tarkemmin ja esimerkiksi betonin säänkestävyyttä on saatu parannettua.

Professori Pentti puhuu rakentamisen evoluutiosta, jossa koekaniineina olemme me, tavalliset asukkaat. Me testaamme, miten uudet ratkaisut toimivat käytännössä.

Kokemusten ja tutkimuksista saadun tiedon pohjalta parannetaan vanhaa ja kehitetään uutta. Pentin mukaan vanhan betonielementin käyttöikä asettuu 40–70 vuoteen. 1990- ja 2000-luvuilla tehdyt betonijulkisivut kestävät keskimäärin pitempään.

”Sadan vuoden kestoikä ei ole ihme betonijulkisivuissa, jos laadunvalvonnassa tai ylläpidossa ei ole ollut ongelmia.”

Lue lisää taloyhtiöaiheisia juttuja HS:n Taloyhtiöekstrasta.


Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Fakta

Rakennusten eri osien käyttöikiä


40–80 vuotta

 Sinkitty ja maalattu rivipeltikate

30–70 vuotta

 Julkisivun lautaverhous

 Julkisivun rappaus

 Betoniseinä

Vähintään 60 vuotta

 Teräsparvekkeet

40–60 vuotta

 Puu-alumiini-ikkunat

30–60 vuotta

 Betoniparvekkeet

50 vuotta

 Pex-muoviputket

 Valurautaviemärit

 Julkisivun tiiliverhous

 Wc-laitteet, pesualtaat ja lattiakaivot

40–50 vuotta

 Kupariset vesijohdot

 Tiilikate

40 vuotta

 Muoviviemärit

20–40 vuotta

 Kumibitumikermikate

 Märkätilan laatoitus ja vedeneriste

 Märkätilan muovipinnoitettu pelti

15–25 vuotta

 Elementtisaumat

 Märkätilan muovimatto

10–25 vuotta

 Hanat

8–15 vuotta

 Märkätilan muovitapetti

Lähde: Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapito­jaksot (Rakennustietosäätiö, 2018)

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Laurent Simonsin, 9, piti saada yliopistotutkinto maailman nuorimpana, mutta nyt hän on lopettanut opintonsa valmistumista koskevan kiistan vuoksi

    2. 2

      Oikeus tuomitsi mieskaksikon törkeästä raiskauksesta vankilaan, raiskasivat naisen vuorotellen

    3. 3

      Tulorekisterin verkkosivuilla on ollut kuukausien ajan nähtävillä satojen henkilöiden arkaluonteisia tietoja

    4. 4

      Eurooppaministerien kokouksessa poikkeuksellinen selkkaus: Suomi vaati Unkarilta anteeksipyyntöä

    5. 5

      Ruotsalaisyhtye Roxetten laulaja Marie Fredriksson on kuollut

    6. 6

      Ulkoministeriö kiistää Halla-ahon väitteet suomalaisten paluusta al-Holin leiriltä – Halla-aho: ”Tämä ei ole tietenkään mitään vahvistettua tietoa”

    7. 7

      Suomi on saanut uuden hallituksen – pääministeri Sanna Marin: ”Olen vakuuttunut, että luottamus palautuu ja vahvistuu”

    8. 8

      Kiinalaistutkijat loivat sian ja apinan yhdistelmiä – eläimet kuolivat alle viikossa

    9. 9

      Joonas Lahti, 24, on Suomen paras puhelinliittymäkauppias ja tienaa enemmän kuin toimitusjohtaja

      Tilaajille
    10. 10

      HS-analyysi: Kulmunin vaatimukset ajoivat vasemmistolaisen Sanna Marinin heti ahtaaseen rakoon

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      HS-analyysi: Kulmunin vaatimukset ajoivat vasemmistolaisen Sanna Marinin heti ahtaaseen rakoon

      Tilaajille
    2. 2

      Joonas Lahti, 24, on Suomen paras puhelinliittymäkauppias ja tienaa enemmän kuin toimitusjohtaja

      Tilaajille
    3. 3

      Triplassa kiusallinen suunnitteluvirhe: uudelta asemalaiturilta näkee pimeällä sisään kauppakeskuksen vessoihin

    4. 4

      Ulkoministeriön korkea virkamies: Haavisto on toiminut laillisesti kiistassa konsulipäällikön kanssa

    5. 5

      Väärä sipsipussi toi pahan mielen: Syntyi Vegaaniskanneri, jonka avulla helsinkiläisäiti osaa väistää ruokiin murskatut kirvat

    6. 6

      Eronnut nainen alkaa katsella nettipornoa, ja tv:ssä se näyttää sekä hauskalta että seksikkäältä – Kathryn Hahnista tuli keski-ikäisenä miehisen katseen rikkoja

      Tilaajille
    7. 7

      HS:n toimittajan twiitistä tuli kansainvälinen puheenaihe, myös arvostetut ulkomaiset mediat jakoivat kuvan Suomen hallituksen johtohahmoista

    8. 8

      Helsinki lahjoittaa tasavallan presidentille 2,7 hehtaarin alueen Meilahdesta – kolme rakennusta puretaan

    9. 9

      Ruotsalaisyhtye Roxetten laulaja Marie Fredriksson on kuollut

    10. 10

      Venäjä käytti kahta eri vakoilukampanjaa tärvelläkseen Ranskan vaalit: Macronin toimisto sumutti vakoojia vitseillä

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Iltalehden julkaisemien viestien mukaan keskustassa suunniteltiin Rinteen kaatamista jo perjantaina – lue HS:n seuranta politiikan dramaattisesta tiistaista

    2. 2

      Joonas Lahti, 24, on Suomen paras puhelinliittymäkauppias ja tienaa enemmän kuin toimitusjohtaja

      Tilaajille
    3. 3

      Tässä on ensimmäinen Vantaa-aiheinen Fingerpori: Jälki on taattua Pertti Jarlaa

    4. 4

      Anopin lause kiteytti sen, mikä pitää parit yhdessä – Tärkeä palanen voi puuttua, vaikka suhteessa riittäisi luottamusta ja hyvää tahtoa

    5. 5

      Kimi Räikkönen erottui muista F1-kuskeista ryhmäkuvassa, sosiaalinen media ihastui

    6. 6

      Pertti Jarla piirsi Fingerporin Espoosta: Hoksaatko tämän nokkelan sanaleikin?

    7. 7

      Helsinki on nyt silkkaa Fingerporia: Mikä saa ihmisen muuttamaan pois Myllypurosta?

    8. 8

      Konsulipäällikkö Pasi Tuominen arvostelee HS:n haastattelussa ankarasti ulkoministeri Haavistoa: syyttää pelolla johtamisesta ja lainvastaisesta päätöksestä

    9. 9

      Katja Meriläinen, 31, pyörittää Helsingissä ja Espoossa kuuden sijoitusasunnon Airbnb-bisnestä – Palkkatöissä hänen ei tarvitse enää käydä

      Tilaajille
    10. 10

      20 kuvaa kertoo, kuinka Postin työriidasta alkanut kriisi kärjistyi Antti Rinteen dramaattiseen eroon

    11. Näytä lisää