Koti

Kaikkien taloyhtiöiden osakkaiden suostumista ei enää tarvita, jotta talorähjä voitaisiin purkaa ja tilalle rakentaa uusi

Uudisrakennuksen pitää kuitenkin olla selvästi vanhaa taloa suurempi ja sijaita kasvukeskuksessa hyvien liikenneyhteyksien äärellä.

Viime maaliskuussa voimaan tullut asunto-osakeyhtiölain muutos helpotti purkavan uudisrakentamisen toteuttamista asunto-osakeyhtiössä.

Kiinteistöliiton päälakimiehen Jenni Huplin mukaan purkavaan uudisrakentamiseen tuli kolme työkalua.

Ensimmäinen muutos koskee hanketta, jossa vanhat rakennukset puretaan pois ja ne korvataan uusilla, aiempaa suuremmilla. Jokainen yhtiön osakas saa vanhan asunnon tilalle uuden tai yhtiö lunastaa osakkeet käypään hintaan asukkaan niin vaatiessa.

Nyt vanhan rakennuksen korvaavasta uudisrakentamisesta voi päättää neljän viidesosan määräenemmistöllä. Aiemmin se vaati kaikkien osakkaiden suostumuksen.


Korvaava uudisrakentaminen sopii kiinteistöille, jotka ovat erittäin huonossa kunnossa. Menettelyn taloudellinen logiikka perustuu siihen, että uudesta rakennuksesta tehdään selvästi vanhaa suurempi.

Lue myös: Putkiremontti puoli-ilmaiseksi: Helsinkiläinen taloyhtiö keksi, miten kaupungin vuokratontilla voi lyödä rahoiksi

Huplin mukaan nyrkkisääntö on, että lisärakennusoikeutta pitäisi tulla vähintään kaksin- tai kolminkertaisesti. Toimiva yhtälö edellyttää myös sijaintia hyvien liikenneyhteyksien varrella.

”Kohde sijaitsee kasvukeskuksessa, kiinteistöjen korjaustarve on iso, lisärakennusoikeutta saadaan paljon, liikenneyhteydet ovat hyvät”, Hupli luettelee onnistuneen projektin edellytyksiä.

”Mutta se on hankkeena vaativa ja edellyttää rutkasti useiden konsulttien työtä”, hän lisää.

Helsingin Mellunmäessä on Huplin mukaan ollut jo vuosia vireillä kahden taloyhtiön osalta purkavan uusrakentamisen hanke. Nykyinen rakennusoikeus pyritään nostamaan peräti viisinkertaiseksi.

Yhtiöiden slogan on ”putkiremontin hinnalla uuteen kotiin”. Tontit ovat niin isoja, että vanhoille osakkaille pystyttäisiin rakentamaan uudet asunnot ennen vanhojen purkamista.

 

Osakkaan on saatava vanhaa vastaava asunto uudesta talosta.

Rakennusten purkaminen ja uusien tekeminen vie paljon aikaa. Se myös yleensä edellyttää väliaikaista asumista muualla, kun vanhat asunnot puretaan ja uudet tehdään tilalle.

Passiivisen osakkaan oikeussuoja on tässä vaihtoehdossa Huplin mukaan se, että hänen on saatava vanhaa vastaava asunto uudesta talosta. Vaihtoehtoisesti hän voi vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan.

Lue myös: Isännöitsijä ehdotti isoa putkiremonttia, vaikka taloyhtiön putkissa ei ollut vikaa – Ylikorjataanko Suomessa taloja?

Toinen lakimuutoksen tuoma keino koskee vähemmistöosakkeiden poislunastamista. Jos jokin taho omistaa yli 90 prosenttia taloyhtiön osakkeista, sille syntyy oikeus lunastaa vähemmistöosakkeet pois. Vähemmistöosakkailla on oikeus vaatia käypähintaista lunastusta.

 

”Vähemmistöosakas ole enää vaa’ankieliasemassa.”

Aiemmin yleinen tapa oli, että rakennusliike osti huoneistoja yksitellen. Viimeinen osakas pystyi jarruttamaan hanketta merkittävästi.

”Lakimuutos mahdollistaa hankkeiden toteutumisen eikä yksittäinen vähemmistöosakas ole enää vaa’ankieliasemassa”, Hupli sanoo.

Säännös voi tulla ajankohtaiseksi, jos esimerkiksi rakennusliike hankkii asunto-osakeyhtiön osakkeita vapaaehtoisin kaupoin. Myös sijoittaja on saattanut haalia suurimman osan taloyhtiön osakkeista, jolloin yhtiö on muuttunut käytännössä vuokrakohteeksi. Yksittäinen asukasosakas on silloin heikoilla, jos sijoittajaa ei kiinnosta välttämättömien korjausten tekeminen yhtiössä.

Lakimuutos tuo myös tiedotusvelvollisuuden. Muille osakkaille ja kaupparekisteriin on ilmoitettava, kun jonkun omistus ylittää 90 prosenttia.

Velvollisuus vähemmistöosakkeiden lunastamiseen helpottaa purkavan uusrakentamisen toteuttamista.

Kolmas maaliskuun alussa voimaan tullut muutos koskee yhtiön varallisuuden myyntiä tilanteessa, jossa yhtiö puretaan. Nyt varojen jakaminen tapahtuu osakkeiden käypien arvojen suhteessa.

Aiemmin perusteena oli osakeomistus. Vierekkäisistä samankokoisista huoneistoista sai siis saman korvauksen, vaikka toiseen olisi tehty luksusremontti ja toinen olisi kuin pommin jäljiltä. Nyt myynnistä saatava varallisuus jaetaan osakkeiden käyvän arvon perusteella.


Yhtiön purkamiseen ja varallisuuden jakamiseen omistajille riittää neljän viidesosan määräenemmistö.

”Tämäkin vaihtoehto koskee erittäin huonokuntoisia rakennuksia”, Hupli sanoo.

Menettelyn etu on nopeus. Yhtiö puretaan, myynnistä saatavat varat tulevat yhtiöön ja ne jaetaan osakkaille uuden periaatteen mukaisesti.

”Arvioimme, että juuri tämä vaihtoehto lyö kentällä parhaiten läpi. Sen toteuttaminen ei edellytä niin paljoa konsulttityötä.”

Kiinteistöliitosta kysytään viikoittain lain tuomista uusista vaihtoehdoista, myös purkavasta uusrakentamisesta. ”Taloyhtiöiden kiinnostusta selittää se, ettei korjauksiin ole välttämättä varauduttu ennakolta.”

Lue myös: Helsingin 1960- ja 70-luvun kerrostalojen katoilla on hyvää tilaa uusille asunnoille, ja lisäkerrokset nostaisivat vanhojen asuntojen arvoa

Perinteisen kiinteistökehityksen keinot ovat taloyhtiöissä ennallaan lakimuutoksen jälkeen. Esimerkiksi ullakkotilojen, lisäsiipien tai erillisrakennusten tekeminen saattaa olla mahdollista kevyemmälläkin päätösvaateella.

Jos saman asunto-osakeyhtiön puitteissa rakennetaan lisäasuntoja, yhtiön käytettävissä on suunnattu osakeanti vaikkapa rakennusliikkeelle. Se merkitsee osakkeet ja huolehtii rakentamisesta.

Järjestelystä voidaan päättää kahden kolmasosan määräenemmistöllä. Yhtiöjärjestyksessä voi olla tiukennuksia eli määräenemmistöä koskeva vaatimus voi vaihdella eri yhtiöissä.


Yhtiö voi myydä maa-alueen tavallisella enemmistöpäätöksellä, jos luovutettavalla alueella ei ole osakashallinnassa olevia tiloja tai alueita. Hankkeeseen voidaan tarvita joka tapauksessa yksittäisen osakkaankin suostumus, jos tämä menettää vaikkapa merinäköalan, jota muilla osakkailla ei ole.

Alueluovutuksessa maa-alue usein myydään perustettavalle asunto-osakeyhtiölle, joka rakennuttaa uudisrakennuksen. Silloin ei tule myöhemmin ristiriitoja siitä, että samassa yhtiössä on erilaisen elinkaaren rakennuksia.

 

”Konsultit eivät ole säästämisen paikka.”

Hupli korostaa, että taloyhtiön hallituksen kannattaa kääntyä lisärakentamisessa hyvien konsulttien puoleen. Usein lähdetään liikkeelle kiinteistökehityskonsultista, joka selvittää kaupungilta, paljonko lisärakennusoikeutta on saatavissa ja kenelle alustavat tarjouspyynnöt lähetetään.

Osa rakennusliikkeistä on erikoistunut esimerkiksi ullakkorakentamiseen. Jotkut ovat kiinnostuneet rakentamaan taloyhtiön tontille vain uuden yhtiön puitteissa.

”Tarvitaan joka tapauksessa useita konsultteja: tekniikkaan, talouteen ja juridiikkaan omansa. Konsultit eivät ole säästämisen paikka. Hyvät konsultit ovat myös taloyhtiön hallituksen suoja.”

Prosessi on pitkä, jos lisärakentaminen edellyttää asemakaavan muutosta. Omistustontilla se tuo mukanaan esimerkiksi maankäyttömaksuja. ”Kaavamuutosta vireille pantaessa kannattaisi olla jo kumppani mukana.”

Hupli muistuttaa, että purkava uusrakentaminen ei nollaa vanhoja asuntolainoja. Rahoittajan kiinnostuksen ratkaisee se, mitkä vanhan kiinteistön korjauskustannukset ovat verrattuna tavoiteltuun lisärakentamiseen.

”Taloyhtiön ja osakkaiden on oltava alusta lähtien yhteydessä pankkiin. Rakennuksen purkaminen laskee hetkeksi asuntolainan vakuutena olevien osakkeiden arvon.”

Lue lisää taloyhtiöaiheisia juttuja HS:n Taloyhtiöekstrasta.
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Helsinkiläinen uimaopettaja havahtui lasten jäykistymiseen: ”Todella huolestuttavaa”

    2. 2

      HS-analyysi: Postin työehto­sotku on Sdp:n painajainen

      Tilaajille
    3. 3

      Lumilautamerkki Burtonin perustaja Jake Burton Carpenter on kuollut

    4. 4

      Kirjolohifileitä vedetään kaupoista valmistusvirheen takia, ilmoittavat Lidl ja SOK – Tuotteita on myyty koko Suomessa

    5. 5

      Trumpin erikoiset käsinkirjoitetut muistilaput tallentuivat kameralle, pian niiden pohjalta tehtiin biisi – Internet riemastui emorock-videosta

    6. 6

      Venäjän duuma sääti kaksi uutta lakia: Uusiin puhelimiin on asennettava pakollisia venäläisiä sovelluksia ja yksilöitä voidaan julistaa ”ulkovallan agenteiksi”

    7. 7

      HS-analyysi: Hallitus viritti itselleen ansan, joka voi pakottaa sen leikkaamaan pienituloisilta

    8. 8

      Kirjailija Veijo Baltzar on vangittu epäiltynä törkeästä ihmiskaupasta – avustajan mukaan Baltzar kiistää syyllistyneensä tekoon

    9. 9

      Helsinki aloitti uuden tavan auttaa vanhuksia – miksi suuri joukko hoitajia irtisanoutui heti?

      Tilaajille
    10. 10

      Tavallinen flunssa tai kaatuminen voivat laukaista toiminnallisen häiriön, jonka syytä lääketiede ei tunne kunnolla

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Helsinki aloitti uuden tavan auttaa vanhuksia – miksi suuri joukko hoitajia irtisanoutui heti?

      Tilaajille
    2. 2

      Kirjailija Veijo Baltzar on vangittu epäiltynä törkeästä ihmiskaupasta – avustajan mukaan Baltzar kiistää syyllistyneensä tekoon

    3. 3

      Tavallinen flunssa tai kaatuminen voivat laukaista toiminnallisen häiriön, jonka syytä lääketiede ei tunne kunnolla

      Tilaajille
    4. 4

      HS-analyysi: Hallitus viritti itselleen ansan, joka voi pakottaa sen leikkaamaan pienituloisilta

    5. 5

      Helsinkiläinen uimaopettaja havahtui lasten jäykistymiseen: ”Todella huolestuttavaa”

    6. 6

      Poliisin Karhu-ryhmän entinen varajohtaja tuomittiin ehdottomaan vankeuteen: ylikonstaapeli huijasi rikoskumppaninsa kanssa poliisilaitokselta yli 150 000 euroa

    7. 7

      Suomen maahan­muutto­politiikassa on mennyt viime aikoina pieleen lähes kaikki mahdollinen, nyt on aika korjata virheet

    8. 8

      Kirjeenvaihtajan analyysi: Virkarikos­tutkinnassa kuultiin järisyttävä todistus

      Tilaajille
    9. 9

      Trump jäi ensi kertaa verekseltään kiinni, sanoo tutkija EU-lähettilään todistuksesta

    10. 10

      Mannerheimintien varteen suunnitellaan valtavaa rakennushanketta: 2 500 uutta asukasta ja jopa 14-kerroksinen talo

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Natalia Salmela seisoi teininä leipä­jonossa mutta omistaa nyt 31-vuotiaana hulppean loft-asunnon Helsingistä

      Tilaajille
    2. 2

      Jätkäsaaren palkituista taloista muutetaan pois mystisten oireiden vuoksi, omistaja kiistää ongelmat

      Tilaajille
    3. 3

      Noituudesta on tullut osa uutta feminismiä – selvitimme miksi

      Tilaajille
    4. 4

      Amsterdamilainen Laurent Simons, 9, valmistuu maailman nuorimpana ihmisenä yliopistosta

    5. 5

      Puolet suomalaisista saa liian vähän tiamiinia – Jos puutos jatkuu pitkään, se voi aiheuttaa joukon sekalaisia oireita

    6. 6

      Heini Maksimaisen laskut jäivät maksamatta ja pyykit pesemättä, vaikka töissä kaikki sujui hyvin – Tällaista on arjenhallintauupumus, josta moni millenniaali kärsii

      Tilaajille
    7. 7

      Moni tuntee ihmisen, joka haluaa olla aina oikeassa – Psykoterapeutti neuvoo, miten pätijän kanssa pärjää

      Tilaajille
    8. 8

      Raamattu-siteeraus voi olla rikos, sanoo valtakunnan­syyttäjä: ”Ei pyhien kirjojen avulla saa loukata toisen ihmisarvoa”

    9. 9

      KHO: Vantaa saa lunastaa 300 vuotta saman suvun omistuksessa olleen tilan asuntojen rakentamista varten

    10. 10

      Patologina Auschwitzissa toiminut juutalaislääkäri kuvaa Josef Mengelen toiminnan järjettömyyden ja säälimättömyyden rehellisesti

    11. Näytä lisää