Koti

Pankit: Jos taloyhtiössä on liikaa sijoitusasuntoja, korjauksiin tarjotaan kalliimpaa lainaa

Taloyhtiölainojen marginaalit ovat ennallaan, mutta sijoittajien iso osuus maksaa ylimääräistä.

HS:n ja Rakennuslehden pankeille tekemä kysely kertoo, että asunto-osakeyhtiöiden korjausten lainoituksessa ei ole juuri tapahtunut muutoksia. Pankit katsovat kuitenkin aikaisempaa tarkemmin taloyhtiön omistusrakennetta.

Pankkien lainoituspäätöksiin ja marginaaleihin vaikuttavat muun muassa taloyhtiön koko, ikä, sijainti, tehdyt ja tulevat remontit, rahoitusaste, omistusrakenne ja yhtiön taloudellinen tilanne.

Nordean liiketoimintajohtaja Iiro Korander kertoo, että taloyhtiöiden rahoittamisessa ei ole tapahtunut viime aikoina merkittäviä muutoksia. Sijoittajariskin kasvu on kuitenkin akuutti asia myös korjaushankkeiden lainoituksessa.

”Pankit kiinnittävät entistä enemmän huomiota taloyhtiöiden omistusrakenteeseen, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan ja ehtoihin. Asujakuntaa katsotaan tällä hetkellä myös korjauslainoissa”, Korander sanoo.

Taloyhtiöiden korjauslainoissa on Nordealla 30–70-sääntö. Sijoittajien osuus saisi olla korkeintaan 30 prosenttia ja loput asunnot pitäisi olla omistajien käytössä. ”Raja ei ole kuitenkaan kiveen hakattu, vaan on pikemminkin veteen piirretty viiva”, Korander sanoo.

Myös ne taloyhtiöt saavat lainaa, joilla sijoittajien omistusosuus nousee yli sijoittajapainolle asetetun rajan. Silloin luotto kuitenkin katsotaan sijoitustoiminnan rahoittamiseksi, jolloin lainan ehdot muuttuvat ja marginaali on korkeampi kuin normaaleissa taloyhtiölainoissa.

Myös korjausvelan kasvu vaikuttaa taloyhtiön lainansaantiin. ”Ei niitä hirveästi tule vastaan, mutta jonkin verran kohtaamme taloyhtiöitä, joissa korjausvelka on päässyt kasvamaan tai on kasvamassa liian suureksi.”

Silloin pankki ei rahoita ainakaan koko hanketta. Yksi mahdollisuus on, että taloyhtiö kerää osan rahoituksesta osakkailta ja pankki lainoittaa loput.

Myös Hypossa sijoittajien aiheuttama riski nostetaan selvästi esille.

”Asunto-osakeyhtiölle tarjoamamme rahoitus on suunnattu asukasomisteisten taloyhtiöiden remonttirahoitukseen. Mitä korkeampi sijoittajien osuus taloyhtiössä on, sitä enemmän se lähestyy vuokrataloyhtiötä ja myös lainaehdot sekä hinnoittelu eroavat asukasomisteisen taloyhtiön rahoituksesta”, pankinjohtaja Tom Lönnroth sanoo.

Kiinteistöjen rahoituksesta vastaava johtaja Riikka Mäkinen Danske Bankista toteaa, että rahoituksen hankkiminen on keskeinen osa taloyhtiön projektia.

”Taloyhtiön elinkaaren mukaisten remonttien oikea-aikainen tekeminen tyypillisesti vähintäänkin ylläpitää jollei jopa paranna osakkeiden arvoa. Danske Bank ei ole kiristänyt rahoituksen ehtoja kuluneen vuoden aikana. Rahoituskriteerit ovat olleet pidemmän aikaa samanlaiset.”

Pankki oli viime keväänä mukana Isännöintiliiton tekemässä putkiremonttibarometrissä. 91 prosenttia isännöitsijöistä kertoo, että heidän taloyhtiönsä on saanut ongelmitta rahoitusta putkiremonttiin.

Vain kaksi prosenttia isännöitsijöistä kertoo, että taloyhtiö ei saanut putkiremonttiin rahoitusta. Kaksi prosenttia vastaajista puolestaan ilmoittaa, että kustannuksia jouduttiin pienentämään joko vähän tai merkittävästi rahoituksen saamiseksi.

Viisi prosenttia taloyhtiöistä sai rahoituksen tehtyään lisäselvityksiä.

Korjausrahoituskyselyn halvin pankki on Aktia.

”Hinnoittelumme ei niinkään riipu lainan käyttötarkoituksesta. Energiakorjaus ja putkiremontti hinnoitellaan samalla tavalla. Lainan määrä voi vaikuttaa jonkin verran”, yritysliiketoiminnan johtaja Irma Gillberg-Hjelt sanoo.

OP Helsingin pankinjohtaja Janne Koivuniemi kertoo, että pääkaupunkiseudulla taloyhtiöiden rahoituksen saatavuus jatkuu keskimäärin hyvänä.

”Yhtiöiden suunnitelmallinen kunnossapito ja hyvin hoidettu hallinto ovat positiivisia tekijöitä. Keskeisten kunnossapitohankkeiden lykkääntymisestä johtuva hankkeiden merkittävä kasaantuminen ei ole osakkaiden edun mukaista eikä myöskään rahoittajille paras mahdollinen tilanne”, Koivuniemi sanoo.

Nordean Korander muistuttaa taloyhtiöitä korkosuojauksen mahdollisuudesta. Menettelyn hinnat ovat painuneet hänen mukaansa kaikkien aikojen alhaisimmalle tasolle.

Taloyhtiöissä kannattaa kuitenkin laskea tarkkaan, maksaako korkosuojaus kuitenkin liikaa nykyisessä korkoympäristössä.

Kiinteistöliiton pääekonomistin Jukka Keron tuntuma vastaa pankinjohtajien näkemyksiä: taloyhtiöt saavat nyt lainaa edullisilla ehdoilla.

Hän muistuttaa, että taloyhtiön pitäisi katsoa rahoituksessa pitkälle tulevaisuuteen. Isoja korjauksia ei pystytä kaikissa tapauksissa rahoittamaan pankkilainalla. Taloyhtiön vakuusarvolla on iso merkitys.

”Mikäli paikkakunnalla asuinhuoneistojen arvot ovat matalia ja kauppa käy nihkeästi, se tarkoittaa entistä suurempaa ennakkovarautumisen tarvetta. Toisaalta korjauksia täytyy jaksottaa pidemmälle ajalle ja on valittava sellaisia korjaustapoja, joita myös lompakko ja talouden muut raamit kestävät.”

Pienet taloyhtiöt eivät saa kaikissa tapauksissa lainkaan yhtiölainaa. Silloin hankkeiden rahoitus on hoidettava osakkaiden henkilökohtaisella rahoituksella.

Kero neuvoo taloyhtiöitä seuraamaan pankkien kilpailukykyä ja tekemään tarvittavia muutoksia. Myös nykyisen pankin kanssa kannattaa keskustella, jos lainaehdot eivät näytä kilpailukykyisiltä.

Hänellä ei ole yksiselitteistä neuvoa siihen, kannattaako taloyhtiön säästää etukäteen remontteja varten vai rahoittaa koko hanke lainalla.

Kiinteistöliiton barometrin mukaan noin 40 prosenttia taloyhtiöistä kertoo varautuneensa ennalta tuleviin korjauksiin. Ennakkorahastointi näyttää olevan yhtiöissä hieman asuintalovarausta yleisempi menettely.

Ensi vuotta koskeva budjettiesitys lupaa taloyhtiöille uusia avustuksia muun muassa energiaremontteihin sekä kosteus- ja sisäilmakorjausten tutkimuksiin. Kero kuitenkin muistuttaa, että avustusten takia ei pidä ”sännätä suin päin” korjauksiin.

”Suunnitelmallisuus on kaikella tavalla numero yksi. Eikä missään tapauksessa pidä unohtaa huolellista kilpailutusta kaikissa remontin vaiheissa.”

Lue lisää taloyhtiöaiheisia juttuja HS:n Taloyhtiöekstrasta.

Asunto-osakeyhtiöiden lainamarginaalit

Kysyimme pankkien taloyhtiölainoista vastaavilta henkilöiltä, millaisella korkomarginaalilla asunto-osakeyhtiöt saavat rahoitusta korjaushankkeisiin.

Asiakaskohtaisen marginaalin suuruuteen vaikuttaa muun muassa sijoittajien omistusosuus yhtiön asunnoista, taloyhtiön ikä, koko, tehdyt ja tulevat remontit, sijainti, luototusaste ja aikaisempi velkaantuneisuus.
100 000–200 000 euron laina energiakorjauksiin, joilla vähennetään taloyhtiön energiankulutusta, prosenttia (suluissa vuoden takaiset arviot):
Aktia

0,65 (0,75–1,20)
Nordea

0,80 (0,80–0,90)
Hypo

0,90–1,50 (0,70–1,00)
Danske Bank

0,95 (0,85–1,50)
OP

1,0 (1,00–1,50)
1–2 miljoonan euron laina esimerkiksi putkiremonttiin:
Aktia

0,60 (0,70–1,20)
Nordea

0,70 (0,70–0,80)
Hypo

0,70–1,20 (0,50–0,80)
Danske Bank

0,70 (0,50–1,00)
OP

0,70 (0,50–1,00)
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Kiertueen loppumetreillä Samu Haberin piti pystyssä vain kalja ja salamipitsa – Nyt Haber kertoo kosteista vuosista ja kertyneistä kiloista

      Tilaajille
    2. 2

      Toimitusjohtaja tienaa 100 000 euroa vuodessa ja omistaa kymmenen hitas-asuntoa – Järjestelmää käytetään entistä enemmän hyväksi

      Tilaajille
    3. 3

      Britannian konservatiivipuolueen vaalivoitto varmistui – brexitiä vastustavien liberaalidemokraattien johtaja menetti oman paikkansa

    4. 4

      Heidän kohtalostaan syntyi poliittinen myrsky – HS:n grafiikka kertoo, miten Sanna ja muut suomalais­naiset päätyivät lapsineen Syyriaan ja al-Holin leirille

    5. 5

      Suomalaisnainen päätyi Hollywoodin kuumimpien tähtien sijaisnäyttelijäksi, ja nyt edessä on todellinen suurtuotanto

      Tilaajille
    6. 6

      Haavisto nosti esiin vaihto­ehdon, jolla hallitus saattaa ainakin hetkeksi väistää poliittisen kriisin al-Holista

    7. 7

      Tanja Valanne paistaa jättimäisiä pizzoja, joihin uppoaa kilo juustoa – sukupizzan on pystynyt ahtamaan nopeasti vain kaksi ihmistä

    8. 8

      Al-Holissa olevan suomalais­naisen äiti HS:lle: Naiset eivät ole valmiita luovuttamaan lapsiaan Suomeen ja jäämään itse leirille

      Tilaajille
    9. 9

      Boris Johnson saa kiittää vaalivoitostaan brexit-uskovaisia sekä äänestäjien Corbyn-allergiaa

    10. 10

      Jussi Halla-aho yhdisti Tullin harjoituksen ja al-Holin suomalaisten kotiuttamisen, Tulli kertoi poikkeuksellisen laajasta disinformaatio­kampanjasta – Näin Halla-aho vastaa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Jussi Halla-aho yhdisti Tullin harjoituksen ja al-Holin suomalaisten kotiuttamisen, Tulli kertoi poikkeuksellisen laajasta disinformaatio­kampanjasta – Näin Halla-aho vastaa

    2. 2

      Miesjoukko raiskasi nuoren tytön Oulussa, hovioikeus antoi yhdelle tuomitulle luvan tutustua uhrin kaikkiin kuulustelukertomuksiin

    3. 3

      Marinin pääministeripaikka ratkesi viime hetkillä, kun Paatero ja Kiuru saapuivatkin kokoukseen – ja operaation taustalla hääräsi Antti Rinne

      Tilaajille
    4. 4

      Sanna Marinin ihastelu maailmalla saa yhä uusia kierroksia, mutta The Daily Show’n näyttämässä valokuvassa on eräänlainen virhe

    5. 5

      HS:n piparikisaan ilmoittautui ”täysin lapasesta lähtenyt” suurteos

    6. 6

      Jatkuvat keskeytykset alkavat muuttaa aivoja vaivihkaa – Aivotutkijat laativat neljän kohdan treeniohjelman, jonka avulla keskittymiskyky palautuu

      Tilaajille
    7. 7

      Al-Holissa olevan suomalais­naisen äiti HS:lle: Naiset eivät ole valmiita luovuttamaan lapsiaan Suomeen ja jäämään itse leirille

      Tilaajille
    8. 8

      Viiksekkäät hipsterit rynnivät lähiöbaariin Mellunkylässä – ulkoapäin rujon näköiseen kuppilaan tehdään jo pöytävarauksia

    9. 9

      Pasilan tornisuunnitelmat paisuvat entisestään: tornit nousemassa jopa 200 metriin

    10. 10

      HS-analyysi: Venäjä jatkaa pelottelun ja alistamisen tiellä – Tuoreen tutkimuksen päätelmät ovat suora­viivaisia ja naapurien kannalta levottomuutta herättäviä

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Joonas Lahti, 24, on Suomen paras puhelinliittymäkauppias ja tienaa enemmän kuin toimitusjohtaja

      Tilaajille
    2. 2

      HS pääsi harvinaiselle vierailulle syyrialaiseen vankilaan, jossa pidetään Isisin taistelijoita – ”Meilläkin on oikeuksia”, sanoo ruotsalainen Farhad

      Tilaajille
    3. 3

      Konsulipäällikkö Pasi Tuominen arvostelee HS:n haastattelussa ankarasti ulkoministeri Haavistoa: syyttää pelolla johtamisesta ja lainvastaisesta päätöksestä

    4. 4

      Triplassa kiusallinen suunnitteluvirhe: uudelta asemalaiturilta näkee pimeällä sisään kauppakeskuksen vessoihin

    5. 5

      Sota kasvatti selviytyjän, lähiö hissi­terapeutin ja lama menestyjän – HS:n erikois­artikkeli vie matkalle seitsemän sukupolven Suomeen

      Tilaajille
    6. 6

      Valta on nyt kolmikymppisillä naisilla: Hallitusta johtaa viisi naista, joista neljä on alle 35-vuotiaita

    7. 7

      HS-analyysi: Kulmunin vaatimukset ajoivat vasemmistolaisen Sanna Marinin heti ahtaaseen rakoon

      Tilaajille
    8. 8

      Sanna Marinista tulee Suomen seuraava pääministeri, Sdp valitsi uusia ministereitä – HS:n seuranta kokoaa illan tapahtumat

    9. 9

      Olot vapautuivat Jari Aarnion suljetulla selliosastolla – sekä vangit että vartijat ihmettelevät yllättävää muutosta

      Tilaajille
    10. 10

      Helsinki aikoo muuttaa oppilasvalintaa: Tietystä osoitteesta ei enää välttämättä pääsisi tiettyyn kouluun

    11. Näytä lisää