Koti

Asunnon ostaminen väärästä talosta voi olla kallis virhe – näin tarkistat tärkeimmät tiedot yhtiön papereista ennen päätöstä

Asuntoa ei pitäisi ostaa pelkästään tunteella. Ostajan on tärkeää perehtyä taloyhtiön talouteen ja korjaushistoriaan.

Asuntonäytöllä keittiön marmoritasojen silittely ja ikkunasta pilkottavan meren ihastelu houkuttelevat helposti enemmän kuin taloyhtiön papereiden pyörittely.

Unelmakämppä voi kuitenkin osoittautua rahaa nieleväksi painajaiseksi, jos ei ole tutustunut taloyhtiön asioihin riittävästi etukäteen.

Lue myös: Onko tässä Suomen suurin vastike? Kasautuvat remontit ovat käymässä poikkeuksellisen kalliiksi Helsingin Hämeentiellä

Asuntoa ostaessa kannattaa erityiseen syyniin ottaa tilinpäätös, toimintakertomus, kunnossapitotarveselvitys, isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys – vaikka ne kuulostaisivat tylsiltä ja etäisiltä.

Tilinpäätös tulisi jaksaa käydä läpi myös myöhemmin taloyhtiön osakkaana, vuosittain ennen yhtiökokousta. Siitä selviää taloyhtiön taloudellinen tilanne ja tulos eli mitä jää viivan alle.

Taloyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa verotettavaa voittoa. Tavoitteena on yleensä tähdätä nollatulokseen, jossa tuloja ja kuluja on yhtä paljon.

Osakkaan kannalta erityisen tärkeää on selvittää, mitä vastikkeita taloyhtiö kerää kuukausittain, paljonko niistä kertyy maksettavaa ja mihin niitä käytetään.

Tilinpäätöksen tietoihin voi suhtautua siis vähän kuin naapureiden yhteiseen tiliotteeseen.

Tilastokeskuksen mukaan taloyhtiöiden kuukausittaiset hoitokulut olivat viime vuonna keskimäärin 4,32 euroa neliöltä. Suurimmat kulut muodostuivat lämmityksestä, korjauksista sekä palveluista ja huollosta.


Hoitovastikkeen lisäksi maksettavana saattaa olla esimerkiksi pääoma- ja tonttivastike.

Vastikerahoituslaskelmasta näkee vastikejäämät. Ne kertovat, miten vastikkeilla on onnistuttu kattamaan toteutuneet kulut. Jos esimerkiksi pääomavastikejäämä on 50 euroa, pääomavastikkeita on kerätty 50 euroa enemmän kuin taloyhtiön lainoista on aiheutunut kuluja.

Pääomavastikejäämän pitäisi olla pieni. Jos osakkaat lyhentävät taloyhtiölainaansa eri tahtiin, osa saattaa päätyä maksamaan toisille kuuluvia korkoja.

Talousarviovertailu avaa laajemmin sitä, miten budjetti on toteutunut. Jos kulut ovat nousseet arvioidusta, on syytä selvittää, mistä se johtuu. Vuotavista putkista, äkillisistä korjauksista vai jostain muusta?

Yllättäviä menoja varten on suositeltavaa, että hallituksella on valtuudet kerätä tarvittaessa ylimääräinen vastike muutamalta kuukaudelta.

Tällöin ei tarvitse miettiä, mistä rahat yhtäkkiä raavitaan kasaan, jos vaikka lämmityslaite pamahtaa tai taloyhtiössä ilmenee maksuvaikeuksia, esimerkiksi joku osakkaista jättää vastikkeet maksamatta.

Lisää turvaa tuo se, että taloyhtiöllä on parin kolmen kuukauden vastikkeet varalta. Tämä selviää hoitovastikejäämästä.

Puskuria on hyvä olla siksikin, että kulut eivät jakaudu tasaisesti vuoden aikana. Esimerkiksi runsaslumisena ja poikkeuksellisen kylmänä talvena hoito- ja lämmityskulut kasvavat.

Tilinpäätöksessä oleva tieto pankkitilin saldosta ei kerro taloyhtiön maksuvalmiudesta. Vaikka tilillä olisi paljon rahaa tilinpäätöshetkellä, erääntymässä voi olla iso lasku.

Talousarviosta näkee, mitä kuluja seuraavalle tilikaudelle on tulossa.


Alhainen vastike houkuttelee asunnonostajia, mutta se ei aina takaa, että taloyhtiötä olisi hoidettu hyvin tai että vastike säilyisi vastaisuudessa halpana. Vastike voi nousta.

Tämä kannattaa pitää mielessä erityisesti, jos taloyhtiö on oman tontin sijasta vuokratontilla.

Lue myös: Halpa vastike ei välttämättä ole hyvä uutinen asuntokaupoilla: ”Kannattaa käyttää kriittistä harkintaa”

Alhaiselle vastikkeelle on monia mahdollisia syitä. Taloyhtiöllä saattaa olla paljon esimerkiksi vuokratuloja, jolloin vastiketta ei tarvitse periä suuria summia. Mutta vuokratuloissakin voi tapahtua muutoksia.

On myös mahdollista, että korjauksia on lykätty. Tällöin tulevat remontit todennäköisesti nostavat vastiketta.

Jotta korjaukset eivät tulisi aivan yllättäen, on kiinnitetättävä huomiota tehtyihin remontteihin ja kunnossapitotarve­selvitykseen. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta saa kuvan, millaisiin korjauksiin ja kuinka paljon rahaa saattaa tulevaisuudessa mennä.

Vaikka putkistolle, julkisivulle, katolle, ikkunoille ja talon muille osille on määritelty keskimääräisiä teknisiä käyttöikiä, on kuitenkin muistettava, että elinkaari vaihtelee taloyhtiöittäin.

Toimintakertomuksesta selviää muun muassa tilikauden tapahtumat ja taloyhtiön ottamat lainat. Yhtiöjärjestyksestä on hyvä varmistaa kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan ja taloyhtiön välillä.

Kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan, ellei yhtiöjärjestyksessä ole poikkeuksia. Yhtiöjärjestyksessä on aivan hyvin voitu määrätä, että osakkaalla on laajempi kunnossapitovastuu kuin laki edellyttää.

Lopuksi vielä vinkki asuntosijoittajille: jos asunnon hankkii vuokrattavaksi eteenpäin, merkitystä on sillä, miten pääomavastikkeet ja osakkaiden kerralla maksamat yhtiölainaosuudet on merkitty kirjanpitoon. Onko maksusuoritukset tuloutettu vai rahastoitu?

Tulouttaminen tarkoittaa sitä, että osakkaiden maksusuoritukset kirjataan yhtiön kirjanpitoon tuloina, rahastoiminen taas sitä, että maksusuoritukset kirjataan taseessa olevaan oman pääoman rahastoon.

Sijoittajaosakas saa vähentää vuokratuloistaan pääomavastikkeet tai kerralla maksetun lainaosuuden vain silloin, kun ne on tuloutettu.

Lue lisää taloyhtiöaiheisia juttuja HS:n Taloyhtiöekstrasta.

Asiantuntijoina Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Maria-Elena Ehrnrooth, Suomen Tilintarkastajien tilintarkastusasiantuntija Riitta Laine, Veronmaksajain Keskusliiton johtava asiantuntija Marjo Salin ja Isännöintiliiton kehityspäällikkö Reetta Yrttimaa.
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Konsulipäällikkö Pasi Tuominen arvostelee HS:n haastattelussa ankarasti ulkoministeri Haavistoa: syyttää pelolla johtamisesta ja lainvastaisesta päätöksestä

    2. 2

      Maailma janoaa akkuja, ja niissä kajastaa Kainuun valo – Talvivaaran entisen kaivoksen uumenista nousee nyt uusi aarre

      Tilaajille
    3. 3

      Sota kasvatti selviytyjän, lähiö hissi­terapeutin ja lama menestyjän – HS:n erikois­artikkeli vie matkalle seitsemän sukupolven Suomeen

      Tilaajille
    4. 4

      ”Ei hemmetissä”, sanoi prinsessa Anne sieppaajalle jo 70-luvulla – Suorasanainen prinsessa on tehnyt asiat aina omalla tavallaan, ja se on tehnyt hänestä yhden brittihovin suosituimmista kuninkaallisista

    5. 5

      Vakava ja kunnioittava vai vapaapäivä muiden joukossa? HS seurasi itsenäisyyspäivää hautausmaalla ja ostoskeskuksessa

    6. 6

      Maalta kaupunkiin ja peltotöistä peruskouluun – Kuvasarja näyttää itsenäisen Suomen historian lapsen silmin

    7. 7

      Boris Johnsonin uskottavuuden kyseenalaistava video on kerännyt jo yli 4 miljoona näyttöä – Taustalla on pääministerin pakoilu kovasta haastattelusta

    8. 8

      Le Monde: Venäjän salamurhayksikön tukikohta Alpeilla paljastui

    9. 9

      Helmiä, höyheniä ja kantaa­ottavuutta – Näitä trendejä stylistit ja suunnittelijat odottavat näkevänsä Linnan juhlissa tänä vuonna

    10. 10

      Pertti Jarla piirsi Fingerporin Espoosta: Hoksaatko tämän nokkelan sanaleikin?

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Konsulipäällikkö Pasi Tuominen arvostelee HS:n haastattelussa ankarasti ulkoministeri Haavistoa: syyttää pelolla johtamisesta ja lainvastaisesta päätöksestä

    2. 2

      Le Monde: Venäjän salamurhayksikön tukikohta Alpeilla paljastui

    3. 3

      Sota kasvatti selviytyjän, lähiö hissi­terapeutin ja lama menestyjän – HS:n erikois­artikkeli vie matkalle seitsemän sukupolven Suomeen

      Tilaajille
    4. 4

      Perussuomalaiset uhkaa välikysymyksellä, jos Pekka Haavisto jatkaa ulkoministerinä

    5. 5

      Maailma janoaa akkuja, ja niissä kajastaa Kainuun valo – Talvivaaran entisen kaivoksen uumenista nousee nyt uusi aarre

      Tilaajille
    6. 6

      Pertti Jarla piirsi Fingerporin Espoosta: Hoksaatko tämän nokkelan sanaleikin?

    7. 7

      Katja Meriläinen, 31, pyörittää Helsingissä ja Espoossa kuuden sijoitusasunnon Airbnb-bisnestä – Palkkatöissä hänen ei tarvitse enää käydä

      Tilaajille
    8. 8

      Helsinki on nyt silkkaa Fingerporia: Mikä saa ihmisen muuttamaan pois Myllypurosta?

    9. 9

      Netissä leviää tuolihaaste, joka sujuu usein naisilta paremmin kuin miehiltä – Lääkäri selittää, mistä on kyse

    10. 10

      Tässä on ensimmäinen Vantaa-aiheinen Fingerpori: Jälki on taattua Pertti Jarlaa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Iltalehden julkaisemien viestien mukaan keskustassa suunniteltiin Rinteen kaatamista jo perjantaina – lue HS:n seuranta politiikan dramaattisesta tiistaista

    2. 2

      Vastahyökkäykseen käynyt Rinne ei aio erota – HS:n tiedot: Rinteen esiintyminen vähensi keskustan luottamusta pää­ministeriin entisestään

    3. 3

      Joanna Jokinen hankki kukon, joka on huonoin koskaan nähty kukko – Martti pelkää kärpäsiä ja omia tipujaan, ja juuri siksi siitä tuli tämän syksyn someilmiö

      Tilaajille
    4. 4

      Anopin lause kiteytti sen, mikä pitää parit yhdessä – Tärkeä palanen voi puuttua, vaikka suhteessa riittäisi luottamusta ja hyvää tahtoa

    5. 5

      Espoon keskuksessa on kaksio, jonne on muuttanut koko Suomen aikoinaan tuntema ufo-mies Juhan af Grann

      Tilaajille
    6. 6

      Kimi Räikkönen erottui muista F1-kuskeista ryhmäkuvassa, sosiaalinen media ihastui

    7. 7

      Pertti Jarla piirsi Fingerporin Espoosta: Hoksaatko tämän nokkelan sanaleikin?

    8. 8

      20 kuvaa kertoo, kuinka Postin työriidasta alkanut kriisi kärjistyi Antti Rinteen dramaattiseen eroon

    9. 9

      Tässä on ensimmäinen Vantaa-aiheinen Fingerpori: Jälki on taattua Pertti Jarlaa

    10. 10

      Helsinki on nyt silkkaa Fingerporia: Mikä saa ihmisen muuttamaan pois Myllypurosta?

    11. Näytä lisää