Koti

Asunnon ostaminen väärästä talosta voi olla kallis virhe – näin tarkistat tärkeimmät tiedot yhtiön papereista ennen päätöstä

Asuntoa ei pitäisi ostaa pelkästään tunteella. Ostajan on tärkeää perehtyä taloyhtiön talouteen ja korjaushistoriaan.

Asuntonäytöllä keittiön marmoritasojen silittely ja ikkunasta pilkottavan meren ihastelu houkuttelevat helposti enemmän kuin taloyhtiön papereiden pyörittely.

Unelmakämppä voi kuitenkin osoittautua rahaa nieleväksi painajaiseksi, jos ei ole tutustunut taloyhtiön asioihin riittävästi etukäteen.

Lue myös: Onko tässä Suomen suurin vastike? Kasautuvat remontit ovat käymässä poikkeuksellisen kalliiksi Helsingin Hämeentiellä

Asuntoa ostaessa kannattaa erityiseen syyniin ottaa tilinpäätös, toimintakertomus, kunnossapitotarveselvitys, isännöitsijäntodistus ja yhtiöjärjestys – vaikka ne kuulostaisivat tylsiltä ja etäisiltä.

Tilinpäätös tulisi jaksaa käydä läpi myös myöhemmin taloyhtiön osakkaana, vuosittain ennen yhtiökokousta. Siitä selviää taloyhtiön taloudellinen tilanne ja tulos eli mitä jää viivan alle.

Taloyhtiön tarkoituksena ei ole tuottaa verotettavaa voittoa. Tavoitteena on yleensä tähdätä nollatulokseen, jossa tuloja ja kuluja on yhtä paljon.

Osakkaan kannalta erityisen tärkeää on selvittää, mitä vastikkeita taloyhtiö kerää kuukausittain, paljonko niistä kertyy maksettavaa ja mihin niitä käytetään.

Tilinpäätöksen tietoihin voi suhtautua siis vähän kuin naapureiden yhteiseen tiliotteeseen.

Tilastokeskuksen mukaan taloyhtiöiden kuukausittaiset hoitokulut olivat viime vuonna keskimäärin 4,32 euroa neliöltä. Suurimmat kulut muodostuivat lämmityksestä, korjauksista sekä palveluista ja huollosta.


Hoitovastikkeen lisäksi maksettavana saattaa olla esimerkiksi pääoma- ja tonttivastike.

Vastikerahoituslaskelmasta näkee vastikejäämät. Ne kertovat, miten vastikkeilla on onnistuttu kattamaan toteutuneet kulut. Jos esimerkiksi pääomavastikejäämä on 50 euroa, pääomavastikkeita on kerätty 50 euroa enemmän kuin taloyhtiön lainoista on aiheutunut kuluja.

Pääomavastikejäämän pitäisi olla pieni. Jos osakkaat lyhentävät taloyhtiölainaansa eri tahtiin, osa saattaa päätyä maksamaan toisille kuuluvia korkoja.

Talousarviovertailu avaa laajemmin sitä, miten budjetti on toteutunut. Jos kulut ovat nousseet arvioidusta, on syytä selvittää, mistä se johtuu. Vuotavista putkista, äkillisistä korjauksista vai jostain muusta?

Yllättäviä menoja varten on suositeltavaa, että hallituksella on valtuudet kerätä tarvittaessa ylimääräinen vastike muutamalta kuukaudelta.

Tällöin ei tarvitse miettiä, mistä rahat yhtäkkiä raavitaan kasaan, jos vaikka lämmityslaite pamahtaa tai taloyhtiössä ilmenee maksuvaikeuksia, esimerkiksi joku osakkaista jättää vastikkeet maksamatta.

Lisää turvaa tuo se, että taloyhtiöllä on parin kolmen kuukauden vastikkeet varalta. Tämä selviää hoitovastikejäämästä.

Puskuria on hyvä olla siksikin, että kulut eivät jakaudu tasaisesti vuoden aikana. Esimerkiksi runsaslumisena ja poikkeuksellisen kylmänä talvena hoito- ja lämmityskulut kasvavat.

Tilinpäätöksessä oleva tieto pankkitilin saldosta ei kerro taloyhtiön maksuvalmiudesta. Vaikka tilillä olisi paljon rahaa tilinpäätöshetkellä, erääntymässä voi olla iso lasku.

Talousarviosta näkee, mitä kuluja seuraavalle tilikaudelle on tulossa.


Alhainen vastike houkuttelee asunnonostajia, mutta se ei aina takaa, että taloyhtiötä olisi hoidettu hyvin tai että vastike säilyisi vastaisuudessa halpana. Vastike voi nousta.

Tämä kannattaa pitää mielessä erityisesti, jos taloyhtiö on oman tontin sijasta vuokratontilla.

Lue myös: Halpa vastike ei välttämättä ole hyvä uutinen asuntokaupoilla: ”Kannattaa käyttää kriittistä harkintaa”

Alhaiselle vastikkeelle on monia mahdollisia syitä. Taloyhtiöllä saattaa olla paljon esimerkiksi vuokratuloja, jolloin vastiketta ei tarvitse periä suuria summia. Mutta vuokratuloissakin voi tapahtua muutoksia.

On myös mahdollista, että korjauksia on lykätty. Tällöin tulevat remontit todennäköisesti nostavat vastiketta.

Jotta korjaukset eivät tulisi aivan yllättäen, on kiinnitetättävä huomiota tehtyihin remontteihin ja kunnossapitotarve­selvitykseen. Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksesta saa kuvan, millaisiin korjauksiin ja kuinka paljon rahaa saattaa tulevaisuudessa mennä.

Vaikka putkistolle, julkisivulle, katolle, ikkunoille ja talon muille osille on määritelty keskimääräisiä teknisiä käyttöikiä, on kuitenkin muistettava, että elinkaari vaihtelee taloyhtiöittäin.

Toimintakertomuksesta selviää muun muassa tilikauden tapahtumat ja taloyhtiön ottamat lainat. Yhtiöjärjestyksestä on hyvä varmistaa kunnossapitovastuun jakautuminen osakkaan ja taloyhtiön välillä.

Kunnossapitovastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain mukaan, ellei yhtiöjärjestyksessä ole poikkeuksia. Yhtiöjärjestyksessä on aivan hyvin voitu määrätä, että osakkaalla on laajempi kunnossapitovastuu kuin laki edellyttää.

Lopuksi vielä vinkki asuntosijoittajille: jos asunnon hankkii vuokrattavaksi eteenpäin, merkitystä on sillä, miten pääomavastikkeet ja osakkaiden kerralla maksamat yhtiölainaosuudet on merkitty kirjanpitoon. Onko maksusuoritukset tuloutettu vai rahastoitu?

Tulouttaminen tarkoittaa sitä, että osakkaiden maksusuoritukset kirjataan yhtiön kirjanpitoon tuloina, rahastoiminen taas sitä, että maksusuoritukset kirjataan taseessa olevaan oman pääoman rahastoon.

Sijoittajaosakas saa vähentää vuokratuloistaan pääomavastikkeet tai kerralla maksetun lainaosuuden vain silloin, kun ne on tuloutettu.

Lue lisää taloyhtiöaiheisia juttuja HS:n Taloyhtiöekstrasta.

Asiantuntijoina Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Maria-Elena Ehrnrooth, Suomen Tilintarkastajien tilintarkastusasiantuntija Riitta Laine, Veronmaksajain Keskusliiton johtava asiantuntija Marjo Salin ja Isännöintiliiton kehityspäällikkö Reetta Yrttimaa.
Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Entisen tavaratalon koko liiketila on ollut tyhjillään Helsingin keskustassa jo kolme vuotta

    2. 2

      Perinteinen kaurapuuro on kehno aamupala – ravitsemusterapeutti kehitti ravintoarvoiltaan ”täydellisen puuron”

      Tilaajille
    3. 3

      Valtava dokumenttivuoto paljastaa, että Afrikan rikkain nainen on junaillut itselleen korruption avulla lähes kahden miljardin omaisuuden

    4. 4

      Sussexin herttua Harry kommentoi vihdoin lähtöä hovista: Meillä ei ollut vaihtoehtoja

    5. 5

      Suomalaiset vetivät viime vuonna rahojaan pois juuri niistä rahastoista, jotka tuottivat parhaiten

    6. 6

      Lentokapteeni Aleksi Aho kertoo ammattinsa glamour­vuosista ja niiden katoamisesta – HS seurasi, mitä lento­koneen ohjaamossa todella tapahtuu

      Tilaajille
    7. 7

      Kiinalaisyrittäjät valtasivat vaivihkaa Suomen sushi­markkinat – Luckie Bao, 29, tietää, mitä suomalaiset haluavat syödä

      Tilaajille
    8. 8

      Koiraroduilla on erilaisia persoonallisuuksia, ja koirien geenitutkimus voi auttaa ymmärtämään myös ihmisen käyttäytymistä

      Tilaajille
    9. 9

      Onko tässä Suomen rumin taukotila? Bussikuskit värjöttelevät ruosteisessa ikkunattomassa kopissa Tikkurilassa

    10. 10

      HS:n erikoisartikkeli vie Intian kaasu­kammioon: ”Hiljainen tappaja” uhkaa koko ihmis­kuntaa, ja Delhissä ongelma on äärimmäinen

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Lentokapteeni Aleksi Aho kertoo ammattinsa glamour­vuosista ja niiden katoamisesta – HS seurasi, mitä lento­koneen ohjaamossa todella tapahtuu

      Tilaajille
    2. 2

      HS:n erikoisartikkeli vie Intian kaasu­kammioon: ”Hiljainen tappaja” uhkaa koko ihmis­kuntaa, ja Delhissä ongelma on äärimmäinen

      Tilaajille
    3. 3

      Valtava dokumenttivuoto paljastaa, että Afrikan rikkain nainen on junaillut itselleen korruption avulla lähes kahden miljardin omaisuuden

    4. 4

      Yhdysvaltojen suurlähettiläs Robert Pence tekee Helsingissä väitös­kirjaa Danten Jumalaisesta näytelmästä – suomalaisen rajavartijan sivistystaso mykistytti

      Tilaajille
    5. 5

      Entisen tavaratalon koko liiketila on ollut tyhjillään Helsingin keskustassa jo kolme vuotta

    6. 6

      Nuorten käytöksessä on tapahtunut muutos, ja se enteilee alkoholin kulutuksen laskua kaikkialla maailmassa

      Tilaajille
    7. 7

      Maunulan ongelmatalossa tyrittiin ihan kaikki, eikä kaupunki suostu kertomaan hintaa – Miten yksi ravintola ajoi talon sekaisin?

    8. 8

      IMF:n pääjohtaja: Maailmassa jylläävät nyt samat ilmiöt, jotka johtivat vuoden 1929 pörssiromahdukseen

    9. 9

      Länsimaalaiset ovat yhä kovassa huudossa Thaimaassa, ja netissä seuraa etsivät tavalliset ihmiset varsin tavanomaisin keinoin: ”Baarityttöily on vähentynyt”

    10. 10

      Mistä Sauli Niinistö tykkää Twitterissä? HS kävi läpi tasavallan presidentin some-käyttöä ja sai puhelun Mäntyniemestä

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Lentokapteeni Aleksi Aho kertoo ammattinsa glamour­vuosista ja niiden katoamisesta – HS seurasi, mitä lento­koneen ohjaamossa todella tapahtuu

      Tilaajille
    2. 2

      Hahmotamme värejä eri tavoin, ja osa ihmisistä voi olla supernäkijöitä – Testaa ja vertaa, näetkö värit samoin kuin muut ihmiset

      Tilaajille
    3. 3

      HS:n erikoisartikkeli vie Intian kaasu­kammioon: ”Hiljainen tappaja” uhkaa koko ihmis­kuntaa, ja Delhissä ongelma on äärimmäinen

      Tilaajille
    4. 4

      Unohda ohje viidestä ateriasta päivässä – näin kannattaa syödä, jos haluaa pysyä mahdollisimman virkeänä

      Tilaajille
    5. 5

      Töölöön valmistui pari vuotta sitten 30 000 neliön pysäköinti­luolasto, mutta nyt se seisoo tyhjänä

    6. 6

      Lapsisotilas Rajkumar Sabanadesan sai Suomesta turva­paikan, perusti perheen ja eteni urallaan – ja nyt hänellä on teräviä havaintoja suomalaisista

      Tilaajille
    7. 7

      Katin mies ei tiedä, mitä kouluja heidän lapsensa käyvät – Tyhjän liiton ainoa liima on raha

      Tilaajille
    8. 8

      Donald Trumpin hallinto laittoi Michelle Obaman laatimat kouluruoka­suositukset uusiksi

    9. 9

      Laiskuutta ei ole olemassakaan, sanoo amerikkalaisprofessori – Suomalaispsykologi on samaa mieltä ja listaa todelliset syyt laiskuuden takana

      Tilaajille
    10. 10

      Lentoemännän peukkumerkki bussinkuljettajalle johti yli kolmen metrin pudotukseen – näin Helsinki-Vantaan onnettomuus tapahtui

    11. Näytä lisää