Tutkija Toni Pakkala, 35, on oikea henkilö arvioimaan ilmastonmuutoksen vaikutuksia taloyhtiöiden kiinteistöille. Hän tutki helmikuussa hyväksytyssä väitöskirjassaan ilmastonmuutoksen vaikutuksia betonijulkisivuille. Tulos on, että kosteuden lisääntyminen aiheuttaa kasvavia riskejä kiinteistöjen kunnolle.
Julkisivujen ja parvekkeiden pinnoille tulee tulevaisuudessa selvästi enemmän viistosadetta kuin nykyisin. Jos IPCC-ilmastoraportin rankimmat skenaariot toteutuvat, viistosade lisääntyy avoimilla paikoilla rannikolla kolmasosalla ja Lapissa yli 50 prosenttia.
Viistosade on Suomessa todella suuntautunutta.
Mielenkiintoinen Pakkalan löytö on, että viistosade on Suomessa todella suuntautunutta. Suurin osa sateesta tulee länsi–kaakko-akselilta. Etelä- ja länsipuolen julkisivut ovat sateen armoilla. Rannikolla tulee nyt 3,5 kertaa enemmän vettä eteläisille julkisivuille verrattuna pohjoisiin julkisivuihin.
Ilmastonmuutoksen edetessä sade lisääntyy kuitenkin melko tasaisesti joka suunnasta, joten itä- ja pohjoispuolen julkisivutkin ovat myöhemmin sateen armoilla. Rakenteiden vaurioitumisherkkyys kasvaa koko Suomessa, kun ilmastonmuutos lisää sateiden määrää.
Myös pilvisyys lisääntyy, jolloin aurinko ei pääse kuivattamaan rakenteita.
Rannikolla rakenteiden vaurioituminen on selvästi nopeampaa kuin sisämaassa, vaikka siellä jäätymis- ja sulamissyklejä esiintyy vähemmän.
Erityisesti talvisateiden lisääntyminen on rakenteiden kannalta ongelma. Kesäsade ei ole niin haitallinen asia, mutta se voi lisätä levän kasvua julkisivupinnalle. Levä voi aiheuttaa pintarakenteille vaurioita, jos sitä ei pestä pois.
”Keski-Euroopassa julkisivujen peseminen on normaalia toimintaa. Luultavasti peseminen yleistyy myös Suomessa rakenteiden kosteusrasituksen lisääntyessä.”
”Kiinteistön kuntoa on seurattava ja tutkittava aktiivisesti.”
Pakkalan neuvo taloyhtiöille on, että kiinteistön kuntoa on seurattava ja tutkittava aktiivisesti. On reagoitava jo ennen kuin parvekkeissa ja julkisivuissa on silmin erotettavia vaurioita.
”Siinä vaiheessa kun vaurioita näkyy, vaurioprosessi on jo käynnissä ja voi olla myöhäistä pelastaa rakenteet isommilta korjauksilta”, Pakkala sanoo.
Betonirakenteiden kunnon selvittäminen edellyttää kuntotutkimusta. Sellainen kannattaa Pakkalan mukaan tehdä jo silloin, kun talolla on ikää vasta 15–20 vuotta. Jos tämä tutkimus ei paljasta vaurioita, seuraavan, vähän kevyemmän tutkimuksen voi tehdä 10–15 vuoden päästä.
”Silloin taloyhtiöllä on jo kahdet tutkimustulokset käytössään kiinteistönpidon ja huoltotoimenpiteiden ajoituksen pohjaksi. Kuntotutkimus on tarpeen taloyhtiön kunnossapito-ohjelman pohjaksi.”
Jos ensimmäinen kuntotutkimus paljastaa betoniterästen ruostumista tai pakkausrapautumista, keskeinen toimenpide on pitää jatkossa kosteus poissa rakenteista. Silloin ruostuminen tai rapautuminen hidastuvat.
Julkisivujen pinnoittaminen on yksi keino suojata rakennusta ja estää hiilidioksidia pääsemästä rakenteisiin. Tarvittaessa raskaammalla peittävällä korjauksella saadaan kuitenkin vaurioprosessit pysäytettyä kokonaan.
”Laitetaan lisäeristettä ja sadetakki päälle. Esimerkiksi tuulettuva levyrappaus on yleisesti käytössä. Muita tuulettuvia levyvaihtoehtoja on noin 20 eri materiaalista. Niillä voi samalla uusia julkisivun ilmettä. Kun kosteutta ei pääse enää rakenteisiin, vaurioituminen hidastuu.”
”Ei kannata valita halvimpia, vaan vikasietoisia korjausratkaisuja.”
Jos julkisivun rapautuminen on päässyt pahaksi, joudutaan elementtien pintakuori uusimaan. Näissäkin tapauksissa kannattaa julkisivujen kunto selvittää huolella. Saattaa olla, että julkisivu joudutaan uusimaan vain pahiten sään armoilla olevilla ilmansuunnilla. Muiden julkisivujen osalta selvitään peittävillä ratkaisuilla.
Eri-ikäisten talojen betonielementtien laadussa on isoja eroja. Pakkala kertoo, että nykymuotoiset betonin laatuvaatimukset otettiin käyttöön vuonna 1989. Pakkasenkestoa koskevia ohjeita annettiin jo 1970-luvulla, samoin ohjeita teräksiä peittävän betonin paksuudesta.
Kuntotutkittuja taloja koskeva laaja tutkimus kuitenkin osoittaa, että myös nykymääräyksillä tehdyissä 1990-luvun alkupuolen julkisivuissa on ollut ongelmia. Puutteet ovat koskeneet niin pakkasen kestävyyttä kuin raudoitteiden betonipaksuuksia.
Laatuongelmassa on kyse isosta asiasta, sillä yli puolet Suomen kerrostaloista on tehty vuosina 1960–1989. Julkisivujen elinkaarta pidentävät toimet, esimerkiksi peittävät ratkaisut ovatkin Pakkalan mukaan edessä isossa osassa lähiötaloja.
”Kuntotutkimusten taso on harmillisen kirjavaa.”
Pakkala työskentelee puolet ajasta Tampereen yliopistolla ja toinen puolisko kuluu kuntotutkimuksia tehdessä Renovatek oy:ssä. Se on yliopistotutkijoiden perustama, betonin kuntotutkimuksiin keskittynyt yritys.
Pakkala varoittaa halvoista, mutta heppoisista kuntotutkimuksista. ”Kuntotutkimusten taso on harmillisen kirjavaa. Näiden tulosten perusteella sitten yli- tai alireagoidaan ongelmaan.”
Oleellista on, että kuntotutkimuksessa otetaan riittävä määrä näytteitä. Esimerkiksi betonielementtien laatu saattaa vaihdella samassa kiinteistössä niiden valmistusajasta riippumatta. Huonokuntoisia elementtejä saattaa olla vain muutama. Jos näytteitä otetaan liian vähän, taloyhtiö saattaa päätyä turhaan isoihin korjauksiin.
Kuntotutkimuksia tarjoava yritys voi yrittää vallata markkinoita halvalla hinnalla tinkimällä näytteiden määrässä. Sitten kerrotaan, että korjaussuunnitelman tekeminen edellyttää lisänäytteiden ottamista. Lopulta hinta voi nousta kilpailijoiden tarjouksia korkeammaksi.
Pakkala kertoo taloyhtiöstä, jossa kaksi julkisivua jätettiin tutkimatta, kun kuntotutkimuksen tekijä ei saanut otettua näytteitä nostimella puiden takia. Ongelmia paljastui juuri näissä julkisivuissa.
”Ongelma olisi pitänyt ratkaista jo tutkimuksen suunnitteluvaiheessa. Se oli tutkijan laiskuutta, taloyhtiön ei pidä suostua sellaiseen.”
Luonnollisesti kuntotutkijan pitää osata myös tulkita näytteet.
Pakkalan kokemus on, että Helsingissä ja hänen kotikaupungissaan Tampereella kuntotutkimuksia tekevien yritysten laatu on pääasiassa hyvää varsinkin pitkään alalla toimineiden toimistojen osalta. Isojen paikkakuntien ulkopuolella tilanne saattaa olla villi.
”Itseäni huolestuttavat sellaiset ennen 1990-luvun puoliväliä tehdyt rakennukset, jotka sijaitsevat taajamien ulkopuolella. Pankistakaan ei saa välttämättä lainaa, kun korjaukset eivät juuri nosta asuntojen arvoa.”
Pakkalan mukaan kuntotutkimuksen näytteiden ottamista voi kohdentaa etelä- ja länsipuolen julkisivuille, koska siellä säärasitus on suurinta. Pienemmällä säärasituksella toimivien julkisivujen näytteet antavat lähinnä vertailutietoa. Jokainen talo ja sen ympäristö on kuitenkin yksilöllinen ja siten tutkittavan rakennuksen kohdalla päätös näytteenotosta on tehtävä kyseisen talon rasitusolosuhteiden pohjalta.
Parvekkeet ovat vielä enemmän sään armoilla kuin julkisivut, sillä kiinteistön sisätiloista tuleva lämpö ei kuivata rakenteita. Parvekelasitus on hyvä keino suojata rakenteita. Parveketornit kannattaisi suojata katolla, jos se on mahdollista.
Betonielementeistä rakennetun pienen kerrostalon kuntotutkimus maksaa Pakkalan mukaan alle 10 000 euroa. Jos kerrostalossa on monta rappukäytävää, hinta saattaa lähennellä 20 000 euroa.
”Kustannus on suhteellisen pieni. Summa voi säikäyttää taloyhtiössä, jos siellä ei ole kokemusta korjaamisen kustannuksista. Kuntotutkimuksen ja sitä seuraavan pinnoitusremontin avulla saatetaan pystyä siirtämään isoa remonttia pitkälle. Kuntotutkimuksen hinta on vain prosentteja remontin kustannuksista.”
”Jos kerrostaloon tarjotaan kuntotutkimusta 5 000 eurolla, pitäisi hälytyskellojen soida. Kaikki ei ole silloin kohdallaan.”
”Jos kerrostaloon tarjotaan kuntotutkimusta 5 000 eurolla, pitäisi hälytyskellojen soida.”
Kuntotutkimusta kevyempi, silmämääräinen kuntokartoitus sopii alle 15 vuoden ikäisiin kiinteistöihin. Hyvä arvioija pystyy näkemään kiinteistön selkeät, yleensä rakenteelliset puutteet. Siinä saattaa myös paljastua myöhemmin tehtyjä lisäasennuksia, jotka voivat olla kiinteistölle haitallisia. Esimerkiksi oven päälle tehty vesikatos voi valuttaa vettä julkisivun päälle.
Kuntokartoittaja pystyy myös arvioimaan, milloin kuntotutkimus olisi syytä tehdä.
Pakkala kuitenkin korostaa, että silmämääräisillä arvioilla ei ole merkitystä 1990-luvun tai sitä vanhempien talojen betonirakenteiden kunnon selvittämisessä.
”Pitäisi olla melkoinen röntgenkatse, jota näkisi betonin sisään. Betonin sielunelämää ei näe silmämääräisesti. Olen kuullut tapauksesta, jossa 1960-luvulla rakennettu kohde on tarkastettu silmämääräisesti ja todettu, ettei kuntotutkimusta tarvitse tehdä.”
”Korjaussuunnitelmaa ei pidä koskaan tehdä kuntokartoituksen pohjalta”, Pakkala sanoo.
Näin vältät säävaurioita
■ Jos rakennus on tehty 1990-luvun puolivälissä tai aiemmin, viimeistään nyt olisi tehtävä betoniosien kuntotutkimus.
■ Kuntotutkimuksen tekijä kannattaa valita huolella. Betoniyhdistyksen verkkosivuilla on ohje betonijulkisivun ja parvekkeiden kuntotutkimuksen tilaamisesta.
■ Yksi tapa selvittää tutkijan pätevyys on tarkistaa, onko hänellä Fisen betonirakenteiden kuntotutkijan pätevyys.
Kannattaa kysellä referenssejä ja tiedustella taloyhtiöistä, miten kuntotutkimukset onnistuivat.
■ Kiinteistöjä pitää huoltaa nykyistä tiheämmällä syklillä säärasituksen lisääntyessä.
■ Räystäät suojaavat rakennuksen yläosaa myös viistosateilta. Kattoremontin yhteydessä kannattaisi miettiä räystäiden lisäämistä myös tasakattoisiin kerrostaloihin.
■ Katon kuntoa on seurattava aktiivisesti. Erityisesti 1960- ja 1970 -lukujen kattorakenteissa saattaa olla ongelmia.
■ Puusto pienentää merkittävästi tuulen mukana julkisivulle tulevan sateen määrää.
■ Hulevesien johtamisesta on huolehdittava.
■ Erilaisten liittorakenteiden kuntoa pitää seurata tarkasti.
