Lähestyvä talvi tietää taas lunta ja liukkaita säitä. Taloyhtiöiden näkökulmasta se tarkoittaa myös velvollisuuksia ja vastuuta.
Talven tulo näkyykin yleensä piikkinä Kiinteistöliiton jäsenneuvontaan tulevien kyselyjen määrässä, kertoo Kiinteistöliiton apulaislakimies Kristel Pynnönen.
”Sinä päivänä, kun ensilumi sataa, meille alkaa tulla puheluita.”
Kyselyn ymmärtää: taloyhtiöiden talvikunnossapitoon liittyy monenlaista muistettavaa. Siksi riittävä ennakointi on avainasemassa. Jos jokin asia ei ole vielä hoidossa, sen ehtii vielä järjestää.
”Ehkä se suurin ongelma talvikunnossapidossa on, että joissakin taloyhtiöissä kunnossapitoasioihin herätään vasta, kun talvi on jo täällä. Sitten aletaan miettiä, että hetkinen, olikohan meillä huoltosopimus eri tehtäviin liittyen.”
Varsinkaan pienemmissä taloyhtiöissä, joissa esimerkiksi ruohonleikkuut ja haravoinnit hoituvat talkootyönä, ei välttämättä ole ympärivuotisia, jatkuvia kiinteistönhuoltosopimuksia.
Runsaslumisena talvena piha-alueiden kunnossapitoon liittyvä työmäärä saattaakin yllättää.
Pynnönen kehottaa taloyhtiöitä ennakoimaan ja olemaan ajoissa liikkeellä. ”Viimeistään syksyllä on aika miettiä, onko syytä tehdä huoltosopimus huoltoyhtiön kanssa ja mitä sopimuksessa tarkalleen sovitaan.”
Taloyhtiöitä kiinnostavat Pynnösen mukaan tyypillisesti talvikunnossapitoon liittyvät velvollisuus- ja vastuukysymykset. Niistä onkin tärkeää olla perillä.
”Taloyhtiön vastuulla on varmistaa, että kiinteistön alueella on turvallista liikkua ja oleskella”, Pynnönen sanoo.
Talvella se tarkoittaa esimerkiksi kulkuväylien ja parkkipaikkojen auraamista ja hiekoittamista. Lisäksi kiinteistön vieressä kulkeva jalkakäytävä kuuluu usein taloyhtiöiden kunnossapitovastuulle. Myös katolta putoavaan lumeen ja jäähän on varauduttava. Vaaralliset kohdat on tarvittaessa eristettävä esimerkiksi puomein.
Jos auraus-, hiekoitus- ja lumenpudotustyöt tilataan huoltoyhtiöltä, Pynnönen kehottaa olemaan tarkkana sopimusta tehdessä. Sopimukseen kannattaa sisällyttää varsinaisten kunnossapitotöiden lisäksi myös valvonta. Vastuu talvikunnossapidosta tulee määritellä niin yksityiskohtaisesti, että molemmille sopimusosapuolille on selvää, miten velvoitteet ja vastuut jakautuvat.
”Kun huoltoyhtiön kanssa sovitaan esimerkiksi hiekoittamisesta, on samalla hyvä sopia myös tarkkailuvelvollisuudesta. Eli kun huoltoyhtiön työntekijä käy tekemässä kiinteistössä kunnossapitotöitä, hänellä olisi myös velvollisuus seurata, onko kiinteistön alueella vaaranpaikkoja. Jos niitä huomataan, niin tällöin huoltoyhtiölläkin olisi velvollisuus ryhtyä toimenpiteisiin”, Pynnönen sanoo.
Tarkkailusta sopiminen auttaa pitämään pihan turvallisena, mutta siitä on hyötyä taloyhtiölle mahdollisen onnettomuuden sattuessa. Tällöin taloyhtiön on helpompi osoittaa, että se on tehnyt voitavansa ja toiminut huolellisesti.
”On kuitenkin syytä muistaa, että vaikka tehtävät olisi siirretty huoltoyhtiölle, vastuu mahdollisesti syntyvistä vahingoista on silti taloyhtiöllä. Taloyhtiö voi kuitenkin vaatia huoltoyhtiöltä korvausta aiheutuneista vahingoista”, Pynnönen huomauttaa.
Rikosoikeudellinen tai henkilökohtainen vastuu aiheutuneista vahingoista voi syntyä taloyhtiön johdolle, jos osoitetaan, että taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä ovat laiminlyöneet tehtävänsä eivätkä ole toimineet huolellisesti.
”Kun huoltoyhtiön kanssa sovitaan töiden lisäksi tarkkailusta, en tiedä, miten paljon huolellisemmin taloyhtiö voisi enää toimia”, hän tähdentää.
Toisinaan piha-alueilla saattaa nähdä kylttejä, joissa varoitetaan talvikunnossapidon puuttumisesta. Se on hyvä tapa, mutta ei vapauta suoraan vastuusta, Pynnönen sanoo.
”Tällaisella kyltillä ei voi poistaa vastuutaan, jos kyseessä on esimerkiksi yleinen kulkutie. Mutta jos pihalle on syntynyt vaikkapa polku, joka ei ole virallinen kulkuväylä, voi olla paikallaan ilmoittaa, että sitä ei pidetä kunnossa talvella. Tällöin kyltillä voi olla merkitystä, kun mahdollisen onnettomuuden vastuukysymyksiä arvioidaan.”
Varsinkin isommissa taloyhtiöissä talvikunnossapidon ostaminen huoltoyhtiöltä usein kannattaa, Pynnönen arvioi.
Jos kunnossapito tilataan huoltoyhtiöltä, sopimukseen kannattaa sisällyttää myös valvonta.
Pienemmissä yhtiöissä, joissa ei ole tarvetta vaativimmille tehtäville, kuten lumenpudotustöille, talkoona hoidettava talvikunnossapito voi olla kätevä ja edullinen vaihtoehto.
Jos yhtiössä päädytään tekemään kunnossapitotyöt talkoilla, on asiasta sovittava selkeästi kaikkien osakkaiden kanssa.
”Talkootyö on aina täysin vapaaehtoista. Jos ei innokkaita työntekijöitä ole, talkoot eivät toimi. Lisäedellytyksenä on, ettei työ ole liikaa vaadittu osakkailta, eikä siihen liity turvallisuusriskejä.”
Osakkaat voivat päättää yhtiökokouksessa talkoovoimin tehtävistä töistä. Yhtiökokouspäätös ei kuitenkaan sido niitä osakkaita, jotka eivät ole paikalla kokouksessa tai jotka eivät syystä tai toisesta halua talkootöitä tehdä.
”Lähtökohta on, että tekijöiden pitää hyväksyä talkootyö. Jos on niin, että vain puolet osakkaista sitoutuu talkootyöhön, pitää tehdä selväksi, että muilta ei voida sitä vaatia.”
Tämä saattaa luonnollisesti synnyttää kitkaa taloyhtiöissä. Pynnönen muistelee viime talvea, jolloin runsas lumentulo yllätti monet huoltosopimuksista luopuneet yhtiöt.
Ainakin etelässä oli aikaisemmin ollut useampi vähäluminen vuosi. Monissa taloyhtiöissä oli Pynnösen mukaan selvästi lähdetty säästämään ja päätetty hoitaa lumityöt omin voimin.
”Kun lunta sitten tulikin yhtäkkiä paljon, oli käynnissä oikein lumisodat, kun joku osakas ei suostunut osallistumaan talkoisiin ja lumet oli työnnetty hänen puolelleen.”
Pynnönen korostaa, että myös talkootyönä tehtävä kunnossapito on hoidettava huolellisesti. Onnettomuuden sattuessa hallituksen on pystyttävä osoittamaan, että se on voinut luottaa siihen, että kiinteistö pidetään kunnossa talkootyönä. Jos osakkaat eivät saa hoidettua kunnossapitotöitä talkoilla, taloyhtiön velvollisuus on järjestää talvikunnossapito.
Se, tehdäänkö kunnossapitotyöt taloyhtiön omin voimin vai ostetaanko palvelut huoltoyhtiöltä, ei vaikuta suoraan esimerkiksi taloyhtiön ja kiinteistön arvoon. Asunnon ostajalle asialla saattaa silti olla iso merkitys.
”Monet ovat saattaneet asua pitkään omakotitalossa ja hoitaa kaiken itse, mutta kun ikää tulee, halutaan muuttaa asunto-osakeyhtiöön, jossa kunnossapitotöistä ei tarvitsisi huolehtia itse.”