Talous

Alhaiset korot saavat piensijoittajankin innostumaan asunnoista – markkinoille voi päästä jopa parilla satasella

Asuntorahastomarkkinoilta löytyy tuotteiden viidakko. Mistä rahastosijoittaja oikein maksaa, ja kuinka se eroaa sijoitusasunnon hankkimisesta?

Kun korot matelevat alhaalla ja kaupunkien pienistä vuokra-asunnoista kilpaillaan, yhä useampi piensijoittajakin on kiinnostunut asuntomarkkinoista.

Perinteinen sijoittamistapa on ostaa asunto ja vuokrata se eteenpäin. Vuokratulot saa pääomatuloveron jälkeen pitää ilman välikäsiä, mutta projekti vaatii hieman paneutumista. Aluksi on etsittävä sopiva kohde ja vuokralainen, myöhemmin on oltava kartalla muun muassa korjaustarpeista.

Jos sijoitusasunto on pienehkö, oikealla alueella kasvukeskuksessa ja hyvässä taloyhtiössä, mahdollisuudet tasaisiin vuokratuottoihin ja tulevaan myyntivoittoon ovat hyvät. Varsinkin isot remontit on kuitenkin syytä ottaa budjetissa huomioon.

Suurimmat riskit liittyvät vuokralaisen valintaan. Rästivuokrien periminen tai yllätysremontti tappaa tuotot nopeasti.

”Kaikki riskit ja mahdollisuudet ovat omissa käsissä. Asuntosijoittaminen on myös ehkä helpommin ymmärrettävissä kuin se, kuinka rahastosijoittaminen toimii ja mitkä sen mahdollisuudet ovat”, kiteyttää Suomen vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Jos aika on tiukassa tai kaipaa asiantuntijan neuvoja, lähes kaikki on mahdollista ulkoistaa. Tyypillisimmin välittäjä otetaan avuksi kohteen tai vuokralaisen löytämiseen. Asunnon hallinnoinnista piensijoittajat huolehtivat Koro-Kanervan mukaan yleensä itse.

Viime vuosina yleistyneet asuntorahastot ovat toinen vaihtoehto, jos asuntomarkkinat kiinnostavat, mutta kymmenientuhansien sijoitus hirvittää. Sana ”asuntorahasto” voi tosin johtaa harhaan: markkinoilla on monenlaisia tuotteita, joista vain osa on varsinaisia sijoitusrahastoja.

Lähinnä perinteistä sijoitusrahastoa ovat vuokramarkkinoille sijoittavat erikoissijoitusrahastot. Niihin voi päästä kiinni rahastosta riippuen muutamalla sadalla tai tuhannella eurolla. Sijoittajalle maksetaan tuottoja tyypillisesti vuosittain sen mukaan, miten rahasto on on tuottanut nettokassavirtaa.

Pisimpään toimineiden suomalaisrahastojen kolmen vuoden tuotto on Suomen Sijoitustutkimuksen raportin mukaan vaihdellut seitsemän ja kymmenen prosentin välillä, kun merkintä- ja lunastuspalkkioita ei oteta huomioon.

Tuote on Suomen markkinoilla tuore, joten pitkän aikavälin tuottoja ei tiedetä. Alkuvaiheessa rahastojen tuottoja nostaa usein niin sanottu volyymialennus, kun ne ostavat paljon asuntoja kerralla.

Ensimmäisinä markkinoille tulleista Ålandsbankenista ja OP:stä kerrotaan, että rahastoilla on ollut kysyntää, joskin matalat korot ovat ylipäänsä lisänneet kiinnostusta asuntomarkkinoihin.

”Meillä on yli 15 000 osuuden­omistajaa, pääsääntöisesti yksityishenkilöitä. Tuote on ollut erittäin kysytty”, sanoo myös toimitiloihin ja rakentamiseen sijoittavan OP-Vuokratuotto-rahaston salkunhoitaja Antero Tenhunen.

Myös Ålandsbankenin toimitusjohtajan Tom Petterssonin mukaan piensijoittajien kiinnostus on ylittänyt ennakko-odotukset.

”Kun asuntorahastoa suunniteltiin, ajattelimme, ettei se olisi jokamiehelle ihan ensimmäinen vaihtoehto. Suurella osalla väestöstä on tietysti ollut jossain vaiheessa oma asunto tai aikomus ostaa sellainen, joten asuntosijoittaminen on luonteva asia”, Pettersson miettii.

Rahastojen valtteja ovat helppous ja sijoituksen hajautuminen, jolloin esimerkiksi hankala vuokralainen ei kaada taloutta. Rahastosijoittajan ei tarvitse huolehtia remonteista eikä vuokralaisen hankkimisesta – joskin vaivattomuudella on hintansa. Juoksevat kulut hallinnointipalkkioineen ovat vähintään kahden ja puolen prosentin luokkaa.

Myyminen on asuntorahastoissa hitaampaa kuin osakerahastoissa, sillä kaupankäyntimahdollisuuksia on neljästi vuodessa. Joissakin rahastoissa osuuden myyminen on sitä edullisempaa, mitä pidempään se on ollut myyjän hallussa.

Niin sanottu reit-kiinteistörahasto on Suomessa uudehko käsite. Tarkkaan ottaen kyse on kiinteistöihin sijoittavasta, tietyt ehdot täyttävästä osakeyhtiöstä. Porkkanana on se, että kiinteistörahastoja koskevan lain mukaan reit-rahaston pitää maksaa vähintään 90 prosenttia voitoistaan osinkoina osakkeenomistajille, jotta se voi saada veroetuja.

Kansainvälisiltä markkinoilta vaihtoehtoja löytyy runsaasti. Suomalaisiin kiinteistöihin sijoittaa tällä hetkellä vain yksi, Orava Asuntorahasto. Käytännössä tuotot ovat olleet herkkiä hintaheilahduksille, ja kevätkesällä rahasto teki tappiota.

Lisäksi asuntorahastojen nimellä toimii esimerkiksi asuntoihin sijoittavia kommandiittiyhtiöitä. Niihin sijoitettavat summat ovat yleensä suuria ja sijoittajat tyypillisesti ammattimaisia.

Kotiläksyt on tehtävä riippumatta siitä, mihin päättää sijoittaa. Sijoitustuotetta valitessaan kannattaa kysyä, mitä tarkkaan ottaen on ostamassa, millaisia kuluja rahastoon sisältyy ja mihin tuotto-odotukset perustuvat.

”Vertaillessa kannattaa tutustua joka rahaston erikoispiirteisiin, jotta tietää tarkalleen, mihin menee mukaan ja mihin ei”, Ålandsbankenin Pettersson muistuttaa.

Suora asuntosijoitus vai rahasto-osuus?
Minimisijoitus

Suora asuntosijoitus: Useita kymmeniä, jopa satoja tuhansia.

Osuus erikoissijoitusrahastosta: 200–5 000 euroa.

Tuotto

Suora sijoitus: Säännöllinen vuokratulo, kunhan maksukykyinen vuokralainen löytyy. Myyntivoitto, jos asunnon arvo nousee.

Rahasto: Vuosittainen, vuokratuloihin verrattuna niukka voitto-osuus. Myyntivoitto, jos rahaston arvo nousee.

Kulut

Suora sijoitus: Asunnonomistajan ja vuokranantajan kulut, kuten hoitovastike, remontti- ja kunnossapitokulut ja mahdollisen lainan hoitokulut.

Rahasto: Hallinnointipalkkiot ja muut rahaston juoksevat kulut. Merkintä- ja lunastuspalkkiot.

Riskit

Suora sijoitus: Huonosti valittu vuokralainen tai yllätysremontti voi käydä kalliiksi. Ostovaiheessa on pohdittava asunnon arvon säilymistä.

Rahasto: Hajauttaminen pienentää riskiä. Myös rahaston arvo voi kuitenkin laskea.

Työmäärä

Suora sijoitus: Kohteen löytäminen ja vuokraaminen vie aikaa. Myöhemmin on huolehdittava mm. asunnon korjauksista ja yhteydenpidosta vuokralaisen kanssa.

Rahasto: Vähäinen.

Verotus

Suora sijoitus: Vuokratulojen verotuksesta voi vähentää tulonhankkimiskulut. Ostovaiheessa maksetaan varainsiirtovero.

Rahasto: Tuottoa ja mahdollista myyntivoittoa verotetaan kuten perinteisessä rahastosijoittamisessa.

Myyminen

Suora sijoitus: Myyntiaika ja -hinta riippuvat markkinatilanteesta.

Rahasto: Myyntimahdollisuus neljästi vuodessa tuolloisen arvon mukaan. Lunastuspalkkio tyypillisesti 1–4 prosenttia.

HS Digistä löydät Hesarin juttuarkiston helmet
Saat tilaajana kokeilla HS Digiä maksutta
Tilaajille
Haluatko lukea koko artikkelin?

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntosijoittaminen
  • Rahastot

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    1. 1

      Kiinalainen ”mopotäkki” voisi olla hitti Suomessakin, vinkkaa Pekingissä päivittäin mopoileva Minna Mustonen – kypärää hän ei käytä ”turvallisuussyistä”

    2. 2

      Alaikäinen poika joutui ryöstön uhriksi keskellä päivää Helsingin rautatieasemalla – ryöstäjä sai ensin pelkkiä kolikoita

    3. 3

      Riisitauti ei ole historian mörkö, vaan se vaanii sinua ja lastasi – d-vitamiinin laiminlyönti altistaa kohtalokkaille sairauksille, mutta ylärajatkin täytyy tuntea

      Tilaajille
    4. 4

      Lääkäriksi opiskelu on monille stressiä ja kovaa kilpailua, mutta paineista ei silti puhuta avoimesti – ”Moni vaatii itseltään paljon”

    5. 5

      Japanilaisessa tv-ohjelmassa ihastellaan kuopiolaiskoulua – Katsoimme japaniksi dubatun ohjelman Youtuben suomitekstityksillä ja emme ymmärtäneet mitään

    6. 6

      Kuvia Suomesta, osa 27: Mikko Suutarinen valokuvasi kuljettajia, jotka muistuttavat ajoneuvojaan

    7. 7

      Suomi on Euroopan syrjivimpiä maita, osoittaa tuore EU-raportti – ”Tulos on selvä vahvistus siitä, että Suomessa on paljon rasismia”, sanoo yhdenvertaisuus­valtuutettu

    8. 8

      Espoo selvittää, istuuko länsimetroyhtiön hallituksessa vääriä ihmisiä – Virkamiesten asema hallituksissa saattaa muuttua muuallakin, mikäli jääviysepäilyjä löytyy

    9. 9

      The Punisher on ensimmäinen Marvel-sarja, jossa todellinen politiikka on sarjan ytimessä – ja siksi se on Netflixin parhaita Marvel-sarjoja

    10. 10

      Kymmenen kuukauden ikäinen lapsi kuoli kolarissa Uudessakaarlepyyssä – poliisi korjaa tietoja: vauva oli turvakaukalossa

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kuvia Suomesta, osa 27: Mikko Suutarinen valokuvasi kuljettajia, jotka muistuttavat ajoneuvojaan

    2. 2

      Suomi on Euroopan syrjivimpiä maita, osoittaa tuore EU-raportti – ”Tulos on selvä vahvistus siitä, että Suomessa on paljon rasismia”, sanoo yhdenvertaisuus­valtuutettu

    3. 3

      Alpakkatapahtuman järjestäjien pieni vale oli iso isku luottamukselle – On ankeaa, kun joutuu epäilemään motiiveja pörröisten eläinten paijaamisen taustalla

    4. 4

      New York Times: Trump herää puoli kuudelta katsomaan televisiota ja katsoo sitä neljästä kahdeksaan tuntia päivässä

    5. 5

      Alma on julkaissut musiikkia vain vajaat 17 minuuttia – Onko hän todella kansain­välisesti menestynein suomalainen artisti?

      Tilaajille
    6. 6

      Riisitauti ei ole historian mörkö, vaan se vaanii sinua ja lastasi – d-vitamiinin laiminlyönti altistaa kohtalokkaille sairauksille, mutta ylärajatkin täytyy tuntea

      Tilaajille
    7. 7

      Näin sotesta tuli sekundaa, ja isot yritykset voittavat – professori Heikki Hiilamo kirjoittaa puheenvuorossaan, että Suomeen on tulossa nykyistä huonompi terveydenhoito

      Tilaajille
    8. 8

      Olga Romanoffista kaavailtiin prinssi Charlesin puolisoa – Tsaarin jälkeläinen ja suomalaista sukua oleva ruhtinatar esittelee nyt kotinsa ja sanoo: ”Kukaan ei välitä titteleistä pätkääkään!”

      Tilaajille
    9. 9

      ”Osakas laittoi kätensä hameeni alle” – Juristialan naiset kertovat kourimisesta, vähättelystä sekä syrjinnästä, ja vaativat häirinnälle loppua

    10. 10

      Maailmalla leviää ”sydäntäsärkevä” video nälkään sulalla maalla nääntyvästä jääkarhusta – National Geographicin kuvaaja kertoo itkeneensä kuvatessaan eläimen kärsimystä

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Helsinkiläis­nainen otti kuvan pyörä­tielle pysäköidystä paketti­autosta – autosta tuli poliisi ja vei ilman henkilöllisyys­todistusta liikkeellä olleen naisen putkaan

    2. 2

      Kuvia Suomesta, osa 27: Mikko Suutarinen valokuvasi kuljettajia, jotka muistuttavat ajoneuvojaan

    3. 3

      Toimittaja kyykkäsi viikon ajan: asennon vaikeus ja kivistys yllättivät, muiden kummastelu ja muotikin haittasivat – lopulta käteen jäi uusi, terveellinen tapa

      Tilaajille
    4. 4

      Alma on julkaissut musiikkia vain vajaat 17 minuuttia – Onko hän todella kansain­välisesti menestynein suomalainen artisti?

      Tilaajille
    5. 5

      Tämä kysymys kysytään lähes jokaisessa työhaastattelussa, sillä se paljastaa työntekijästä paljon – Näin vastaat siihen oikein

      Tilaajille
    6. 6

      Onko tässä Linnan juhlien hervottomin kuva – Oletko koskaan nähnyt Timo Soinia yhtä onnellisena?

    7. 7

      Kyykky on tämän hetken kovin hitti – Tätä Mariah Careyn kyykkyasentoa on vaikea päihittää, ja siksi fanit rakastavat sitä

    8. 8

      HS:n lukijat äänestivät suosikkinsa Linnan juhlien näyttävimmistä puvuista – kärki­viisikossa säihkyviä paljetteja, upeita laahuksia ja Suomen leijonalla koristeltu housupuku

    9. 9

      Kummelin Heikki Silvennoinen on ymmällään ja otettu sketsinsä maailmanlaajuisesta suosiosta: ”Pääasia, että ihmiset nauravat”

    10. 10

      Suomalaismies otti kuvaa Schwarzenegger-seinämaalauksesta, kun tämä ilmestyikin paikalle – Kuva julkaistiin Redditissä, aiheutti raivoa ja lopulta Arska itse ilmestyi nettiin kertomaan, mistä on kyse

    11. Näytä lisää