Talous

Metsässä piilee sijoittajalle loistavia mahdollisuuksia –Ilmastonmuutos ja verotus ovat metsänomistajan puolella

Metsätiloja ostamalla pääsee 4–8 prosentin vuosituottoihin ennen veroetuja ja tontin mahdollisia arvonnousuja, kokeneet metsäammattilaiset Jorma Saarimaa ja Mika Venho kertovat.

Kun korot ovat nollissa, osakkeet historiallisesti vertaillen kalliita ja asuntosijoittamisessakin tuotot ovat laskusuunnassa, metsäsijoittaminen on maltilliselle sijoittajalle kiinnostava vaihtoehto.

Esimerkiksi asuntosijoittamiseen verrattuna metsä on monessa mielessä vähäriskisempi sijoituskohde.

Puut eivät jätä vuokria maksamatta, putki- ja julkisivuremontteja ei ole ja vesivahingotkin ovat harvinaisia.

Kiusana voivat olla toki olla taimien päätesilmuja hotkivat kauriit tai tuhosienet. Myrskytkin aiheuttavat tuhoja ja hirvet syövät taimikoita, mutta yleisesti puut kasvaa rehottavat niin kauan kuin aurinko tälle planeetalle paistaa.
MAINOS (TEKSTI JATKUU ALLA)
MAINOS PÄÄTTYY

Sijoittajan kannalta yksi olennainen tieto on se, että viime aikoina puiden kasvuvauhti on ilmastonmuutoksen takia nopeutunut. Samalla myös metsänkäsittelyrajoitteet ovat pääosin poistuneet.

Tilavuudella mitattuna esimerkiksi Etelä-Suomen mustikkatyypin kuusikkojen arvioidaan kasvavan 7–10 prosenttia vuodessa silloin kun puun kasvuvauhti on kovimmillaan eli puiden ollessa 25–45-vuotiaita.

Se on puhdasta tuottoa puukuituna, mutta vipua vielä lisää se, että puun kasvaessa yhden tai kahden tukin mittaiseksi, puun arvo moninkertaistuu, koska se voidaan myydä tukkeina eikä kuitupuuna.

Sijoittajan ilona on lisäksi tuki- ja verotuskäytäntö, jossa metsätilan omistaja voi hyödyntää erilaisia verotuksen metsävähennyksiä ja tukia omaisuutensa jalostamisessa.

Mutta miten metsää tulisi ostaa?

Helsingin Sanomat pyysi vinkkejä metsäkauppoihin kahdelta huippuammattilaiselta, UPM Silvestan toimitusjohtajalta, metsänhoitaja Jorma Saarimaalta sekä Suomen Sijoitusmetsien perustajaosakas Mika Venholta.

Metsärahastosijoituksia näissä neuvoissa ei käsitellä, koska rahastojen kustannukset ja veroetujen vähyys heikentävät näiden sijoitusten kannattavuutta verrattuna suoriin metsätilaostoihin.


Saarimaa on hankkinut vaimonsa kanssa tuottavaa metsämaata eri puolilta Suomea huomattavasti keskimääräistä metsänomistusta enemmän. Hän antaa neuvoja yksityishenkilönä.

Metsäyhtiö UPM:n metsäosastolla eri tehtävissä toimineella Saarimaalla on yli 30 vuoden kokemus metsätaloudesta ja -kaupoista. Hän johti UPM:n metsien ammattimaista myyntiä vuodesta 2007 vuoteen 2015.

Mika Venho perusti Suomen Sijoitusmetsät neljä vuotta sitten.

Yhtiö neuvoo varallisuutensa hajautusta etsiviä sijoittajia, jotka ostavat metsää puhtaasti tuoton perusteella. Se auttaa metsätilan ostossa, hallinnoinnissa ja myynnissä ja kerää palkkionsa suoraan kauppahinnasta.

Saarimaa sanoo yksityissijoittajana tähtäävänsä metsäsijoituksillaan 6–8 prosentin vuosituottoon.

Näin hyvään tuottoon voi päästä ostamalla harvakseltaan, tekemällä omaa suunnittelutyötä ja toimimalla oikea-aikaisesti.

Venho kertoo etsivänsä asiakkailleen 4,5–5 prosentin ja siitä ylöspäin olevia vuosituottoja.

Mahdollisia lisätuottoja voi tulla tontin arvon noustessa.


Näin metsäkonkarit neuvovat metsään sijoittamista harkitsevaa:

1. Ylituotot tehdään ostettaessa

Hinta suhteessa tilan ominaisuuksiin eli käytännössä kassavirtapotentiaaliin on ratkaisevaa, sanoo Sijoitusmetsien Mika Venho.

Hyvä osto nostaa kokonaistuoton yleensä vajaasta neljästä prosentista reiluun viiteen prosenttiin, Venho arvioi.

Tämä on tärkeämpää kuin metsänhoidon tuleva optimointi, jolla Venhon kokemuksen mukaan saa runsaan puolen prosentin lisän vuosituottoihin.

2. Puusto ratkaisee hinnan

Hehtaarit ja tilastoidut hehtaarihinnat eivät ole oikea mittari metsäkaupoissa, vaan huomio pitää keskittää puustoon eli tuottavaan metsämaahan jossa voi kasvattaa puuta ja hakata.

”Metsätilaa hankkiessa katson ensinäkin onko se kivennäismaata vai turvemaata. Kivennäismaa on yleensä aina tuottavampaa ja puut ovat korjattavissa koko vuoden. Se näkyy toki hinnoissa”, Jorma Saarimaa sanoo.

Myös kasvumaiden viljavuus on tärkeää. Lehdot ja lehtomaiset tuoreet kankaat tuottavat parhaiten.

”Yleensä puulajien sekoitus parantaa maan tuottokykyä”, Saarimaa sanoo. Hän kertoo tilaa katsoessaan kartoittavansa ensin, paljonko tilalla on hyväkasvuisia kasvupaikkoja.

”Kuivien karujen maiden tuottokyky on etelässäkin selvästi heikompi.”

Muusta kuin kasvullisesta metsämaasta ei metsäsijoittajan kannata Saarimaan mukaan kannata maksaa juuri mitään.

3. Varaudu 10–20 vuoden sijoitukseen

Saarimaa suosittelee yksityishenkilölle suunnilleen 20 vuoden sijoitushorisonttia.

Neljän prosentin varainsiirtovero ja määräaloissa lohkomiskustannukset syövät helposti lyhytaikaisten sijoitusten tuottoja.

Venhon mukaan kymmenen vuotta on riittävä sijoitusaika, kun metsätilan valitsee oikein ja ostaa sen markkinahintaa edullisemmin.

4. Tili tehdään tukkeja myymällä

Suurimmat tuotot metsäkaupoissa tehdään, jos onnistuu ostamaan metsää, joka muuttuu sen omistusaikana noin 15 euroa kuutiolta maksavasta kuitupuusta noin 60 euroa maksavaksi tukiksi, metsänhoitaja Jorma Saarimaa sanoo.

Puutavaran arvo voi siis nelinkertaistua.

”Siinä se raha tehdään. Itse kun ostan, analysoin metsät, lasken puuston arvon, mitä sillä hetkellä on, fokusoin niihin, joissa tuottopotentiaali eli arvokasvu on paras”, Saarimaa sanoo.

”Käytännössä ostaja lyö ikään kuin vetoa esimerkiksi siitä, saako ostetuista metsistä sijoitusaikana niin paljon tukkeja vai jäävätkö puut niin vajaiksi, että ne täytyy myydä paljon halvempana kuitupuun”, Venho selittää.

5. Käy metsässä, tutki arvioita

Metsän ostajan on syytä käydä metsässä ja ottaa ammattilainen mukaan, molemmat konkarit neuvovat.

Venho kehottaa olemaan tarkkana metsäarvioiden kanssa.

Myyntiesitteiden tiedoissa ei ole pääsääntöisesti enää käytössä varovaisuusperiaatetta vaan puumäärä metsätilalla voidaan yli- tai aliarvioida, Venho sanoo.

”Myyntiesitteen tai metsäarvion merkitys korostuu erityisesti runsaspuustoisilla tiloilla, joissa on paljon järkeviä hakkuumahdollisuuksia.”

Saarimaan mukaan yleensä arvioihin voi luottaa, ja pistokokeet riittävät asioiden tarkistamiseen. Myös erilaiset älypuhelinsovellukset auttavat.

”Täytyy muistaa, että metsätila-arvio perustuu kuviottaiseen arviointiin eikä absoluuttiseen mittaukseen. Maastokäynnillä selviää myös puuston laatu ja mahdolliset tuhot.”

”Mitä paremmin metsä on hoidettu, sen paremmin arviot pitävät yleensä paikkansa”, Saarimaa sanoo.

6. Osta oikeilta seuduilta

Mika Venho kertoo ostavansa asiakkailleen mielellään metsätiloja Kaakkois-Suomesta, Etelä-Savosta ja Pohjois-Savon eteläosasta.

Niillä seuduilla puu kasvaa hyvin, puumarkkinat toimivat ja hinnat ovat kohtuullisia, Venho selittää.

Saarimaa kertoo nykyisin pyrkivänsä ostamaan metsää Pohjois-Karjalasta, yhdestä kunnasta.

”Haluan keskittää tilani sinne.”

Saarimaa kertoo suosivansa Pohjois-Karjalaa myös siksi, että ilmaston lämmetessä puunkasvu kiihtyy ja routa-alue siirtyy, mutta Pohjois-Karjalassa pakkastalvet tappavat tuholaisia ja routa tekee hyvää maalle.

7. Kiinnitä huomio puuston korjattavuuteen

Sekä Saarimaa että Venho sanovat ostopäätöksissään kiinnittävänsä paljon huomiota tiestön läheisyyteen ja kuntoon, turvemaiden osuuteen, tilan selkeään muotoon ja esimerkiksi rinteiden jyrkkyyteen.

”Ne ratkaisevat, minkälaista kantohintaa puista maksetaan tai saatko pahimmassa tapauksessa myytyä niitä alkuunkaan. Tähän vaikuttaa tietysti myös tuotantolaitosten sijainti”, Venho sanoo.

Saarimaa kertoo itse suosivansa metsiä, jotka ovat lähellä valtion asfalttiteitä. Näin yksityisteiden tiemaksut eivät syö investointien kannattavuutta.

8. Tee metsätilasta mieleisesi

Jos et pysty ostamaan juuri sellaista tilaa kuin haluat, tee siitä mieleisesi haltuunottohakkuilla, Venho neuvoo.

”Samalla kannattaa tehdä kaikki investoinnit kuten lannoitus, tiestö, taimikonhoito ja kunnostusojitus, jotka täyttävät taloudelliset kriteerisi.”

”Jos on hoitotarpeita, ne pitää tehdä heti pois”, Saarimaa komppaa. Hän kertoo esimerkkinä ostamastaan tilasta, jonka hoito oli ollut yli kymmenen vuotta retuperällä.

”Puolenkymmentä vuotta sitten olisin tarjonnut tilasta varmaan 30 prosenttia enemmän, kun taimikot olisivat olleet pelastettavissa hoidolla täystiheiksi ja tuottaviksi.”

9. Perehdy verotukseen

Saarimaa kehuu metsää omaisuusmuodoksi, jossa saa vähennettyä kaikki kustannukset metsätalouden tuottavuuden lisäämisestä ja itsensä kouluttamisesta.

”Kannattaa hakeutua heti arvonlisävelvolliseksi, niin saa maksamansa arvonlisäverot heti takaisin kaikista metsätalouden kuluista”, Saarimaa muistuttaa.

Metsänostajaa auttaa myös metsävähennys, joka on 60 prosenttia ostetun tilan kauppahinnasta. Teoriassa vähennys on siirrettyä veronmaksua, joka lankeaa metsätilan myyntihetkellä.

Käytännössä metsävähennys ei laukea, kun omistuksen aikanaan myy kaupalla perheenjäsenille tai lahjoittaa riittävän pitoajan jälkeen.

Veroetu on omiaan jäykistämään metsäkauppaa, mutta palvelee metsäsijoittajaa.

Saarimaa kertoo, ettei hän ole maksanut metsätuloistaan juurikaan veroja. Syynä on metsävähennys ja se, että metsänhoitoon voi tehdä kannattavia sijoituksia, jotka voi vähentää verotuksessa.

Esimerkiksi kivennäismaiden lannoitus tuo Saarimaan laskujen mukaan 15 prosentin tuoton investoinnille.

Saarimaa harmittelee, ettei ymmärtänyt ryhtyä ostamaan metsätiloja jo nelikymppisenä. ”Tämä on hyvä vaihtoehto eläkevakuutukselle.”

Mika Venho sanoo, ettei haluaisi antaa verovinkkejä, koska porsaanreiät helposti tukitaan.

Sen verran Venho kuitenkin neuvoo, että metsävähennystä voi hyödyntää ostamalla koko ajan lisää tiloja.

Sekin on hyvä tietää, että perheenjäsenten kaupoissa verottaja hyväksyy lainan lyhennyssuunnitelman, jossa jälkeläinen maksaa lainan lyhennyksen vaikkapa suunnitelmassa arvioiduilla puunmyyntituloilla, Venho neuvoo.

”Korkoa ei tarvitse perilliseltä vaatia.”

10. Tee luopumissuunnitelma jo ostaessa

Tilan jälleenmyyntiarvo kannattaa huomioida jo ostettaessa, Venho neuvoo.

”Määritä hetki, jolloin punnitset myydäkö vai pitääkö tila.”

Myynnissä auttaa, jos on pitänyt tienvarsimetsät hoidettuina ja pidättäytynyt käsittelyistä ennen myyntiä, koska hakkuumahdollisuuksista maksetaan ylihintaa, Venho muistuttaa.

Hyvin hoidettu metsätila on helposti realisoitavissa.

”Metsätilojen kysyntä on ollut jatkuvassa kasvussa ja kysyntä ylittää tarjonnan tälläkin hetkellä”, Saarimaa sanoo.
HS Digistä löydät Hesarin juttuarkiston helmet
Saat tilaajana kokeilla HS Digiä maksutta
Tilaajille
Haluatko lukea koko artikkelin?

Fakta

Kymmenesosa varallisuudesta metsissä


 Suomalaisten omaisuudesta peräti kymmenesosa on metsissä. Metsäyhdistysten mukaan on Suomessa on runsaasti yli yli 600 000 metsänomistajaa, kun mukaan lasketaan yhteisomistustilojen osakkaat.

 Yksityiset ihmiset myyvät puuta vuosittain 1,5 miljardilla eurolla, mutta metsä sijoituksena on monelle omistajallekin vieras asia. Pääsyy siihen lienee se, että hakkuita pääsee tekemään suhteellisen harvoin.

 Metsänomistajien keski-ikä yli 60-vuotta. Noin 80 prosenttia metsäomaisuudesta siirtyy sukulaisten välillä joko perintönä tai lahjaluonteisten kauppojen avulla.

 Metsätilojen kauppa on suhteellisesti pientä, mutta kasvussa.

 Puuston arvonousu lasketaan kahta kautta. Ensiksi arvioidaan puukuidun määrän kasvu. Toinen osa tulee arvokasvusta eli siitä, että 15 euron kuitu kasvaa noin 60 euron arvoiseksi tukiksi.

 Puut kasvavat tukkimittaan 25–30 vuodessa, karuimmilla mailla 50–60 vuodessa.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Sijoittaminen
  • Metsätalous
  • Metsä

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    1. 1

      Moni nainen muuttuu ikääntyessään tai lihotessaan toisille näkymättömäksi – sen huomaa, kun kävelee rautatieasemalla väistämättä ketään

    2. 2

      Timo Rautiainen karkotti jo 2000-luvun alussa uusnatseja keikoiltaan, nyt häntä haukutaan ”suvakiksi” – Heviyhtye Trio Niskalaukaus palasi lavoille 13 vuoden tauon jälkeen

    3. 3

      Uber maksoi hakkereille varastettujen tietojen tuhoamisesta ja vaikenemisesta – Tietovuodolla 57 miljoonaa uhria

    4. 4

      Ammuttu ja loisten vaivaama pohjoiskorealainen loikkari tuli tajuihinsa – Halusi katsoa televisiota

    5. 5

      Naispappeja syrjittiin Suomen suurimmilla kristillisillä nuorten festivaaleilla: ei päästetty pitämään messua, miespapit jättivät tervehtimättä

    6. 6

      Antti Tuiskun rohkeus on nyt virallinen tapa keksiä artisteja uudelleen – Viimeisimpänä samaa yrittää Anna Abreu kaksimielisillä orkideatervehdyksillä ja seksilaululla

    7. 7

      Trump puolusti alaikäisten ahdistelusta syytettyä senaattori­ehdokasta Roy Moorea

    8. 8

      Kyykky on ihmisen luonnollinen lepoasento, mutta olemme unohtaneet, miten se tehdään – Näin kyykkääminen parantaa kehosi hyvinvointia

      Tilaajille
    9. 9

      Instagram-suosikkitili julkaisee oppilaiden saamat pahimmat Wilma-huomautukset – Soitimme Wilma-viestien asiantuntijalle ja kysyimme, pitääkö tästä olla huolissaan

    10. 10

      Vakava liikenneonnettomuus Lahdenväylällä – Viisi loukkaantui vakavasti, kolme hoitoon Lastenklinikalle

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Espoolaiset Vaahtorannat rohkaistuivat rakentamaan kotiinsa valtavan näköalaikkunan – sitten huippupoliitikko puuttui peliin, ja ikkunan alle saatetaan raivata luontopolku

    2. 2

      Moni nainen muuttuu ikääntyessään tai lihotessaan toisille näkymättömäksi – sen huomaa, kun kävelee rautatieasemalla väistämättä ketään

    3. 3

      Äiti hylkäsi uimataidottoman 5-vuotiaan lapsen uimahalliin, lapsi löytyi veden alta lähes viiden minuutin jälkeen – hovioikeus korotti tuomiota

    4. 4

      Kyykky on ihmisen luonnollinen lepoasento, mutta olemme unohtaneet, miten se tehdään – Näin kyykkääminen parantaa kehosi hyvinvointia

      Tilaajille
    5. 5

      Kun Luhta julkisti suunnittelemansa olympia-asut, niitä haukuttiin ”vahvoissa ja ala-arvoisissa viesteissä” karmeimmiksi koskaan – ”Suunnittelijat ottivat palautteen raskaasti”

    6. 6

      Instagram-suosikkitili julkaisee oppilaiden saamat pahimmat Wilma-huomautukset – Soitimme Wilma-viestien asiantuntijalle ja kysyimme, pitääkö tästä olla huolissaan

    7. 7

      Lähes 200:aa Kehä III:lla posottanut mies valitti ajokiellon pituudesta –”Ilman autoa työmatka kestää yli kolme tuntia”

    8. 8

      Venäjä myönsi ”äärimmäisen korkeat” radioaktiiviset saastelukemat

    9. 9

      Naispappeja syrjittiin Suomen suurimmilla kristillisillä nuorten festivaaleilla: ei päästetty pitämään messua, miespapit jättivät tervehtimättä

    10. 10

      Pisa-tutkimus paljastaa uusia huolia Suomen pojista: Nuoret pärjäävät hyvin yhteis­työssä, mutta sukupuolten väliset erot ovat maailman suurimmat – ”Tämä asia pitää ottaa vakavasti”

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kyykky on ihmisen luonnollinen lepoasento, mutta olemme unohtaneet, miten se tehdään – Näin kyykkääminen parantaa kehosi hyvinvointia

      Tilaajille
    2. 2

      Suvi Haimi kypsyi muovijätteen määrään kylpyhuoneessaan – syntyi uraauurtava keksintö, joka kiinnostaa jo kansainvälisiä kosmetiikkabrändejä

    3. 3

      Varaslähtö länsi­metroon: astu kyytiin ja kiidä tunnelissa 36 kilometriä idästä länteen – verkko­retki kuvaa reitin kuljettajan silmin ja esittelee jokaisen aseman 360-kuvalla

    4. 4

      Mies vei Saphira-koiransa hoitoon Lohjalle – kun hän meni myöhemmin katsomaan koiraa, löytyi vain tyhjä talo, josta oli lämpöpatteritkin viety

    5. 5

      Tuhat vuotta sitten valtava viikinkiarmeija vyöryi Suomeen ja sai selkäänsä hämäläisiltä – Näin kertoo taru, mutta mitä oikeasti tapahtui?

      Tilaajille
    6. 6

      Husin toimitusjohtaja HS:n mielipidepalstalla: ”En ole koskaan nähnyt Suomen terveyspolitiikkaa niin sekaisin kuin nyt”

    7. 7

      Espoolaiset Vaahtorannat rohkaistuivat rakentamaan kotiinsa valtavan näköalaikkunan – sitten huippupoliitikko puuttui peliin, ja ikkunan alle saatetaan raivata luontopolku

    8. 8

      Turvapaikkapäätöstä odottava Sharif Qaderi potkaistiin ulos ryhmäkodista kun hän täytti 18 vuotta – Sitten itähelsinkiläinen lapsiperhe otti hänet luokseen asumaan

    9. 9

      Hygieniasta löytyy huomautettavaa sadoissa ruokapaikoissa pääkaupunkiseudulla – Katso hakukoneella, miten on kotikulmiesi ravintoloiden laita

    10. 10

      Miksi vaikutusvaltaiset miehet panevat naiset katsomaan masturbointiaan? Asiantuntija vastaa

    11. Näytä lisää