Talous

Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna varoittaa: Taloyhtiölainoilla vivuttaminen voi vaarantaa matalat lainamarginaalit

Asuntosijoittajat saavat taloyhtiön kautta lainaa paljon halvemmalla ja pidemmäksi aikaa kuin ne itse saisivat, sanoo Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna. Suuntauksen takia taloyhtiölainoista on tulossa käytännössä riskipitoisia yrityslainoja.

Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna varoittaa, että kiinteistösijoittajien suuret taloyhtiöiden lainaosuudet voivat vaarantaa taloyhtiöiden edullisen rahoituksen.

Uusissa rakennuskohteissa on tullut tavaksi, että asunnot myydään pienellä myyntihinnalla ja valtaosa asunnon arvosta jäädään velkaa asunto-osakeyhtiön lainana. HS kertoi maanantaina asuntomarkkinoilla tikittävästä uudesta pommista.

Rakennusyhtiöille se tarkoittaa, että asunnot saadaan helpommin kaupaksi. Rakennuttajalle suurella velkaosuudella ei ole väliä, koska laina siirtyy pian talon valmistumisen jälkeen taloyhtiölle ja sen osakkaiden yhteiseksi riskiksi.

Käytännössä malli on johtanut Paunan mukaan siihen, että kiinteistösijoitusyritykset ja -rahastot ovat voineet korvata omaa rahoitustaan taloyhtiön lainalla.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

”Nämä yrityksethän eivät saisi itse lainarahoitusta läheskään yhtä edullisella marginaalilla eivätkä yhtä pitkäksi ajaksi”, Pauna sanoo.

Tämä puolestaan on johtamassa siihen, että taloyhtiöiden lainoista on tulossa suurelta osin riskipitoista kiinteistösijoittamisen luototusta, jota niiden ei pitäisi olla.

”Jos tämä tilanne mokataan ja meidän maineemme menee, korkomarginaalit voivat nousta. Silloin puhutaan todella suurista summista turhina korkomenoina, 100–200 miljoonasta eurosta vuosittain. Lyhytnäköisellä kiinteistösijoittajien hyödyn jahtaamisella voidaan tehdä suurta vahinkoa yhteiskunnalle”, Pauna sanoo.

Taloyhtiölainojen nykyiset edulliset korot ovat kovan työn tulosta.

Finanssikriisin jälkeen pian kymmenen vuotta sitten pankit olivat nopeasti korottaneet asunto-osakeyhtiöiden lainojen korkomarginaalit kymmenkertaisiksi.

”Melkein yhdessä yössä putkiremonttilainan marginaali nousi 0,25 prosentista 2,5 prosenttiin. Se johtui siitä, että pankit saivat hyvin nihkeästi rahoitusta erityisesti kiinteistörahoittamiseen ja niiden varainhankinnan hinta nousi”, Pauna sanoo.

Kriisin jälkeen kansainväliset velkasijoittajat olivat alkaneet tarkastella pankkien riskejä hyvin tarkasti. Paunan mukaan suomalaisia asunto-osakeyhtiölainoja alettiin pitää riskipitoisina kiinteistösijoituslainoina, eli ne rinnastettiin vahvasti yrityslainoihin.

”Siellä ei ymmärretty, että suomalainen asunto-osakeyhtiö on suomalainen tapa järjestää tavallisten ihmisten asuminen ja maailman huippua siinä. Asunnot ovat likvidejä, kun ne ovat osakemuodossa, kaupankäynti on yksinkertaista ja myös rahoitus yksinkertaista järjestää”, Pauna sanoo.

Hän lähti siis kiertämään sijoittajien luona pitkin Eurooppaa oikoakseen harhakäsityksiä.

Lopulta sijoittajat vakuuttuivat, ettei taloyhtiölainan riski ole yritystyyppistä riskiä vaan sen riski on sama kuin kotitaloudelle myönnetyn lainan. Kotitaloudet hoitavat lainansa erittäin tunnollisesti.

Taloyhtiöiden lainojen marginaalit putosivat lähes tavallisten asuntolainojen tasolle ja ovat nykyään ainakin kasvukeskuksissa yleensä hieman yli prosentin.

Nyt Pauna pelkää, että suurilla velkaosuuksilla toimivat asuntosijoittajat ja rakennusyhtiöt tekevät tämän työn turhaksi ja asunto-osakeyhtiöiden lainoista tulee oikeasti riskipitoisia lainoja.

Kuka tilanteeseen sitten voisi puuttua? Pankit ja viranomaiset, sanoo Pauna.

Pankit voisivat rakennuskohteita lainoittaessaan asettaa ehtoja kiinteistösijoittajien osuuksille ja rahoitusrakenteelle. Finanssivalvonta voisi Paunan mielestä asettaa kiinteistösijoittajille lainakaton suhteessa ostettavien asuntojen arvoon. Sellainen on voimassa Norjassa.

”Pankeilla on suuri vastuu tässä tilanteessa. Ne rahoittavat sekä kiinteistösijoitusrahastoja että rakentamista. Niiden pitäisi katsoa todellista kokonaisriskiä tarkemmin”, Pauna sanoo.

Suurella velkavivulla toimivat kiinteistösijoittajat ovat riski myös tavallisille asunnonostajille, jos vipua on rakennettu nimenomaan taloyhtiölainalla. Jos sijoittaja ajautuisi ongelmiin, taloyhtiön muut osakkaat vastaavat lainoista yhdessä.

”Ostajan kannattaa tutustua tarkasti taloyhtiön rahoituksen ehtoihin. Niistä saa tiedot pyytämällä. Jotkut pienemmät rakennuttajat ovat rakentaneet varsin erikoisiakin rahoituskuvioita”, Pauna sanoo.

    Seuraa uutisia tästä aiheesta

  • Asuntolainat
  • Talous
  • Rakentaminen
  • Anni Lassila

Nyt voit järjestää kommentit myös suosituimmuuden mukaan.

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Katajanokalla koettiin rakennustarina, jossa lähes kaikki meni pieleen – nyt uudistalon pääurakoitsija meni konkurssiin

    2. 2

      Kuvapäiväkirja Pohjois-Koreasta kurkistaa suljetun maan elämään – Kuvat vievät vesipuistoon, olympiavoittajan moderniin kotiin sekä maaseudulle, jossa elämä on selviämistä

    3. 3

      Elina Lepomäki: ”Suomessa ihmisillä pitäisi olla enemmän vaurautta” – Suora lähetys käynnissä

    4. 4

      ”Ylös sieltä, kyllä se siitä!” – Suomalaiset pojat kasvatetaan umpimieliseen kovuuteen, ja asiantuntijan mukaan koko yhteiskunta toistaa väärää signaalia

      Tilaajille
    5. 5

      Esteitä tielle asetellut 70-vuotias ammuttiin riidan päätteeksi pellolle Porvoossa – syytetty meni teon jälkeen elokuviin

    6. 6

      Otaniemessä porattiin Suomen syvin reikä 6,4 kilometrin syvyyteen – ja se saattaa ratkaista energiaongelmamme

    7. 7

      Nettiin liitettyjen laitteiden tietoturvan kanssa on lähes luovutettu – HS keräsi asiantuntijoilta kolme ratkaisua siihen, miten tilanne voi parantua

    8. 8

      Eduskunnan turvallisuusosasto saa kovat nuhteet oikeusasiamieheltä vierailijalistojen hävittämisestä

    9. 9

      Jalankulkija jähmettyy keskelle suojatietä Itäkeskuksessa – Video näyttää, miten autot puikkelehtivat ohi täyttä vauhtia jalankulkijasta piittaamatta

    10. 10

      Ruotsissa soitetaan koko viikon kirkonkelloja Aviciin muistoksi ja mietitään miksi tähti ajettiin loppuun nuorena

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Kuvapäiväkirja Pohjois-Koreasta kurkistaa suljetun maan elämään – Kuvat vievät vesipuistoon, olympiavoittajan moderniin kotiin sekä maaseudulle, jossa elämä on selviämistä

    2. 2

      Syyttäjä antoi Madsenin puhua oikeudenkäynnissä itsensä pussiin

    3. 3

      Seksi lakkasi, mutta Hanna halusi perheen ja jaksoi uskoa – millaista on elää seksittömässä suhteessa ja mitä sille voi tehdä?

      Tilaajille
    4. 4

      Mikä on ”incel”? Torontossa ihmisten päälle ajanut opiskelija ilmeisesti julistautui liikkeen kannattajaksi, tästä siinä on kyse

    5. 5

      Otaniemessä porattiin Suomen syvin reikä 6,4 kilometrin syvyyteen – ja se saattaa ratkaista energiaongelmamme

    6. 6

      Loistavan veljessarjan sisar sai osakseen pelkkää kurjuutta – Erkkojen mahtisuku vaikeni Hilda-siskosta, joka päätyi kahdesti jätettynä ja mielisairaalan jälkeen köyhien nimettömään nurmihautaan

    7. 7

      ”Ylös sieltä, kyllä se siitä!” – Suomalaiset pojat kasvatetaan umpimieliseen kovuuteen, ja asiantuntijan mukaan koko yhteiskunta toistaa väärää signaalia

      Tilaajille
    8. 8

      Tällainen on Suomen kallein vientituote – Puolen miljardin arvoinen risteilyalus Mein Schiff 1 lähti Turun satamasta

    9. 9

      Esteitä tielle asetellut 70-vuotias ammuttiin riidan päätteeksi pellolle Porvoossa – syytetty meni teon jälkeen elokuviin

    10. 10

      Kokoomuksen Elina Lepomäki haukkuu kirjassaan kokoomuksen ja kertoo suoraan mihin pyrkii: valtaan

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Onnistujia yhdistää yksi olennainen piirre, ja psykologi Satu Kaski löysi sen – Nyt hän kertoo, mitä ominaisuuksia kannattaa kehittää, jos haluaa menestyjäksi

      Tilaajille
    2. 2

      Tämä upea kuva Yhdysvaltojen presidenteistä ja heidän puolisoistaan on nyt kaikkialla – Erityinen huomio kiinnittyy hymyilevään Melania Trumpiin

    3. 3

      Lastenpsykiatri Jari Sinkkonen: Suomeen tarvitaan vanhempien kansanliike, jos emme halua menettää lapsiamme peliriippuvuudelle

    4. 4

      Ammattikorkeakouluihin haetaan vilpillä sisään Helsingissä, helposti – ”Koe mittaa enemmänkin kykyä olla epärehellinen kuin oikeaa osaamista”

    5. 5

      Sata vuotta sitten säveltäjä Toivo Kuula sai luodin päähänsä, eikä tappaja koskaan selvinnyt – Pari viikkoa sitten Kuulan tyttärenpoika sai puhelun, joka oli pudottaa hänet sängystä

      Tilaajille
    6. 6

      Onko koolla merkitystä ja kahdeksan muuta kysymystä – Urologi kertoo, mitä kumppanin on hyvä tietää peniksestä

    7. 7

      Eteläsuomalainen pariskunta syytteessä alle kouluikäisen lapsensa törkeästä pahoinpitelystä – epäilyt paljastuivat, kun perhe oli lähdössä pitkälle purjehdukselle

    8. 8

      Kolme kuoliaaksi kuristettua ihmistä, lukuisia hyökkäyksiä naisten kimppuun, raiskaamista ja vankilapakoja – näin Oulussa pajatsoja huijanneesta nuorukaisesta tuli kylmäverinen tappaja

      Tilaajille
    9. 9

      Ruotsalaistutkija varoittaa: Suomi toistaa uudessa opetus­suunnitelmassa Ruotsin virheet – ”Pelkään, että sitä tullaan katumaan, koska me kadumme nyt”

      Tilaajille
    10. 10

      Amerikkalainen lukiolaistyttö pyysi Dwayne Johnsonia parikseen tanssiaisiin – ”The Rock” vastasi kieltävästi, mutta järjesti korvaukseksi mahtavan yllätyksen

    11. Näytä lisää