Eikö rakennusala ikinä opi? Taivaanranta on täynnä nostokurkia, kustannukset karkasivat pilviin, ja nyt asuntoja uhkaa valmistua valtava määrä tyhjilleen

”Alkuvuonna sijoittajakysyntä oli niin kuumaa, että meillä oli kohteita, jotka ostettiin kahdessa tunnissa, kun ne laitettiin nettiin myyntiin.”

Näin kertoo HS:lle rakennusyritys Lehto Groupin toimitusjohtaja Hannu Lehtohttps://www.hs.fi/haku/?query=hannu+lehto.

Rakennusala on kuumentunut tänä vuonna oikein kunnolla. Se näkyy rakentamisen määrässä, uusien asuntojen hinnoissa ja rakennuskustannuksissa.

Tänä ja viime vuonna Suomessa on aloitettu yhteensä noin 65 000 uuden asunnon rakentaminen. Helsinkiin on nousemassa isoja kauppakeskuksia. Rakenteilla on hotelleja, jäähalleja ja pilvenpiirtäjiä.



Pääkaupunkiseudulla myynnissä olevien uusien asuntojen neliöhinnat ovat nousseet STH-Groupin Rakennuslehdelle kokoamien tietojen mukaan peräti 8 prosenttia tämän vuoden aikana.

Suuri kysyntä on aiheuttanut pulan materiaaleista ja tekijöistä. Esimerkiksi betonielementit ovat kallistuneet kahdessa vuodessa 17 prosenttia. Rakennustyön hinta taas on kohonnut 8 prosenttia vuodesta 2010.



Koko Suomen keskiarvot saavat ilmiön näyttämään vähäpätöiseltä, mutta kuumeneminen näkyy pääkaupunkiseudulla vahvasti. Rakentamisen ja asuntokysynnän buumi on keskittynyt Helsinkiin ja sen lähiseutuihin sekä pienemmässä määrin muihin kasvukeskuksiin.

Rakennusyritykset kertovat, että pääkaupunkiseudun rakennustöissä hinnat ovat nousseet rajusti. Kun aliurakoitsijoiden kalenterit ovat täynnä, lisäurakoista voidaan pyytää melkein mitä vain.

”Kun normaalisti katekertoimena käytetään 1,1:tä, nyt on käytetty 1,5:tä tai jopa 2:ta”, Lehto sanoo.

Se tarkoittaisi joissain töissä lähes sadan prosentin hinnannousua.

Yritykset pyrkivät suojaamaan urakkahinnat etukäteen mahdollisimman hyvin, mutta käytännössä tämä ei aina onnistu. SRV:n Suomen-liiketoiminnasta vastaavan Juha Toimelanhttps://www.hs.fi/haku/?query=juha+toimelan mukaan hinta voidaan myös sitoa rakennuskustannusindeksiin suurissa ja pitkään kestävissä urakoissa.

Asuntorakentamisessa näin ei ole mahdollista toimia, koska myyntihinnat on lyöty lukkoon jo ennen rakentamisen aloittamista.

Tekijäpula tuottaa ongelmia myös työn laadun kannalta. Sekä töihin että työnjohtoon on tänä vuonna haalittu kaikki kynnelle kykenevät suoraan koulun penkiltä. Se näkyy laadussa ja kasvattaa kustannuksia projektien johdossa.

 

Alan buumi on vaivihkaa kääntynyt krapulaksi.

Rakentamisella on ollut iso osuus Suomen viime vuosien voimakkaassa talouskasvussa. Sitä taas on ruokkinut erittäin matala korkotaso. Asuntokauppa on käynyt, kun lainasta maksetaan alle prosentin korkoa.

Nyt alan buumi on vaivihkaa kääntynyt krapulaksi samaan aikaan kun talouden noususuhdanne on muutenkin taittumassa. Mitä siitä voi seurata?

Virallisten ennusteiden mukaan rakennusalan taittuminen on hallittua. Esimerkiksi uusia asuntoja aletaan siis rakentaa ensi vuonna vähemmän, mutta määrä pysyy yhä suurena.

Myöskään valmiiden myymättömien asuntojen määrä ei näytä pahalta, vaan päinvastoin esimerkiksi SRV:n osavuosikatsauksessa kehutaan, että määrä on ennätyksellisen pieni.

Tämä on kuitenkin vain puoli totuutta. Kokonaisia taloja ei todellakaan myydä nyt kahdessa tunnissa, vaan kauppa on hidastunut.

SRV:llä kuten monella muullakin rakentajalla on valmistumassa vuoden lopulla ja ensi vuonna valtava määrä asuntoja. Niistä puolet on myyty jo ennen rakentamisen käynnistymistä.

Loppujen asuntojen kauppa ei ole käynyt ihan toivottuun malliin.

Tässä grafiikassa näkyy, miten paljon pääkaupunkiseudun kunnissa on myytävänä rakenteilla olevia tai valmiita asuntoja. Yli 6 300 asuntoon nouseva määrä on noin kaksinkertainen verrattuna esimerkiksi vuoteen 2008, jolloin talous oli kaikin puolin ylikuumentunut.



Rakennusyritysten johdossa ei olla huolissaan Helsingin seudun kysynnästä, koska muuttoliike etelään jatkuu. SRV:n Toimelan mielestä vaikeuksia voi olla tiedossa lähinnä muualla Suomessa.

”Joillain paikkakunnilla on ollut aika voimakasta rakentamista kysyntään nähden. Me emme ole siellä mukana. Instituutiosijoittajat ja markkinoille tulevat uudet sijoittajat pitävät Helsingin seudulla kysyntää yllä. Ainakin näyttää siltä, että kasvukeskuksissa myös kuluttajakysyntä säilyy hyvänä.”

 

Rahoittajien varovaisuus on kasvanut.

Riskien kasvu kuitenkin tiedostetaan ja uusia projekteja pohditaan hyvin tarkkaan ennen kuin lapio isketään multaan. Haettujen rakennuslupien määrä on pienentynyt voimakkaasti.

Lisäksi rahoittajien varovaisuus on kasvanut. Esimerkiksi Nordea on alkanut suhtautua karsaasti asuntosijoittajien suureen osuuteen asuintalohankkeissa. Jos yksittäisellä sijoittajalla on liian iso osuus ennakkovarauksista, rakennusaikaista rahoitusta ei heru.

Alan krapula näkyy myös yhtiöiden tuloksissa. Ne ovat supistuneet selvästi. Kullakin yhtiöllä on ongelmiin omanlaisensa syyt.

SRV:llä kauppakeskus Redin lupien viivästyminen ja kustannusten kasvu vetivät koko yhtiön tuloksen tappiolle, mutta myös muun rakentamisen kannattavuus on kärsinyt hintojen noususta.

Tällä vuosikymmenellä lähes 50 prosentin vuosivauhtia kasvaneella Lehto Groupilla iski vauhtisokeus korjausrakentamisessa ja hoivakiinteistöpuolella. Yhtiö otti liian halvalla korjaushankkeita, joista paljastui odottamattomia ongelmia.

Lehdolla on muista yhtiöistä poiketen runsaasti omaa tehdasvalmistusta, jossa syntyy kerrostalojen keittiö- ja kylpyhuonemoduuleja sekä muun muassa puutaloelementtejä.

”Tehtailla kustannusten hallinta on ollut helpompaa, ja siksi kustannusten kasvu ei ole vaikuttanut meihin yhtä paljon kuin muuhun alaan”, Hannu Lehto sanoo.

SRV:n toimintamalli taas perustuu hyvin pieneen omaan organisaatioon ja laajaan alihankintaverkkoon. Se tekee toiminnasta joustavaa mutta toisaalta altistaa alihankinnan kustannusten nousulle.

Tähän taulukkoon on koottu kolmen rakennusyhtiön tunnuslukuja tämän vuoden tammi–syyskuulta.

Koko kansantalouden kannalta on haitallista, että yhden alan kustannuskehitys erkanee rajusti muusta taloudesta. Asunnoista tulee liian kalliita, ja muuttoliike kärsii. Ihmiset joutuvat ottamaan liian isoja asuntolainoja, millä on varmasti vaikutusta esimerkiksi syntyvyyteen.

Pahimmillaan voi osoittautua, että nollakorkojen ruokkima rakennusbuumi, hintojen nousu ja sijoitusasuntovillitys ovat puhaltaneet uusien asuntojen hintoihin kuplan, joka puhjetessaan sysää hinnat laskuun. Siitä voisi seurata ongelmia koko talouteen.

Vasta aika näyttää, ovatko pelot aiheellisia vai eivät.

 

Korkeasuhdanteen loppupää on tulosmielessä aina tuskainen.

Entä olisiko rakennusliikkeillä peiliin katsomista? Tämä ei ole ihan ensimmäinen kerta, kun ala ajaa itsensä ylikierroksille.

Toimelan mielestä SRV:n ongelmat johtuivat ennen kaikkea Redin myöhästymisestä, joka johtui valituksista. Ilman niitä kauppakeskus olisi päästy rakentamaan ennen kuumenemista.

”Rakentajalle tämmöinen korkeasuhdanteen loppupää on tulosmielessä aina tuskainen. Tämä on syklinen toimiala”, Hannu Lehto sanoo.

Tarkoitukselliseen jarrutteluun hän ei silti usko.

”Meillä on voimakas kasvustrategia. Kyllä kai se niin on, että on taottava silloin kun rauta on kuuma.”