Talous

Ulkomaiset sijoittajat innostuivat Suomen asuntomarkkinoista: Näillä kahdella tavalla se vaikuttaa asuntovelallisiin

Pankit rahoittavat suomalaisten asuntolainoja yhä enemmän ulkomaisten sijoittajien taskusta. Sijoittajien näkemykset Suomen asunnoista vaikuttavat suoraan asuntovelallisten velkakustannuksiin – joillekin enemmän kuin toisille.

Tiedätkö, mistä pankki sai rahat asuntolainaasi?

Vanha käsitys on, että pankki ottaa sisään talletuksia ja jakaa ne eteenpäin asuntolainoina. Nykypäivänä tämä käsitys on vanhentunut.

Yhä useammin rahoitus suomalaisiin asuntolainoihin tulee ulkomaisilta sijoittajilta. Pankit keräävät sijoittajilta rahaa katetuilla eli vakuudellisilla joukkolainoilla, joiden vakuutena ovat suomalaisten asuntolainat ja viime kädessä asunnot.

Käytännössä suomalaiset pankit kokoavat asuntolainoistaan paketin, jonka ne asettavat vakuudeksi joukkolainoille.

Esimerkiksi Nordea sai äskettäin sijoittajilta 1,5 miljardia euroa seitsemäksi vuodeksi hyvin alhaisella korolla. Raha oli halpaa, koska suomalaisten pankkien maine on hyvä ja lisäksi vakuutena oli suomalaisten asuntolainoja.

Kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta katetut joukkolainat ovat erittäin turvallinen sijoituskohde, josta kuitenkin saa hieman parempaa tuottoa kuin esimerkiksi Saksan tai Suomen valtionlainoista.

Tanskassa tällaisilla joukkolainoilla on rahoitettu asuntolainoja yli 200 vuotta, mutta Suomessa vasta 15 vuotta.

”Tämä on meillä verrattain uusi ilmiö, mutta sitä voi pitää jo vakiintuneena”, sanoo Finanssialan johtava asiantuntija Elina Erkkilä.

Suomalaisilla pankeilla on jo noin 35 miljardin arvosta joukkolainoja.

Jokaisen joukkolainan vakuutena on hieman suuremmasta arvosta asuntoja. Näin ollen likimain joka toinen suomalainen asuntolaina on sijoittajien lainojen vakuutena, arvioi Suomen hypoteekkiyhdistys.



Joukkolainoihin pohjautuvalla käytännöllä on asuntovelallisille kahdenlaisia vaikutuksia.

1. Luottamus Suomeen tuo asuntovelallisille silkkaa säästöä

Nykytilanne on suomalaisten kannalta mainio. Suomalaisten pankkien joukkolainat ovat ulkomailla kuumaa tavaraa.

Luottamus Suomen pankkeihin on kova ja lisäksi suomalaisten asunnot ovat lainojen vakuutena hyvää tavaraa. Siksi pankit saavat edullisilla koroilla joukkolainoja.

Pankkien varainhankinnan edulliset kustannukset alentavat marginaaleja, joita asiakkaille tarjotaan.

”Tällä hetkellä suomalaiset nauttivat maailman edul­lisimmista asunto­lainoista, koska maine on hyvä”, sanoo Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

Brotherus kävi äskettäin ulkomailla markkinoimassa Hypon joukkolainaa, joten hänellä on tuore tuntuma siihen, mitä ulkomailla Suomen asuntomarkkinoista ajatellaan.

”Yksi saksalainen institutionaalinen sijoittaja sanoi, että Ruotsi tuntuu ylikuumalta ja Norjassa on omat erikoispiirteensä. Suomi on vakaa ja varma”, Brotherus kuvaa sijoittajien tuntoja.

Nordea Kiinnitys­luotto­pankin toimitus­johtaja Tom Miller sanoo, että suomalaisten poikkeuksellisen ahkera lyhennyskulttuuri on ulkomailla ihastuksen aihe. Suomalaisilla on vahva tahto maksaa lainaa pois, ja se erottaa suomalaiset melkein mistä tahansa asuntolainamarkkinasta.

Välillä ulkomaisten sijoittajien on ollut jopa vaikea uskoa, että ahkeran lainanlyhentämisen taustalla ei ole erityistä lyhennyspakkoa tai -sääntelyä. Kyse on vain Suomen kulttuurista.

Entä onko ulkomaisilla sijoittajilla epäilyksiä?

Viime aikoina eniten kriittisiä kysymyksiä on tullut asuntomarkkinoiden alueellisesta jakautumisesta ja taloyhtiölainojen kasvun aiheuttamista riskeistä.

Millerin ja Brotheruksen viesti on, että suomalaisten asuntomarkkinoiden hyvä maine on arvokas ja rahanarvoinen asia.

”On meidän kaikkien etu, että suomalainen asuntomarkkina tunnetaan laadukkaana – melkeinpä sijoittajan turvasatamana”, sanoo Miller.

”Jos se menetetään, sillä voi olla isot vaikutukset ja sitä voi olla vaikea kääntää takaisin”, Brotherus toteaa.

2. Eri asuntolainat ovat vakuutena eriarvoisia ja se näkyy asiakkaillekin

Ulkomaiset sijoittajat luottavat Suomeen. Samalla he ovat tarkkoja siitä, millaisia asuntoja lainojen vakuuksina viime kädessä on.

Brotherus vertaa tilannetta asuntolainojen vanhaan maailmaan, jossa pankinjohtaja oli kuningas.

Nykyäänkin pankinjohtaja voi myöntää lainaa mielensä mukaan – periaatteessa. Kansainväliset sijoittajat pyytävät kovempaa korkoa joukkolainoista, joissa on vakuutena epävarmempia asuntokohteita.

”Korkeammat korot välittyvät myös lainanottajille. Enää ei ole merkitystä vain sillä, kuka on lainanottaja, vaan myös mikä se vakuus on”, Brotherus sanoo.

Suomen asuntomarkkinoiden karu jakautuminen on jo pistetty ulkomaisten sijoittajien parissa merkille. Muissakin maissa keskustayksiöiden hinnat ovat kehittyneet paremmin kuin haja-asutusalueiden omakotitalojen hinnat, mutta Suomessa kehitys on ollut jyrkkää.

”Kainuussa asuntojen hinnat ovat laskeneet 25 prosenttia huipustaan. Ei Ruotsissa ja Norjassa ole vastaavia lukuja”, Brotherus sanoo.

Sijoittajat haluavat varautua pahimpaan, esimerkiksi uuteen finanssikriisiin. Silloin merkitystä on sillä, mihin hintaan ja missä ajassa asunnon saa myytyä.

Brotherus ottaa vastakkaisiksi esimerkeiksi yksiön ison kaupungin ruutukaava-alueella ja korjausvelkaisen omakotitalon muuttotappiokunnan haja-asutusalueella.

”Siinä ne erot ovat suurimmillaan.”

Tausta: Onko asuntolainojen paketoimisessa riskejä?

Asuntolainojen paketoiminen voi nostaa ikäviä mielikuvia kymmenen vuoden takaisesta finanssikriisistä. Silloin Yhdysvalloissa oli tyrkytetty maksukyvyttömille ihmisille asuntolainoja, joita paketoitiin sijoitustuotteiksi ja myytiin eteenpäin.

Suomalaisista asuntolainoista tehtävillä paketeilla on joitain yhtäläisyyksiä finanssikriisiä edeltävään toimintaan, mutta yksi ratkaiseva ero.

Katettujen joukkolainojen vakuudeksi tehtävät paketit pysyvät pankin taseessa. Niitä ei myydä eteenpäin, vaan ne toimivat ainoastaan vakuutena. Näin ollen on pankille tärkeää, että asuntolainat ovat ”hyvää tavaraa” ja järkevästi myönnettyjä.

Lisäksi katettujen joukkolainojen markkinaa säännellään tarkasti ja se on läpinäkyvä.

”Vaikka samankaltaisuuksia on, niitä pidetään rahoitusmarkkinoilla ihan eri tuotteina ja niitä kohdellaan ihan eri tavalla”, sanoo Finanssialan johtava asiantuntija Elina Erkkilä.

EU on sääntelyllä kannustanut asuntolainojen paketoimiseen. Euroopan eri maissa on yhtenäistetty eri maiden kansallisia paketoimiseen liittyvää lainsäädäntöä, jotta katetuista joukkolainoista tulisi entistä houkuttelevampia sijoituskohteita myös EU-alueen ulkopuolisille sijoittajille.

”Komission tavoite on, että yhä enemmän katettuja joukkolainoja ostavat myös esimerkiksi aasialaiset sijoittajat. Sijoittajien kysyntä voi lisääntyä, kun ei tarvitse selvittää jokaisen eri maan lainsäädäntöä”, Erkkilä sanoo.

Myös amerikkalaistyyppistä asuntolainojen arvopaperistamista elvytetään Euroopassa finanssikriisin jälkeisen hiljaiselon jälkeen. EU katsoo, että Yhdysvaltojen kriisi saastutti turhaan myös eurooppalaiset markkinat.

EU-maissa tuli vuoden 2019 alusta voimaan lainsäädäntö uudesta tuotteesta: yksinkertaisesta, läpinäkyvästä ja standardoidusta arvopaperistamisesta. Toistaiseksi uuden sääntelyn mukaisia asuntolainoista koottujen arvopaperien liikkeeseenlaskuja ei vielä ole Euroopassa nähty, mutta ensimmäiset nähdään todennäköisesti hyvin pian.

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Yhdysvaltalais­mies rakensi kodin tolpan nokkaan avomerelle, ja nyt häntä uhkaa kuoleman­tuomio Thaimaassa

    2. 2

      Yhdysvaltalaiset veteraanit jahtaavat siirtolaisia oman käden oikeudella Meksikon rajalla

    3. 3

      Matti Nykänen varoitti suomalaisia haalimasta omaisuutta, ja suomalaiset uskoivat: osakkeisiin ja rahastoihin sijoitettiin keski­määrin 42 euroa henkeä kohti, raha­peleihin 570 euroa

    4. 4

      Isä kävi kiinni sosiaalityöntekijään, joka oli poliisien kanssa noutamassa kiireellisesti sijoitettua poikaa ja uhkasi tapauksen jälkeen toista työntekijää asepuheilla

    5. 5

      Nämä ovat Helsingin upeimmat työpaikat

    6. 6

      Emilia Clarke valehteli olevansa kipeä ja livahti koe­kuvauksiin – Nyt hän on maailman parhaiten palkattuja tv-näyttelijöitä, jonka elämän Game of Thrones muutti

      Tilaajille
    7. 7

      Miltä kuulostaisi viiden euron neliö­vuokra pää­kaupungin keskustassa? Wien keksi, miten asuminen pysyy halpana

    8. 8

      Demokraatit pöyristyivät Muellerin raportin uudesta paljastuksesta, mutta presidentin virka­syyte ei maksaisi vaivaa: ”Amerikkalaiset tekevät itse johto­päätöksensä vaaleissa”

    9. 9

      Analyysi: Putous kerää nyt televisiossa historiallisen vähän katsojia, eikä se ole mikään ihme – ohjelmaa vaivaa sama ilmiö kuin koko suomalaista tv-viihdettä

    10. 10

      Valmentajan mielestä Patrik Laine pelasi pudotuspeleissä uransa parhaan NHL-pelin

    11. Näytä lisää
    1. 1

      Analyysi: Putous kerää nyt televisiossa historiallisen vähän katsojia, eikä se ole mikään ihme – ohjelmaa vaivaa sama ilmiö kuin koko suomalaista tv-viihdettä

    2. 2

      Suomen futuristisin huoltoasema tuli myyntiin – lähtöhinta 10 000 euroa

    3. 3

      Timo Soini erehtyi luullessaan, että äänestäjät noudattaisivat hänen toiveitaan

    4. 4

      ”Enkä itse näe suurta eroa Israelin valtion ja Isisin välillä” – Kansan­edustajaksi valittu Hussein al-Taee pyytää anteeksi kirjoituksiaan, Sdp:ssä aiotaan keskustella asiasta

    5. 5

      Maasta poistaminen keskeytettiin, kun sidottu mies rikkoi kahleensa ja yritti purra poliisia Helsinki-Vantaan lentokentällä

    6. 6

      Miltä kuulostaisi viiden euron neliö­vuokra pää­kaupungin keskustassa? Wien keksi, miten asuminen pysyy halpana

    7. 7

      Jussi Karppinen oli asuntokaupan vallankumouksellinen, jolla oli idea – Vain kaksi vuotta myöhemmin tuho oli lähes täydellinen

      Tilaajille
    8. 8

      ”Kuplapoikasairautta” poteneet lapset parannettiin hi-viruksen avulla

    9. 9

      Isä sai taas tuomion tyttärensä raiskauksista, vuosia sitten hänet oli tuomittu vanhempaan tyttäreen kohdistuneista seksuaalirikoksista

    10. 10

      Emilia Clarke valehteli olevansa kipeä ja livahti koe­kuvauksiin – Nyt hän on maailman parhaiten palkattuja tv-näyttelijöitä, jonka elämän Game of Thrones muutti

      Tilaajille
    11. Näytä lisää
    1. 1

      Notre Dame jälleenrakennetaan viidessä vuodessa, lupaa presidentti Macron

    2. 2

      Ääniensä näköinen Suomi on kirjava ja pohjasta paksu – HS:n erikoisartikkeli piirtää vaalituloksen kartalle

    3. 3

      Jussi Halla-ahon blogikirjoituksista ja ”ihmiskäsityksestä” tuli hidaste perussuomalaisten hallitustielle – Näin Halla-aho kirjoitti vähemmistöistä vuosikymmen sitten

    4. 4

      Vaalitulos ratkesi äärimmäisen niukasti: Sdp suurin, vaali­päivän äänivyöry toi perus­suomalaiset lähes tasoihin – lue HS:n analyysit tuloksesta

    5. 5

      Jussi Halla-ahon mukaan perussuomalaiset on nyt ”normaali osa järjestelmää”, mutta nämä vaalilähetyksessä nähdyt käsimerkit osoittavat muuta

    6. 6

      Lähetykseen kätketty gps-paikannin paljasti järjestelmällisen varastelun Postin logistiikka­keskuksessa – saaliin arvo lähes 60 000 euroa

    7. 7

      Moni on ryhtynyt paistamaan neitsytoliivi­öljyllä, vaikka vanha tieto syöpäriskistä pätee yhä – Nämä terveysfaktat jokaisen on syytä tietää oliiviöljystä

    8. 8

      Maiju Järvisen 7-vuotias poika eristettiin luokassa muista sermeillä – Tänä keväänä hän on viimein pystynyt kertomaan, miltä opetus­suunnitelman painottama ”inkluusio” oikeasti tuntuu

      Tilaajille
    9. 9

      Näin Ozan Yanar, Paavo Väyrynen, Touko Aalto ja muut eduskunnasta pudonneet kommentoivat tappiotaan

    10. 10

      Long Yiru on ihaillut Kimi Räikköstä 15 vuotta – Kun kiinalaisfani vihdoin tunnusti sankarilleen rakkauttaan, vastaus oli puhdasta Räikköstä

      Tilaajille
    11. Näytä lisää