Talous

Helsingin keskustassa todistetaan nyt kiinteistöhuumaa, joka johtuu rahoitus­markkinoiden ”poikkeuksellisesta tilanteesta”

Kiinteistökaupan kuumeneminen on levinnyt myös Helsingin rajojen ulkopuolelle, mutta ensisijaisesti ulkomaisten sijoittajien katse kohdistuu pääkaupungin ytimeen.

Helsingin ydinkeskustan kiinteistöjen hinnat yli kaksinkertaistuivat 2010-luvulla.

Hintojen nousu kiihtyi vuosikymmenen loppua kohti. Erityisesti vuosina 2017–2019 hinnat ottivat huiman loikan.

Tiedot perustuvat kiinteistöalan konsulttiyritys Newsecin keräämiin tietoihin toteutuneista kaupoista.

Hintatilasto ei ole yhtä tarkka kuin esimerkiksi asuntokaupan hintaindeksit, koska toteutuneita keskustan liike- ja toimistokiinteistöjen kauppoja on vähän ja kiinteistöt poikkeavat luonteeltaan toisistaan. Keskustakiinteistöjen hintojen huima nousu on kuitenkin tunnettu tosiasia, joka on puhuttanut alan ihmisiä jo muutaman vuoden ajan.

Uusi huippunoteeraus saatiin joulukuussa, kun Stockmannia vastapäätä sijaitseva Aleksanterinkatu 19:n kiinteistö myytiin Saksaan 148 miljoonalla eurolla ja lähes 18 000 euron neliöhinnalla.


Kiinteistöalan konsulttiyhtiö Newsecin tutkimusjohtaja Olli-Pekka Mustonen sanoo, että kiinteistökauppojen kovat hinnat kumpuavat rahoitusmarkkinoiden poikkeuksellisesta tilanteesta.

Alhainen korkotaso on saanut suursijoittajia siirtämään varojaan entistä enemmän kiinteistöihin. Kun alhaiset korot ovat syöneet esimerkiksi valtioiden velkakirjojen korkotuottoa, kiinteistöjen vuokratuotoista on tullut parasta saatavilla olevaa turvallisena pidettyä tuottoa.

Kun ulkomaiset kiinteistösijoittajat saapuvat etsimään Suomesta ostettavaa, he kohdistavat usein katseensa ensin Helsingin keskustaan. Näin tapahtuu siitä huolimatta, että keskustassa hinnat ovat kovia ja vuokratuotot noususta huolimatta pieniä kiinteistöjen ostohintoihin nähden.

”Kiinteistömarkkinoilla ydinkeskusta nähdään varmana sijaintina – eräänlaisena turvasatamana. Sen takia kysyntä on keskustassa kasvanut. Kun tarjonta on rajallista, se näkyy hyvin suurena tuottovaatimusten laskuna eli hintojen nousuna”, Mustonen sanoo.


Kiinteistöjen hintamittarina käytetään yleensä tuottovaatimusta, joka on hinnalle käänteinen luku. Esimerkiksi 6 prosentin tuottovaatimus tarkoittaa sitä, että sijoittaja on valmis maksamaan 600 000 euron vuotuista vuokratuottoa tuovasta kiinteistöstä kymmenen miljoonaa euroa.

Päättyneellä vuosikymmenellä tuottovaatimus on pudonnut ydinkeskustassa kuudesta prosentista kolmeen prosenttiin. Äskeisen esimerkin mukaisesta kiinteistöstä ollaan silloin valmiita maksamaan kymmenen miljoonan sijasta 20 miljoonaa.

Vuokratason nousu ydinkeskustassa on tarkoittanut sitä, että kiinteistöjen hinnat ovat kasvaneet vielä enemmän kuin tuottovaatimukset ovat laskeneet.


Viime aikoina Helsingin ydinkeskustassa on näkynyt jonkin verran tyhjänä olevia liiketiloja. Keskustan vuokrapyynnöt ovat kovia, ja uusien kauppakeskusten lisääntyminen on lisännyt tarjontaa. Erityisesti Triplan avautumisen vaikutusta ydinkeskustan liiketilojen kävijämääriin on pohdittu tarkkaan.

”Varovaisuus on kasvanut markkinoilla liiketilatarjonnan kasvaessa”, Mustonen tulkitsee.

Keskustan vetovoiman hiipumista ei kiinteistöalalla kuitenkaan povata, ainakaan laajasti.

Mustosen mukaan ulkomaalaisten kiinnostus on levinnyt Helsingin keskustasta muuallekin.

”Ydinkeskustaan on tullut valtavaa kiinnostusta jo parin kolmen vuoden ajan, ja toimijoiden määrä on lisääntynyt. Kun mukaan on tullut niitä, jotka uskaltavat ottaa enemmän riskiä, on alkanut näkyä kiinnostusta myös muihin alueisiin.”

Kehärata ja länsimetro ovat lisänneet kiinteistösijoittajien kiinnostusta niiden varrella sijaitseviin alueisiin. Leppävaara ja Keilaniemi ovat kiinteistömarkkinoilla hyvin aktiivisia alueita.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolelle ilmiö ei ole voimallisesti levinnyt. Lähinnä Tampereella ja Turussa tuottovaatimukset ovat laskeneet ja hinnat nousseet. Muuttotappiopaikkakunnilta liike- ja toimistokiinteistöjä saatetaan kaupata hyvinkin edulliseen hintaan.


Helsingin ydinkeskustan kiivaasta kiinteistökaupasta puhuttaessa yksi kiinteistö nousee lähes aina esiin. Se on liikekiinteistöjen kruununjalokivi: Stockmannin keskustan tavaratalo.

Stockmannin kiinteistön myymistä on pidetty yhtenä vaihtoehtona yhtiön velkaongelman ratkomisessa. Nyt markkinatilanne olisi myynnille erittäin otollinen.

Peräti 50 000 neliömetrin suuruinen rakennus toisi esimerkiksi 10 000 euron neliöhinnalla Stockmannille puoli miljardia euroa.

Kymppitonnin neliöhinta voi tuntua maltilliselta verrattuna esimerkiksi joulukuussa myytyyn vastapäätä sijaitsevaan Zaran taloon, jossa neliöhinta nousi lähes 18 000 euroon. Stockmannin talo on kuitenkin vaikeasti muunneltavissa erilaisiin käyttötarpeisiin. Siksi sen vuokratuotot voisivat olla epävarmempia huolimatta talon ainutlaatuisesta maineesta ja sijainnista.

Newsec ennustaa, että liike- ja toimistokiinteistöjen kauppamäärät kääntyvät tänä ja ensi vuonna pieneen laskuun. Syynä on tarjolla olevien kiinteistöjen niukkuus, ei ostajien kiinnostuksen väheneminen.



Ota kaikki irti Hesarista
HS Digillä saat kaikki Hesarin digisisällöt käyttöösi

Kommentit

Kommentit

    Ei vielä kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Ei vielä nimellä kirjoitettuja kommentteja. Kirjoita ensimmäinen.

    Näytä lisää
    Luetuimmat
    • Juuri nyt
    • Päivä
    • Viikko
    1. 1

      Tampereen keskustassa on Suomen kovin kommuuni – ”Linnan” asukkaita yhdistää armoton harrastus

      Tilaajille
    2. 2

      ”Elämäni hirveimpiä kokemuksia” – Katariina Souri kertoo HS:lle, mitä hänelle tapahtui miljonääri Peter Nygårdin huvilalla

    3. 3

      Puolisottomuus on yleistynyt kolme­kymppisillä lyhyessä ajassa: ”Parisuhteiden dynamiikka vaikuttaa syntyvyyteen”, tutkija sanoo

    4. 4

      Lätkäjätkät edustavat kaikkea, mikä suomalaisessa miehisyydessä on pielessä, sanoo kirjailija Juhani Brander

    5. 5

      Kello on 10.40, wc:n roskakorissa on verisiä papereita ja puhdistus­lappuja – HS vietti päivän Oodissa

    6. Näytä lisää
    1. 1

      ”Elämäni hirveimpiä kokemuksia” – Katariina Souri kertoo HS:lle, mitä hänelle tapahtui miljonääri Peter Nygårdin huvilalla

    2. 2

      Helsingin keskustassa sijaitsevan ruokakaupan paistopisteelle ilmestyy siististi pukeutunut rouva, sitten tapahtuu jotain inhottavaa – HS valvoi paistopisteiden hygieniaa

    3. 3

      En ole mies, mutta voin vilkaista

    4. 4

      Vihreiden Fatim Diarra uhkaa julkistaa kaikki saamansa peniskuvat: ”Se on seksuaalista häirintää”

    5. 5

      Jos Samu Hällforsin työntekijä on onneton, hän saa 5 000 euroa – Yrittäjä ratkaisi avokonttorien pahimman piinan, ja se teki hänestä rikkaan miehen

      Tilaajille
    6. Näytä lisää
    1. 1

      Lumeen hukkuva Lappi pidättää hengitystään – Mitä lähiviikkoina tapahtuu?

      Tilaajille
    2. 2

      ”Nyt multa meni pata jumiin” – HS:n haltuunsa saamat ääni­viestit paljastavat, kuinka luistelu­valmentaja Mirjami Penttinen raivoaa nuorille luistelijoille

      Tilaajille
    3. 3

      Helsingin keskustassa sijaitsevan ruokakaupan paistopisteelle ilmestyy siististi pukeutunut rouva, sitten tapahtuu jotain inhottavaa – HS valvoi paistopisteiden hygieniaa

    4. 4

      Neljä vuotta sitten Peter Vesterbacka sai illallisilla idean, joka ei koskaan toteudu – HS:n erikoisartikkeli kertoo kaiken Tallinnan-tunnelista

      Tilaajille
    5. 5

      Kuinka paljon pidemmälle kansanedustajat voivat väkivallan ihannoinnissa vielä mennä?

    6. Näytä lisää