Miksi velattoman töölöläisen taloyhtiön lainapyyntö hylättiin? Taloyhtiö­lainojen saanti on vaikeutunut nopeasti - Talous | HS.fi
Talous

Miksi velattoman töölöläisen taloyhtiön lainapyyntö hylättiin? Taloyhtiö­lainojen saanti on vaikeutunut nopeasti

Isännöitsijät ovat ihmeissään, kun valmisteltuihin taloyhtiöiden remontteihin tulee kielteisiä lainapäätöksiä.

Rovaniemen Korkalovaarassa sijaitseva taloyhtiö ei saanut haluamaansa lainaa pankista vaan joutuu pilkkomaan remontit osiin ja pienempiin lainoihin. ”Oli se melkoinen yllätys”, sanoo taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Aki Ranta. Kuva: Kaisa Sirén

Julkaistu: 23.2. 2:00, Päivitetty 23.2. 7:52

Tuhannet suomalaiset taloyhtiöt ovat ajautuneet lyhyessä ajassa tilanteeseen, jossa niiden on vaikea saada lainaa mahdollisia remontteja varten.

Pankit ovat tiukentaneet luottojen antoa etenkin muuttotappiosta kärsivien paikkakuntien taloyhtiöille sekä yhtiöille, joissa suuri osa osakkaista on asuntosijoittajia.

Isännöintipalvelu Isarvon toimitusjohtaja Marcus Johansson sanoo, että tilanne muuttui viime syksynä.

”Aikaisemmin tämä ei ollut mikään ongelma. Rahaa tuputettiin asunto-osakeyhtiöille, ja niitä pidettiin turvallisina rahoituskohteina. Nyt se on kääntynyt”, Johansson sanoo.

Isännöintiliitto teki äskettäin jäsenilleen kyselyn, jonka mukaan taloyhtiöiden rahoitushaasteet ovat levinneet laajalle.

Isarvolla on havaittu, että jopa Helsingin paraatipaikoilla sijaitsevien asunto-osakeyhtiöiden lainansaanti on ollut tiukassa, jos taloissa on ollut runsaasti sijoittajien omistamia asuntoja.

Hyvien sijaintien taloyhtiöihin rahoitus on neuvottelujen jälkeen kuitenkin järjestynyt. Muualta löytyy esimerkkejä yhtiöistä, joille lainaa ei tunnu saavan millään.

”Se vaikeuttaa oikeasti taloyhtiöiden kunnossapitoa”, Johansson sanoo.

Yhä useampi taloyhtiö joutuu pettymään, kun hankesuunnittelun jälkeen remonttiin ei saadakaan lainaa tai se hinnoitellaan erittäin kalliiksi. Tyypillinen kallis remontti taloyhtiölle on putkiremontti. Kuva: Kaisa Sirén

Sijoittajavaltaisille helsinkiläisille taloyhtiöille ongelma on verrattain uusi.

Yksi helsinkiläinen asuntoyhtiö sai äskettäin pankilta kieltävän vastauksen lainapyyntöön, vaikka se on velaton ja sijaitsee Töölössä. Syynä oli yhden sijoittajan suuri osuus yhtiön asunnoista. Laina järjestyi lopulta.

Toinen asuntoyhtiö Helsingin Lauttasaaressa sai havaita pankkien tiukentuneen linjan, kun putkiremontin aloittaminen myöhästyi suunnitellusta ja sovittujen lainavaltuuksien voimassaolo umpeutui. Kun yhtiö pyysi jatkoa, tarjous lainamarginaalista yli kaksinkertaistui. Pankki oli tiukentanut käytäntöjään ja perusteli kallista tarjousta sillä, että yhtiössä yli puolet asunnoista oli sijoittajilla.

”Pyysimme uuden tarjouksen toisesta pankista niin saimme ihan kohtalaisen marginaalin”, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Satu Anttonen sanoo.

Anttonen lukeutuu itsekin sijoittajiin, sillä hän on muuttanut pois itselleen ostamasta asunnosta ja jättänyt sen vuokralle. Anttonen sanoo ymmärtävänsä osin pankkien huolia.

”Halpojen korkojen aikana me keskituloiset olemme asemassa, jossa pystymme ostamaan sijoitusasuntoja. Voi olla, että joidenkin maksukyky pettää, jos korot jostain syystä nousevat tai maailmantaloudessa tapahtuu jotain. En tiedä, miten nopeasti tilanne eskaloituisi pankeille.”

Tamperelainen Realian isännöitsijä Kari Stachon sanoo, että pankkien tiukka linja sijoittajien omistuksista taloyhtiöissä on ihmetyttänyt alalla laajasti alkuvuodesta.

”Hankesuunnittelua on voitu tehdä vuoden tai kaksi ja sitten tulee tieto, että lainaa ei tipukaan”, Stachon sanoo.

”Tämä on todella ihan katastrofi.”

Useiden asuntojen keskittyminen samalle sijoittajalle lisää taloyhtiön riskiä pankin näkökulmasta. Jos tämä sijoittaja joutuu maksuvaikeuksiin, taloyhtiön taloustilanne järkkyy hetkessä.

Pankki ei halua tällaista tapahtuvan, vaikka varsinaista luottotappioiden uhkaa ei hyvällä sijainnilla Helsingissä sijaitsevassa arvokkaassa yhtiössä olisikaan. Pelkästään tilapäiset maksuvaikeudet voivat tulla pankeille kalliiksi, sillä ne voivat aiheuttaa luottojen merkitsemisen ”järjestämättömiksi”. Pankkien omat rahoittajat ja luottoluokittajat seuraavat tarkasti asuntolainakannan tilaa.

Finanssivalvonta on myös patistanut pankkeja ottamaan sijoittajien omistukset taloyhtiöissä paremmin huomioon.

Suurten kasvukeskusten ulkopuolella lainansaannin ongelmat ovat taloyhtiöille tuttuja jo vuosien ajalta. Viime aikoina tilanne on kärjistynyt.

Kielteisiä vastauksia tulee yhä suuremmissa kaupungeissa ja yhä lähempänä keskustaa sijaitseville taloyhtiöille. Myös paikalliset pankit ovat ottaneet tiukemman linjan.

Pienissä kaupungeissa taloyhtiöiden sijainnin merkitys on korostunut viime vuosina. Aivan keskustan lähellä sijaitsevat asuintalot ovat säilyttäneet arvonsa ja lainojen vakuusarvonsa paremmin. Rovaniemen Korkalovaarassa sijaitseva taloyhtiö jäi ilman haluamaansa lainaa. Se sijaitsee noin kolmen kilometrin matkan päässä ydinkeskustasta. Kuva: Kaisa Sirén

Rovaniemen Korkalovaaran lähiössä sijaitseva taloyhtiö ei saanut haluamaansa putkiremonttilainaa viime vuonna.

”Oli se melkoinen yllätys”, sanoo hallituksen puheenjohtaja Aki Ranta. Taloyhtiö oli juuri saanut vanhat velat maksettua. Osakkaat katsoivat ajan hyväksi putkiremontille, mutta pankeilta ei pyydettyä lainaa herunut.

”Isännöitsijä sanoi, että pari vuotta aikaisemmin ei olisi ollut mitään ongelmaa.”

Ratkaisuun päästiin, kun remonttisuunnitelma pilkottiin osiin, laina-aika vedettiin minimiin ja parilta osakkaalta saatiin omarahoitusosuuksia.

Remonttien kiireellisyyttä arvioitiin asiantuntijan avulla. Ensin päädyttiin uusimaan käyttövesiputket. ”Toivotaan, että viemärit kestävät sen aikaa”, Ranta sanoo.

Remontin pilkkominen tulee kalliimmaksi kuin kerralla tekeminen, mutta vaihtoehtoa ei ollut.

Korkalovaara sijaitsee kolmen kilometrin matkan päässä Rovaniemen ydinkeskustasta. Sijainti ei ole Rovaniemen parhaita mutta ei heikoimpiakaan.

Rovaniemi puolestaan on Lapin pääkaupunki, jonka väestö on kasvanut. Tosin viime aikoina ovat lisääntyneet ennusteet, joiden mukaan muuttoliike suuntautuu entistä harvempaan kasvukeskukseen, pääasiassa pääkaupunkiseudulle, Turkuun ja Tampereelle.

Karkeana nyrkkisääntönä on pidetty sitä, että alle 1 500 euron neliöhinta vaikeuttaa lainojen saamista peruskorjauksiin. Viime kädessä ratkaisevaa on se, miten pankki näkee lainan vakuutena olevan kiinteistön arvonkehityksen tulevaisuudessa.

Pankeilla on osittain erilaisia näkemyksiä siitä, miten merkittävä muutos taloyhtiölainojen saannissa on ollut.

Kasvukeskuksiin toimintansa keskittänyt Hypo sanoo, että taloyhtiölainojen tilanne on muuttunut paljonkin.

”Nyt tuntuu, että asiaan ollaan herätty”, sanoo Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

Maakuntien ykköspankilla OP:lla on erilainen sävy.

”Mitään nopeaa, radikaalia muutosta ei ole tehty. Mitään nopeaa muutosta ei ole näköpiirissä”, sanoo OP:n pk-yritysasiakkaista vastaava johtaja Heikki Peltola.

Peltola uskoo, että kokemus lainojen saamisen vaikeudesta liittyy osin sääntelyn lisääntymiseen. Etenkin pienet taloyhtiöt kokevat vaikeaksi sen, että niiltä kysytään lainaprosessissa tietoja, joita ennen ei tarvittu.

Suomessa on paljon 1970- ja 1980-luvulla valmistunutta rakennuskantaa, jotka vaativat laajoja peruskorjauksia. Pankit ovat tiukentaneet taloyhtiölainojen myöntämistä etenkin muuttotappiopaikkakunnilla ja kohteissa, joissa sijoittajilla on suuri osuus taloyhtiöstä. Kuva: Kaisa Sirén

Joka tapauksessa asuntoyhtiöiden osakkeenomistajien ja tulevien asunnonostajien kannattaa olla tietoisia siitä, ettei taloyhtiöiden lainansaanti ole varmaa.

Aiemmin asunnonostajat eivät ole yhtiön omistusrakenteesta yleensä kyselleet, mutta nykyään se on asiantuntijoiden mukaan järkevää. Pahimmillaan asuntosijoittajien tavoitteet rakennuksen kunnossapidossa voivat olla erilaiset kuin omassa asunnossa asuvilla.

”Jos omistus on keskittynyt, yhtiön osakkaan kannattaisi olla kiinnostunut, että kuka tämä iso sijoittaja on”, Peltola sanoo.

Laskevien asuntohintojen alueilla remonteissa vaaditaan aiempaa suurempaa harkintaa. Vaikka perinteinen putkiremontti taloyhtiölainalla ei järjestyisi pankista, remontteja voidaan tehdä omarahoituksella.

”Jos lainan saatavuus yhtiölle on heikko, voidaan kotitalouksia silti rahoittaa”, OP:n Peltola sanoo.

”Kaikissa luottolaitoksissa on helpompi että laina on kotitalouksissa. Etenkin meidän järjestelmässä, jossa asiointia hyvitetään bonuksilla, on mieluisaa kotitalouksien lainoittaminen.”

Brotherus sanoo, että osakkailta vaaditaan realismia.

”Korjaus ei välttämättä ole taloudellisesti järkevää, mutta se voi olla asumisviihtyvyyden takia paikallaan. Tällöin laitetuista rahoista ei omiaan takaisin saa”, Brotherus sanoo.

Taloyhtiölainat kasvavat

Taloyhtiölainojen kokonaismäärä Suomessa on kasvanut voimakkaasti. Syynä on ollut se, että uudiskohteiden hinnasta suuri osa jätetään nykyään taloyhtiölainaksi.

Suomessa on myös paljon 1970- ja 1980-luvulla valmistunutta rakennuskantaa, joka on peruskorjausiässä. Esimerkiksi putkiremontit rahoitetaan tyypillisesti taloyhtiölainalla.

Suuret yhtiölainat lisäävät riskiä siitä, että jonkun yhtiön osakkaan maksuongelmat koituvat muiden osakkaiden ongelmaksi.