Päivittäistavarakaupat ja suurten tilojen ”automarketit” ovat juuri nyt sijoittajien silmissä haluttuja kohteita.
Näin voi tiivistää kiinteistökonsultti JLL:n ja Union Investmentin tuoreen Euroopan laajuisen kiinteistösijoitusraportin yhden keskeisen havainnon.
”Suomi ei merkittävästi eroa muusta Euroopasta. Ainoa ero on siinä, että suhteessa markkinan kokoon täällä on tehty viimeisten viiden vuoden aikana enemmän kauppaa kaupan kiinteistöillä”, sanoo JLL:n toimitusjohtaja Tero Lehtonen.
Ennen kevättalvella 2020 puhjennutta koronaviruspandemiaa kiinteistösijoittajat hamusivat kauppakeskuksia. Viime aikoina kiinnostus on kääntynyt logistiikkakiinteistöjä, asuntoja ja niin sanottuja prime-toimistotiloja kohtaan.
Tässä keskustelussa ruokakauppakiinteistöjen ja hyvien kauppapaikkojen merkitys on jäänyt helposti varjoon, Lehtonen sanoo.
Hänen mukaansa koronapandemia on vahvistanut entisestään päivittäistavarakaupan kiinteistöjen vetovoimaa sijoittajien silmissä.
”Sektorin sijoitusvolyymit ovat pyörineet viimeisten vuosien aikana Euroopassa keskimäärin noin 4,5 miljardissa eurossa. Viime vuonna noustiin 6,7 miljardin euroon”, Lehtonen kertoo.
Kasvua on siis yli 40 prosenttia.
Samalla päivittäistavarakaupan kiinteistöjen sijoitusvolyymin osuus kauppapaikkoihin kohdistuvista sijoituksista on kasvanut vuoden 2016 noin kuudesta prosentista 22 prosenttiin.
Kehitys on näkynyt myös kohteiden hinnoittelussa ja tuottovaatimuksissa.
Sijoittaja haluaa nyt kauppakeskussijoitukselleen tuottoa noin puoli prosenttiyksikköä enemmän kuin vuosi sitten. Keskimääräinen tuottotavoite Euroopan laajuisesti kauppakeskuksissa on nyt noin 5,35 prosenttia.
Tuottovaatimuksen nousu tarkoittaa sitä, että sijoituskohteen riskin nähdään kasvaneen.
Koronavuoden vaikutus kauppakeskuksiin näkyy konkreettisesti Suomen perinteisimpiin kuuluvan Stockmannin kohdalla. Tavarataloyhtiö ajautui koronan seurauksena suuriin taloudellisiin vaikeuksiin.
Samaan aikaan päivittäistavarakaupan kiinteistöjen tuottovaatimukset ovat tulleet alas prosenttiyksikön kymmenyksen verran tasan viiteen prosenttiin, Lehtonen kertoo.
Ruokakauppojen suosion kasvun näkee hyvin myös vertaamalla vaikka päivittäistavarakauppoihin sijoittavan Cibuksen ja kauppakeskuksiin sijoittavan Cityconin kurssikehitystä.
Siinä missä Cibuksen osakekurssi on noussut viimeisen kolmen vuoden aikana yli 70 prosenttia, Cityconin osake on pudonnut 16 prosenttia.
Cibus on listattu Tukholman pörssiin, mutta sen kiinteistökannasta valtaosa on suomalaisia ruokakauppoja. Cibus omistaa esimerkiksi monia Keskon myymälöiden kiinteistöjä. Citycon on sen sijaan keskittynyt kauppakeskuksiin.
Lehtonen arvioi, että ruokakaupan ja automarkettien eli suurten tilojen kiinteistöjen suosion kasvuun vaikuttaa ennen kaikkea vähittäiskaupan murros.
”Jos toimistot ovat kohtaamispaikkoja, niin niitähän ovat toki myös kauppakeskuksetkin”, Lehtonen sanoo.
Hän ennustaa, että kauppakeskuksissa erityisesti palvelu- ja elämyskohteet lisääntyvät entisestään.
”Julkiset palvelut siirtyvät myös enenevässä määrin kauppakeskuksiin, koska ne sijaitsevat hyvillä paikoilla ja kuluttaja voi hoitaa kaikki asiat kerralla.”
Lehtosen mukaan sijoittajat ovat huolissaan kauppakeskusten tilakysynnästä ja vuokrien kehityksestä, mutta samaan aikaan päivittäistavarakaupan kasvun ennustetaan jatkuvan tasaisena.
Kauppakeskusten vetonauloina ovat olleet muoti- ja ruokakaupat, mutta erityisesti muotikauppa on siirtynyt paljolti verkkoon.
Tilalle ovat osin tulleet elektroniikka ja vapaa-ajan tuotteet, mutta niissäkin verkkokauppa tulee kasvamaan.
Kauppakeskuksissa kysyntä painottuu yhä ruokakauppoihin ja ravintoloihin, kahviloihin ja erilaiseen viihteeseen.
”Päivittäistavarakaupan osuus tulee pysymään jokseenkin samana. Ruuan verkkokauppa kasvaa, mutta ollaan kaukana siitä, että ruokakauppa menisi kokonaan nettiin”, Lehtonen sanoo.
Ruokakauppaa suojelee nettikaupalta sekin, että marketit sijaitsevat hyvillä paikoilla, ja erilaiset nettikaupan noutopisteet sijaitsevat nekin usein ruokakauppojen yhteydessä ja tuovat asiakasvirtaa, Lehtonen luettelee.
”Ruokaa ostetaan monta kertaa viikossa. On täydennysostoksia ja maalle menoa. Tarpeet ovat niin erityyppisiä, että vaikka verkkokauppa kasvaa, se ei merkittävästi vaikuta.”
Toinen mielenkiintoinen ilmiö on suurten myymälöiden paluu kiinteistösijoittajien suosimiksi kohteiksi. Tällaisia myymälöitä löytyy paljon esimerkiksi Vantaan Tammistosta.
Lehtosen mukaan vuonna 2008 alkaneen finanssikriisin jälkeen kiinteistösijoittajat suorastaan hyljeksivät näitä kohteita. Nyt niiden samoin kuin erilaisten halpahallien omistaminen houkuttaa taas monia, koska näissä myymälöissä kauppa käy yhä hyvin.
”Yhdysvalloissa menestyjiä ovat olleet halpamyymälät ja Louis Vuittonin tapaiset luksuskaupat. Väliin jäävät ne keskihintaiset, joihin verkkokauppa iskee. Sama ilmiö näkyy Euroopassa.”
Näitä ”suurten tilojen myymälöitä” on myös helppo muuttaa niin, että myymäläkokoa pienennetään ja varastoja kasvatetaan, Lehtonen muistuttaa.
”Kohteissa on usein pitkät vuokrasopimukset, ja ne voivat muuttua jakelupisteiksi verkkokaupan kasvaessa.”
Halpahallit ovat löytäneet tiensä myös keskustan kauppakeskuksiin. Esimerkiksi Tokmanni on tullut Helsingissä Citycenteriin, ja Saiturin Pörssi Citycenteriin ja Rediin.
Vaikka halpakaupat ovat perinteisesti kitsaita vuokranmaksajia, ne tuovat kauppakeskuksiin kaivattua asiakasvirtaa. Samalla näiden kauppiaiden arvostus luotettavina vuokralaisina on sijoittajien silmissä noussut korkeammalle, Lehtonen kertoo.
Ilmiö näkyy pörssissäkin. Tokmannin markkina-arvo pörssissä on 1,2 miljardia euroa, liki kymmenen kertaa suurempi kuin Stockmannilla.
