Sota ravistelee markkinoita, mutta kansainvälisten kiinteistö­sijoittajien silmissä Suomi on yhä houkutteleva – ”Sijoittajilla on valtavasti pää­omia, ja johonkin ne pitää laittaa”

Puheet Suomen maariskin kasvusta näyttävät syntyvän enemmän suomalaisten fiilispohjalta kuin faktojen valossa, kirjoittaa HS:n taloustoimittaja Juha-Pekka Raeste.

Asuntorakentamista Kivistön asuinalueella Vantaalla heinäkuussa 2021.

22.3. 14:39

Kansain­väliset kiinteistö­sijoittajat eivät karta Suomea Venäjän hyökättyä Ukrainaan, suurimpien kiinteistö­konsultti­yhtiöiden edustajat kertovat Helsingin Sanomille.

Sijoitusten on arveltu ehtyvän lähinnä kahdesta syystä.

Ensinäkin sen takia, että Venäjän naapurimaana uhka Suomeen kohdistuviin hyökkäyksiin kasvaa tai että Suomen talous kärsii monia muita maita enemmän Venäjän-kaupan hiipuessa.

Toiseksi kiinteistösijoittajien on arveltu karttavan Suomea sen takia, että rakennus­materiaalien hinnat olivat jo ennen Venäjän hyökkäyssotaa Ukrainaan reippaassa kasvussa. Nyt inflaatio-odotukset ovat entisestään voimistuneet ja sota saattaa aiheuttaa monenlaisia toimitusvaikeuksia raaka-aineisiin.

Molemmat tulkinnat saattavat johtua näköharhasta, jossa ennalta arveltuun lopputulokseen päädytään suin päin ilman asian viileää ja rauhallista pohdintaa.

Esimerkiksi rakennuskustannusten nousu on laaja ilmiö, joka koskee koko maailmaa, ei yksin Suomea.

”Jos kuulet jostain, että ne [kansainväliset kiinteistösijoittajat] olisivat vetäytymässä maariskin takia, niin kerrothan sitten meillekin”, sanoo yksi haastateltu kiinteistökonsultti.

Silti esimerkiksi Stockmannin Helsingin tavaratalo­kiinteistön päätyminen kotimaisen eläkevakuuttaja Kevan käsiin herätti joillekin huolen siitä, että eivätkö muut kuin suomalaiset instituutiot uskalla enää ostaa Helsingin arvokiinteistöjä.

Stockmannin tavaratalo Helsingissä.

Stockmannin kiinteistön päätyminen suomalaiskäsiin meni kuitenkin varsin tavallista latua, hieman samaan tyyliin kuin SRV:n Redi-hanke aikanaan päätyi lopulta suomalaisille sijoittajille.

Tiettävästi velkavipua käyttävällä ja 5–7 vuoden sijoitusstrategiaa käyttävällä amerikkalaisella opportunisti­sijoittajalla oli viime kesänä yksinoikeus Stockmannin kiinteistöön.

Kun tuo prosessi epäonnistui syksyllä, Stockmannin kiinteistö päätyi nyt suhteellisen ripeästi Kevan käsiin.

Alun perinkin alaa seuranneet olivat arvioineet, että kiinteistö päätyy joko kansainvälisen kiinteistökehittäjän tai kotimaisten instituutioiden salkkuun.

Keva sai kaupungin parhaalla paikalla olevan kiinteistön alle kahdeksalla tuhannella eurolla neliöltä. Stockmann puolestaan sai vakavaraisen ja pitkäjänteisen kotimaisen omistajan, jolla on varoja mittaviinkin investointeihin, joita arvokiinteistö tarvitsee.

Kauppahintaa pidettiin halpana, mutta Stockmannin kurssi nousi. Eli molemmille osapuolille riitti iloa kaupasta.

Jotain ulkomaalaisten sijoittajien luottamuksesta Suomeen kertoo sekin, että Microsoft kertoi viime viikolla tekevänsä ”Suomen historian suurimman kertainvestoinnin tietotekniikka-alalla”, kun Espoon Oittaalle ja Kirkkonummen Sundsbergiin rakennettavan palvelinkeskusalueen investointipäätös julkistettiin.

Kyse on miljardiluokan panostuksesta Suomeen.

Lue lisää: Microsoft rakentaa Espoon Oittaalle kiistellyn datakeskusalueen, joka noussee Suomen suurimmaksi tietotekniikka-alan investoinniksi

Ovatko erilaiset pommitus- ja hyökkäyspelot siis ennen kaikkea suomalaisten mielissä? Eli pelkäämmekö me sinänsä ymmärrettävistä syistä Venäjää enemmän kuin muut?

Kiinteistömarkkinan ammattilaiset kokoontuvat vastikään maaliskuun puolivälissä Cannesissa järjestetyillä MIPIM 2022 -tapahtumassa. Se on Euroopan ellei koko maailman suuriin kiinteistöalan kongressi.

MIPIM järjestettiin ensimäistä kertaa livetapahtumana sitten vuoden 2019.

Osanottajat olivat kuulemma Rivieran auringossa innoissaan – eivät ainoastaan toistensa tapaamisesta kasvokkain – vaan myös kiinteistömarkkinoiden lähitulevaisuudesta.

Venäjän 24. helmikuuta alkanut hyökkäys Ukrainaan oli tuolloin kestänyt jo kolme viikkoa, mutta Suomen maariskin kasvusta ei tuntunut olevan puhetta, HS:n haastattelemat kiinteistöalan ammattilaiset kertovat.

Osa heistä halusi puhua havainnoistaan vain taustaksi, koska heidän organisaatioidensa viralliset Ukraina-analyysit eivät olleet vielä valmistuneet.

”Oli riehakasta menoa”, eräs MIPIM-tapahtumassa luennoinut suomalainen kiinteistökonsultti kertoo.

”Totta kai sota on päällä ja tilanne on vakava, mutta kiinteistösijoittajan silmin elämä jatkuu.”

Samaa kertoo JLL-yhtiön Suomen toimitusjohtaja Tero Lehtonen.

”Oli kuulemma paljon porukkaa ja sijoittajien mielialat olivat varsin positiiviset”, hän kertoo tapahtumaan osallistuneiden kommentoineen.

”Rahaa on niin paljon sijoitettavaksi. Suomi on ollut hyvä maa sijoittaa, ja tuottotasot ovat yhä paremmat kuin vaikka Ranskassa, Saksassa ja Ruotsissa.”

Lehtosen mukaan sijoittajat pohtivat sitä, pitääkö sijoitusten kohdennusta muuttaa niissä Itäisen Keski-Euroopan maissa, jotka ovat Ukrainan rajanaapureina.

”Mutta iso kuva niissäkin on mieluummin business as usual.”

Lehtosen mukaan kiinteistösijoittajat keskustelevat nyt globaalista geopoliittisesta muutoksesta, mutta ”iso kuva suhteessa Suomeen ei ole muuttunut”.

”Ehkä ainoa havainto on ollut se, että ne sijoittajat, jotka eivät vielä ole Suomessa ja ovat isolla volyymillä tulossa, voivat nyt hidastella ja katsoa tilanteen kehittymistä. Samaan aikaan moni sijoittaja katsoo Suomea niin, että tänne voisi investoida.”

Isolla volyymilla Lehtonen tarkoittaa satojen miljoonien uusia sijoituksia.

Kiinteistösijoittajat tarkastelevat markkinaa 5–15 vuoden aikaperspektiivillä, jossa erilaiset satunnais­heilahtelut ja fiilispohjalla olevat mielipiteet pyritään eliminoimaan ”kohinana”.

JLL:n Lehtosen kokemusten mukaan Suomen maariskin nousua ei ole käytetty edes tinkimis­argumenttina hintaneuvotteluissa. JLL on paraikaa mukana yli kymmenessä tällaisessa kaupantekotilanteessa.

”Sijoittajilla on valtava määrä pääomia, ja johonkin ne pitää laittaa. Voi harmittaa, jos kohde menee kilpailijoille.”

Kiinteistökonsultti Catellan Suomen toimitusjohtaja Antti Louko kertoo, etteivät myöskään Catellan konsultit ole törmänneet minkäänlaiseen maariskiin vetoamiseen kauppaneuvotteluissa.

Hän kertoo Catellan toimineen myyjän neuvonantajana viime viikolla toteutuneessa kaupassa, jossa Pohjola myi Pohjola sairaalat -kiinteistöt kansainväliselle sijoittajalle.

”Ei ole nähty mitään merkkejä etteikö haluttaisi toimia.”

”Kyllähän rahaa on niin paljon sijoitettavaksi. Suomi on ollut hyvä maa sijoittaa, ja tuottotasot ovat yhä paremmat kuin vaikka Ranskassa, Saksassa ja Ruotsissa.”

OP-vakuutus myi maaliskuussa Pohjola-sairaalat. Kuva Tampereen Pohjola-sairaalasta Tampellasta.

Sijoittajat haluavat myös selvittää, kuinka paljon sota ja Venäjää vastaan asetetut pakotteet syövät Suomen kansantuotteen kasvua.

Synkimmätkin tähän mennessä julkaistut ennusteet lupaavat yhtä kaikki Suomelle tälle vuodelle mietoa kasvua.

Kolmas huolenaihe on inflaatio eli hintojen nousu. Rakennuskustannusten nousun pelätään johtavan siihen, että kiinteistösijoittajat karttaisivat Suomea. Esimerkiksi Talouselämä kirjoitti aiheesta viime viikolla.

Tällöin ajatuksena on se, että kiinteistösijoittajat alkaisivat karttaa esimerkiksi asuntohankkeisiin sijoittamista, kun huoli siitä, että rakennusyhtiöt eivät saa taloja valmiiksi kustannusten noustessa, kasvaa.

Tuo huoli realisoituu kuitenkin vain tilanteessa, jossa valittu rakennusyhtiö ajautuu maksukyvyttömyys­tilaan tai konkurssiin.

Muutoin kohde täytyy toimittaa valmiina sovitusti asiakkaalle, vaikka se johtaisi rakennusyhtiöiden tai alihankinta­ketjujen matalampiin katteisiin.

Ja kannattaa muistaa, että rakennuskustannukset kallistuvat koko planeetalla.

Huoli isojen rakennusyhtiöiden kaatumisesta Suomessa lienee tällä haavaa ylimitoitettua. Jos tällainen uhka olisi edes teoreettisesti olemassa, eläkeyhtiöiden kaltaiset institutionaaliset sijoittajat eivät antaisi niiden hevin kaatua, koska yhdenkin kaatuminen voisi aiheuttaa dominoefektin pörssimarkkinoilla.

Samoin yhdenkin ison rakennusyhtiön kaatuminen aiheuttaisi systeemisen riskin asuntokaupan RS-järjestelmään, jonka pankit ovat kehittäneet valmiiden tai rakentamisvaiheessa olevien asuntojen kaupankäynnin turvaksi.

Sijoittaja joutuu vertaamaan kiinteistö­sijoittamisen tuottoja lähinnä velkakirjoihin ja osakkeisiin, joiden hinnat ovat viimeisten 12 vuoden ajan jo nousseet reippaasti. Tällöin myös sijoituskohteen antama inflaatiosuoja on yksi sijoituspäätösten tärkeä elementti.

Vuokrattavat kiinteistöt ja asunnot antavat varsin hyvää inflaatiosuojaa silloin, kun vuokrat voi sitoa elinkustannus­indeksiin pitkäksi ajaksi.

Se onnistuu parhaiten kohteissa, joissa on paljon kysyntää.

Esimerkiksi Helsingin keskustassa moderneihin toimistotiloihin kohdistuu niin paljon kysyntää, että niihin hintojen nousun aiheuttaman korkeamman vuokran saa todennäköisesti silloinkin, kun vuokrasuhteet ovat lyhyitä.

”Pitkissä vuokrasopimuksissa indeksiin sitominen onnistuu. Muuten näitä tehdään sopimus kerrallaan. Se on eri peli”, eräs vuokrausalan ammattilainen sanoo.

Kiinteistösijoittajat eivät siis näytä vielä Suomen maariskiä nostaneen, mutta siihen voi olla toinenkin, yksinkertainen syy.

Kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa, ja nyt mennään vielä vanhoilla pelikirjoilla. Jos sota pitkittyy, Suomenkin tilanne voidaan arvioida uudelleen.

”Kiinteistöt ovat omaisuusluokka, jossa liikkeet on hyvin hitaita. Se on kuin tankkeri. Suunnan käännökseen voi voi mennä kuukausia”, Mandatum Asset Managementin sijoitusjohtaja Ville Talasmäki muistuttaa.

Makkaratalon ympäristössä Helsingissä hyvissä toimistotiloissa kysyntä ylittää paikoin jo tarjonnan.