Korkotason nousu on pelottanut monet suojaamaan asunto­lainansa – Korko­suojien hinnat ovat nousseet roimasti vain parissa kuukaudessa

Asuntolainojen suojaaminen koroilta on yhä yleisempää, pankeista kerrotaan HS:lle. Samalla suojaamisesta on tullut merkittävästi kalliimpaa.

Korkotason nousu näkyy asuntokaupoilla. Danske Bankilla ja OP:llä suojataan noin 40 prosenttia uusista lainoista, kun vuosi sitten osuus oli noin kolmanneksen.

15.5. 2:00 | Päivitetty 15.5. 9:52

Asuntolainojen yleinen viitekorko eli vuoden euribor on kivunnut nollan yläpuolelle, ja nousun odotetaan jatkuvan. Halpojen lainojen aika on ohi, ja korkojen nousu on alkanut myös mietityttää velallisia.

Vuosi 2021 oli asuntomarkkinoilla ennätysvuosi. Lainahakemuksia ja asuntoja myytiin enemmän kuin koskaan.

Asuntomarkkinat hiipuivat hetkeksi, kun Venäjä aloitti hyökkäyssodan Ukrainassa helmikuun loppupuolella. Nyt lainahakemusten määrät ovat kuitenkin palanneet normaalitasolle, pankeista kerrotaan.

”Kysynnän rauhoittuminen ja ostoaikeiden pohtiminen kestivät kolmisen viikkoa. Nyt kysyntä on vastaavaa kuin viime vuonna tähän aikaan”, kertoo Danske Bankin henkilöasiakkaiden lainoista vastaava johtaja Sari Takala.

Nordean Kiinnitysluottopankin toimitusjohtaja Jussi Pajala kertoo, että viime vuonna nähdyn merkittävän nousun tasaantumista on nähtävissä mutta kokonaismarkkinat vaikuttavat vieläkin hyvin vilkkailta.

”Oikeastaan kasvua rajoittaa se, että kysyntä ja tarjonta ovat epätasapainossa.”

Perheasuntoja menisi enemmän kuin on tarjontaa, etenkin kasvukeskuksissa. Yksiöissä tarjontaa on runsaasti, mutta eivät nekään myymättä jää, Pajala sanoo.

Suomalaisten asuntolainojen yleisin viitekorko eli 12 kuukauden euribor on noussut helmikuun jälkeen lähes 0,7 prosenttiyksikköä. Korko ylitti ensimmäistä kertaa kuuteen vuoteen nollatason 12. huhtikuuta. Sen jälkeen korko on noussut 0,18 prosenttiin.

Korkojen nousu on lisännyt asiakkaiden kiinnostusta korkosuojaukseen, pankeista kerrotaan.

Korkosuojat ovat eräänlaisia vakuutuksia, joita pankit myyvät asiakkaille korkojen nousua vastaan. Lopullinen vastaus korkosuojan kannattavuudelle saadaan vasta sitten, kun korkosuojauksen aika on juossut loppuun.

Sekä Danske Bankilla että OP:llä suojataan jo peräti noin 40 prosenttia uusista lainoista, kun vuosi sitten osuus oli noin kolmanneksen.

”Myös olemassa olevia lainoja halutaan suojata. Myymme niihin korkosuojausta nyt yli 150 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten samaan aikaan”, kertoo OP:n laina-asiakkaiden talouden turvaamisesta vastaava johtaja Anna Niinimäki.

Niinimäen mukaan osa asiakkaista haluaa sellaisen korkokaton, joka pysäyttää koron heti tänä päivänä tarjotulle tasolle. Toiset taas hakevat niin sanottua katastrofi­korko­kattoa, joka tulee voimaan vasta kun korot nousevat esimerkiksi kahteen prosenttiin.

”Mitä korkeammalle tasolle katon ottaa ja mitä lyhyemmäksi aikaa, sitä edullisempi korkosuoja on. Joudumme kuitenkin joka päivä tekemään päätöksiä siitä, millä tasolla voimme korkosuojia myydä”, Niinimäki sanoo.

Korkojen nousua on pitkään lähinnä ennakoitu, mutta nyt nollatason yläpuolella on menty parisen viikkoa.

Ensi vuoden huhtikuussa ei löydy enää euriboriin sidottuja lainoja, joissa olisi nollakorko, Nordean Pajala sanoo. Siksi keskustelu koroista ja niitä vastaan suojautumisesta tulee vain lisääntymään.

”Ennustan, että kiinnostus kasvaa entisestään seuraavan vuoden aikana, kun ihmiset alkavat nähdä aitoja muutoksia kassavirroissaan.”

Samalla pankkien tarjoamien korkosuojausten hinnat ovat jo parissa kuukaudessa nousseet merkittävästi. Korkosuojauksen hinta kulkee käsi kädessä markkinoiden korko-odotusten kanssa.

”Korkosuojausten markkinahinnoittelu on muuttunut täysin viime kesästä ja syksystä. Meilläkin korkoputkessa on lattia noussut ja kattokin alkaa olla kymmenen vuoden kiinteiden korkojen tasolla. Siksi kysyntä onkin kovaa, kun on tiedostettu, että niiden hinnat ovat lähteneet nousuun”, Takala Danske Bankista kertoo.

Pajala muistuttaa, että kuusi vuotta kestänyt nollakorkojen aika oli hyvin poikkeuksellinen. Koron maksaminen lainasta on normaali­tilanne.

Sen sijaan 1990-luvun ja 2000-luvun alun jättikorkoihin ei ennusteta paluuta, Pajala sanoo. Tämän hetken markkinaennakoinnin mukaan euriborin viitekorko nousee kahteen prosenttiin vuoden 2023 lopussa.

”Nyt ei puhuta sellaisista korkoliikkeistä, jotka loisivat asuntomarkkinatilanteeseen epävakautta. Jokaisen lainan maksukyky on koeteltu kuuden prosentin tason mukaan. Kahdesta prosentista on vielä aika pitkä matka kuuteen prosenttiin”, Pajala sanoo.

HS vertaili pankkien lainatarjouksia kolmen kuukauden takaisiin

PANKIT antoivat HS:lle esimerkkitarjouksen 200 000 euron lainasta, jossa on 25 vuoden laina-aika.

Tarjoukset perustuvat markkinoiden keskihintoihin ja keskimarginaaleihin. Pankit korostavat, että aidot tarjoukset ovat kuitenkin asiakaskohtaisia. HS vertaili tarjouksia kolmen kuukauden takaisiin tarjouksiin.

OP:llä 200 000 euron laina 25 vuoden laina-ajalla ilman korkosuojaa maksaisi tällä hetkellä kuukaudessa 764 euroa.

OP tarjosi korkokattoa 10 vuodeksi matalimmalle 0,01 prosentin tasolle sekä 0,25 prosentin tasolle. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että suojatussa lainassa viitekorko ei nouse yli 0,01 tai 0,25 prosentin suojauksen aikana, vaikka euribor nousisi yli prosenttiinkin. Suojauksen hinta maksetaan korkeampana kokonaismarginaalina.

Matalimman korkokaton eli 0,01 prosentin mukainen korkokatto pysäyttäisi kokonaiskoron 2,110 prosenttiin. Sen myötä kuukausierä olisi 843 euroa. Tiukimman korkosuojan hinta olisi siis tämän hetken hintatasolla 79 euroa kuussa.

”Tätä matalinta korkotasoa on tällä hetkellä vielä myynnissä, mutta en tiedä, kuinka kauan sitä on enää tarjolla”, Niinimäki sanoo.

Seuraava taso eli 0,25 prosentin korkokatto pysäyttäisi koron 2,210 prosenttiin. Sen kuukausierä on 834 euroa, eli hinta olisi 70 euroa kuussa.

Kolme kuukautta sitten markkinahintojen mukaan 0,01 prosentin korkokatolla suojatun lainan kuukausierä olisi ollut OP:llä 807 euroa kuukaudessa.

Kokonaiskorko olisi siis ollut noin 1,60 prosenttia, ja korkokatto olisi maksanut 79 euroa enemmän kuussa kuin suojaamaton laina.

Korkosuojauksen hinta on siis sama, mutta koron marginaali on kovempi, joten suojaus on kallistunut.

Vuosi sitten kesällä sama tarjous eli viitekoron pysäyttäminen 0,01 prosenttiin olisi maksanut 41 euroa kuukaudessa.

Nordea tarjoaa kolmen prosentin korkokattoa 50 eurolla kuukaudessa. Kahden prosentin korkokatto maksaa 70 euroa kuukaudessa. Näiden lisäksi tulee vielä asiakaskohtainen marginaali, joka on Suomen Pankin mukaan tällä hetkellä keskimäärin 0,8 prosenttia.

Korkokatossa viitekorko voi siis nousta siihen rajaan asti, johon katto on asetettu. Kokonaiskorot näissä tarjouksissa voisivat siis enimmillään olla 3,8 prosenttia tai 2,8 prosenttia.

Kahden prosentin korkokaton esimerkissä lainan kokonaiskorko olisi siis enimmillään 2,8 prosenttia. Jos euriborin korko on vain prosentin, on lainankin kokonaiskorko 1,8 prosenttia, jonka lisäksi tulee 70 euron korkokattomaksu.

Kolme kuukautta sitten Nordea tarjosi seitsemäksi vuodeksi korkokattoa, joka olisi rajoittanut viitekoron nousun 1,50 prosenttiin. Sen lisäksi olisi tullut vielä silloinen keskimääräinen 0,75 prosentin marginaali.

Kokonaiskorko olisi siis enimmillään ollut 2,25 prosenttia. Sen hinta olisi ollut 25 euroa kuukaudessa. Hinta ei ole täysin vertailtavissa kymmenen vuoden korkokattojen hintojen kanssa, koska ne ovat eri ajanjaksoille tarjotut.

Tänä päivänä Nordea tarjoaa myös kiinteää korkoa kymmeneksi vuodeksi. Kiinteä korko olisi 2,1 prosenttia, jonka lisäksi tulee vielä marginaali. Kokonaiskorko olisi siis noin 2,9 prosenttia.

Kolme kuukautta sitten Nordea tarjosi viiden vuoden kiinteäkorkoisen lainan 1,60 prosentin kokonaiskorolla. Luku sisälsi myös esimerkkiasiakkaalle annetun 0,75 prosentin marginaalin.

Nämäkään luvut eivät ole täysin vertailtavissa, sillä tarjotut ajanjaksot ovat erilaiset.

Danske Bank tarjoaa kymmeneksi vuodeksi kiinteää korkoa. Kiinteä korko olisi 2,4 prosenttia, johon kuuluisi euribor-lainan marginaali 0,63 prosenttia.

Danske Bank tarjoaa myös kymmeneksi vuodeksi korkoputkea, jossa lattia on 1,62 prosenttia ja katto 2,31 prosenttia. Molempien lisäksi maksetaan 0,63 prosentin marginaali.

Korkolattia on suojauksen hinta. Uusimmassa tarjouksessa perusmaksu korkosuojauksesta olisi siis 2,25 prosenttia korkolattian ja marginaalin mukaisesti. Kokonaiskorko voisi enimmillään nousta 2,94:ään prosenttiin.

Kolme kuukautta sitten Danske Bankin tarjous kymmenen vuoden korkoputken lattiaksi oli 0,68 prosenttia ja katoksi 2,14 prosenttia, joiden lisäksi tulee marginaali.

Korkosuojauksen hinta on parissa kuukaudessa siis noussut noin prosenttiyksikön verran.

Vuosi sitten kesällä Danske Bank tarjosi kymmenen vuoden korkoputkea, jonka lattiana oli 0,20 prosenttia ja kattona 1,44 prosenttia. Tuolloin kokonaiskorko olisi alimmillaan asettunut alle prosenttiin ja ylimmillään noin kahteen prosenttiin.

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita