Asuntolainoihin tulossa uusi rajoitus – Laskuri kertoo, millaisen asunto­lainan voisit saada

Finanssivalvonta suosittelee, että pankit myöntävät jatkossa asunto­lainoja aiempaa tiukemmalla seulalla.

Finanssivalvonnan suositus uudesta velkaantumisrajoitteesta tulee voimaan vuoden 2023 alussa. Kuvassa asiakas asioi Danske Bankissa vuonna 2018.

5.7. 2:00 | Päivitetty 5.7. 6:49

Finanssivalvonnan (Fiva) suositus uudesta velkaantumisrajoitteesta voi hankaloittaa asuntolainan saamista.

Fivan johtokunta suositteli viime viikon tiistaina, että asuntolainoja myönnetään jatkossa pääsääntöisesti lainanhakijoille, joiden kaikkien lainanhoitokulujen arvioidaan pysyvän stressitilanteessa alle 60 prosentissa lainanhakijan nettotuloista.

Lainanhoitorasituksen laskennassa luottojen takaisinmaksuaika on enintään 25 vuotta ja korko vähintään kuusi prosenttia.

Aiemmin johtokunta on suositellut toistuvasti, että lainanantajat noudattavat pidättyväisyyttä sellaisten lainojen myöntämisessä, jotka ovat lainanhakijan tuloihin nähden hyvin suuria ja enimmäis­takaisinmaksu­ajaltaan tavanomaista pidempiä.

Lue lisää: Asuntolainaajille tulossa uusi menokatto: kaikkien lainojen hoitokuluihin saa jatkossa mennä enintään 60 prosenttia nettotuloista

Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna näkee, että uusi suositus voi hillitä kotitalouksien asuntosijoitusbuumia. Paunan mukaan viime aikoina Suomessa on ollut voimakkaasti kasvussa ilmiö, jossa ensiasunto jätetään sijoitusasunnoksi uutta isompaa asuntoa ostettaessa.

”Ensiasuntoja ei siis myydä pois ja oteta sieltä pääomaa toiseen asuntoon, vaan jätetään sijoitusasunnoksi. Tämä ilmiö saattaa hieman laimentua suosituksen myötä, varsinkin jos ensiasunnon lainoja ei ole lyhennetty”, Pauna sanoo.

Fivan suositus tulee voimaan ensi vuoden alussa. Pauna uskoo, että se saattaa aikaistaa asuntolainahakemuksia ja -kauppoja ensi keväältä loppuvuodelle 2022. Syy on lähinnä psykologinen.

”Jos on tunne siitä, että sääntely jollain tavalla kiristyy, niin yleensä toimitaan ennen kiristymisen voimaantuloa.”

Danske Bankin henkilöasiakkaiden lainoista vastaavan johtajan Sari Takalan mukaan suositus rajoittaa suurituloisten mahdollisuutta ostaa perheasuntoa kasvukeskuksista. Kasvukeskuksissa asuntolainat ovat tyypillisesti suurempia ja suurituloisten verotusaste on korkeampi.

”Muuten perheasunnon ostaminen kasvukeskuksista voisi olla mahdollista, mutta nyt se voi vaikeutua, kun rajoite pohjautuu nettotuloihin”, Takala sanoo.

Suositus voi Takalan mukaan heikentää mahdollisuuksia esimerkiksi muuttaa työn perässä paikkakunnalta toiselle.

”Meidän pitäisi välttää toimia, jotka aiheuttavat häiriöitä työmarkkinoille, ihmisten kykyyn omistaa omaa kotia ja kotitalouksien väliseen tasa-arvoon.”

Myös Nordean ekonomisti Juho Kostiainen arvioi tiistaina, että Fivan suosituksen voimaantulon jälkeen suurituloisilla voi olla vaikeampi saada niin isoja lainoja kuin mitä ne ovat tällä hetkellä saaneet.

Pauna on tästä eri mieltä.

”Ainoastaan siinä tapauksessa, jos ensiasuntoa tai aiemman asunnon lainaa ei ole lyhennetty, niin sitten saattaa joutua tällaisiin tilanteisiin.”

Laskimme, miten nettotuloihin sidottu velkakatto vaikuttaa lainansaantiin.

Jos kuukausitulot verojen jälkeen ovat esimerkiksi 2 186 euroa kuukaudessa, asuntolainan enimmäismäärä olisi uuden suosituksen mukaan noin 203 000 euroa, jos muita lainoja ei ole. Esimerkin nettotulo vastaa asuntokuntien käytettävissä olevien rahatulojen mediaania, joka Tilastokeskuksen mukaan oli 26 227 euroa vuonna 2020.

Katso laskurista, miten paljon lainaa voisit saada nykytuloillasi Fivan uuden suosituksen voimaantulon jälkeen. Laskurissa ei ole huomioitu muita mahdollisia lainoja.

Paunan mukaan Fivan suositus korostaa niin ennakkosäästämisen ja lainan lyhennysten merkitystä. Sitä hän pitää yksinomaan positiivisena asiana.

”Lainan lyhentäminen on tärkeää alusta asti, kun lähtee omistusasumisen tielle. Tällainen kiristyvä sääntely tuppaa osumaan niihin kotitalouksiin, jotka eivät ole lyhentäneet lainojaan”, Pauna sanoo.

”Suosituksella on varmaan myös se ohjausvaikutus, että ihan kaikkia varoja ei laiteta seiniin ainakaan velaksi. Eli kyllä tämä varmaan rajoittaa intoa ostaa ison omistusasuntolainan rinnalla vielä velkavivulla sijoitusasuntoja. Suositus ohjaa siihen, että lainan lyhentämisen rinnalla on hyvä säästää jonnekin muualle kuin asuntomarkkinoille.”

Pauna on tyytyväinen suositukseen ja siihen, että ylivelkaantumiseen puututaan.

Hänen mukaansa Fivan suositus on myös paremmin linjassa kansainvälisen kehityksen kanssa. Euroopan järjestelmäriskikomitea (ESRB) on jo aiemmin suositellut, että Suomi ottaisi käyttöönsä keinoja kotitalouksien velkaantumisen hillitsemiseksi.

”Tällä suosituksella vastataan kansainvälisiin vaateisiin ja huomioidaan myös tilanne, jossa korot nousevat, on inflaatiota ja velkaantuneisuusaste on aikamoinen. Suositus on oikeansuuntainen työkalu”, Pauna sanoo.

Pauna sanoo, että suositus antaa pankeille myös mahdollisuuden huomioida lainanhakijoiden erityistilanteet. Fivan suosituksessa kerrotaan 60 prosentin rajan koskevan lainanhakijoita pääsääntöisesti, mutta ei yksityiskohtaisesti määritellä, mitä mahdolliset poikkeukset voisivat olla.

”Suositus on kokonaisuutena hyvin neutraali, ja sillä pyritään varmistamaan, että suomalaiset kotitaloudet eivät ajaudu asuntoluottojen ja erityisesti asuntosijoitusluottojen vuoksi stressitilanteeseen, josta ne eivät selviäisi.”

Danske Bankin Takalan mielestä suositus taas jättää nykyisellään pankeille liikaa tulkinnanvaraa. Vaikka Fivan suositukset ei ole virallista sääntelyä, käytännössä pankeilla on tapana noudattaa niitä.

”Huomioidaanko esimerkiksi sijoitustulot osana tulovaadetta? Tällaisten asioiden pitäisi olla hyvin selkeitä”, hän sanoo.

Takala pitää Fivan suositusta myös tarpeettomana.

”Pakit huomioivat tässäkin tilanteessa asiakkaan koko talouden. Mielestäni tämä uusi suositus on osittain päällekkäinen vakiintuneen toimintamallin kanssa.”

Lue lisää: Ruotsin asuntomarkkinat kääntyivät jyrkkään laskuun, ja se voi tuntua pian myös Suomessa.

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita